Edificare indiscriminatamente ovunque si voglia non è possibile. Ci sono terreni definiti non edificabili, su cui non è consentito erigere alcun tipo di costruzione. Cosa fare con un terreno non edificabile, quindi, se non si è autorizzati a costruirci? È possibile modificarne la destinazione d’uso? Vagliamo le possibilità alternative di utilizzarlo e renderlo funzionale per scopi diversi.
Un terreno non edificabile è un'area in cui non è possibile edificare strutture residenziali, abitazioni civili, edifici, infrastrutture o fabbricati industriali a causa di restrizioni legali, vincoli ambientali, limitazioni specifiche e motivi di sicurezza.
Elenchiamo di seguito le tipologie di terreni definiti non edificabili:
Oltre a non essere consentita l’edificazione, può essere previsto che vengano rispettate specifiche distanze minime tra tali terreni e le circostanti aree in cui è concessa la costruzione di strutture residenziali, edifici o infrastrutture.
Per verificare se un terreno sia edificabile o non edificabile occorre visionare il piano regolatore generale comunale, composto da planimetrie con simboli e colori che dividono il territorio in zone in base alle funzioni a cui sono destinate.
Se hai a disposizione un terreno non edificabile ci sono diverse opzioni che puoi considerare per utilizzarlo e renderlo funzionale. Approfondiamo insieme.
L’articolo 41 comma 4 del decreto legge numero 47 del 28 marzo 2014, che integra il Testo Unico dell’Edilizia emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, permette di collocare case mobili, caravan e roulotte adibiti ad attività ricettiva su terreni non edificabili, purché in via occasionale.
Nello specifico, su un terreno non edificabile è possibile installare manufatti prefabbricati, case mobili, camper e roulotte a patto che:
Può essere consentito l’allaccio di tali strutture alle reti di distribuzione della corrente elettrica e dell’acqua potabile, purché, anche in questo caso, non sia effettuato in modo permanente. La normativa indica come requisito fondamentale per la temporanea installazione di tali strutture la destinazione turistica del terreno.
Il requisito della temporaneità dell’installazione viene meno se si superano i 90 giorni, secondo quanto indicato dalla sentenza numero 57 depositata il 21 gennaio 2016 dalla Sezione Seconda del T.A.R. per il Veneto.
Installare impianti fotovoltaici o turbine eoliche su terreni ubicati in aree con un buon irraggiamento solare e un buon potenziale eolico è un ottimo investimento, che, oltre a produrre benefici ambientali, può potenzialmente generare guadagni sostanziosi.
In questo caso occorre effettuare, innanzitutto, un’accurata valutazione del bene volta a valutare:
In genere, vengono considerati adatti all’installazione di impianti fotovoltaici i terreni rivolti verso sud, con una pendenza massima del 10%. Dopodiché, è opportuno affidarsi a professionisti accreditati per l’installazione, la gestione e la manutenzione dei pannelli fotovoltaici o delle turbine eoliche.
Un terreno non edificabile può essere adibito ad attività ricreative, educative e sportive, come per esempio:
In questo caso, è necessario che le zone antistanti le aree ricreative e le strade di accesso alle stesse siano ispezionate periodicamente al fine di verificare l’assenza di ostacoli, cedimenti o criticità. In caso di rinvenimento di carcasse o animali in stato di difficoltà, ne dovrà essere data immediata comunicazione all’autorità competente locale.
Adibire un terreno non edificabile ad area ricreativa implica altresì il dovere di provvedere alla raccolta e alla messa in sicurezza di eventuali rifiuti alimentari, affinché non si rendano accessibili alla fauna selvatica.
Un terreno non edificabile può essere destinato ad attività agricole, silvo-pastorali, zootecniche e, in generale, all’esercizio delle attività elencate nel sopraindicato articolo 2135 del codice civile. Potresti, per esempio, adibire il terreno alle coltivazioni erbacee da seme, o realizzare frutteti, vigneti e uliveti.
Secondo quanto indicato dalla sentenza numero 926 depositata il 14 settembre 2011 dalla Sezione Seconda del T.A.R. per la Sardegna, non sussiste una pregiudiziale incompatibilità tra la non edificabilità di un terreno e il suo uso come area di parcheggio per automezzi, eccetto in presenza di particolari vincoli ambientali o paesistici.
Un terreno non edificabile può diventare un’area di caccia. Puoi dedicare il terreno all’esercizio venatorio in forma vagante o da appostamento temporaneo, con la collocazione di apposite strutture temporanee per l'avvistamento della fauna e avifauna selvatica.
È possibile edificare strutture residenziali sui terreni agricoli. Per poterlo fare, però, è necessario essere un imprenditore agricolo o un coltivatore diretto da almeno tre anni. In tal caso, è consentita la realizzazione di nuove edificazioni finalizzate a ospitare il conduttore dell’azienda agricola o zootecnica nonché i suoi coadiuvanti e dipendenti.
Un privato cittadino può acquistare un terreno non edificabile ma non può edificarlo. Per poterlo fare, è necessario che chieda, laddove possibile, un cambio di destinazione d’uso da non edificabile a edificabile.
Per effettuare il cambio di destinazione d’uso occorre rivolgersi all’ufficio tecnico del comune in cui si trova il terreno e presentare la domanda corredata da una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato insieme ai documenti necessari. I tecnici comunali valuteranno la possibilità di effettuare il cambio, considerando specifici parametri, tra cui il posizionamento del terreno e lo sviluppo urbanistico.
Una volta ottenuta l’approvazione del comune per il cambio di destinazione d’uso, per poter costruire è necessario ottenere specifici permessi, che illustriamo di seguito:
Inoltre, per erigere costruzioni va rispettato l’indice di fabbricabilità, un valore numerico indicato dal comune, che, secondo quanto indicato dal succitato decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, esprime il rapporto tra l’estensione del terreno e le dimensioni dei beni immobili da costruire.
Sì, qualora ci siano le condizioni per farlo, è possibile affittare il terreno a terzi, come per esempio aziende per l'installazione di infrastrutture leggere, come le antenne per la telefonia mobile.
Sì, affittare un terreno non edificabile a un coltivatore diretto o a un’azienda agricola o zootecnica può essere una saggia decisione per generare reddito dal terreno senza operarvi direttamente.
Sì, è consentito creare centri educativi ambientali per sensibilizzare su questioni ambientali ed ecologiche e aree ricreative per eventi comunitari, come per esempio feste all'aperto o rassegne culturali.
