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Il borsino immobiliare serve a conoscere i valori medi al metro quadro degli immobili in una determinata zona. È utile per farsi una prima idea del possibile prezzo di vendita, acquisto o locazione di una casa, ma non sostituisce una valutazione immobiliare professionale, perché non considera tutte le caratteristiche specifiche del singolo immobile.
In sintesi:
Quando si desidera valutare una casa, uno dei primi passi più comuni è la consultazione del cosiddetto “borsino immobiliare”. In questo articolo spieghiamo cos’è, dove si può consultare e come si può utilizzare gratuitamente per iniziare a valutare un immobile.
Per “borsino immobiliare” si intende un listino aggiornato delle informazioni relative alle transazioni immobiliari relative ad un determinato territorio. Questo listino è realizzato da tecnici del settore ed organi autorevoli come l’Agenzia delle Entrate e le Camere di Commercio dei vari capoluoghi.
Il borsino immobiliare offre sia dati statistici del settore, sia stime di valore immobiliare calcolate in base alla zona, tipologia di edificio, stato e destinazione d’uso.
I dati del borsino immobiliare sono utili sia al singolo cittadino, ma anche a tutti gli operatori del settore immobiliare quali agenti, broker e intermediari, architetti, geometri ecc.
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Per un privato, il borsino immobiliare è uno strumento molto utile poiché consente di calcolare un valore approssimativo di un determinato immobile. Ciò può essere utile a chi desidera vendere casa, consentendo di calcolare il valore della propria abitazione, oppure a chi desidera acquistare e confrontare il valore da borsino con il prezzo dell’annuncio immobiliare.
Il borsino immobiliare serve anche agli operatori di settore. Ad esempio, alle stesse agenzie immobiliari, che prima di fare una valutazione presso l’immobile, grazie al borsino immobiliare possono iniziare a elaborare una valutazione approssimativa.
Il borsino immobiliare è importante perché contribuisce a rendere il mercato più trasparente. Chi vende, compra o affitta un immobile può consultare valori di riferimento aggiornati e confrontarli con i prezzi richiesti negli annunci o proposti durante una trattativa.
Per i venditori, il borsino aiuta a evitare richieste troppo alte rispetto alla media della zona, che potrebbero allungare i tempi di vendita. Per gli acquirenti, invece, rappresenta uno strumento utile per capire se il prezzo richiesto è coerente con il mercato locale o se vi sono margini di negoziazione.
Anche gli operatori immobiliari utilizzano questi dati come base di partenza per analisi più approfondite. Il borsino, infatti, non determina automaticamente il valore finale di una casa, ma offre un quadro generale dell’andamento dei prezzi in una determinata area, aiutando a orientare valutazioni, trattative e decisioni di investimento.
Esistono diverse fonti consultabili per conoscere i valori immobiliari di riferimento: la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, i listini o borsini pubblicati da alcune Camere di Commercio e, in alcuni territori, i borsini elaborati da associazioni di categoria o operatori del mercato locale.
Ciò che generalmente viene chiamato “borsino immobiliare dell’Agenzia delle Entrate” più tecnicamente si chiama banca dati delle quotazioni immobiliari. Tali quotazioni, vengono delineate semestralmente dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e si riferiscono al valore immobiliare di mercato (compravendita o affitto) al metro quadro per specifiche zone, comuni, tipologie di immobile in determinati stati di conservazione.
Le quotazioni OMI, rilasciate su base semestrale, sono relative ai comuni censiti negli archivi catastali.
Così come specificato nello stesso portale dell’Agenzia delle Entrate, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive di una stima puntuale, poiché costituiscono indicazioni di valore di larga massima. Per una stima precisa occorre rivolgersi a un tecnico professionista, in grado di valutare le caratteristiche specifiche dell’immobile e motivare il valore attribuito.
Per ottenere una seconda prospettiva sulla stima OMI è possibile utilizzare anche strumenti di valutazione online, come la nostra pagina dedicata al mercato immobiliare e il nostro strumento di valutazione gratuito, che vi consente di ottenere una stima affidabile del vostro immobile in soli 3 minuti.
