Risposta rapida
Per calcolare il valore di una casa per la vendita è possibile partire dalla superficie commerciale e moltiplicarla per la quotazione al metro quadro della zona, applicando poi eventuali coefficienti di merito. Per ottenere una stima più attendibile, è consigliabile confrontare il risultato con i prezzi di immobili simili realmente venduti oppure utilizzare uno strumento di valutazione online. Il valore catastale, invece, ha principalmente finalità fiscali e non corrisponde necessariamente al prezzo di mercato.
Sintesi
- Il metodo basato sulle quotazioni al metro quadro considera superficie commerciale, valori della zona e caratteristiche specifiche dell’immobile.
- L’analisi comparativa confronta la casa con immobili simili per posizione, metratura, stato e dotazioni.
- Gli strumenti di valutazione online permettono di ottenere rapidamente una stima e un intervallo indicativo di prezzo.
- Il metodo del costo è utilizzato soprattutto per immobili particolari o situati in zone con poche compravendite comparabili.
- La rendita catastale consente di calcolare il valore catastale utilizzato a fini fiscali, non il valore di vendita della casa.
- Per una valutazione più precisa è opportuno affidarsi a un professionista che possa effettuare un sopralluogo e analizzare il mercato locale.
Prima di iniziare, è bene evidenziare che per ottenere il prezzo al metro quadro in modo semplice, puoi usare il nostro strumento di valutazione al metro quadro del mercato immobiliare, cliccando sul pulsante qui sotto.
Differenza tra valore di mercato, prezzo richiesto e prezzo di vendita
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale l’immobile potrebbe essere venduto, in una determinata data e in normali condizioni di mercato. Non deve essere confuso con il prezzo richiesto, cioè la cifra scelta dal proprietario per pubblicare l’annuncio, né con il prezzo di vendita effettivo, che corrisponde all’importo concordato al termine della trattativa.
Il prezzo richiesto può essere leggermente superiore al valore stimato per lasciare un margine di negoziazione, ma una richiesta eccessiva può prolungare i tempi di vendita e rendere necessarie successive riduzioni. Per questo motivo, una valutazione immobiliare dovrebbe individuare un intervallo realistico di valori, all’interno del quale stabilire il prezzo iniziale più adatto.
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Metodo 1: stima orientativa tramite quotazioni OMI
Le quotazioni OMI possono essere utilizzate per ottenere un primo intervallo orientativo, ma non determinano da sole il valore di mercato del singolo immobile. L’Agenzia delle Entrate precisa infatti che forniscono indicazioni di larga massima e non sostituiscono una stima puntuale.
Un calcolo preliminare può essere espresso nel modo seguente:
Intervallo orientativo = Superficie commerciale × Quotazione OMI minima e massima
Il risultato deve poi essere verificato considerando le caratteristiche specifiche dell’immobile e, quando disponibili, i prezzi di compravendita di immobili realmente comparabili.
Per poter effettuare tale calcolo del valore di mercato, quindi, occorrono tre parametri:
- Superficie commerciale: somma della superficie lorda dell’unità e delle aree esterne/pertinenze, ponderate con coefficienti (es. balconi al 25–40% fino a 25 mq, ecc.).
- La quotazione al metro quadro: si tratta del valore per metro quadro relativo alla località in cui si trova la casa. Infatti, ciascuna località presenta delle diverse quotazioni per mq, che dipendono da numerosi fattori. Per ottenere la quotazione al mq per la zona desiderata è possibile consultare liberamente i valori OMI tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, inserendo l’ubicazione dell’immobile e alcune informazioni ad esso inerenti;
- I coefficienti di merito degli immobili: si tratta di percentuali che andrebbero aggiunte o tolte al valore ottenuto con i precedenti parametri. I coefficienti tengono conto di alcune caratteristiche della casa da vendere o valutare, come il piano in cui è situata, lo stato di conservazione dell’immobile, la classe energetica, luminosità, esposizione, riscaldamento ecc.
A proposito dei coefficienti di merito, questi sono consultabili tramite delle tabelle create da equipe di tecnici e aggiornate periodicamente. Ecco come si presenta ad esempio la tabella dei coefficienti di merito relativamente all’età e allo stato.
| Età Edificio | Ottimo Stato | Normale | Scadente |
|---|---|---|---|
| 1 - 20 anni | 0% | 0% | -5% |
| 20 - 40 anni | +5% | 0% | -10% |
| Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
Esempio di stima orientativa con quotazioni OMI e coefficienti di merito indicativi
Facciamo qui un esempio di calcolo del valore di mercato di una casa. Andiamo a mettere in pratica la formula precedentemente vista:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito.
