Classe Catastale

Andrea Lazzo
14.02.2024, 15:32
6 min

Classe Catastale: Cos’è e Come si Determina

La classe catastale consente di inquadrare meglio le caratteristiche di un immobile per la sua valutazione e per scopi fiscali. In questo articolo spieghiamo cosa si intende per classe catastale, come si determina e perché è importante.

Cos'è il valore catastale e come si calcola

Cos’è la classe catastale?

La classe catastale è una tipologia di classificazione di un immobile in base alla sua redditività. Questa si inserisce all’interno di un contesto più ampio, formato dai gruppi catastali e dalle categorie catastali. 

Determinare la classe catastale è importante per fini fiscali, poiché serve a calcolare le imposte da versare per un immobile. 

Gruppi catastali, categorie catastali, classi catastali

Per comprendere meglio cosa si intende per classe catastale occorre comprendere bene cosa sono i gruppi catastali e le categorie catastali. Qui di seguito spieghiamo le differenze tra questi termini:

  • Gruppi catastali: sono dei macro raggruppamenti che vengono indicati con le lettere A, B, C, D, E, F. Il gruppo A indica gli immobili ad uso abitativo e non abitativo (uffici privati, studi ecc.); il gruppo B indica immobili senza scopo di lucro (scuole, biblioteche, uffici pubblici ecc.); il gruppo C indica locali commerciali (negozi, laboratori ecc.) oltre ad alcune tipologie di edifici senza scopo di lucro non incluse nel gruppo B; il gruppo D raggruppa immobili a scopo produttivo, commerciale, di accoglienza turistica e ricreativo; il gruppo E include strutture di interesse pubblico (chiese, ponti ecc.); il gruppo F raggruppa ruderi, aree in corso di definizione ecc.
  • Categorie catastali: sono delle tipologie di edifici specifiche all’interno dei gruppi catastali. Ad esempio, nel gruppo A troveremo diverse categorie catastali quali A/1 Abitazioni di tipo signorile; A/2 Abitazioni di tipo civile; A/3 Abitazioni di tipo economico; A/4 Abitazioni di tipo popolare; A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare; A/6 Abitazioni di tipo rurale; A/7 Abitazioni in villini; A/8 Abitazioni in ville; A/9 Castelli; A/10 Uffici e studi privati; A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
  • Classi catastali: rappresentano un’ulteriore suddivisione all’interno di una specifica categoria catastale, che indica il grado di redditività di un immobile. La classe catastale di un immobile dipende dal suo stato, dal numero di locali e da altri parametri che variano da comune a comune (a differenza del numero di categorie e di gruppi, che è determinato a livello nazionale). Le classi catastali sono indicate da un numero che sale all’aumentare della redditività. Proprio per questo, la classe catastale è importante per fini fiscali, poiché serve per calcolare le imposte da applicare ad un immobile. Le classi catastali riguardano soltanto i gruppi catastali A, B e C.

Classamento Catastale

La classe catastale viene definita dell’operazione di classamento catastale. Nel vademecum dell’Agenzia delle Entrate, il classamento catastale è definito nel modo seguente:


"operazione corrente che consiste nel riscontrare per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito da cui conseguono l'attribuzione della categoria e - nel caso delle unità a destinazione ordinaria - la classe di redditività individuata tra quelle prestabilite per la zona censuaria di ubicazione del bene".

Da queste parole si deduce che il classamento catastale ha due funzioni:

  • Riscontrare la destinazione d’uso ordinaria dell’unità immobiliare (es. residenziale, commerciale, ecc.)
  • Riscontrare le caratteristiche che influiscono sul reddito

Partendo da questi riscontri viene attribuita una categoria. Nel caso delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, oltre alla categoria viene attribuita anche la classe di redditività

Per l’attribuzione della classe di redditività delle unità immobiliari a destinazione ordinaria si individua quella più attinente tra le classi prestabilite per la zona censuaria in cui l’immobile è ubicato. 

Come vengono calcolate le classi catastali

Ora che abbiamo dato una definizione di classe catastale e specificato le differenze con gruppo e categoria catastale, possiamo comprendere in modo appropriato la definizione che ne dà l’Osservatorio del Mercato Immobiliare:

Suddivisione interna della categoria catastale sulla base di un differente livello qualitativo e reddituale ritraibile ordinariamente dall’unità immobiliare urbana.  

Da questa definizione si può evincere che la classe catastale varia in base ai diversi livelli di qualità dell’immobile, ma anche in base ai suoi livelli reddituali. Ricordando che le classi catastali riguardano solo i gruppi A, B e C e che variano in base al comune, comprendiamo quali sono i criteri più utilizzati che determinano l’individuazione di una classe catastale:

  • Stato di conservazione
  • Livello delle finiture
  • Dimensione
  • Numero di vani e la loro organizzazione
  • Servizi in dotazione
  • Luminosità
  • Posizione rispetto al centro
  • Presenza di servizi
  • Pregio della zona/strada

Esse quindi comprendono caratteristiche che riguardano l’unità immobiliare e le sue caratteristiche intrinseche, così come l’edificio in cui è inserita, il contesto circostante in quanto a servizi, ambiente e centralità, la qualità o il pregio della zona in cui è situata. 