Un altro tipo di borsino immobiliare è quello fornito dalle Camere di Commercio, che offrono una stima più localizzata. Le borse immobiliari delle Camere di Commercio si propongono di migliorare, favorire e garantire l’attività delle imprese che operano nel mercato immobiliare nei territori delle province in cui sono situate.
Le borse immobiliari e i listini locali possono essere pubblicati da Camere di Commercio, borse immobiliari territoriali o associazioni di categoria. Alcuni esempi sono:
Per accedere al borsino immobiliare ovvero alla banca dati delle quotazioni immobiliari si può procedere da questa pagina del portale dell’Agenzia delle Entrate e quindi procedere come segue:
Dai conferma per ottenere il risultato. Otterrai un riepilogo dei dati immessi e visualizzerai una tabella simile a quella qui sotto, ottenuta con lo stesso sistema.
Sotto alla tabella troverai anche una legenda per comprendere meglio la terminologia e le lettere utilizzate, che riportiamo qui di seguito:
Una volta ottenuta la tabella con le quotazioni OMI, occorre focalizzare subito l’attenzione su due voci importanti: valore di mercato e valore di locazione.
Il valore di mercato ci interessa quando desideriamo vendere un immobile (o acquistarlo, nel caso desideriamo confrontare le valutazioni con quelle proposte dal venditore o dall’agenzia).
Il valore di locazione ci interessa quando desideriamo locare un immobile o affittarlo.
Sia per il valore di mercato che per il valore di locazione sono espressi due valori, minimo e massimo, che indicano un intervallo di prezzi. Ciò vuol dire che il metro quadro di un determinato tipo di immobile, con date caratteristiche, in una data zona, dovrebbe essere compreso tra i valori indicati come minimo (MIN) e massimo (MAX)
Consideriamo la tabella vista in precedenza.
Se desideriamo ottenere una stima approssimativa di un’abitazione civile con uno stato conservativo normale, da poter vendere, dovremo procedere in questo modo.
Ciò vuol dire che il valore del metro quadro dell’abitazione che desideriamo vendere varia da un minimo di 1.500€ a un massimo di 1.900€.
Per scegliere un valore all’interno dell’intervallo non è sufficiente considerare genericamente la presenza di servizi o la posizione: occorre valutare le caratteristiche specifiche dell’immobile e confrontarlo con immobili simili nella stessa zona. In assenza di una valutazione puntuale, è più prudente utilizzare un valore intermedio dell’intervallo oppure indicare una forbice di stima.
Perciò, se la casa è di 80 mq, potremo calcolarne il valore: 80 mq x 1900€ = 152.000€
Se la casa si presentasse in OTTIMO stato, dovremmo fare riferimento al primo rigo, dove l’intervallo è di 2000€/2500€. In questo caso, per la stessa casa il valore sarebbe pari a 80 mq x 2500€ = 200.000€.
Volendo fare una stima più cauta, si può considerare il valore medio dell’intervallo di prezzo fornito (ad esempio, nel caso dell’intervallo 1.500€/1.900€ scegliendo 1.700€).
Dipende da quale borsino immobiliare si consulta. Quando si parla del borsino immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il riferimento è proprio alla banca dati delle quotazioni OMI, cioè l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Le quotazioni OMI indicano, per ogni zona territoriale omogenea, un intervallo minimo e massimo di valori al metro quadro, distinguendo tra valore di mercato e valore di locazione. I dati sono organizzati per comune, zona OMI, destinazione d’uso, tipologia immobiliare e stato conservativo.
Diverso è il caso dei borsini immobiliari locali, come quelli delle Camere di Commercio o di associazioni territoriali. In questi casi, i valori possono essere elaborati anche attraverso rilevazioni locali, commissioni tecniche, operatori del settore e analisi specifiche sul mercato della città o della provincia.
