Posso vendere la mia quota di casa ereditata? Cosa fare con più eredi

Quando si eredita un immobile, una firma non basta a chiudere l’accordo. C’è la dichiarazione di successione, il tema delle utenze come gas e luce e le imposte. In più, se ci sono più eredi e si parla di vendita, subentrano temi come il valore di mercato, i possibili affittuari e domande come “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”

Si può vendere la quota di casa ereditata dai genitori?

Se tutti gli eredi sono d’accordo sulla vendita dell’immobile, non si pongono problemi per la vendita della quota di casa ereditata nel mercato immobiliare. Tuttavia,la questione cambia se non si riesce a trovare un accordo. Ad esempio, quando c’è chi vuol vendere e chi invece preferisce tenere l’immobile. A questo puntoci si potrebbe porre la domanda “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.

La risposta in breve è: sì, ma non si può vendere un immobile senza successione. A tal proposito, è bene evidenziare che sono previste anche delle sanzioni per chi non ha fatto la registrazione della successione, che variano da caso a caso.

Cessione quota ereditaria: i coeredi hanno la priorità

Se intendi cedere la quota ereditaria (tutta o in parte) a un estraneo, devi notificare l’offerta agli altri coeredi (art. 732 c.c.): hanno 60 giorni per esercitare la prelazione. Se vendi a un estraneo senza notifica, i coeredi possono esercitare il retratto (riscatto) finché dura la comunione.

Attenzione: questa prelazione non si applica, in via generale, alla vendita della quota di un singolo immobile in comunione ordinaria.

Diverso è il caso della richiesta di vendita obbligata a una comproprietario, di cui abbiamo parlato nell'articolo apposito in cui vediamo se si può obbligare un comproprietario a vendere.

Come vendere la quota di casa ereditata: procedura passo per passo

La procedura prevede i seguenti passaggi:

• Il primo passo è fare la dichiarazione di successione, con cui si indica che si accetta l’eredità e che l’immobile cambia di proprietario;
• Fatta la dichiarazione di successione serve pagare le relative tasse;
• Trascrivere l’accettazione dell’eredità (se non già trascritta) prima dell’atto di vendita dell’immobile; 
• Una volta ottenuta la successione dell’immobile, si effettua l’offerta di vendita ai coeredi solo se si cede la quota ereditaria (prelazione); in caso di mancato interesse, si può vendere a una terza persona; 
• Una volta effettuata la vendita ai coeredi o a una persona terza, occorre pagare le tasse per la compravendita.

Quando conviene vendere un immobile ereditato da più eredi?

Qui è bene fare una precisazione: per la legge italiana, gli eredi hanno tempo fino a 10 anni per accettare l’eredità. Ma cosa succede se un erede si rifiuta di fare la successione? E nel caso in cui la successione non venga fatta dopo 20 anni dall’eredità?

L’accettazione tardiva prevede una trascrizione dal notaio. È bene sottolineare che senza aver fatto l’accettazione dell’eredità non è possibile vendere la propria quota di casa ereditata.

Come funziona l'acquisto della quota ereditaria da parte di un coerede?

L'acquisto della quota ereditaria da parte di un coerede avviene tramite un accordo tra gli eredi, in cui uno decide di cedere la sua parte a un altro. Stabilito il valore della quota, generalmente tramite perizia o accordo, si formalizza la transazione con un atto notarile, su cui si pagano le relative imposte.

Se la vendita avviene tra coeredi, non è necessario attivare il diritto di prelazione. Così, l'acquirente diventa proprietario della quota e aumenta la propria percentuale di proprietà sull’immobile, potenzialmente fino a diventare unico proprietario se acquisisce tutte le quote.

Si può vendere un immobile senza successione?

Sebbene possa essere il desiderio di alcuni coeredi, non è possibile vendere un immobile senza aver prima completato la successione. La successione è il processo legale che trasferisce la proprietà dei beni di una persona deceduta ai suoi eredi legittimi o testamentari. Senza successione, gli eredi non sono ufficialmente riconosciuti come proprietari dell’immobile e, quindi, non possono vendere né disporre legalmente del bene.

