Valutazione venale, catastale e valore di mercato di un edificio: differenza tra queste tipologie di valutazione immobiliare

Ogni edificio ha un relativo valore di mercato, cioè il prezzo che può valere se il proprietario sceglie di venderlo o se un ipotetico acquirente, interessato, decide di presentare un'offerta di acquisto.

Le dimensioni dell’immobile, la sua posizione in relazione al contesto urbano o suburbano, la sua funzione sociale, l’anno di costruzione e i relativi lavori di ammodernamento, sono alcune delle caratteristiche che possono determinare il valore catastale o di mercato dell’edificio.

Cosa è il valore venale di un edificio

Con il termine valore venale si intende il prezzo che viene offerto sul mercato da un possibile acquirente per comprare l’edificio ed è determinato spesso da una valutazione immobiliare fatta a posteriori.

Cosa è il valore di mercato di un edificio

Come valore di mercato di un edificio di un appartamento si intende il prezzo che ha l’oggetto stesso quando viene messo sul mercato immobiliare.

Ovviamente per riuscire a vendere un immobile bisogna prima fare una valutazione del suo valore, e poi stabilire un prezzo che sia equo rispetto a quello che offre il mercato.  È consigliato quindi fare una stima comparativa, in modo da conoscere il valore degli immobili venduti o al momento sul mercato nella zona, con caratteristiche simile a quello che vorremmo vendere.

Cosa è il valore edificio di un edificio

Per trovare il valore di un edificio bisogna fare una valutazione dettagliata in modo da capire quali funzioni saranno soddisfatte. Ad esempio un edificio che verrà ristrutturato per creare delle nuove abitazioni sarà stimato con una determinata cifra, mentre se verranno costruiti negozi o uffici cambierà il suo valore.

In alcuni casi è possibile che ci siano vincoli comunali o regionali da rispettare per ottenere l’approvazione per il progetto stesso.

Come vedremo in seguito la funzione dell’edificio influenzerà il valore catastale, cambiando anche la cifra delle imposte che il proprietario dovrà versare allo Stato.

Come calcolare il valore venale di un edificio

Per calcolare il valore venale di un edificio bisogna considerare il prezzo che nasce dal rapporto tra domanda e offerta. Se la domanda di casa è maggiore rispetto all’offerta il valore venale riferito ad un edificio sarà minore mentre l’offerta è maggiore rispetto alla domanda, il valore venale crescerà, riuscendo a ottenere un prezzo più alto.

Il contesto nel quale è situato l’edificio sarà un fattore decisivo: la zona ( se è presente una bella vista o se siamo in una zona industriale e rumorosa) influenzerà la richiesta.

Anche la presenza di garage, cantina, posto auto, balconi, veranda, ascensore sono elementi che influenzano il valore venale di un edificio.

Come calcolare il valore di mercato di un edificio

Il metodo più semplice per calcolare il valore di mercato di un edificio o di un appartamento consiste nel moltiplicare il prezzo per metro quadrato secondo il valore presente nella zona dov’è situato.

Con una veloce moltiplicazione (prezzo al metro quadro x numero metri quadri superficie totale = valore immobile)

Ovviamente per avere una valutazione ancora più dettagliata bisogna considerare altre variabili 

  • La posizione geografica dell’edificio
  • La sua funzione (abitativa o commerciale)
  • La presenza o meno di ascensore, 
  • La situazione interna dei muri ecc.

Come calcolare il valore catastale di un edificio

Per sapere il valore catastale di un edificio bisogna avere a disposizione due elementi: fondamentali: la rendita catastale (rivalutato del 5%) e i coefficienti catastali variabili a seconda della funzione che ha l’edificio ( commerciale, abitativa, industriale ecc)

Per conoscere la rendita catastale di un determinato edificio si deve moltiplicare l’estensione in metri quadri per la tariffa d’estimo, decisa autonomamente da ogni comune, motivo per cui può variare a seconda del contesto. Per avere questi dati è necessario fare richiesta all’agenzia del Catasto, o recuperarli tramite la dichiarazione dei redditi o dopo aver fatto una richiesta, anche direttamente online,  all’ente predisposto.

La tariffa d’estimo cambia a seconda di diverse categorie:

  • Immobili con funzione abitativa legata alla prima casa (coefficiente di 115,5)
  • Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, ad esempio villette unifamiliari,  (esclusi gli A7/10) (coefficiente di 126)
  • Fabbricati appartenenti alla categoria catastale B, esempio caserme, collegi, convitti, seminari (coefficiente di 176,4)
  •  Immobili appartenenti alla categoria C,esempio magazzini (esclusi i C/1) (coefficiente 126)
  • Uffici appartenenti alla categoria A/10 (coefficiente 63)
  • Negozi appartenenti alla categoria C/1 (coefficiente 42,84)
  • Immobili appartenenti alla categoria D esempio cinema, banche, fabbriche, ospedali (coefficiente 63)
  • Immobili appartenenti alla categoria E, costruzioni a uso pubblico o d’interesse collettivo (coefficiente 42,84)
  • I terreni agricoli (coefficiente 112, 5) da moltiplicare a seconda del reddito dominicale ( legato al tipo di coltura scelta).
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