Quanto vale la mia casa?
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Sì, puoi vendere la tua quota di eredità, ma le regole cambiano a seconda che tu decida di cedere l’intera quota ereditaria oppure solo la quota di un singolo immobile. In alcuni casi i coeredi hanno un diritto di prelazione: se non vengono avvisati, possono esercitare il cosiddetto retratto successorio. Inoltre, per vendere serve prima aver accettato l’eredità.
In sintesi:
Quando si eredita un immobile, una firma non basta a chiudere l’accordo. C’è la dichiarazione di successione, il tema delle utenze come gas e luce e le imposte. In più, se ci sono più eredi e si parla di vendita, subentrano temi come il valore di mercato, i possibili affittuari e domande come “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”
Se tutti gli eredi sono d’accordo sulla vendita dell’immobile, non si pongono problemi per la vendita della quota di casa ereditata nel mercato immobiliare. Tuttavia,la questione cambia se non si riesce a trovare un accordo. Ad esempio, quando c’è chi vuol vendere e chi invece preferisce tenere l’immobile. A questo puntoci si potrebbe porre la domanda “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.
La risposta in breve è: sì, ma non si può vendere un immobile senza successione. A tal proposito, è bene evidenziare che sono previste anche delle sanzioni per chi non ha fatto la registrazione della successione, che variano da caso a caso.
Se intendi cedere la quota ereditaria (tutta o in parte) a un estraneo, devi notificare l’offerta agli altri coeredi (art. 732 c.c.): hanno 60 giorni per esercitare la prelazione. Se vendi a un estraneo senza notifica, i coeredi possono esercitare il retratto successorio, cioè riscattare la quota dall’acquirente, finché dura la comunione ereditaria e, secondo la giurisprudenza, entro il termine ordinario di prescrizione di 10 anni dalla vendita.
Attenzione: questa prelazione non si applica, in via generale, alla vendita della quota di un singolo immobile in comunione ordinaria.
Diverso è il caso della richiesta di vendita obbligata a una comproprietario, di cui abbiamo parlato nell'articolo apposito in cui vediamo se si può obbligare un comproprietario a vendere.
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La cessione della quota ereditaria tra coeredi è possibile e, spesso, rappresenta la soluzione più semplice quando uno degli eredi vuole uscire dalla comunione ereditaria e gli altri desiderano mantenere l’immobile.
In questo caso un coerede può acquistare la quota dell’altro, aumentando la propria percentuale di proprietà sull’eredità o sul singolo bene. La cessione deve essere formalizzata con atto notarile, dopo aver definito il valore della quota, eventualmente tramite una perizia o una stima concordata tra le parti.
La vendita tra coeredi è diversa dalla vendita a un estraneo: se la quota viene ceduta a un altro coerede, non è necessario attivare la prelazione prevista dall’art. 732 del Codice civile, perché tale tutela opera quando la quota ereditaria viene alienata a un soggetto terzo rispetto alla comunione ereditaria.
Prima dell’atto, resta comunque necessario verificare che la successione sia stata regolarmente presentata, che l’eredità sia stata accettata e che l’accettazione sia trascritta, così da rendere vendibile la quota e tutelare anche l’acquirente.
La procedura prevede i seguenti passaggi:
Qui è bene fare una precisazione: per la legge italiana, gli eredi hanno tempo fino a 10 anni per accettare l’eredità. Ma cosa succede se un erede si rifiuta di fare la successione? E nel caso in cui la successione non venga fatta dopo 20 anni dall’eredità?
L’accettazione tardiva prevede una trascrizione dal notaio. È bene sottolineare che senza aver fatto l’accettazione dell’eredità non è possibile vendere la propria quota di casa ereditata.
L'acquisto della quota ereditaria da parte di un coerede avviene tramite un accordo tra gli eredi, in cui uno decide di cedere la sua parte a un altro. Stabilito il valore della quota, generalmente tramite perizia o accordo, si formalizza la transazione con un atto notarile, su cui si pagano le relative imposte.
Se la vendita avviene tra coeredi, non è necessario attivare il diritto di prelazione. Così, l'acquirente diventa proprietario della quota e aumenta la propria percentuale di proprietà sull’immobile, potenzialmente fino a diventare unico proprietario se acquisisce tutte le quote.
Sebbene possa essere il desiderio di alcuni coeredi, non è possibile vendere un immobile senza aver prima completato la successione. La successione è il processo legale che trasferisce la proprietà dei beni di una persona deceduta ai suoi eredi legittimi o testamentari. Senza successione, gli eredi non sono ufficialmente riconosciuti come proprietari dell’immobile e, quindi, non possono vendere né disporre legalmente del bene.
Una volta completata la successione, il bene sarà intestato agli eredi, i quali potranno decidere di vendere l’immobile, ma solo dopo aver pagato eventuali tasse di successione.
Nota operativa: per vendere l’immobile è necessario aver accettato e trascritto l’accettazione dell’eredità.