Per il nostro esempio avremo una casa che ha 25 anni, in buono stato, ha un’esposizione esterna, ha il riscaldamento centralizzato, è luminosa, al primo piano senza ascensore, ed è libera (non è locata, non vi abita nessuno).
La prima cosa da fare è determinare la superficie commerciale dell’immobile. Questa non coincide necessariamente con la superficie catastale indicata nella visura e non si ottiene sommando semplicemente le superfici calpestabili dei locali: deve essere calcolata secondo un criterio dichiarato, ponderando anche muri, pertinenze e aree esterne. Per il nostro esempio assumiamo una superficie commerciale già calcolata pari a 90 mq, comprensiva della quota ponderata del balcone.
Il secondo passo è quello di cercare la quotazione al mq sul sito dell’Agenzia delle Entrate, consultando i valori dati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Per ottenere le quotazioni Inseriamo la provincia in cui è situato l’immobile (es. Milano), il semestre e il comune (Milano), la zona (es. Sempione) e il tipo di destinazione (es. Residenziale). Il risultato, per quella specifica zona, sarà simile a questo, che abbiamo ottenuto in riferimento al secondo semestre dell'anno in cui abbiamo redatto l'esempio. Terremo in considerazione “Abitazioni Civili” e lo stato di conservazione “Normale” (primo rigo).
Le quotazioni OMI restituiscono un intervallo riferito alla zona, alla tipologia immobiliare e allo stato conservativo. La media aritmetica tra il valore minimo e quello massimo non rappresenta automaticamente la quotazione corretta del singolo immobile e il limite inferiore OMI non costituisce un prezzo minimo di vendita.
Il valore unitario da utilizzare deve essere motivato in base alle caratteristiche del bene e verificato, quando possibile, mediante compravendite comparabili.
Il terzo passaggio è quello dei coefficienti di merito. Considerando il nostro esempio, saranno i seguenti:
| Parametro | Coefficiente |
|---|---|
| Età: 25 anni | +5% |
| Stato di conservazione: buono | 0% |
| Esposizione: esterna | +5% |
| Riscaldamento: centralizzato | 0% |
| Luminosità: luminosa | +5% |
| Piano: primo piano senza ascensore | -10% |
| Stato locativo: libera | 0% |
| Stato locativo: occupata | -5% ~ -15% (indicativo) |
Come si può notare, la somma degli aggiustamenti è pari a +5%; il coefficiente complessivo applicato nell’esempio è quindi 1,05, ossia il 105% del valore di partenza.
Ora torniamo alla formula, con i valori ottenuti:
Valore della casa = 90 mq x 5200€ (media valori OMI) x 105% = 491.400€
Metodo 2: Calcolo valore casa tramite un’analisi comparativa di mercato immobiliare
Un altro metodo efficace per calcolare il prezzo di una casa è costituito dall’ analisi comparativa del mercato immobiliare, ovvero al confronto con altri immobili che risultano comparabili. La comparabilità si può ritrovare, ad esempio, in case della stessa zona con metratura e stato di conservazione simili.
L’analisi comparativa di mercato si svolge in tre fasi:
- Si esaminano le caratteristiche della casa che si desidera valutare ai fini della vendita (es. posizione, struttura, servizi, metratura, piano, riscaldamento, luminosità ecc.);
- Si individuano gli immobili “campione” che verranno individuati in base agli elementi di similarità con la casa da valutare (es. stessa posizione, struttura simile, metratura uguale, stesso piano ecc.);
- Si tiene conto del valore di vendita della casa campione. A tal proposito, è preferibile utilizzare compravendite avvenute quanto più vicino possibile alla data della valutazione. Un periodo massimo di sei mesi può essere adottato come criterio prudenziale, ma non costituisce una soglia normativa rigida: l’attendibilità temporale del comparabile dipende anche dall’andamento e dalla stabilità del mercato locale.
Come si può facilmente comprendere, eseguire questo tipo di valutazione è più complesso rispetto a quello del valore per mq, poiché occorre conoscere in dettaglio le caratteristiche degli immobili comparabili. Occorrerebbe quindi disporre di più dati possibili, riguardanti le case campione, ovvero simili alla casa che si desidera vendere.
