Mercato Immobiliare: Cos’è, Come Funziona

Conoscere il mercato immobiliare è cruciale per chi desidera acquistare o vendere casa. Prima ancora di avventurarsi tra le quotazioni delle case in una determinata zona, è importante comprendere bene le basi, ovvero cos’è il mercato immobiliare e come funziona. In questo articolo trovi una guida essenziale per comprendere tutti i concetti ad esso legati.

Cos’è il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare è un tipo di mercato in cui vengono venduti e acquistati beni immobili. Tale mercato è quindi costituito dall’insieme di domande e offerte di immobili in un dato territorio. 

Gli immobili oggetto di compravendita possono essere costituiti da terreni, case, edifici commerciali e altre tipologie di proprietà. 

Così come in ogni mercato, i prezzi del mercato immobiliare si formano in base a complesse dinamiche di domanda dei compratori e offerta dei venditori. Per trovare un accordo, tra le due parti sono soliti mediare delle figure professionali denominati mediatori immobiliari, spesso costituiti da agenti immobiliari. 

Come funziona il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare funziona sulla base dell'offerta e della domanda. Gli agenti immobiliari, i costruttori, gli investitori e i privati interagiscono per acquistare, vendere o affittare proprietà. 

Ad influenzare le quotazioni immobiliari vi sono diversi fattori tra cui:

• Posizione: la località di una proprietà ha un impatto significativo sul suo valore. Proprietà in posizioni centrali o in zone di grande interesse, come vicino al mare o al centro della città, tendono ad avere una valutazione immobiliare più alta rispetto a quelle in posizioni meno strategiche;
• Dimensione: la grandezza di una proprietà, sia in termini di metri quadri che di numero di stanze o altri spazi, influisce sul suo valore di mercato immobiliare.
• Qualità della costruzione: la qualità dei materiali utilizzati, la cura nei dettagli e l'efficienza energetica sono tutti fattori che possono influenzare il valore di una proprietà.
• Condizioni economiche generali: la salute generale dell'economia, i tassi di interesse e altri fattori macroeconomici possono avere un impatto significativo sulle quotazioni immobiliari.

Analizzare questi fattori è molto complesso, ma oggi è possibile utilizzare degli strumenti di valutazione online gratuiti. 

Tipologie di mercato immobiliare

Il mercato immobiliare può essere suddiviso in quattro tipologie principali: 

• Residenziale: questo segmento del mercato si riferisce alle proprietà destinate all'abitazione. Include case singole, condomini, villette a schiera, edifici multipiano e persino complessi residenziali. Le transazioni in questo mercato spesso coinvolgono individui o famiglie alla ricerca di una casa o di un investimento;
• Commerciale: il mercato immobiliare commerciale comprende tutti gli immobili destinati ad uso commerciale, come uffici, negozi, centri commerciali, alberghi e altre strutture che ospitano attività commerciali. Gli investitori in questo settore spesso cercano un ritorno sul loro investimento attraverso la rendita dell'affitto.
• Industriale: il segmento industriale del mercato immobiliare riguarda proprietà come fabbriche, magazzini, complessi di ricerca e sviluppo e altre strutture destinate alla produzione, stoccaggio o distribuzione di merci. La posizione è fondamentale in questo settore, dato che la vicinanza a vie di trasporto può influenzare notevolmente il valore commerciale di un immobile.
• Agricolo: il mercato immobiliare di tipo agricolo si riferisce a terreni destinati all'agricoltura, che comprende la coltivazione di colture o l'allevamento di bestiame. Questo segmento può includere anche terreni boschivi o vigneti. La valutazione di tali proprietà spesso considera la qualità del suolo, l'accesso all'acqua e altri fattori che possono influenzare la produttività.

Quale ruolo hanno i mediatori nel mercato immobiliare?

Agenti immobiliari, consulenti, valutatori e altri intermediari svolgono un ruolo fondamentale nel collegare venditori e acquirenti e nel facilitare le transazioni.

Oltre a conoscere a fondo il territorio e il mercato degli immobili ivi presenti, questi consentono di effettuare delle valutazioni immobiliari per le proprietà che si desiderano vendere o acquistare.

