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Un valutatore immobiliare è un professionista qualificato (spesso certificato secondo UNI 11558) che stima il valore di mercato di un immobile applicando metodi e standard di valutazione riconosciuti, producendo un report tecnico utile per vendite, acquisti, mutui, divisioni ereditarie, contenziosi e decisioni patrimoniali.
Sintesi
Ti piacerebbe scoprire se il valore del tuo appartamento è cresciuto, diminuito o è rimasto invariato rispetto a quando l’hai acquistato? Una risposta precisa la puoi avere con un’approfondita valutazione svolta da un valutatore immobiliare certificato. Vediamo quali sono nello specifico le mansioni e le responsabilità di un valutatore immobiliare, cosa prevede la normativa e quali sono i requisiti necessari per ricoprire questo ruolo.
Il valutatore immobiliare è un professionista in possesso delle necessarie conoscenze, capacità e competenze per svolgere l’attività di valutazione immobiliare e stima del valore di mercato di immobili civili, industriali, commerciali e rurali.
Il mestiere del valutatore immobiliare è compiutamente regolamentato dalla norma UNI 11558, entrata a far parte del corpo normativo nazionale il 6 novembre 2014, che indica i requisiti di conoscenza, abilità e competenza richiesti per esercitare la professione, in conformità con il Quadro Europeo delle Qualifiche (QEQ).
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Affinché vengano condotte valutazioni in modo appropriato, a un valutatore immobiliare sono richieste solide competenze in materia di:
Un valutatore deve saper monitorare lo sviluppo del mercato immobiliare ed edilizio attraverso l’interpretazione di indicatori socio-economici. Deve altresì essere in grado di quantificare il valore di eventuali gravami, privati o pubblici, che possono incidere sul valore. La loro verifica avviene in genere tramite ispezioni ipotecarie/consultazione dei Registri Immobiliari (Conservatoria) e tramite controlli urbanistici-amministrativi; il Catasto è soprattutto un archivio a fini fiscali e descrittivi.
Sono tre le principali responsabilità di un valutatore immobiliare. Le indichiamo di seguito:
Nell’esercizio della professione, è necessario che il valutatore immobiliare applichi appropriate metodologie ai fini di una corretta determinazione del valore dei beni immobili a tutela delle scelte del consumatore e della trasparenza del mercato.
L’attività deve essere esercitata nel rispetto delle leggi dello Stato e attenendosi agli standard di valutazione nazionali e internazionali.
La sopracitata norma UNI 11558 stabilisce che, per ricoprire il ruolo di valutatore immobiliare, sia necessario avere:
L’effettivo possesso di tali requisiti viene sottoposto a verifica da appositi enti di certificazione che operano secondo la norma UNI CEI EN ISO/IEC 17024 (certificazione delle persone) e relativo accreditamento..
Nell’ambito della certificazione delle persone secondo la UNI CEI EN ISO/IEC 17024, gli organismi di certificazione possono prevedere livelli o profili (definiti dallo specifico schema) per la certificazione del valutatore immobiliare:
Gli organismi di certificazione possono prevedere due livelli (ad esempio base e avanzato) o profili differenti, definiti dallo specifico schema. Denominazioni e codici possono variare a seconda dell’organismo che rilascia la certificazione.
La differenza tra i due livelli consiste nel metodo di valutazione che la risorsa andrà ad applicare nell’esercizio della professione. Nel caso del livello base, il metodo si basa su:
Nel livello avanzato, invece, il metodo si basa su criteri più complessi e articolati, come per esempio l’analisi dei costi e metodologie finanziarie più sofisticate.
Per ottenere la certificazione di valutatore immobiliare (ove richiesta dal committente o utile ai fini professionali) occorre sostenere un esame previsto dallo schema di certificazione presso un organismo accreditato secondo la UNI CEI EN ISO/IEC 17024.
In base allo schema dell’organismo di certificazione e/o alle regole professionali applicabili, può essere richiesta o fortemente consigliata una copertura assicurativa di responsabilità civile per l’attività svolta.
Le opportunità per valutatori immobiliari si trovano sia nel settore “classico” (studi tecnici e agenzie) sia in contesti più strutturati (società di consulenza, istituti di credito, servicer e realtà legate a NPL/aste). In pratica, puoi muoverti su più canali:
Lo stipendio (o il fatturato, se lavori da libero professionista) dipende molto da zona, anzianità, tipo di committente (privati, banche, tribunali), numero di incarichi e complessità delle stime.
La stima del valore di mercato di un immobile è un’operazione più complessa di quanto si possa immaginare. Nel contesto delle valutazioni a garanzia di esposizioni creditizie (es. mutui), il quadro normativo e di vigilanza richiede che la stima sia svolta con criteri affidabili e secondo standard riconosciuti. In Italia, un riferimento operativo molto utilizzato è rappresentato anche dalle linee guida di settore e dagli standard di valutazione (nazionali e internazionali), mentre i parametri concreti dipendono dall’immobile e dal metodo adottato (confronto di mercato, costo, reddito, ecc.).
