Con un terreno non edificabile, a differenza di uno edificabile, non puoi costruire case fisse, ma puoi sfruttarlo in modo legittimo per: attività all’aperto (ricreative/educative/sportive), sosta temporanea di case mobili/Tiny House su ruote, parcheggi (senza vincoli paesaggistici), impianti rinnovabili dove consentito, agricoltura e annessi amovibili. Le opere “stabili” richiedono sempre titolo edilizio e, se serve, nulla osta paesaggistico; per residenze in area agricola servono i requisiti da coltivatore diretto/IAP e gli indici previsti dallo strumento urbanistico.
Sintesi
Edificare indiscriminatamente ovunque si voglia non è possibile. Ci sono terreni definiti non edificabili, su cui non è consentito erigere alcun tipo di costruzione. Cosa fare con un terreno non edificabile, quindi, se non si è autorizzati a costruirci? È possibile modificarne la destinazione d’uso? Vagliamo le possibilità alternative di utilizzarlo e renderlo funzionale per scopi diversi.
Se hai a disposizione un terreno non edificabile ci sono diverse opzioni che puoi considerare per utilizzarlo e renderlo funzionale. Approfondiamo insieme.
Nello specifico, su un terreno non edificabile è possibile installare manufatti prefabbricati, case mobili, camper e roulotte a patto che:
Può essere consentito l’allaccio di tali strutture alle reti di distribuzione della corrente elettrica e dell’acqua potabile, purché, anche in questo caso, non sia effettuato in modo permanente. La normativa indica come requisito fondamentale per la temporanea installazione di tali strutture la destinazione turistica del terreno.
La legge non prevede un termine unico; la temporaneità va provata. L’uso stabile o con opere/accessori fissi fa scattare l’obbligo di titolo edilizio (vedi TAR 2016, TAR 2024).
Installare impianti fotovoltaici o turbine eoliche su terreni ubicati in aree con un buon irraggiamento solare e un buon potenziale eolico è un ottimo investimento, che, oltre a produrre benefici ambientali, può potenzialmente generare guadagni sostanziosi.
In questo caso occorre effettuare, innanzitutto, un’accurata valutazione del bene volta a valutare:
In genere, vengono considerati adatti all’installazione di impianti fotovoltaici i terreni rivolti verso sud, con una pendenza massima del 10%. Dopodiché, è opportuno affidarsi a professionisti accreditati per l’installazione, la gestione e la manutenzione dei pannelli fotovoltaici o delle turbine eoliche.
Un terreno non edificabile può essere adibito ad attività ricreative, educative e sportive, come per esempio:
In questo caso, è necessario che le zone antistanti le aree ricreative e le strade di accesso alle stesse siano ispezionate periodicamente al fine di verificare l’assenza di ostacoli, cedimenti o criticità. In caso di rinvenimento di carcasse o animali in stato di difficoltà, ne dovrà essere data immediata comunicazione all’autorità competente locale.
Adibire un terreno non edificabile ad area ricreativa implica altresì il dovere di provvedere alla raccolta e alla messa in sicurezza di eventuali rifiuti alimentari, affinché non si rendano accessibili alla fauna selvatica.
In linea generale non c’è incompatibilità astratta tra area non edificabile e uso a parcheggio, ma la fattibilità urbanistica dipende dal PRG/PUG e dai vincoli (paesaggistici, ambientali, idrogeologici). Spesso è richiesto un titolo abilitativo (SCIA/permesso) e, nelle zone agricole, l’uso può dover essere pertinenziale/strumentale all’attività (es. azienda agricola). Quindi nessun automatismo: serve sempre verifica puntuale con lo strumento urbanistico e gli eventuali nulla osta.
Un terreno non edificabile può essere destinato ad attività agricole, silvo-pastorali, zootecniche e, in generale, all’esercizio delle attività elencate nel sopraindicato articolo 2135 del codice civile. Potresti, per esempio, adibire il terreno alle coltivazioni erbacee da seme, o realizzare frutteti, vigneti e uliveti.
È possibile edificare strutture residenziali sui terreni agricoli. Per poterlo fare è necessario avere la qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto (CD) secondo la normativa nazionale (requisiti su tempo di lavoro, reddito prevalente e capacità professionale) e nel rispetto degli indici e delle previsioni del PRG/PUG. In alcune Regioni/Regolamenti il riferimento al triennio può comparire come criterio probatorio o come termine per maturare i requisiti, ma non è una regola nazionale uniforme. In tal caso, è consentita la realizzazione di nuove edificazioni finalizzate a ospitare il conduttore dell’azienda agricola o zootecnica nonché i suoi coadiuvanti e dipendenti.
Un privato cittadino può acquistare un terreno non edificabile ma non può edificarlo. Per poterlo fare, è necessario che chieda, laddove possibile, un cambio di destinazione d’uso da non edificabile a edificabile.
Per effettuare il cambio di destinazione d’uso occorre rivolgersi all’ufficio tecnico del comune in cui si trova il terreno e presentare la domanda corredata da una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato insieme ai documenti necessari. I tecnici comunali valuteranno la possibilità di effettuare il cambio, considerando specifici parametri, tra cui il posizionamento del terreno e lo sviluppo urbanistico.
Una volta ottenuta l’approvazione del comune per il cambio di destinazione d’uso, per poter costruire è necessario ottenere specifici permessi, che illustriamo di seguito:
Inoltre, per erigere costruzioni va rispettato l’indice di fabbricabilità, un valore numerico indicato dal comune, che, secondo quanto indicato dal succitato decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, esprime il rapporto tra l’estensione del terreno e le dimensioni dei beni immobili da costruire.
Sì, solo come struttura temporanea e non ancorata al suolo. In pratica:
La legge non fissa un termine unico di giorni valido per ogni caso: la temporaneità va dimostrata e l’uso stabile/abitativo o la presenza di opere/accessori fissi (platee, verande, allacci permanenti) fanno scattare l’obbligo di titolo edilizio. I richiami ai ‘90 giorni’ hanno valore orientativo, ma la valutazione è caso per caso.”
Attenzione: verande, pedane fisse, recinzioni in muratura o servizi igienici interrati fanno perdere il carattere di precarietà. Controlla sempre Regolamento edilizio e Piano urbanistico del Comune: in molti casi è richiesta una CILA/SCIA per l’installazione temporanea e, se c’è vincolo paesaggistico, il parere dell’Ente preposto.
Non puoi mettere case fisse (prefabbricati ancorati, moduli su platea, bungalow con allacci stabili). Sono invece generalmente ammesse:
Su terreno agricolo (non edificabile) è possibile:
Per calcolare il valore di un terreno si possono usare tre approcci pratici (spesso usati in combinazione):
Non esiste un prezzo unico: varia enormemente per regione, micro-zona, caratteristiche e vincoli. In termini generali:
Per verificare se un terreno sia edificabile o non edificabile occorre visionare il piano regolatore generale comunale, composto da planimetrie con simboli e colori che dividono il territorio in zone in base alle funzioni a cui sono destinate.
Sì, qualora ci siano le condizioni per farlo, è possibile affittare il terreno a terzi, come per esempio aziende per l'installazione di infrastrutture leggere, come le antenne per la telefonia mobile.
Sì, affittare un terreno non edificabile a un coltivatore diretto o a un’azienda agricola o zootecnica può essere una saggia decisione per generare reddito dal terreno senza operarvi direttamente.
Sì, è consentito creare centri educativi ambientali per sensibilizzare su questioni ambientali ed ecologiche e aree ricreative per eventi comunitari, come per esempio feste all'aperto o rassegne culturali.
