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Il valore fiscale (spesso chiamato anche valore catastale) è un valore “standard” calcolato soprattutto dalla rendita catastale e usato come base imponibile per alcune imposte; il valore di mercato, invece, è il prezzo reale a cui un immobile può essere venduto o acquistato e varia in base alla domanda/offerta e alle condizioni dell’immobile.
Sintesi
Il valore fiscale di un immobile, detto anche valore catastale, è un dato importante poiché contribuisce a fornire alle autorità dati patrimoniali sui quali calcolare tasse e imposte. Come vedremo, questo non va confuso con il valore di mercato, che generalmente è ben più alto. In questa pagina facciamo luce sulla definizione di valore fiscale nel campo immobiliare e presentiamo un esempio di calcolo di facile comprensione.
Il termine "valore fiscale di un immobile" si riferisce al valore attribuito a un bene immobiliare ai fini fiscali da parte delle autorità fiscali o degli enti preposti alla valutazione patrimoniale. Questo valore viene utilizzato come base per il calcolo delle imposte locali, come l’IMU (Imposta Municipale Propria).
Il valore fiscale (spesso chiamato anche valore catastale) non è una stima “di mercato”: nella maggior parte dei casi si calcola con criteri stabiliti dalla legge, partendo dalla rendita catastale (in visura) e applicando rivalutazione e moltiplicatori previsti per lo specifico tributo o operazione (ad esempio: IMU, imposta di registro con sistema prezzo-valore, successione/donazione). Per questo motivo il valore fiscale può risultare diverso dal valore di mercato dell’immobile.
Il valore fiscale può cambiare se cambia la rendita catastale (ad esempio per variazioni/aggiornamenti catastali) o se intervengono modifiche normative su rivalutazioni e moltiplicatori. Le oscillazioni del mercato immobiliare incidono invece sul valore di mercato (valore venale), non sul valore catastale calcolato da rendita e coefficienti.
I proprietari di immobili dovrebbero essere consapevoli del valore fiscale della loro proprietà, in quanto ciò può avere impatti diretti sulle tasse locali che devono pagare. In alcuni casi, è possibile presentare ricorsi o domande di rivalutazione se si ritiene che il valore fiscale assegnato sia improprio o non rispecchi il valore di mercato effettivo.
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Sì, nella pratica i due termini vengono spesso usati come sinonimi: quando si parla di “valore fiscale” di un immobile, di solito si intende il valore catastale, cioè un valore calcolato con criteri fissati dalla normativa e basati principalmente sulla rendita catastale.
Attenzione però: a seconda del contesto, “valore catastale” può indicare calcoli simili ma non identici. Per esempio, il valore usato per il sistema prezzo-valore (imposta di registro nelle compravendite tra privati per abitazioni) nasce dalla rendita catastale rivalutata e da specifici moltiplicatori; mentre per l’IMU la base imponibile si calcola ancora dalla rendita rivalutata, ma con moltiplicatori diversi previsti per quel tributo. In altre parole: la logica di partenza è la stessa (rendita + coefficienti), ma i coefficienti cambiano in base all’imposta.
La rendita catastale è il dato “di base” attribuito dal Catasto all’immobile (e riportato nella visura catastale). Il valore fiscale/valore catastale si ottiene partendo dalla rendita catastale e trasformandola in un valore su cui applicare imposte e tributi, tramite passaggi stabiliti per legge (in genere rivalutazione e moltiplicatori/coefficiente catastale).
In sintesi:
Calcolare il valore fiscale di un immobile è essenziale per diversi scopi, principalmente legati agli aspetti fiscali e tributari. Infatti, si rivela necessario per garantire la corretta valutazione delle imposte locali e per adempiere agli obblighi fiscali associati alla proprietà immobiliare.
Ecco alcune delle principali ragioni per cui è importante determinare il valore fiscale di un immobile:
In Italia, il calcolo del valore fiscale di un immobile è una procedura che coinvolge diverse fasi e considerazioni.
Ecco una procedura semplificata che riflette i principi generali:
Nota: i coefficienti riportati qui sopra sono quelli comunemente usati per il calcolo del valore catastale ai fini dell’imposta di registro (sistema prezzo-valore) e fattispecie analoghe; per l’IMU si applicano moltiplicatori diversi.
