Quando si desidera valutare una casa, uno dei primi passi più comuni è la consultazione del cosiddetto “borsino immobiliare”. In questo articolo spieghiamo cos’è, dove si può consultare e come si può utilizzare gratuitamente per iniziare a valutare un immobile.
Per “borsino immobiliare” si intende un listino aggiornato delle informazioni relative alle transazioni immobiliari relative ad un determinato territorio. Questo listino è realizzato da tecnici del settore ed organi autorevoli come l’Agenzia delle Entrate e le Camere di Commercio dei vari capoluoghi.
Il borsino immobiliare offre sia dati statistici del settore, sia stime di valore immobiliare calcolate in base alla zona, tipologia di edificio, stato e destinazione d’uso.
I dati del borsino immobiliare sono utili sia al singolo cittadino, ma anche a tutti gli operatori del settore immobiliare quali agenti, broker e intermediari, architetti, geometri ecc.
Per un privato, il borsino immobiliare è uno strumento molto utile poiché consente di calcolare un valore approssimativo di un determinato immobile. Ciò può essere utile a chi desidera vendere casa, consentendo di calcolare il valore della propria abitazione, oppure a chi desidera acquistare e confrontare il valore da borsino con il prezzo dell’annuncio immobiliare.
Il borsino immobiliare serve anche agli operatori di settore. Ad esempio, alle stesse agenzie immobiliari, che prima di fare una valutazione presso l’immobile, grazie al borsino immobiliare possono iniziare a elaborare una valutazione approssimativa.
Esistono due tipologie di borsino immobiliare: quello sul portale dell’Agenzia delle Entrate e quello disponibile sui portali delle Camere di Commercio di determinate città. Qui di seguito andiamo a descriverli in modo più approfondito.
Ciò che generalmente viene chiamato “borsino immobiliare dell’Agenzia delle Entrate” più tecnicamente si chiama banca dati delle quotazioni immobiliari. Tali quotazioni, vengono delineate semestralmente dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e si riferiscono al valore immobiliare di mercato (compravendita o affitto) al metro quadro per specifiche zone, comuni, tipologie di immobile in determinati stati di conservazione.
Le quotazioni OMI, rilasciate su base semestrale, sono relative ai comuni censiti negli archivi catastali.
Così come specificato nello stesso portale dell’Agenzia delle Entrate, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive di una stima puntuale, poiché costituiscono indicazioni di valore di larga massima. Per una stima precisa occorre rivolgersi a un professionista di zona, certificato.
Per ottenere una seconda prospettiva sulla stima OMI è possibile utilizzare anche strumenti di valutazione online, come la nostra pagina dedicata al mercato immobiliare e il nostro strumento di valutazione gratuito, che vi consente di ottenere una stima affidabile del vostro immobile in soli 3 minuti.
Un altro tipo di borsino immobiliare è quello fornito dalle Camere di Commercio, che offrono una stima più localizzata. Le borse immobiliari delle Camere di Commercio si propongono di migliorare, favorire e garantire l’attività delle imprese che operano nel mercato immobiliare nei territori delle province in cui sono situate.
Le borse immobiliari delle camere di commercio vengono chiamate anche borsini immobiliari, perciò alcuni esempi sono:
Per accedere al borsino immobiliare ovvero alla banca dati delle quotazioni immobiliari si può procedere da questa pagina del portale dell’Agenzia delle Entrate e quindi procedere come segue:
Dai conferma per ottenere il risultato. Otterrai un riepilogo dei dati immessi e visualizzerai una tabella simile a quella qui sotto, ottenuta con lo stesso sistema.
Sotto alla tabella troverai anche una legenda per comprendere meglio la terminologia e le lettere utilizzate, che riportiamo qui di seguito:
Una volta ottenuta la tabella con le quotazioni OMI, occorre focalizzare subito l’attenzione su due voci importanti: valore di mercato e valore di locazione.
Il valore di mercato ci interessa quando desideriamo vendere un immobile (o acquistarlo, nel caso desideriamo confrontare le valutazioni con quelle proposte dal venditore o dall’agenzia).
Il valore di locazione ci interessa quando desideriamo locare un immobile o affittarlo.
Sia per il valore di mercato che per il valore di locazione sono espressi due valori, minimo e massimo, che indicano un intervallo di prezzi. Ciò vuol dire che il metro quadro di un determinato tipo di immobile, con date caratteristiche, in una data zona, dovrebbe essere compreso tra i valori indicati come minimo (MIN) e massimo (MAX)
Consideriamo la tabella vista in precedenza.
Se desideriamo ottenere una stima approssimativa di un’abitazione civile con uno stato conservativo normale, da poter vendere, dovremo procedere in questo modo.
Ciò vuol dire che il valore del metro quadro dell’abitazione che desideriamo vendere varia da un minimo di 1.500€ a un massimo di 1.900€.
Se consideriamo una casa tenuta decentemente, abbastanza centrale, con tanti negozi utili vicini, possiamo considerare 1900€.
Perciò, se la casa è di 80 mq, potremo calcolarne il valore: 80 mq x 1900€ = 152.000€
Se la casa si presentasse in OTTIMO stato, dovremmo fare riferimento al primo rigo, dove l’intervallo è di 2000€/2500€. In questo caso, per la stessa casa il valore sarebbe pari a 80 mq x 2500€ = 200.000€.
Volendo fare una stima più cauta, si può considerare il valore medio dell’intervallo di prezzo fornito (ad esempio, nel caso dell’intervallo 1.500€/1.900€ scegliendo 1.700€).
Nel codice definitorio (glossario) è possibile capire in che modo calcolare la superficie netta e lorda (vedi tra le fonti qui sotto).
Le quotazioni immobiliari nel Borsino Immobiliare sono calcolate analizzando una serie di transazioni effettive, dati di mercato e caratteristiche specifiche degli immobili, come la posizione, la metratura e lo stato di conservazione. Queste informazioni sono poi elaborate statisticamente per fornire valori medi attendibili.
Sì, il Borsino Immobiliare offre la possibilità di accedere a serie storiche di dati, permettendo agli utenti di analizzare l'evoluzione dei prezzi immobiliari nel tempo e di individuare tendenze di mercato a lungo termine.
Durante una perizia immobiliare, il Borsino Immobiliare può fornire un riferimento affidabile per il valore di mercato di un immobile, grazie alle sue quotazioni basate su dati reali e aggiornati. Questo aiuta i periti a determinare un prezzo equo e conforme alle condizioni attuali del mercato.