Per una stima semplificata (utile come prima indicazione) si può utilizzare un’impostazione del tipo:
Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito
La superficie commerciale è una superficie convenzionale/ponderata: comprende la superficie principale e le pertinenze (balconi, terrazzi, cantine, giardini, ecc.) applicando coefficienti di incidenza che variano in base allo standard adottato e alle prassi di mercato
La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile, consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione degli utenti un’apposita banca dati.
I coefficienti di merito sono fattori moltiplicativi o correttivi (non “importi”) che servono ad adeguare la stima in base alle caratteristiche dell’immobile e del contesto:
Facciamo un esempio pratico del calcolo del valore di mercato di un immobile.
Supponiamo di avere un appartamento con una superficie commerciale di 80 metri quadri, situato in una zona dove la quotazione al metro quadro è di 3000 euro. Calcolando i coefficienti di merito si ottiene un valore pari a 1,1.
Inseriamo questi valori nella sopraindicata formula:
Valore di mercato = 80 metri quadri × 3000 euro/mq × 1,1 = 264.000 euro
Il valore di mercato dell'appartamento ammonterebbe in questo caso a 264.000 euro.
Nota: Si tratta di un esempio di calcolo semplificato: una valutazione professionale completa può richiedere analisi comparabili reali, verifiche documentali e scelta del metodo più adeguato al caso.”
Sì, ma è importante distinguere tra stima online “automatica” e valutazione professionale “a distanza”.
Stima automatica (AVM – Automated Valuation Model)
È una stima generata da algoritmi che incrociano basi dati (quotazioni, comparabili, trend di zona, caratteristiche dichiarate). Può essere utile per:
Tuttavia, l’affidabilità dipende dalla qualità dei dati e spesso non coglie fattori decisivi (stato reale, esposizione, vista, rumorosità, micro-posizione, abusi, difformità, parti comuni, ecc.).
Valutazione professionale “da remoto” (con perito/valutatore)
È possibile impostare una valutazione anche senza incontro iniziale, chiedendo:
Detto questo, quando la valutazione è destinata a usi “sensibili” (mutuo, contenzioso, divisione, successione, garanzie), il sopralluogo e le verifiche documentali restano spesso decisivi per arrivare a un valore robusto e difendibile.
In ogni caso, per la parte “quotazioni di zona”, una fonte pubblica di riferimento molto usata è la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate.
Suggeriamo di effettuare, innanzitutto, una valutazione online per avere un’idea preliminare del prezzo di mercato e al metro quadro dell’immobile. In pochi minuti potrai calcolare in autonomia il valore approssimativo della tua proprietà. Dopo aver ottenuto un report di valutazione verrai messo in contatto con un valutatore immobiliare professionista che opera nella tua zona, con cui potrai pianificare una visita sul posto al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.
La valutazione può essere svolta da diversi professionisti (ad esempio tecnici come geometri, architetti e ingegneri, o altri operatori con adeguata competenza), a seconda della finalità della stima. La norma UNI 11558 definisce requisiti di conoscenza/abilità/competenza e può essere utilizzata come riferimento per la certificazione volontaria del valutatore. Per incarichi in ambito giudiziario o in procedure formali possono essere richieste iscrizioni/elenchi specifici (ad esempio presso Tribunali o altri registri), secondo le regole del singolo procedimento. Gli agenti immobiliari, nell’ambito della loro attività, possono fornire valutazioni commerciali e stime orientative; per valutazioni con finalità “sensibili” (mutui, contenziosi, CTU, ecc.) è spesso richiesta una relazione di stima redatta secondo standard e procedure specifiche da un professionista incaricato e qualificato per quel contesto.
Il manuale operativo illustra il percorso da seguire per ottenere la certificazione del valutatore immobiliare. Descrive nel dettaglio i procedimenti di valutazione e gli adempimenti tecnici necessari per elaborare corrette valutazioni immobiliari attenendosi agli attuali standard nazionali e internazionali. Il manuale si concentra sulla valutazione di immobili residenziali e commerciali, nonché di asset agricoli, individuandone le peculiarità di natura tecnico-estimativa.
Il processo estimativo sviluppato da un valutatore immobiliare online rappresenta il primo passo per avere un’idea di quello che potrebbe essere il valore di una proprietà. Per una valutazione completa, che permetta di determinare con precisione il valore di mercato dell’immobile, è necessario affidarsi alla professionalità e competenza di un valutatore immobiliare certificato, che esamini la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore reale della tua casa.