Classe catastale e fisco

Migliori sono le valutazioni per i punti summenzionati, più alta è la classe catastale.

Più alta la classe catastale, maggiore sarà anche la rendita catastale. Per questo, la classe catastale di un immobile viene attribuita dall’Agenzia delle Entrate dopo l’accatastamento o tramite la dichiarazione di nuova costruzione/variazione urbana. 

Una volta stabilita la classe catastale, l’Agenzia del Territorio della zona in cui è situato l’immobile attribuisce una tariffa per il pagamento delle imposte dovute.

Come consultare e scoprire la classe catastale di un immobile

Per scoprire la classe catastale del proprio immobile, è necessario consultare la visura catastale, un documento ufficiale che fornisce informazioni dettagliate sull'immobile, incluse la sua identificazione catastale, la superficie, la destinazione d'uso e appunto la classe catastale. 

Questa visura può essere ottenuta in diversi modi: si può richiedere direttamente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate - Territorio oppure accedendo ai servizi online dell'Agenzia

La procedura online è generalmente più rapida e può essere completata attraverso il sito dell'Agenzia delle Entrate, dove è possibile effettuare la richiesta utilizzando il codice fiscale e accedendo con le proprie credenziali. 

È importante ricordare che la classe catastale è un elemento fondamentale per il calcolo di tasse e imposte relative all'immobile, come l'IMU, e una sua corretta identificazione è essenziale per evitare errori o disguidi fiscali. 

Il valore catastale di un immobile è importante ai fini fiscali

È possibile modificare la classe catastale?

Sì, è possibile modificare la classe catastale di un immobile in Italia, ma questo processo dipende da vari fattori e richiede il rispetto di procedure specifiche. La classe catastale di un immobile può essere modificata nei seguenti casi:

  • Cambiamenti nella destinazione d'uso: se l'uso dell'immobile cambia (ad esempio, da residenziale a commerciale), può essere necessario aggiornare la sua classe catastale per riflettere questo cambiamento;
  • Modifiche strutturali o ristrutturazioni: ristrutturazioni significative o modifiche che alterano la superficie, la distribuzione degli spazi o le caratteristiche dell'immobile possono richiedere un aggiornamento della classe catastale;
  • Errori o inesattezze nella classificazione originale: se si scopre che l'immobile è stato classificato erroneamente nel Catasto, è possibile richiedere una correzione.

Per modificare la classe catastale, è necessario:

  • Verificare la situazione attuale: è importante controllare la classificazione attuale dell'immobile nel Catasto;
  • Presentare la domanda: la domanda di variazione catastale va presentata all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale - Territorio (ex Ufficio del Catasto). Questo può richiedere la compilazione di moduli specifici e, a volte, la presentazione di documentazione tecnica, come planimetrie aggiornate;
  • Fare intervenire un tecnico abilitato: per alcune modifiche, potrebbe essere necessario far intervenire un geometra, architetto o ingegnere, che preparerà la documentazione tecnica necessaria;
  • Attendere l'approvazione: dopo la presentazione della domanda, l'Agenzia delle Entrate eseguirà i controlli necessari e, se tutto è in ordine, procederà con la modifica della classe catastale.

È importante notare che modificare la classe catastale potrebbe avere implicazioni fiscali, come la variazione dell'IMU e di altre tasse locali, quindi è consigliabile consultare un professionista per comprendere tutte le conseguenze di tale modifica.

3 Punti Chiave
  • La classe catastale è una tipologia molto specifica di classificazione dell’immobile.
  • La classe catastale non va confusa con la categoria catastale, di cui esprime elementi più specifici.
  • La classe catastale è importante ai fini fiscali in quanto determina la redditività di un immobile.

Fonti

FAQ

Come posso trovare la classe catastale del mio immobile?

La classe catastale può essere trovata nella visura catastale dell'immobile, che è un documento ufficiale ottenibile presso l'Agenzia delle Entrate o online attraverso il suo portale telematico.

Cosa succede se la classe catastale del mio immobile è errata?

Un'errata classificazione catastale può portare a una stima imprecisa del valore dell'immobile, influenzando le tasse come l'IMU. È possibile correggere l'errore presentando una dichiarazione di variazione all'Agenzia delle Entrate, eventualmente con l'assistenza di un tecnico abilitato.

La classe catastale influenza il valore di mercato del mio immobile?

La classe catastale di per sé non determina direttamente il valore di mercato dell'immobile, che dipende da fattori come la posizione, la condizione e le caratteristiche del mercato. Tuttavia, può influenzare la percezione del valore catastale e le tasse correlate, che a loro volta possono avere un impatto sul valore percepito dagli acquirenti.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.