Le caratteristiche degli immobili comparabili possono essere ricavate da annunci, documentazione tecnica e banche dati immobiliari. Gli annunci riportano però prezzi richiesti, non necessariamente i prezzi effettivi di vendita. Per consultare i corrispettivi dichiarati in compravendite recenti è possibile utilizzare, quando sono presenti dati sufficienti, il servizio dell’Agenzia delle Entrate “Consultazione valori immobiliari dichiarati”. Ulteriori informazioni possono provenire da atti di compravendita, proprietari, agenzie immobiliari o banche dati professionali.
Il confronto con immobili simili è alla base del metodo del confronto di mercato. Il Market Comparison Approach, o MCA, è però una procedura strutturata che richiede prezzi di mercato rilevati, caratteristiche complete degli immobili comparabili, prezzi marginali e aggiustamenti documentati. Un confronto basato esclusivamente sugli annunci costituisce quindi un’analisi preliminare e non un MCA completo.
Metodo 3: Calcolo del valore di una casa online
Oggi è possibile calcolare il valore di una casa in vendita online, tramite strumenti di valutazione gratuiti o a pagamento offerti da siti specializzati. Si tratta del metodo più semplice e veloce, tuttavia è necessario scegliere degli strumenti di qualità.
La valutazione di un casa online tiene in considerazione numerosissimi fattori, che comprendono:
- Posizione dell’immobile: l’indirizzo preciso che comprende via, civico, CAP, comune e provincia;
- Tipologia di immobile: la tipologia di immobile che si desidera valutare (es. casa o appartamento) e categorie specifiche (es. casa unifamiliare, bifamiliare, a schiera, appartamento, duplex, attico ecc.);
- Caratteristiche dell’immobile: eventuali dettagli utili per la valutazione (es. giardino, vista libera ecc.);
- Superficie: la superficie abitabile della casa e delle aree pertinenti (es. giardino);
- Anno di costruzione: l’anno in cui è stato costruito l’immobile. Questo dato servirà a comprendere anche il livello di necessità della ristrutturazione;
- Numero di locali e pertinenze: il criterio di conteggio può cambiare in base allo strumento utilizzato, che dovrebbe specificare se considera camere, soggiorno, cucina e altri ambienti. Non è quindi corretto affermare in generale che la cucina sia sempre esclusa. Vengono normalmente richiesti separatamente anche il numero dei bagni, i posti auto e le altre pertinenze.
Inserendo questi dati nel modulo dello strumento di valutazione online, si ottiene una stima espressa in un intervallo di valori (es. 150.000€ - 170.000€) e il prezzo al mq utilizzato per tale calcolo.
Gli strumenti di valutazione online utilizzano modelli e basi dati differenti: possono incrociare prezzi di mercato, immobili comparabili, quotazioni territoriali, andamento della zona e caratteristiche dichiarate dell’immobile. Non tutti impiegano necessariamente le quotazioni OMI; per valutarne l’affidabilità è quindi opportuno verificare la metodologia e le fonti dichiarate dal singolo servizio.
Esempio di calcolo del valore di una casa online per la vendita
Per il nostro esempio, desideriamo vendere un appartamento sito ad un determinato indirizzo, in una determinata città. Per effettuare il calcolo del valore dell’appartamento, la prima cosa da fare è cercare un sito affidabile per la valutazione immobiliare online.
Noi di RealAdvisor.it ti offriamo uno strumento di valutazione gratuito, che ti consente di calcolare il valore della tua casa per la vendita in 3 minuti. Tutto ciò che devi fare è cliccare sul pulsante qui sotto.
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Metodo 4: Calcolo del valore di una casa con il Metodo del Costo (Cost Approach)
Il metodo del costo è un procedimento di valutazione che ha l’obiettivo di calcolare il valore di una casa in vendita tenendo conto del valore del suolo, del costo di costruzione dell’edificio e di eventuali deprezzamenti.
Questo metodo è l’ideale per zone in cui non è possibile fare un confronto, per assenza di mercato. Infatti, è raro che si utilizzi per case, mentre è sovente utilizzato per aziende agricole o industriali. Tuttavia, nel caso si desideri vendere una casa piuttosto isolata, questo metodo può rivelarsi utile.
Nota: questo metodo è usato quando mancano comparabili o per immobili particolari (nuove costruzioni speciali, immobili unici) e richiede valore del suolo + costo di ricostruzione deprezzato.
La seguente formula ci dice come si calcola il valore di una casa col metodo Cost Approach:
Valore immobile = valore del suolo + costo di costruzione - eventuale deprezzamento
Esaminiamo i tre fattori che ci interessano:
- Valore del suolo: è dato dalla disponibilità di aree edificabili nello stesso segmento di mercato della casa e dai prezzi di mercato.