In sintesi, il borsino OMI si basa direttamente sulla banca dati dell’Agenzia delle Entrate, mentre altri borsini immobiliari possono affiancare ai dati ufficiali anche rilevazioni territoriali più specifiche.
Nelle grandi città italiane il borsino immobiliare può essere particolarmente utile perché il mercato varia molto da quartiere a quartiere. A Roma, Milano o Torino, ad esempio, immobili apparentemente simili possono avere valori molto diversi in base alla zona, alla vicinanza ai servizi, ai collegamenti, allo stato dell’edificio e alla domanda locale.
Per questo motivo, oltre alla banca dati OMI nazionale, può essere utile consultare anche borsini, listini o rilevazioni locali. Questi strumenti permettono di ottenere una lettura più territoriale del mercato e possono aiutare a confrontare i valori medi con le dinamiche reali della città.
Il borsino immobiliare di Roma può essere consultato attraverso la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, selezionando provincia, comune, zona OMI e destinazione d’uso dell’immobile.
In aggiunta, per il mercato romano è presente anche la Borsa Immobiliare di Roma, che pubblica un Listino Ufficiale basato su attività di indagine statistica e rilevamento dei valori correnti del mercato dell’area romana. Questo tipo di fonte può essere utile per chi desidera approfondire l’andamento dei prezzi nella Capitale e confrontare le quotazioni OMI con un riferimento più locale.
Roma è un mercato molto eterogeneo: il valore di un’abitazione può cambiare sensibilmente tra centro storico, quartieri semicentrali, zone residenziali e aree periferiche. Per questo motivo, il borsino deve essere usato come punto di partenza e non come valore definitivo.
Per Milano è possibile consultare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, ma anche le rilevazioni della Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi tramite il portale PiùPrezzi.
Il mercato immobiliare milanese è caratterizzato da forti differenze tra zone centrali, semicentrali, quartieri in riqualificazione e aree più periferiche. Per questo motivo, un valore medio al metro quadro può non essere sufficiente a rappresentare correttamente il prezzo di un immobile specifico.
Nel caso di Milano, quindi, è utile confrontare più fonti: quotazioni OMI, rilevazioni camerali, annunci immobiliari comparabili e, quando necessario, la valutazione di un professionista che conosca il micro-mercato della zona.
Anche per Torino la banca dati OMI consente di consultare le quotazioni immobiliari per zona, tipologia e destinazione d’uso. A questa fonte si può affiancare il borsino immobiliare FIMAA Torino, che raccoglie dati e indicazioni provenienti dall’attività degli operatori del mercato locale.
Il mercato torinese presenta differenze rilevanti tra centro, zone semicentrali, quartieri residenziali e aree periferiche. Inoltre, fattori come vicinanza alla metropolitana, presenza di università, servizi, qualità dello stabile e stato dell’appartamento possono incidere in modo importante sul valore finale.
Per questo motivo, anche a Torino il borsino immobiliare è utile per orientarsi, ma deve essere integrato con un’analisi concreta degli immobili comparabili e delle caratteristiche specifiche della casa da valutare.
Le modalità di elaborazione dipendono dalla fonte consultata. Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate sono pubblicate semestralmente e indicano, per ciascuna zona OMI, un intervallo minimo e massimo dei valori di mercato e di locazione, distinto per tipologia immobiliare e stato di conservazione. I borsini locali, invece, possono basarsi su rilevazioni territoriali, commissioni tecniche e dati raccolti dagli operatori del mercato.
Sì, il Borsino Immobiliare offre la possibilità di accedere a serie storiche di dati, permettendo agli utenti di analizzare l'evoluzione dei prezzi immobiliari nel tempo e di individuare tendenze di mercato a lungo termine.
Durante una perizia immobiliare, il borsino immobiliare può essere utilizzato come riferimento preliminare o come elemento di confronto, ma non sostituisce l’analisi puntuale svolta dal tecnico. Il valore finale deve essere motivato considerando le caratteristiche specifiche dell’immobile, il suo stato, la posizione, le pertinenze, il contesto e il confronto con immobili comparabili.
