Quando si valuta la convenienza di un mutuo non ci si dovrebbe basare solo sul vantaggioso tasso di ingresso che le banche applicano per qualche mese all’inizio del piano di ammortamento. Occorre considerare il tasso a regime effettivamente applicato una volta terminato il periodo promozionale. Vediamo di cosa si tratta e in cosa differisce dal tasso di ingresso.
Per tasso a regime, o definitivo, si intende il tasso di interesse effettivamente applicato a un finanziamento una volta concluso l’eventuale periodo promozionale iniziale, in cui è in vigore il tasso di ingresso.
Il tasso a regime è, quindi, il tasso effettivamente pagato da chi accende un mutuo, senza sconti, promozioni e offerte.
Il tasso di ingresso, o promozionale, è il tasso di interesse che viene applicato nel periodo iniziale del piano di ammortamento di un mutuo. Al tasso di ingresso segue il tasso a regime, che può essere fisso o variabile a seconda dell’accordo stabilito dalle parti.
La maggior parte degli istituti bancari offre un tasso promozionale molto vantaggioso nella fase iniziale del mutuo, consentendo ai mutuatari di ottenere un sensibile alleggerimento delle prime rate. Il tasso di ingresso, applicato per un periodo solitamente compreso tra 3 e 6 mesi, e il tasso effettivo a regime possono differire anche significativamente in termini di percentuale. A prescindere che sia fisso o variabile, il tasso a regime è in genere sensibilmente più elevato di quello di ingresso.
Quindi, per valutare la convenienza di un mutuo, occorre considerare il tasso a regime che verrà effettivamente applicato una volta terminato il periodo promozionale, al di là di quanto possa essere vantaggioso il tasso iniziale di ingresso. Basarsi solo sulla convenienza del tasso di ingresso può essere assolutamente fuorviante.
È il tasso a regime il fattore su cui è bene concentrarsi, per farsi realisticamente un’idea di quale sia l’importo effettivo delle rate mensili da versare una volta conclusa la fase iniziale in cui si applica un vantaggioso tasso di ingresso.
Pertanto, quando si acquista un immobile mediante mutuo occorre valutare e confrontare di volta in volta i preventivi dei vari istituti bancari in base al tasso a regime e non al tasso iniziale di ingresso. Se ci si accorge che, nel preventivo ricevuto, la banca ha calcolato la rata mensile in base al tasso di ingresso, è necessario richiedere l'intero piano di ammortamento per valutare l’effettiva convenienza del mutuo.
| Caratteristica | Tasso di ingresso | Tasso a regime |
|---|---|---|
| Durata | Limitata (3-6 mesi) | Per tutta la restante durata del mutuo |
| Convenienza | Molto vantaggioso | Più elevato rispetto al tasso di ingresso |
| Stabilità | Promozionale, temporanea | Effettiva, dipende dal tipo di tasso (fisso, variabile o misto) |
| Rischio per il mutuatario | Può essere fuorviante se valutato isolatamente | Determina il costo reale e le rate da pagare |
| Indice di riferimento | Non sempre legato a parametri di mercato | Basato su Eurirs (fisso) o Euribor (variabile) + spread |
Stima indicativa a scopo informativo. Il piano effettivo dipende dalle condizioni contrattuali della banca.
Nota: molte banche ricalcolano il piano dopo il periodo promo. Questo strumento mostra una confronto immediato tra rate stimate ai due tassi per aiutarti a valutare l'impatto del tasso a regime.
Il tasso a regime di un mutuo può essere fisso, variabile o misto. Approfondiamo insieme.
Il tasso fisso garantisce una rata di rimborso dall’importo costante per l’intera durata del finanziamento. Fin dal momento della firma del contratto di mutuo il debitore sa precisamente quale sarà l'importo di ogni singola rata che dovrà versare negli anni a venire. Optando per un mutuo a tasso fisso, il tasso a regime viene determinato contestualmente alla stipula del contratto e resta costante per l’intera durata del rapporto.
Il parametro di calcolo è l’Eurirs, a cui andrà aggiunto lo spread annuo, ossia il guadagno effettivo dell’istituto che eroga il prestito.
