La classe catastale è un numero (o “U” se unica) che indica il grado di produttività/redditività di un immobile all’interno della sua categoria catastale: più alta è la classe, più alta tende a essere la rendita catastale e quindi l’impatto su imposte e tributi calcolati su base catastale (es. IMU e altri).
Sintesi
La classe catastale consente di inquadrare meglio le caratteristiche di un immobile per la sua valutazione e per scopi fiscali. In questo articolo spieghiamo cosa si intende per classe catastale, come si determina e perché è importante.
La classe catastale è un parametro che misura il grado di produttività/redditività di un’unità immobiliare rispetto ad altre unità simili, ma dentro la stessa categoria catastale (es. A/2, C/1, ecc.). In pratica, serve a distinguere immobili “dello stesso tipo” che però, per posizione, finiture, dotazioni, contesto e altri elementi, hanno una redditività diversa e quindi una diversa rendita catastale.
La classe è indicata normalmente con un numero crescente (più alto = maggiore produttività). In alcuni casi può comparire “U” (unica) quando, per quella categoria e in quel Comune/zona, non è prevista una differenziazione in più classi. Le classi si applicano alle unità dei gruppi A, B e C.
Il modo più semplice è leggerla nella visura catastale: nel documento, tra i dati identificativi e reddituali dell’immobile, trovi la voce “Classe” (numero o “U”).
Se invece vuoi “capire” perché è stata attribuita proprio quella classe (o se sospetti sia incongruente), considera che la classe deriva dal classamento e dal confronto con immobili simili nella stessa zona censuaria/contesto: contano, ad esempio, qualità edilizia, finiture, servizi, piano, esposizione, pertinenze, livello di mercato della zona e in generale tutto ciò che incide sulla redditività ordinaria.
In caso di dubbi operativi (verifica o variazione), di norma si passa da un tecnico abilitato (geometra/architetto/ingegnere) che analizza la situazione e, se necessario, predispone una pratica di aggiornamento (DOCFA).
Il classamento catastale è il procedimento con cui si attribuisce:
Operativamente, l’attribuzione avviene:
Per destinazione d’uso catastale si intende la “funzione” dell’unità immobiliare così come viene rappresentata in Catasto ai fini identificativi e soprattutto fiscali: in pratica è ciò che sta dietro (e si riflette in) gruppo e categoria catastale (abitazione, ufficio, negozio, deposito, opificio, ecc.). Nel lessico tecnico, è l’attività con cui nel Catasto Fabbricati si assegna la “destinazione” dell’immobile. Agenzia Entrate
Attenzione però: la destinazione d’uso catastale non coincide automaticamente con la destinazione d’uso urbanistica (quella stabilita dagli strumenti urbanistici e dai titoli edilizi). È possibile che ci siano disallineamenti: in questi casi, prima di “cambiare in Catasto”, conviene verificare anche la conformità urbanistica/edilizia.
Per comprendere meglio cosa si intende per classe catastale occorre comprendere bene cosa sono i gruppi catastali e le categorie catastali. Qui di seguito spieghiamo le differenze tra questi termini:
Per scoprire la classe catastale del proprio immobile, è necessario consultare la visura catastale, un documento ufficiale che fornisce informazioni dettagliate sull'immobile, incluse la sua identificazione catastale, la consistenza e/o la superficie catastale (a seconda della tipologia e dei dati disponibili), la destinazione d’uso e appunto la classe catastale.
Questa visura può essere ottenuta in diversi modi: si può richiedere direttamente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate - Territorio oppure accedendo ai servizi online dell'Agenzia.
La procedura online è generalmente più rapida e può essere completata attraverso il sito dell'Agenzia delle Entrate, dove è possibile effettuare la richiesta utilizzando il codice fiscale e accedendo con le proprie credenziali.
È importante ricordare che la classe catastale è un elemento fondamentale per il calcolo di tasse e imposte relative all'immobile, come l'IMU, e una sua corretta identificazione è essenziale per evitare errori o disguidi fiscali.
La classe catastale di un immobile può essere modificata nei seguenti casi:
Per modificare la classe catastale, è necessario:
È importante notare che modificare la classe catastale potrebbe avere implicazioni fiscali, come la variazione dell'IMU e di altre tasse locali, quindi è consigliabile consultare un professionista per comprendere tutte le conseguenze di tale modifica.
Nella pratica, “cambiare classe catastale” avviene quasi sempre tramite una pratica di aggiornamento catastale DOCFA (quando c’è una variazione che incide sul classamento o quando si propone una correzione tecnica strutturata).
I costi tipici si compongono di:
Caso a parte: se non serve una variazione “tecnica” ma si tratta di un errore materiale o di dati non aggiornati per cause non imputabili al proprietario, talvolta è possibile percorrere strade di rettifica/istanza (da valutare con un professionista), che possono incidere diversamente sui costi.
La classe catastale può essere trovata nella visura catastale dell'immobile, che è un documento ufficiale ottenibile presso l'Agenzia delle Entrate o online attraverso il suo portale telematico.
Un'errata classificazione catastale può portare a una stima imprecisa del valore dell'immobile, influenzando le tasse come l'IMU. È possibile correggere l'errore presentando una dichiarazione di variazione all'Agenzia delle Entrate, eventualmente con l'assistenza di un tecnico abilitato.
La classe catastale di per sé non determina direttamente il valore di mercato dell'immobile, che dipende da fattori come la posizione, la condizione e le caratteristiche del mercato. Tuttavia, può influenzare la percezione del valore catastale e le tasse correlate, che a loro volta possono avere un impatto sul valore percepito dagli acquirenti.
