Valutatore Immobiliare

Jessica Maggi
06.12.2023, 09:06
6 min

Valutatore Immobiliare: Quali Sono le Sue Responsabilità

Ti piacerebbe scoprire se il valore del tuo appartamento è cresciuto, diminuito o è rimasto invariato rispetto a quando l’hai acquistato? Una risposta precisa la puoi avere con un’approfondita valutazione svolta da un valutatore immobiliare certificato. Vediamo quali sono nello specifico le mansioni e le responsabilità di un valutatore immobiliare, cosa prevede la normativa e quali sono i requisiti necessari per ricoprire questo ruolo. 

Valutatore immobiliare: chi è e cosa fa 

Il valutatore immobiliare è un professionista in possesso delle necessarie conoscenze, capacità e competenze per svolgere l’attività di valutazione immobiliare e stima del valore di mercato di immobili civili, industriali, commerciali e rurali.

Il mestiere del valutatore immobiliare è compiutamente regolamentato dalla norma UNI 11558, entrata a far parte del corpo normativo nazionale il 6 novembre 2014, che indica i requisiti di conoscenza, abilità e competenza richiesti per esercitare la professione, in conformità con il Quadro Europeo delle Qualifiche (QEQ)

Requisiti per diventare valutatore immobiliare

Affinché vengano condotte valutazioni in modo appropriato, a un valutatore immobiliare sono richieste solide competenze in materia di:

  • normativa catastale, urbanistica ed edilizia;
  • tecniche di estimo, valutazione e rilevazione dei dati immobiliari funzionali al calcolo del valore delle proprietà;
  • elementi di diritto pubblico, privato e urbanistico;
  • audit immobiliare;
  • sistemi catastali;
  • matematica finanziaria;
  • statistica di base;
  • certificazioni energetiche e ambientali;
  • efficienza termica;
  • scienze e tecniche delle costruzioni, con nozioni di natura statica e meccanica.

Un valutatore deve saper monitorare lo sviluppo del mercato immobiliare ed edilizio attraverso l’interpretazione di indicatori socio-economici. Deve altresì essere in grado di quantificare il valore di eventuali gravami, privati o pubblici, relativi agli immobili, che possono comportare un abbassamento del valore dell’immobile. Sono rilevabili tramite ispezione del catasto.

Cosa fa un valutatore immobiliare? 

Sono tre le principali responsabilità di un valutatore immobiliare. Le indichiamo di seguito:

  • valutazione immobili applicando metodi basati su confronto di mercato, capitalizzazione diretta e criterio del costo o criteri più complessi;
  • stima del valore di mercato, in base a quanto sancito dall’articolo 4 del Regolamento UE numero 575 del 26 giugno 2013, ai fini della compravendita, della locazione o del finanziamento immobiliare;
  • valutazione economica di progetti e studio di fattibilità;
  • redazione di dettagliati report di valutazione immobiliare.

Nell’esercizio della professione, è necessario che il valutatore immobiliare applichi appropriate metodologie ai fini di una corretta determinazione del valore dei beni immobili a tutela delle scelte del consumatore e della trasparenza del mercato.

L’attività deve essere esercitata nel rispetto delle leggi dello Stato e attenendosi agli standard di valutazione nazionali e internazionali. 

Come diventare valutatore immobiliare?

La sopracitata norma UNI 11558 stabilisce che, per ricoprire il ruolo di valutatore immobiliare, sia necessario avere:

  • almeno un diploma di istruzione secondaria di secondo grado;
  • almeno 3 anni di esperienza lavorativa nel campo immobiliare in regime di dipendenza o libero-professionale;
  • familiarità con la stesura di report di valutazione;
  • conoscenza dei parametri e dei processi del mercato immobiliare ed edilizio.

L’effettivo possesso di tali requisiti viene sottoposto a verifica da appositi enti di certificazione che operano nelle modalità previste dalla norma ISO/IEC 17024:2004. 

Certificazione valutatore immobiliare

Secondo quanto stabilito dalla norma ISO/IEC 17024:2004, esistono due tipologie di certificazione dedicate a chi aspira a diventare valutatore immobiliare, quali:

  • certificazione di livello base, contrassegnata dal codice B01;
  • certificazione di livello avanzato, contrassegnata dal codice B02.

La differenza tra i due livelli consiste nel metodo di valutazione che la risorsa andrà ad applicare nell’esercizio della professione. Nel caso del livello base, il metodo si basa su:

  • valutazione del mercato attuale;
  • confronto di mercato;
  • criterio del costo; 
  • capitalizzazione diretta. 

Nel livello avanzato, invece, il metodo si basa su criteri più complessi e articolati, come per esempio l’analisi dei costi e metodologie finanziarie più sofisticate.

Esame valutatore immobiliare

Per essere abilitati all’esercizio della professione di valutatore immobiliare occorre sostenere uno specifico esame di riconoscimento nei tempi previsti dalla legge, presso enti accreditati che operano nelle modalità previste dalla sopracitata norma ISO/IEC 17024:2004.

Per poter sostenere l’esame è richiesta la sottoscrizione di una polizza assicurativa che copra il professionista da qualsiasi danno arrecato a terzi nello svolgimento dell’attività lavorativa.

Come valutare un immobile?

