Il passaggio di proprietà immobiliare consiste in un atto mediante la titolarità di un bene immobile viene trasferita da un soggetto (venditore) ad un altro (acquirente). In questo articolo spiegheremo nel dettaglio il suo funzionamento, le varie procedure possibili e i relativi costi.
Ti ricordiamo che, se sei intenzionato a vendere o ad acquisire un immobile, dovresti prima effettuare una valutazione del bene sul mercato immobiliare, così da conoscere il potenziale importo della compravendita.
Il passaggio di proprietà di un immobile è un atto richiesto per legge, che coinvolge tutti i soggetti interessati in un procedimento di trasferimento immobiliare. Questo significa che, se vuoi vendere o acquistare una proprietà, sei chiamato ad effettuare il passaggio di proprietà (pena conseguenze sul piano amministrativo, civile e fiscale).
Il passaggio di proprietà per beni immobiliari è necessario nelle seguenti situazioni:
Il primo passo consiste nel rivolgersi ad un notaio ed identificare il tipo di trasferimento che coinvolge i soggetti in causa. Se si tratta di un trasferimento oneroso, sarà necessario firmare il rogito notarile: atto dal valore legale, prodotto dal notaio, che determina l’effettivo trasferimento dell’immobile. Il rogito non è invece necessario nel caso delle donazioni a titolo gratuito.
Per effettuare il trasferimento immobiliare, il notaio necessita dei documenti d’identità dei due soggetti giuridici, l’atto di provenienza, la visura ipotecaria, l’attestato di prestazione energetica e il certificato di agibilità.
L’atto di provenienza è un documento volto ad attestare il diritto reale del soggetto venditore sul bene che è intenzionato a vendere. Se vuoi vendere casa, puoi richiedere questo atto direttamente al notaio che si è occupato della compravendita ai tempi dell’acquisto.
La visura ipotecaria o catastale indica invece il valore catastale dell’immobile e altre specifiche utili ai fini fiscali e amministrativi. Può essere comodamente richiesta presso l’Agenzia delle Entrate per poi essere consegnata al notaio.
L’attestato di prestazione energetica indica la classe energetica a cui appartiene l’immobile che si è intenzionati a vendere o acquistare (le classi energetiche sono suddivise a seconda dell’efficienza, cioè del consumo annuale, e vanno dalla A alla G).
Infine, il certificato di agibilità attesta la conformità dell’immobile alle normative di sicurezza.
De iure (art. 1350), è possibile dimostrare la proprietà di un immobile con scrittura privata e quindi in assenza della figura del notaio. De facto, però, questo procedimento è sconsigliato, per le potenziali difficoltà nel rivendicare in futuro la proprietà immobiliare. Risulta inoltre difficile, nel contesto immobiliare, acquisire o vendere un immobile con scrittura privata, perché tale metodo non offre le medesime garanzie del rogito sopracitato.
La procedura risulta invece molto utile nel caso delle coppie conviventi o di beni cointestati. Pensiamo ad una coppia sposata, in cui si dia la necessità di intestare un immobile in comunione ad uno solo dei due coniugi. Attraverso scrittura privata, è possibile firmare un documento che attesti il diritto di proprietà per evitare qualsiasi forma di controversia futura.
Al contempo, esistono altri casi in cui è possibile effettuare passaggio proprietà senza ricorrere al notaio. Tra questi compaiono:
La donazione indiretta è utilizzata il più delle volte per effettuare il passaggio di proprietà dai genitori ai figli. Questo perché consente di effettuare una donazione indiretta, fornendo al figlio il denaro necessario per l’acquisto di un immobile.
In tal modo, il genitore non deve effettuare il passaggio di proprietà, dato che il bene viene direttamente intestato al figlio. Risulta comunque necessario rivolgersi ad un notaio per il trasferimento immobiliare tra figlio e venditore.