Una volta completata la successione, il bene sarà intestato agli eredi, i quali potranno decidere di vendere l’immobile, ma solo dopo aver pagato eventuali tasse di successione.

Nota operativa: per vendere l’immobile è necessario aver accettato e trascritto l’accettazione dell’eredità.

Come uscire da una comproprietà tra fratelli? Come liberarsi della propria quota dell'immobile

Per uscire da una comproprietà immobiliare tra fratelli, uno dei metodi principali è vendere la propria quota agli altri comproprietari, cercando un accordo tra le parti. In alternativa, è possibile vendere la quota a un terzo; in via generale non esiste una prelazione legale tra comproprietari di un singolo immobile. La prelazione tra coeredi ex art. 732 c.c. riguarda la quota ereditaria ceduta a un estraneo, non la quota del singolo bene.

Se non si trova un accordo e la vendita della quota non è possibile, si può avviare una divisione giudiziale, rivolgendosi a un giudice per sciogliere la comproprietà. Il giudice può stabilire la divisione fisica dell'immobile, se fattibile, o ordinare la vendita all’asta, con successiva ripartizione del ricavato tra i comproprietari. Questo è un processo più lungo e costoso, ma permette comunque di uscire dalla comproprietà.

Come posso vendere la mia quota indivisa di un immobile ereditato?

Puoi vendere la quota indivisa (cioè la tua partecipazione a uno specifico immobile in comunione) anche se gli altri comproprietari non sono d’accordo: l’acquirente diventa nuovo comproprietario con i medesimi diritti e obblighi.

Passi essenziali

1. Regolarizza la posizione: successione presentata; accetta l’eredità (anche tacitamente) e trascrivi l’accettazione prima dell’atto.
2. Scegli a chi vendere: a un coerede (via più semplice, niente prelazione) oppure a un terzo (in via generale non si applica la prelazione ex art. 732 c.c., che riguarda la quota ereditaria, non la quota del singolo bene); buona prassi informare gli altri comproprietari.
3. Prepara i documenti: visure, planimetrie, conformità catastale/urbanistica, APE, eventuali contratti di locazione e spese condominiali arretrate.
4. Definisci il prezzo: stima/perizia, considerando se la quota è occupata o locata.
5. Stipula l’atto notarile: il notaio verifica i titoli e inserisce le clausole su riparto oneri e consegna.
6. Fisco: in vendita tra privati paga l’acquirente—registro 9% (o 2% prima casa) + 50 € ipotecaria + 50 € catastale; per il venditore, in genere nessuna plusvalenza su immobile ereditato.
7. Dopo l’atto: esegui volture, avvisa il condominio del cambio di comproprietario e regola le spese pro-quota.

Vendita casa ereditata tra fratelli, le tasse e imposte da pagare

Una volta che la questione della divisione è decisa, il seguente passo è la dichiarazione di successione, che deve avvenire entro 12 mesi dalla morte. La dichiarazione va inviata all’Agenzia delle Entrate e, una volta formalizzata la successione, bisogna fare i conti con le tasse di successione che vengono calcolate sul valore catastale, in questo modo:

Imposte nella vendita (tra privati)

• Registro: 9% (oppure 2% con agevolazione “prima casa”).
• Ipotecaria: 50 € (fissa).
• Catastale: 50 € (fissa).

Nella vendita tra privati, queste imposte sono normalmente a carico dell’acquirente; il venditore può avere profili di plusvalenza solo nei casi imponibili.

Fonti

• Codice civile: art. 732: https://www.gazzettaufficiale.it
• Agenzia delle Entrate, imposte acquisto casa: https://www.agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate: dichiarazione di successione: https://www.agenziaentrate.gov.it
• TUIR, art. 67, plusvalenze (esclusione per immobili pervenuti per successione): https://www.normattiva.it
• D.Lgs. 28/2010, mediazione (sucessioni/divisione): https://www.normattiva.it
• c.p.c. art. 791-bis, divisione a domanda congiunta: https://www.gazzettaufficiale.it