- Costo di costruzione: può essere ricercato tra i dati delle imprese edili, nei prezzi di mercato degli appalti, oppure in pubblicazioni come “Prezzi delle Tipologie Edilizie” della Tipografia del Genio Civile;
- Eventuale deprezzamento: l’eventuale deprezzamento dal momento della costruzione fino a quello della valutazione. Questo può essere dovuto, ad esempio, dal deperimento fisico (es. materiali, condizione ecc.), funzionale (es. mancanza di servizi igienici, riscaldamento e altri standard oggi richiesti dal mercato), dall’ obsolescenza economica della costruzione (mancanza di attuale interesse sul mercato).
Il calcolo del valore di una casa per la vendita tramite cost approach è quindi molto complesso poiché richiede dei dati molto difficili da reperire. Tuttavia, si tratta di un metodo talvolta necessario nel caso in cui si possieda, ad esempio, una casa in campagna, in montagna o tra le colline.
Metodo 5: calcolo del valore di una casa con il metodo reddituale
Il metodo reddituale permette di stimare il valore di un immobile in base alla sua capacità di produrre un reddito. Viene utilizzato soprattutto per case già concesse in locazione o acquistate come investimento, mentre è generalmente meno indicato per un’abitazione destinata all’uso personale.
Nella capitalizzazione diretta, la formula semplificata è la seguente:
Valore dell’immobile = Reddito operativo netto annuo / Saggio di capitalizzazione
Il reddito operativo netto si determina partendo dal canone annuo e sottraendo i costi e le perdite ordinariamente a carico del proprietario, come le spese non recuperabili, la manutenzione e gli eventuali periodi di sfitto. Il saggio di capitalizzazione deve essere coerente con la zona, la tipologia dell’immobile e il rischio dell’investimento.
Il metodo reddituale può essere utilizzato insieme a quello comparativo, in modo da verificare se il valore ottenuto risulta coerente con i prezzi degli immobili simili presenti sul mercato.
Chi può effettuare la valutazione di una casa?
Una prima stima del valore della casa può essere ottenuta mediante uno strumento di valutazione online, utile per individuare rapidamente un intervallo indicativo di prezzo. Quando si deve stabilire il prezzo di vendita, è possibile rivolgersi anche a un agente immobiliare esperto del mercato locale, che può confrontare l’immobile con operazioni e proprietà simili presenti nella zona.
Quando è necessario disporre di una relazione tecnica formale, invece, occorre rivolgersi a un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. La perizia può prevedere il sopralluogo, l’esame della documentazione dell’immobile, la scelta del metodo di valutazione e la redazione di un rapporto estimativo.
Una valutazione online costituisce quindi un buon punto di partenza, ma non sostituisce una perizia professionale quando la stima deve essere utilizzata in ambito giudiziario, successorio, bancario o per altre operazioni che richiedono un documento tecnico.
Fonti
- Osservatorio del Mercato Immobiliare: https://www.agenziaentrate.gov.it/
- Standard internazionali di valutazione, cost approach: https://www.geometriarezzo.it/
- Metodo del costo: https://www.georoma.it/
- Calcolo valore catastale: https://www.pmi.it/
- Calcolo valore catastale dei fabbricati: https://www.agenziaentrate.gov.it/
Domande frequenti
Quanto può incidere un garage per una valutazione della casa ai fini della vendita?
Il garage fa parte di quelli che vengono definiti elementi aggiuntivi o in tal caso addirittura “comfort”. Infatti, soprattutto se la casa con garage si trova in una zona con un’alta difficoltà di parcheggio, il valore della casa ne trarrà sicuramente beneficio.
Mi conviene rivolgermi ad un agente immobiliare per calcolare il valore della mia casa?
Rivolgersi ad un agente immobiliare esperto della zona in cui si trova l’immobile che si desidera vendere è sempre una buona cosa, poiché potrà dare un’idea più precisa del suo valore, anche tramite dei sopralluoghi di persona. Prima di recarsi da un agente, comunque, si può partire con una valutazione online in modo tale da avere un’idea del range entro il quale l’agente potrebbe valutare la casa.
Come si calcola il valore catastale di un immobile?
Il valore catastale si ottiene prendendo la rendita catastale, rivalutandola del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che dipende da categoria e agevolazioni: in pratica Valore catastale = Rendita × 1,05 × Coefficiente. Per esempio, per una seconda casa A/2 il coefficiente è 120; se la rendita è 800 €, il valore catastale sarà 800 × 1,05 × 120 = 100.800 €. Ricorda che questo importo serve per imposte e pratiche fiscali e non coincide con il prezzo di mercato.
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