Vuoi valutare un bene immobiliare?
Inizia da qui per scoprire quanto vale.
Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Cosa Fare con un Terreno non Edificabile e Come Renderlo Funzionale per Scopi Diversi

Jessica Maggi
28.03.2024
6 min

Edificare indiscriminatamente ovunque si voglia non è possibile. Ci sono terreni definiti non edificabili, su cui non è consentito erigere alcun tipo di costruzione. Cosa fare con un terreno non edificabile, quindi, se non si è autorizzati a costruirci? È possibile modificarne la destinazione d’uso? Vagliamo le possibilità alternative di utilizzarlo e renderlo funzionale per scopi diversi.

Che cos’è un terreno non edificabile?

Un terreno non edificabile è un'area in cui non è possibile edificare strutture residenziali, abitazioni civili, edifici, infrastrutture o fabbricati industriali a causa di restrizioni legali, vincoli ambientali, limitazioni specifiche e motivi di sicurezza.

Elenchiamo di seguito le tipologie di terreni definiti non edificabili:

  • terreni agricoli, destinati alla produzione agricola e adibiti all’esercizio delle attività elencate nell’articolo 2135 del codice civile
  • spazi incolti, non adibiti alla semina per la coltivazione di cereali, ortaggi e foraggere ma potenzialmente destinabili all’uso agricolo; 
  • zone esposte al rischio di frane, inondazioni, alluvioni, maremoti o altre calamità naturali;
  • aree con instabilità del terreno;
  • terreni con pendenza troppo elevata;
  • aree designate come parchi nazionali, riserve naturali, aree protette, riserve della biosfera e siti di interesse archeologico o storico; 
  • terreni soggetti a vincoli urbanistici o paesaggistici imposti da autorità locali, regionali o nazionali;
  • terreni non urbanizzabili poiché non adeguatamente serviti da infrastrutture come strade, rete idrica e sistema fognario;
  • terreni adibiti a parchi, strade e altre infrastrutture pubbliche;
  • aree dedicate ad attività di allevamento e pascolo;
  • concimaie.

Oltre a non essere consentita l’edificazione, può essere previsto che vengano rispettate specifiche distanze minime tra tali terreni e le circostanti aree in cui è concessa la costruzione di strutture residenziali, edifici o infrastrutture.

Come sapere se un terreno è non edificabile? 

Per verificare se un terreno sia edificabile o non edificabile occorre visionare il piano regolatore generale comunale, composto da planimetrie con simboli e colori che dividono il territorio in zone in base alle funzioni a cui sono destinate. 

Cosa si può fare con un terreno non edificabile

Cosa fare con un terreno non edificabile

Se hai a disposizione un terreno non edificabile ci sono diverse opzioni che puoi considerare per utilizzarlo e renderlo funzionale. Approfondiamo insieme.

Attività ricettiva all’aperto

L’articolo 41 comma 4 del decreto legge numero 47 del 28 marzo 2014, che integra il Testo Unico dell’Edilizia emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, permette di collocare case mobili, caravan e roulotte adibiti ad attività ricettiva su terreni non edificabili, purché in via occasionale. 

Nello specifico, su un terreno non edificabile è possibile installare manufatti prefabbricati, case mobili, camper e roulotte a patto che: 

  • siano collocati su ruote e siano omologati per il trasporto su strada; 
  • soddisfino necessità puramente transitorie; 
  • possano essere immediatamente rimossi e trasferiti altrove, 
  • non risultino ancorati al terreno. 

Può essere consentito l’allaccio di tali strutture alle reti di distribuzione della corrente elettrica e dell’acqua potabile, purché, anche in questo caso, non sia effettuato in modo permanente. La normativa indica come requisito fondamentale per la temporanea installazione di tali strutture la destinazione turistica del terreno. 

Il requisito della temporaneità dell’installazione viene meno se si superano i 90 giorni, secondo quanto indicato dalla sentenza numero 57 depositata il 21 gennaio 2016 dalla Sezione Seconda del T.A.R. per il Veneto.