Per uscire da una comproprietà immobiliare tra fratelli, uno dei metodi principali è vendere la propria quota agli altri comproprietari, cercando un accordo tra le parti. In alternativa, è possibile vendere la quota a un terzo; in via generale non esiste una prelazione legale tra comproprietari di un singolo immobile. La prelazione tra coeredi ex art. 732 c.c. riguarda la quota ereditaria ceduta a un estraneo, non la quota del singolo bene.
Se non si trova un accordo e la vendita della quota non è possibile, si può avviare una divisione giudiziale, rivolgendosi a un giudice per sciogliere la comproprietà. Il giudice può stabilire la divisione fisica dell'immobile, se fattibile, o ordinare la vendita all’asta, con successiva ripartizione del ricavato tra i comproprietari. Questo è un processo più lungo e costoso, ma permette comunque di uscire dalla comproprietà.
Puoi vendere la quota indivisa (cioè la tua partecipazione a uno specifico immobile in comunione) anche se gli altri comproprietari non sono d’accordo: l’acquirente diventa nuovo comproprietario con i medesimi diritti e obblighi.
Passi essenziali
La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione, anche se gli eredi non hanno ancora deciso se dividere, vendere o mantenere l’immobile.
La dichiarazione di successione va inviata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall’apertura della successione. In questa fase possono essere dovute l’imposta di successione, calcolata in base ad aliquote e franchigie legate al rapporto di parentela, e le imposte ipotecaria e catastale relative agli immobili ereditati.
Se, dopo la successione, l’immobile o una quota viene venduto con una normale compravendita tra privati, le imposte della vendita sono diverse da quelle successorie e sono normalmente a carico dell’acquirente: imposta di registro al 9%, oppure al 2% se ricorrono i requisiti “prima casa”, più imposta ipotecaria e catastale fisse da 50 euro ciascuna.
Nella vendita tra privati, queste imposte sono normalmente a carico dell’acquirente; il venditore può avere profili di plusvalenza solo nei casi imponibili.
È possibile vendere un immobile ereditato anche prima che siano trascorsi 5 anni dall’apertura della successione o dall’intestazione agli eredi. La regola dei 5 anni, infatti, rileva soprattutto per la tassazione delle plusvalenze immobiliari, ma gli immobili ricevuti per successione sono generalmente esclusi da questa tassazione.
Questo significa che, se vendi una casa ereditata prima dei 5 anni, di norma non devi pagare l’imposta sulla plusvalenza, anche se il prezzo di vendita è superiore al valore indicato in successione. Resta comunque necessario aver completato gli adempimenti successori e aver trascritto l’accettazione dell’eredità prima dell’atto di vendita.
Attenzione, però, a un caso particolare: se sull’immobile ereditato sono state richieste agevolazioni “prima casa” in successione, la vendita prima dei 5 anni può comportare la decadenza dall’agevolazione, salvo che entro un anno venga acquistato un altro immobile da destinare ad abitazione principale, secondo le regole previste per il beneficio prima casa.
Il coniuge superstite può vendere la casa solo se ne è proprietario, in tutto o in parte, e se ci sono le condizioni giuridiche per trasferire l’immobile. Se l’abitazione è caduta in successione insieme ad altri eredi, ad esempio figli o altri chiamati, il coniuge potrà vendere solo la propria quota, salvo accordo con tutti gli altri comproprietari per vendere l’intero immobile.
Va considerato anche il diritto di abitazione sulla casa familiare. L’art. 540 del Codice civile riconosce al coniuge superstite, anche quando concorre con altri eredi, il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto d’uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni.
Questo diritto può incidere sulla vendita: gli altri eredi possono essere proprietari della loro quota, ma l’immobile resta gravato dal diritto di abitazione del coniuge superstite. Di conseguenza, la casa può risultare meno appetibile sul mercato, perché l’acquirente dovrebbe rispettare tale diritto finché rimane valido.
Se invece tutti gli eredi, compreso il coniuge superstite, sono d’accordo, è possibile procedere alla vendita dell’intero immobile, regolando nell’atto notarile anche gli effetti del diritto di abitazione e la ripartizione del prezzo tra gli aventi diritto.
Può presentarla un erede, un chiamato o un legatario (anche uno solo, non è necessario che siano tutti). Il termine ordinario è 12 mesi dal decesso; oltre, è possibile la presentazione tardiva con sanzioni.
Il retratto può essere esercitato finché dura la comunione ereditaria, cioè fino alla divisione, ma la giurisprudenza lo assoggetta anche alla prescrizione ordinaria di 10 anni dalla vendita della quota. Il retratto consente ai coeredi di subentrare al terzo alle stesse condizioni dell’atto.
La dichiarazione di successione può essere presentata anche da un solo erede/chiamato. Per vendere l’immobile, chi vende deve aver accettato l’eredità e trascritto l’accettazione prima dell’atto notarile.
Per vendere la quota di eredità di un immobile bisogna prima regolarizzare la successione, accettare l’eredità e trascrivere l’accettazione. Poi si può cedere la quota a un coerede oppure a un terzo con atto notarile. Se si vende l’intera quota ereditaria a un estraneo, occorre notificare la proposta agli altri coeredi, che possono esercitare la prelazione entro 60 giorni.