Il tasso variabile, a differenza di quello fisso con rate costanti per l’intera durata del finanziamento, può subire variazioni nel corso del rapporto per effetto delle oscillazioni dell’indice finanziario di riferimento; il mutuo, in quanto contratto, è disciplinato dall’art. 1813 del Codice Civile.
La rata di rimborso viene ridefinita periodicamente, con la possibilità che aumenti o diminuisca in base all’andamento dei mercati finanziari e alle variazioni dell’indice a cui il tasso è collegato, di norma l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate).
Il valore della rata del mutuo è determinato dalla somma tra l’indice prescelto e lo spread applicato dalla banca; scegliendo il tasso variabile, occorre quindi considerare l’Euribor adottato e lo spread dell’istituto di credito.
Il mutuo a tasso misto unisce e combina le due opzioni di mutuo a tasso fisso e variabile. In pratica, il mutuatario può stipulare un contratto di mutuo che preveda ambo le opzioni, senza dover obbligatoriamente scegliere l’una o l’altra.
Il piano di rimborso di un mutuo a tasso misto ha una fase a cui è associato un tasso di interesse fisso o variabile, con possibilità di passaggio all’altra tipologia di tasso a determinate scadenze fissate dalla banca. È il mutuatario a decidere di passare dal tasso variabile a quello fisso o viceversa a seconda delle condizioni di mercato.
Il fisso privilegia la prevedibilità della rata. Il variabile segue il mercato e può aumentare o diminuire nel tempo. Il misto consente cambi di opzione alle finestre previste. La scelta dipende da orizzonte, tolleranza al rischio e budget.
Il tasso a regime di un mutuo viene calcolato in base a:
Come accennato, optando per un mutuo a tasso fisso, il tasso a regime si calcola sommando l’Eurirs allo spread. Nel caso, invece, di un mutuo a tasso variabile occorre aggiungere all’Euribor lo spread applicato dalla banca.
Per l’acquisto di una proprietà, supponiamo di dover scegliere tra due mutui a tasso variabile per 150.000 euro da rimborsare in 20 anni, con un iniziale periodo promozionale di 3 mesi.
Nel primo caso le rate mensili iniziali ammonterebbero a 650,44 euro per 3 mesi, Nel secondo caso le rate iniziali sarebbero più alte, pari a 656,90 euro al mese per il primo trimestre. Sulla base di tali considerazioni, propenderemmo per il preventivo della prima banca.
Ma considerando le rate mensili calcolate sul tasso a regime, con la prima banca pagheremmo 894,34 euro al mese, mentre con la seconda banca si prospettano rate mensili di 883,14 euro.
Benché la prima banca offra un tasso promozionale più conveniente, il tasso a regime fa ricadere la scelta definitiva sul secondo istituto, decisamente più conveniente in termini di interessi nel lungo periodo.
Può esserci una differenza significativa tra la rata di un mutuo a tasso fisso e quella di un mutuo a tasso variabile. Il tasso fisso, a differenza di quello variabile, garantisce una rata di rimborso dall’importo costante per l’intera durata del finanziamento.
Solitamente le prime rate di un mutuo a tasso variabile sono più contenute rispetto a quelle di un mutuo a tasso fisso. Tuttavia, la tendenza al rialzo degli indici di mercato determina spesso un aumento degli importi che il mutuatario dovrà corrispondere mensilmente a titolo di rimborso del mutuo.
Per i mutui a tasso variabile il tasso a regime è dato da Euribor più spread. Per i mutui a tasso fisso si usa l’Eurirs più spread. Nei mutui misti l’indice segue la fase: Euribor nei periodi variabili, Eurirs nei periodi fissi.
Verifica quale indice viene usato, lo spread applicato e la periodicità di revisione se il mutuo è variabile. Chiedi sempre il piano di ammortamento completo post-promo e confronta l’ISC/TAEG con i costi indicati nel contratto.
Inserisci capitale, durata e tasso a regime (Euribor/Eurirs più spread) nel calcolatore presente nell’articolo. Confronta la rata promo con la rata a regime per valutare la differenza reale dopo il periodo iniziale.
