Cosa ti serve subito: indirizzo/zona OMI, MQ commerciali (con pesi per balconi/pertinenze), stato/piano/esposizione, recenti comparabili.
Suggerimento: fai una prima stima con prezzo/mq, verifica con comparabili, poi rifinisci con tool online o perizia.
Se possiedi una casa e stai valutando di venderla, dovresti innanzitutto capire quanto vale. Il calcolo del valore di una casa per la vendita può sembrare un procedimento complicato, ma fortunatamente oggi vi sono diverse opzioni per ottenere la stima di un immobile. In questo articolo, troverai i metodi più efficaci, che includono anche valutazioni online gratuite.
Prima di iniziare, è bene evidenziare che per ottenere il prezzo al metro quadro in modo semplice, puoi usare il nostro strumento di valutazione al metro quadro del mercato immobiliare, cliccando sul pulsante qui sotto.
Uno dei metodi più utilizzati per calcolare il valore di una casa è quello che considera il prezzo al metro quadro dell’immobile. La formula per calcolare il valore della casa con questo metodo è la seguente:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
Per poter effettuare tale calcolo del valore di mercato, quindi, occorrono tre parametri:
A proposito dei coefficienti di merito, questi sono consultabili tramite delle tabelle create da equipe di tecnici e aggiornate periodicamente. Ecco come si presenta ad esempio la tabella dei coefficienti di merito relativamente all’età e allo stato.
| Età Edificio | Ottimo Stato | Normale | Scadente |
|---|---|---|---|
| 1 - 20 anni | 0% | 0% | -5% |
| 20 - 40 anni | +5% | 0% | -10% |
| Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
Facciamo qui un esempio di calcolo del valore di mercato di una casa. Andiamo a mettere in pratica la formula precedentemente vista:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito.
Per il nostro esempio avremo una casa che ha 25 anni, in buono stato, ha un’esposizione esterna, ha il riscaldamento centralizzato, è luminosa, al primo piano senza ascensore, ed è libera (non è locata, non vi abita nessuno).
La prima cosa da fare è misurare la metratura della casa. Questo dato si può ottenere dal catasto oppure misurarlo personalmente, ambiente per ambiente. Per il nostro esempio, consideriamo una casa di 90 mq che includono anche un balcone.
Il secondo passo è quello di cercare la quotazione al mq sul sito dell’Agenzia delle Entrate, consultando i valori dati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Per ottenere le quotazioni Inseriamo la provincia in cui è situato l’immobile (es. Milano), il semestre e il comune (Milano), la zona (es. Sempione) e il tipo di destinazione (es. Residenziale). Il risultato, per quella specifica zona, sarà simile a questo, che abbiamo ottenuto in riferimento al secondo semestre dell'anno in cui abbiamo redatto l'esempio. Terremo in considerazione “Abitazioni Civili” e lo stato di conservazione “Normale” (primo rigo). Come valore potremmo tenere indicativamente in considerazione la media tra Min e Max ovvero 5.200 €/mq, oppure per il calcolo del valore minimo di vendita dell’immobile potremmo scegliere 4.500€/mq.
Il terzo passaggio è quello dei coefficienti di merito. Considerando il nostro esempio, saranno i seguenti:
| Parametro | Coefficiente |
|---|---|
| Età: 25 anni | +5% |
| Stato di conservazione: buono | 0% |
| Esposizione: esterna | +5% |
| Riscaldamento: centralizzato | 0% |
| Luminosità: luminosa | +5% |
| Piano: primo piano senza ascensore | -10% |
| Stato locativo: libera | 0% |
| Stato locativo: occupata | -5% ~ -15% (indicativo) |
Come si può notare, la somma delle percentuali è pari a 105%.
Ora torniamo alla formula, con i valori ottenuti:
Valore della casa = 90 mq x 5200€ (media valori OMI) x 105% = 491.400€
Un altro metodo efficace per calcolare il prezzo di una casa è costituito dall’analisi comparativa del mercato immobiliare, ovvero al confronto con altri immobili che risultano comparabili. La comparabilità si può ritrovare, ad esempio, in case della stessa zona con metratura e stato di conservazione simili.
L’analisi comparativa di mercato si svolge in tre fasi:
Come si può facilmente comprendere, eseguire questo tipo di valutazione è più complesso rispetto a quello del valore per mq, poiché occorre conoscere in dettaglio le caratteristiche degli immobili comparabili. Occorrerebbe quindi disporre di più dati possibili, riguardanti le case campione, ovvero simili alla casa che si desidera vendere.
Quindi, come calcolare il valore di una casa con l’analisi comparativa? I dati riguardanti le caratteristiche della casa si possono ottenere tramite siti immobiliari e agenzie immobiliari prima che vengano vendute. Tuttavia, per il prezzo di vendita della casa si potrà ottenere solo dal proprietario o dall’agenzia immobiliare, che tuttavia non sono assolutamente tenuti a rilasciare questo dato.
Il metodo comparativo è lo standard professionale (MCA). Per risultati affidabili servono comparabili reali e adeguamenti; di norma lo applicano professionisti/agenzie con accesso a dati di compravendite, ma puoi impostare un pre-screening con annunci e report.
Oggi è possibile calcolare il valore di una casa in vendita online, tramite strumenti di valutazione gratuiti o a pagamento offerti da siti specializzati. Si tratta del metodo più semplice e veloce, tuttavia è necessario scegliere degli strumenti di qualità.