Ecco le diverse tipologie di mediatori:

• Agenti immobiliari: aiutano venditori e acquirenti nelle transazioni, offrendo conoscenza del mercato, strategie di marketing e assistenza nella negoziazione;
• Consulenti immobiliari: forniscono consulenza su investimenti, sviluppi e valutazioni, basata su analisi di mercato e ricerche approfondite;
• Valutatori: esperti nella determinazione del valore di una proprietà, considerando fattori come la posizione e le condizioni dell'immobile;
• Gestori di proprietà: si occupano della gestione quotidiana di immobili, gestendo affitti e manutenzione;
• Avvocati immobiliari: assistono nelle transazioni garantendo la correttezza e conformità legale dei documenti.

Investimenti sul mercato immobiliare

L’investimento immobiliare è uno dei metodi d’investimento più popolari. Investire su immobili offre molte più garanzie rispetto a tante altre tipologie di investimento. Questo perché l'immobile, essendo un bene tangibile, rappresenta una forma di sicurezza patrimoniale che difficilmente può perdere tutto il suo valore. Inoltre, nel lungo periodo, la tendenza generale è quella di un apprezzamento del valore degli immobili, seppur con possibili fluttuazioni a seconda delle condizioni economiche e del mercato locale.

Gli investimenti immobiliari possono anche generare rendite passive, come nel caso della locazione di un appartamento o di un edificio commerciale, offrendo al proprietario una fonte di reddito regolare oltre all'eventuale apprezzamento del valore dell'immobile stesso. Questa combinazione di rendita passiva e apprezzamento potenziale rende l'investimento immobiliare attraente per molti investitori, sia principianti che esperti, dotati di una sufficiente liquidità.

Previsioni sul Mercato Immobiliare: quali fattori considerare?

Il mercato immobiliare è costantemente oggetto di studio da parte di chi desidera vendere o comprare casa, per fini personali o d’investimento. Ecco alcuni fattori generali e tendenze che influenzano tipicamente le previsioni del mercato immobiliare in Italia e ovunque nel mondo:

• Condizioni economiche generali: la crescita economica, i tassi di occupazione e la fiducia dei consumatori sono indicatori chiave che influenzano la domanda di immobili.
• Tassi di interesse: i tassi di interesse determinano il costo dei mutui. Tassi bassi tendono ad aumentare la domanda di immobili poiché i prestiti sono più convenienti, e viceversa.
• Offerta di nuove costruzioni: un aumento nell'offerta di nuove costruzioni può influenzare i prezzi, soprattutto se la domanda non segue al passo.
• Regolamentazioni e politiche governative: interventi governativi, come sgravi fiscali per gli acquirenti o restrizioni alla costruzione, possono influenzare sia la domanda che l'offerta.
• Fattori demografici: cambiamenti nella composizione della popolazione, come l'invecchiamento demografico o l'urbanizzazione, possono influenzare la domanda di certi tipi di immobili.
• Tendenze globali: eventi globali, come pandemie o crisi economiche internazionali, possono avere ripercussioni sui mercati immobiliari locali.
• Innovazione e tecnologia: piattaforme online, tecnologie emergenti e nuovi modelli di business possono influenzare il modo in cui le persone acquistano e vendono immobili.

Le quotazioni immobiliari dell’ Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate in Italia gestisce e aggiorna periodicamente le quotazioni immobiliari utilizzate principalmente per scopi fiscali. Queste quotazioni di mercato immobiliare sono un punto di riferimento per la determinazione dei valori catastali degli immobili, che a loro volta influenzano diversi aspetti tributari, come l'IMU (Imposta Municipale Unica) e la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).

A queste quotazioni si fa riferimento anche con la dicitura “borsino immobiliare Agenzia delle Entrate”, anche se si intende sempre la Banca Dati delle quotazioni immobiliari.

Una guida al mercato immobiliare

Se desideri approfondire l’argomento, puoi visitare la nostra pagina dedicata al mercato immobiliare dove trovi informazioni dettagliate sul mercato e sulla sua evoluzione, oltre ai prezzi delle case e del metro quadro per ogni area in Italia.

Fonti

• Mercato immobiliare su Borsa Italiana: https://www.borsaitaliana.it/
• Mercato immobiliare su ConfCommercio: https://www.confcommercio.it/
• Glossario Mercato Immobiliare Agenzia Entrate: https://www1.agenziaentrate.gov.it/