Installazione di impianti fotovoltaici e turbine eoliche

Installare impianti fotovoltaici o turbine eoliche su terreni ubicati in aree con un buon irraggiamento solare e un buon potenziale eolico è un ottimo investimento, che, oltre a produrre benefici ambientali, può potenzialmente generare guadagni sostanziosi.

In questo caso occorre effettuare, innanzitutto, un’accurata valutazione del bene volta a valutare:

  • grado di esposizione al sole: è fondamentale che non ci siano piante o altri ostacoli che si frappongano tra i pannelli fotovoltaici e le radiazioni solari, rischiando di compromettere l’acquisizione di energia;
  • potenziale eolico: è opportuno misurare la velocità e la direzione del vento in quello specifico sito;
  • pendenza del terreno: è richiesta una superficie pianeggiante o leggermente collinare, che rientri nei valori numerici di pendenza individuati come adatti per l’installazione di pannelli solari e turbine eoliche.

In genere, vengono considerati adatti all’installazione di impianti fotovoltaici i terreni rivolti verso sud, con una pendenza massima del 10%. Dopodiché, è opportuno affidarsi a professionisti accreditati per l’installazione, la gestione e la manutenzione dei pannelli fotovoltaici o delle turbine eoliche.

Attività ricreative, educative e sportive

Un terreno non edificabile può essere adibito ad attività ricreative, educative e sportive, come per esempio:

  • percorsi naturalistici;
  • aree picnic; 
  • giardino botanico; 
  • centro educativo ambientale;
  • parchi giochi; 
  • campo sportivo con spogliatoi in prefabbricato amovibili. 

In questo caso, è necessario che le zone antistanti le aree ricreative e le strade di accesso alle stesse siano ispezionate periodicamente al fine di verificare l’assenza di ostacoli, cedimenti o criticità. In caso di rinvenimento di carcasse o animali in stato di difficoltà, ne dovrà essere data immediata comunicazione all’autorità competente locale. 

Adibire un terreno non edificabile ad area ricreativa implica altresì il dovere di provvedere alla raccolta e alla messa in sicurezza di eventuali rifiuti alimentari, affinché non si rendano accessibili alla fauna selvatica. 

Attività agricole e agropastorali

Un terreno non edificabile può essere destinato ad attività agricole, silvo-pastorali, zootecniche e, in generale, all’esercizio delle attività elencate nel sopraindicato articolo 2135 del codice civile. Potresti, per esempio, adibire il terreno alle coltivazioni erbacee da seme, o realizzare frutteti, vigneti e uliveti.

Parcheggi

Secondo quanto indicato dalla sentenza numero 926 depositata il 14 settembre 2011 dalla Sezione Seconda del T.A.R. per la Sardegna, non sussiste una pregiudiziale incompatibilità tra la non edificabilità di un terreno e il suo uso come area di parcheggio per automezzi, eccetto in presenza di particolari vincoli ambientali o paesistici.

Esercizio venatorio 

Un terreno non edificabile può diventare un’area di caccia. Puoi dedicare il terreno all’esercizio venatorio in forma vagante o da appostamento temporaneo, con la collocazione di apposite strutture temporanee per l'avvistamento della fauna e avifauna selvatica.

Cosa serve per costruire su un terreno non edificabile

È possibile edificare strutture residenziali sui terreni agricoli. Per poterlo fare, però, è necessario essere un imprenditore agricolo o un coltivatore diretto da almeno tre anni. In tal caso, è consentita la realizzazione di nuove edificazioni finalizzate a ospitare il conduttore dell’azienda agricola o zootecnica nonché i suoi coadiuvanti e dipendenti. 

Un privato cittadino può acquistare un terreno non edificabile ma non può edificarlo. Per poterlo fare, è necessario che chieda, laddove possibile, un cambio di destinazione d’uso da non edificabile a edificabile.