La stima del valore di mercato di un immobile è un’operazione più complessa di quanto si possa immaginare. Il decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016 offre indicazioni su come fare una valutazione immobiliare e indica i parametri da tenere in considerazione, tra cui:

  • posizione;
  • finiture;
  • impianti;
  • comfort che l’immobile è in grado di offrire.

Per valutare un immobile, sia esso un appartamento, una villa o un fabbricato, esiste una precisa formula, che indichiamo di seguito:

Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito

La superficie commerciale è lo spazio calpestabile dell’immobile, a cui aggiungere la superficie corrispondente ai muri perimetrali, a balconi ed eventuali giardini.

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile, consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione degli utenti un’apposita banca dati.

I coefficienti di merito sono importi che occorre aggiungere o sottrarre al valore dell’immobile. Si riferiscono a fattori che lo rendono più o meno pregiato, come:

  • condizioni generali dell’edificio;
  • piano;
  • stato di conservazione dell’immobile;
  • luminosità;
  • esposizione;
  • panorama.

Facciamo un esempio pratico del calcolo del valore di mercato di un immobile.

Supponiamo di avere un appartamento con una superficie commerciale di 80 metri quadri, situato in una zona dove la quotazione al metro quadro è di 3000 euro. Calcolando i coefficienti di merito si ottiene un valore pari a 1,1.

Inseriamo questi valori nella sopraindicata formula:

Valore di mercato = 80 metri quadri × 3000 euro/mq × 1,1 = 264.000 euro

Il valore di mercato dell'appartamento ammonterebbe in questo caso a 264.000 euro.

valutatore immobiliare

Che cos’è un valutatore immobiliare online?


Il primo passo per ottenere una stima del valore di un immobile è affidarsi a un software di valutazione immobiliare online, uno strumento di facile utilizzo che, in pochi minuti, consente di effettuare il calcolo in autonomia. La procedura da seguire è in genere estremamente semplice e intuitiva. Solitamente è richiesto di: 

  • indicare l’indirizzo dell’immobile; 
  • specificare se si tratta di un appartamento, un’abitazione indipendente o quant’altro; 
  • fornire dati relativi all’immobile, come la metratura, l’anno di costruzione e il numero di stanze, garage e parcheggi all’aperto. 

Basandosi su un metodo statistico, avanzati sistemi elaborano istantaneamente i dati forniti e li confrontano a quelli di immobili simili per determinare il valore di mercato.

Per effettuare una valutazione completa, approfondita e accurata della proprietà, occorre associare la stima formulata da un software di valutazione online a una visita in loco con un valutatore immobiliare certificato, che effettuerà i dovuti rilievi, svolgerà le necessarie ricerche e analizzerà i vari fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del valore dell’immobile.

Come trovare un valutatore immobiliare nella propria zona?

Suggeriamo di effettuare, innanzitutto, una valutazione online per avere un’idea preliminare del prezzo di mercato e al metro quadro dell’immobile. In pochi minuti potrai calcolare in autonomia il valore approssimativo della tua proprietà. Dopo aver ottenuto un report di valutazione verrai messo in contatto con un valutatore immobiliare professionista che opera nella tua zona, con cui potrai pianificare una visita sul posto al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.

Tre punti chiave
  • Il valutatore immobiliare è un professionista che si occupa di valutazioni immobiliari e stima del valore di mercato di beni immobili.
  • Il primo passo per avere un’idea di quale possa essere il valore di una proprietà è affidarsi ad appositi software che, elaborando i dati forniti, offrono una stima indicativa del prezzo di mercato dell’immobile.
  • Per determinare con precisione il valore dell’immobile è opportuno associare alla stima indicativa calcolata online una valutazione completa e approfondita eseguita da un valutatore immobiliare certificato, qualificato e competente.

Fonti

FAQ

Chi può valutare un immobile?

La valutazione di un immobile può essere effettuata da agenti e valutatori immobiliari, periti esperti e professionisti del settore tecnico, come geometri, architetti e ingegneri, purché in possesso dei requisiti indicati dalla sopraindicata norma UNI 11558 del 2014 e iscritti al relativo albo professionale. È necessario che i periti siano iscritti alla sezione “stime immobiliari” della Camera di commercio. Gli agenti immobiliari devono attenersi a quanto sancito dalla legge numero 39 del 3 febbraio 1989, con indicazione della possibilità di effettuare perizie.

Che cos’è il manuale operativo del valutatore immobiliare?

Il manuale operativo illustra il percorso da seguire per ottenere la certificazione del valutatore immobiliare. Descrive nel dettaglio i procedimenti di valutazione e gli adempimenti tecnici necessari per elaborare corrette valutazioni immobiliari attenendosi agli attuali standard nazionali e internazionali. Il manuale si concentra sulla valutazione di immobili residenziali e commerciali, nonché di asset agricoli, individuandone le peculiarità di natura tecnico-estimativa.

La stima di un valutatore immobiliare online è uguale a quella di un perito valutatore immobiliare?

Il processo estimativo sviluppato da un valutatore immobiliare online rappresenta il primo passo per avere un’idea di quello che potrebbe essere il valore di una proprietà. Per una valutazione completa, che permetta di determinare con precisione il valore di mercato dell’immobile, è necessario affidarsi alla professionalità e competenza di un valutatore immobiliare certificato, che esamini la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore reale della tua casa. 

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.