Anche l’usucapione riguarda spesso il rapporto tra genitori e figli. L’usucapione consiste nel presentare una richiesta al giudice, affinché un immobile venga considerato di proprietà del figlio, a patto che lui vi abbia trascorso almeno venti anni e lo abbia trattato come se fosse stato di sua proprietà.
Quali sono le imposte da pagare per il passaggio di proprietà? E chi paga il passaggio di proprietà di una casa? In generale, le imposte riguardano i tributi da versare allo stato e, dall’altro lato, l’onorario del notaio che si occupa della procedura.
Più nel dettaglio, queste le imposte da versare a norma di legge:
| Imposte da versare | Acquisto prima casa | Acquisto seconda casa |
| Imposta di registro | 2% del valore catastale | 9% del valore catastale |
| Imposta ipotecaria | 50€ | 2% del valore catastale |
| Imposta catastale | 50€ | 1% del valore catastale |
| Imposta sulle donazioni (in caso di donazione) | A seconda del grado di parentela | A seconda del grado di parentela |
Sottolineiamo che l’imposta di registro non può comunque essere inferiore a 1000€ e che, se l’acquisto viene effettuato da un privato o da un’impresa, i valori delle imposte possono cambiare. In accordo con le direttive dell’Agenzia delle entrate, le imposte devono essere versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Alla domanda “Chi paga il passaggio di proprietà di una casa?”, rispondiamo quindi: l’acquirente. Spetta a lui estinguere i tributi sopracitati e quindi scegliere a quale notaio rivolgersi per la pratica.
Anche l’onorario del notaio andrà dunque considerato come parte delle spese da sostenere. Il prezzo medio, in tal caso, si aggira intorno ai 1500-2000€ più IVA del 22%. L’onorario del notaio può però variare in rapporto percentuale rispetto al valore dell’immobile.
Prima di trasferire un immobile, effettuando regolare passaggio di proprietà dinanzi al notaio, è necessario conoscere il valore di mercato dell’immobile che si desidera vendere o acquistare. Non sempre risulta facile comprendere le variabili che possono determinare il prezzo di un immobile, poiché soggette ad alto grado di volatilità.
Tali variabili possono essere relative alla struttura (dimensioni, qualità della costruzione) o ad elementi alieni all’immobile che risultano utili ai fini del calcolo del valore di mercato (posizione, qualità della zona, presenza o assenza di infrastrutture nei dintorni).
Per approfondire l’argomento, e valutare correttamente l’immobile che desideri vendere o acquistare, puoi fare affidamento alla nostra pagina dedicata al mercato immobiliare. Troverai stime e valutazioni precise sul prezzo al mq nella tua zona di interesse.
Per effettuare il trasferimento immobiliare, è necessario rivolgersi ad un notaio e identificare il tipo di trasferimento che coinvolge i soggetti in causa. Alcuni documenti vanno presentati a norma di legge affinché il passaggio di proprietà sia possibile: documento d’identità dei due soggetti giuridici, l’atto di provenienza, la visura ipotecaria, l’attestato di prestazione energetica e il certificato di agibilità.
Il primo passo da compiere per calcolare l’importo delle imposte, consiste nel verificare il valore catastale dell’immobile che si intende acquisire. L’imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale che si applicano, sono infatti calcolate su base percentuale rispetto al valore catastale. Per quanto riguarda l’acquisizione di un immobile come prima casa, ricordiamo che l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale sono fissate a 50€. Inoltre, l’imposta di registro non può essere inferiore a 1000€.
Per calcolare la rendita catastale, è necessario moltiplicare l’estensione dell’immobile per la cosiddetta tariffa d’estimo, che è stabilita dal comune e può variare a seconda della zona in cui l’immobile è situato. Per ottenere questo valore, ci si può rivolgere all’agenzia del Catasto. Per quanto riguarda il coefficiente catastale, è fissato per legge a seconda della categoria di appartenenza dell’immobile (120 per le seconde case, 115,5 per le prime case).