La valutazione di un casa online tiene in considerazione numerosissimi fattori, che comprendono:
Inserendo questi dati nel modulo dello strumento di valutazione online, si ottiene una stima espressa in un intervallo di valori (es. 150.000€ - 170.000€) e il prezzo al mq utilizzato per tale calcolo.
Gli strumenti di calcolo online tengono conto sia delle quotazioni al mq pubblicate dall’OMI, sia di dati di mercato e calcolati attraverso complessi algoritmi.
Per il nostro esempio, desideriamo vendere un appartamento sito ad un determinato indirizzo, in una determinata città. Per effettuare il calcolo del valore dell’appartamento, la prima cosa da fare è cercare un sito affidabile per la valutazione immobiliare online.
Noi di RealAdvisor.it ti offriamo uno strumento di valutazione gratuito, che ti consente di calcolare il valore della tua casa per la vendita in 3 minuti. Tutto ciò che devi fare è cliccare sul pulsante qui sotto.
In questo modo otterrai il valore della casa (una stima affidabile) e per email riceverai un report completo con tutte le analisi più importanti.
Il metodo del costo è un procedimento di valutazione che ha l’obiettivo di calcolare il valore di una casa in vendita tenendo conto del valore del suolo, del costo di costruzione dell’edificio e di eventuali deprezzamenti.
Questo metodo è l’ideale per zone in cui non è possibile fare un confronto, per assenza di mercato. Infatti, è raro che si utilizzi per case, mentre è sovente utilizzato per aziende agricole o industriali. Tuttavia, nel caso si desideri vendere una casa piuttosto isolata, questo metodo può rivelarsi utile.
Nota: questo metodo è usato quando mancano comparabili o per immobili particolari (nuove costruzioni speciali, immobili unici) e richiede valore del suolo + costo di ricostruzione deprezzato.
La seguente formula ci dice come si calcola il valore di una casa col metodo Cost Approach:
Valore immobile = valore del suolo + costo di costruzione - eventuale deprezzamento
Esaminiamo i tre fattori che ci interessano:
Il calcolo del valore di una casa per la vendita tramite cost approach è quindi molto complesso poiché richiede dei dati molto difficili da reperire. Tuttavia, si tratta di un metodo talvolta necessario nel caso in cui si possieda, ad esempio, una casa in campagna, in montagna o tra le colline.
Il calcolo del valore della casa dalla rendita catastale è un criterio utilizzato dall'Agenzia delle Entrate per determinare il valore imponibile di un immobile ai fini fiscali.
La rendita catastale, registrata presso il Catasto, viene determinata sulla base delle caratteristiche dell'immobile, come la tipologia, la classe, la categoria e la zona in cui si trova. Ne abbiamo parlato nell’articolo riguardante la valutazione dell’immobile con l’Agenzia delle Entrate.
Per calcolare il valore di un immobile per la vendita basandosi sulla rendita catastale, si può utilizzare una specifica formula che considera la rendita stessa e la moltiplica per un coefficiente determinato dalla legge. Infatti, dal sito dell’Agenzia leggiamo che:
Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
È importante notare che il valore ottenuto attraverso questo calcolo può differire dal valore di mercato dell'immobile, ma è essenziale per diverse operazioni burocratiche e fiscali. Il valore catastale dell’immobile per la vendita può quindi essere utilizzato per diversi scopi, commerciali ma anche fiscali e burocratici.
Formula base: Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente
| Caso / Categoria | Coeff. (su rendita rivalutata del 5%) | Equivalente diretto su rendita non rivalutata |
|---|---|---|
| Abitazione “prima casa” (agevolazioni, escluse A/1, A/8, A/9) | 110 | 115,5 |
| Abitazioni A e C (escluse A/10 e C/1) | 120 | 126 |
| Categoria B | 168 | 176,4 |
| A/10 e D | 60 | 63 |
| C/1 ed E | 40,8 | 42,84 |
Fonti principali: Agenzia delle Entrate (guida “Acquisto casa: imposte/agevolazioni”; formula per abitativi non prima casa e prima casa), più risorse tecniche di supporto.
Il garage fa parte di quelli che vengono definiti elementi aggiuntivi o in tal caso addirittura “comfort”. Infatti, soprattutto se la casa con garage si trova in una zona con un’alta difficoltà di parcheggio, il valore della casa ne trarrà sicuramente beneficio.
Rivolgersi ad un agente immobiliare esperto della zona in cui si trova l’immobile che si desidera vendere è sempre una buona cosa, poiché potrà dare un’idea più precisa del suo valore, anche tramite dei sopralluoghi di persona. Prima di recarsi da un agente, comunque, si può partire con una valutazione online in modo tale da avere un’idea del range entro il quale l’agente potrebbe valutare la casa.
Il valore catastale si ottiene prendendo la rendita catastale, rivalutandola del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che dipende da categoria e agevolazioni: in pratica Valore catastale = Rendita × 1,05 × Coefficiente. Per esempio, per una seconda casa A/2 il coefficiente è 120; se la rendita è 800 €, il valore catastale sarà 800 × 1,05 × 120 = 100.800 €. Ricorda che questo importo serve per imposte e pratiche fiscali e non coincide con il prezzo di mercato.