Se l’immobile è locato, i canoni di affitto rilevano ai fini delle imposte sui redditi (ad esempio IRPEF/cedolare secca), ma non modificano il valore catastale/fiscale calcolato a partire dalla rendita catastale e dai moltiplicatori previsti.
Tieni presente che le autorità fiscali possono effettuare revisioni periodiche dei valori catastali. In caso di modifiche sostanziali alla proprietà o al mercato immobiliare, il valore fiscale potrebbe essere rivisto.
Se ritieni che il valore fiscale assegnato non rifletta correttamente il valore di mercato effettivo, hai il diritto di presentare ricorsi o richieste di verifica presso l'Agenzia delle Entrate.
Qui di seguito facciamo un esempio di calcolo del valore fiscale di un immobile per la vendita. Supponiamo di avere un appartamento con una rendita catastale di 1.000€, valore che abbiamo ottenuto richiedendo la dichiarazione catastale, che non è soggetto ad alcuna agevolazione.
Per calcolare il valore fiscale dell’immobile per vendita occorrerà usare la seguente formula:
VF = (RC + 5%) X Coeff. Cat.
ovvero
VF = (1000€ + 5%) X 126 = 1050€ x 126 = 132.300€
Per il nostro esempio, il valore fiscale dell’immobile sarà pari a 132.300 euro. Per ottenerlo abbiamo moltiplicato la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente catastale di 126, relativo alla compravendita di immobili non soggetta ad alcuna agevolazione.
Per approfondire puoi leggere l’articolo sul calcolo del valore dell’immobile partendo dalla rendita catastale.
Mentre il calcolo del valore fiscale ha una finalità prettamente fiscale, essendo la base del calcolo di tasse e imposte, il valore di mercato rappresenta il prezzo al quale può essere potenzialmente messo in vendita un immobile. Il valore fiscale si muove entro limiti ben precisi, mentre il valore di mercato effettivo dipende da numerosi parametri dinamici e temporanei. Inoltre, il prezzo finale di un immobile viene stabilito solo dall’accordo tra le due parti nel contratto di compravendita.
Dipende da quale imposta stai considerando, ma il principio è comune: si parte dalla rendita catastale e si applicano rivalutazione e moltiplicatori.
Quindi: schema simile, coefficienti diversi a seconda dell’obiettivo fiscale.
Nel calcolo del valore fiscale (valore catastale) si parte dalla rendita catastale e, a seconda del tributo/operazione, la si rivaluta e si applicano moltiplicatori stabiliti dalla legge (non dal Comune). Il risultato è una base imponibile/valore catastale utilizzata per calcolare alcune imposte (ad esempio IMU o imposta di registro nel sistema prezzo-valore).
Le detrazioni e le agevolazioni fiscali possono influenzare il valore fiscale di un immobile. Ad esempio, la presenza di specifiche detrazioni per la residenza principale o per determinate categorie di proprietà può ridurre l'ammontare dell'IMU o di altre imposte locali (il coefficiente catastale utilizzato per il calcolo del valore fiscale per le prime case, infatti, è di 115,50 anziché 126). È importante essere a conoscenza di queste possibilità, poiché possono avere un impatto significativo sul carico fiscale associato alla proprietà.
Se ritieni che il valore catastale assegnato alla tua casa non rifletta correttamente il suo valore di mercato, puoi presentare una richiesta di variazione presso l'Agenzia delle Entrate. Questo processo coinvolge la presentazione di documenti e prove che giustifichino la richiesta di rivalutazione. Tuttavia, è importante notare che la richiesta sarà valutata in base a criteri specifici e che dovresti consultare un professionista fiscale per assistenza.
Il valore dichiarato (cioè il prezzo indicato) si trova nel rogito notarile/atto di compravendita e nella relativa documentazione registrata: se non hai una copia dell’atto, puoi richiederla al notaio che ha stipulato o, se sei parte dell’atto, ottenere la documentazione tramite i canali competenti (in base al tipo di richiesta e ai tuoi titoli di accesso).
Nella visura catastale trovi la rendita catastale, la categoria e gli altri dati necessari: il “valore catastale” in senso fiscale si ottiene poi applicando rivalutazione e moltiplicatori previsti per lo specifico tributo o operazione (compravendita con prezzo-valore, IMU, successione, ecc.).