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso occorre rivolgersi all’ufficio tecnico del comune in cui si trova il terreno e presentare la domanda corredata da una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato insieme ai documenti necessari. I tecnici comunali valuteranno la possibilità di effettuare il cambio, considerando specifici parametri, tra cui il posizionamento del terreno e lo sviluppo urbanistico.

Una volta ottenuta l’approvazione del comune per il cambio di destinazione d’uso, per poter costruire è necessario ottenere specifici permessi, che illustriamo di seguito:

  • Permesso di costruire: Per realizzare opere su un terreno occorre richiedere il permesso di costruire all’ufficio tecnico del comune; 
  • Nulla osta: qualora l’area in questione sia sottoposta a vincoli paesaggistici o ambientali è necessario richiedere il nulla osta al comune o alla soprintendenza.

Inoltre, per erigere costruzioni va rispettato l’indice di fabbricabilità, un valore numerico indicato dal comune, che, secondo quanto indicato dal succitato decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, esprime il rapporto tra l’estensione del terreno e le dimensioni dei beni immobili da costruire. 

Tre punti chiave
  • Un terreno non edificabile è un'area in cui non è possibile edificare strutture residenziali, abitazioni civili, edifici, infrastrutture o fabbricati industriali.
  • Un terreno non edificabile può essere destinato ad attività ricreative, ricettive, sportive, agricole e venatorie o essere utilizzato come area di parcheggio per automezzi.
  • Laddove possibile, può essere richiesto all’ufficio tecnico del comune il cambio di destinazione d’uso da non edificabile a edificabile.

Fonti 

FAQ

Posso affittare un terreno non edificabile a terzi?

Sì, qualora ci siano le condizioni per farlo, è possibile affittare il terreno a terzi, come per esempio aziende per l'installazione di infrastrutture leggere, come le antenne per la telefonia mobile.

Posso affittare un terreno non edificabile a un coltivatore diretto?

Sì, affittare un terreno non edificabile a un coltivatore diretto o a un’azienda agricola o zootecnica può essere una saggia decisione per generare reddito dal terreno senza operarvi direttamente.

È possibile utilizzare un terreno non edificabile per scopi comunitari?

Sì, è consentito creare centri educativi ambientali per sensibilizzare su questioni ambientali ed ecologiche e aree ricreative per eventi comunitari, come per esempio feste all'aperto o rassegne culturali.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
Articoli correlati
Quali Spazi Aggiungere ed Escludere dal Calcolo della Superficie Lorda?

Quali Spazi Aggiungere ed Escludere dal Calcolo della Superficie Lorda?

Tra i parametri urbanistici richiesti nella presentazione al comune di pertinenza di progetti concernenti la costruzione di nuovi edifici o l’ampliamento di strutture esistenti c’è la superficie lorda, o, più propriamente, superficie lorda di pavimento, spesso indicata con l’acronimo SLP. Vediamo nello specifico di cosa si tratta, a cosa serve e quali elementi vanno inclusi […]
20.05.2024
Cosa Succede se il Perito Valuta di Più la Casa o ne Sottostima il Valore? 

Cosa Succede se il Perito Valuta di Più la Casa o ne Sottostima il Valore? 

Un istituto di credito, prima di decidere se accordare un prestito, effettua una serie di valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il mutuo è stato richiesto. Per stabilire se il bene rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo, la banca si serve della perizia estimativa, eseguita da un perito abilitato. […]
22.04.2024
Valutazione Immobiliare di un Capannone Industriale: gli Aspetti da Considerare

Valutazione Immobiliare di un Capannone Industriale: gli Aspetti da Considerare

La valutazione immobiliare di un capannone industriale finalizzata alla sua cessione o ad altre finalità si articola in modo differente rispetto alla valutazione di immobili con funzione abitativa o esercizi commerciali. I fattori da considerare e le fasi del processo valutativo possono essere gli stessi ma a cambiare sono l’approccio, la prospettiva e il punto […]
15.04.2024