Quando si eredita un immobile, una firma non basta a chiudere l’accordo. C’è la dichiarazione di successione, il tema delle utenze come gas e luce, la dichiarazione di successione e le imposte. In più, se ci sono più eredi e si parla di vendita, subentrano temi come il valore di mercato, i possibili affittuari e domande come “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.
Il termine “comunione ereditaria” è un termine giuridico che indica un’eredità divisa tra più persone, come fratelli o coniugi, che sono tutti comproprietari e contitolari dei diritti e debiti di un immobile. Il defunto può indicare le quote per la suddivisione (ad esempio lasciando il 60% ad un figlio), altrimenti la suddivisione viene equamente divisa tra le parti, come previsto dal Codice Civile.
Quindi, a questo punto del processo di eredità della casa di genitore deceduto, tutti gli eredi hanno una quota dell’immobile, diversa oppure equamente divisa ma ci possono essere contese e disaccordi.
A questo punto entra in gioco la divisione ereditaria che permette ad un erede di diventare unico proprietario dell’immobile. Esistono diversi tipi di divisione, tra cui:
Con la divisione, ogni erede conosce esattamente quale parte dell’immobile gli spetta, cioè la sua quota ereditaria. Ed è anche l’unica soluzione possibile se un un erede si rifiuta di fare la successione. Per scoprire quanto vale l'intera proprietà, si può procedere tramite una valutazione della casa online, gratuita e in autonomia.
Una volta che la questione della divisione è decisa, il seguente passo è la dichiarazione di successione, che deve avvenire entro 12 mesi dalla morte. La dichiarazione va inviata all’Agenzia delle Entrate e, una volta formalizzata la successione bisogna fare i conti con le tasse di successione che vengono calcolate sul valore catastale, in questo modo:
Se tutti gli eredi sono d’accordo sulla vendita dell’immobile, non si pongono problemi per la vendita della quota di casa ereditata nel mercato immobiliare. Tuttavia, la questione cambia se non si riesce a trovare un accordo. Ad esempio, quando c’ė chi vuol vendere e chi invece preferisce tenere l’immobile. A questo punto ci si potrebbe porre la domanda “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.
La risposta in breve è: sì, ma non si può vendere un immobile senza successione. A tal proposito, è bene evidenziare che, sono previste anche delle sanzioni per chi non ha fatto la registrazione della successione, che variano da caso a caso.
La parte che vuole vendere la propria quota è obbligata a fare la sua offerta prima ai coeredi. Prima di tale offerta non è possibile vendere la propria quota di eredità ad una terza persona. Infatti, il diritto di prelazione prevede che gli altri eredi dell’immobile abbiano fino a due mesi per confermare il loro interesse a comprare la quota.
È bene notare che è possibile vendere solo una parte della quota ereditaria della casa del genitore deceduto oppure la quota ereditaria intera. Comunque, l’erede che decide di vendere deve pagare le tipiche tasse della compravendita immobiliare, nello specifico:
Per riassumere, se ti stai ancora chiedendo posso vendere la mia quota di casa ereditata? sappi che puoi farlo. La procedura prevede i seguenti passaggi:
Con quest’ultimo passo, viene conclusa con successo la vendita della quota dell’immobile ereditato.
Se si decide di vendere la propria eredità prima dei 5 anni, le uniche imposte che si pagheranno sono quelle fisse come i bolli e la tassazione sulla plusvalenza, cioè il guadagno dato dalla vendita. Invece, dopo i 10 anni, si pagheranno le imposte ordinarie di ogni compravendita immobiliare.
Qui è bene fare una precisazione: per la legge italiana, gli eredi hanno tempo fino a 10 anni per accettare l’eredità e fare la dichiarazione di successione. Ma cosa succede se un erede si rifiuta di fare la successione? E nel caso in cui la successione non venga fatta dopo 20 anni dall’eredità? Dopo i 10 anni, non basta più fare la dichiarazione di successione. L’accettazione tardiva che prevede una trascrizione dal notaio. È bene sottolineare che senza aver fatto l’accettazione dell’eredità non è possibile vendere la propria quota di casa ereditata.
Esiste sempre la possibilità di ritirarsi dalla successione di un immobile. Per farlo, basta rivolgersi ad un avvocato oppure al cancelliere del Tribunale che si trova nell’ultimo domicilio del defunto. Il consiglio è di effettuare la dichiarazione di rinuncia prima di quella di successione e prima della divisione dei beni. Nel caso di rinuncia, l’erede rinuncia a tutta la sua quota, non solo una parte, ma la decisione è reversibile.
L'acquisto della quota ereditaria da parte di un coerede avviene tramite un accordo tra gli eredi, in cui uno decide di cedere la sua parte a un altro. Stabilito il valore della quota, generalmente tramite perizia o accordo, si formalizza la transazione con un atto notarile, su cui si pagano le relative imposte. Se la vendita avviene tra coeredi, non è necessario attivare il diritto di prelazione. Così, l'acquirente diventa proprietario della quota e aumenta la propria percentuale di proprietà sull’immobile, potenzialmente fino a diventare unico proprietario se acquisisce tutte le quote.
Sebbene possa essere il desiderio di alcuni coeredi, non è possibile vendere un immobile senza aver prima completato la successione. La successione è il processo legale che trasferisce la proprietà dei beni di una persona deceduta ai suoi eredi legittimi o testamentari. Senza successione, gli eredi non sono ufficialmente riconosciuti come proprietari dell’immobile e, quindi, non possono vendere né disporre legalmente del bene.
Una volta completata la successione, il bene sarà intestato agli eredi, i quali potranno decidere di vendere l’immobile, ma solo dopo aver pagato eventuali tasse di successione.
Per uscire da una comproprietà immobiliare tra fratelli, uno dei metodi principali è vendere la propria quota agli altri comproprietari, cercando un accordo tra le parti. In alternativa, è possibile vendere la quota a un terzo; tuttavia, in questo caso, gli altri comproprietari hanno il diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare la quota alle stesse condizioni proposte al terzo acquirente.
Se non si trova un accordo e la vendita della quota non è possibile, si può avviare una divisione giudiziale, rivolgendosi a un giudice per sciogliere la comproprietà. Il giudice può stabilire la divisione fisica dell'immobile, se fattibile, o ordinare la vendita all’asta, con successiva ripartizione del ricavato tra i comproprietari. Questo è un processo più lungo e costoso, ma permette comunque di uscire dalla comproprietà.
Le opzioni sono diverse. Si può ricorrere alla divisione giudiziale oppure è possibile proporre la rinuncia dell’eredità.
Nel caso di un testamento pubblico, il notaio non ha un tempo massimo o minimo stabilito per legge. Lo stesso avviene per un testamento olografo, cioè scritto direttamente dal defunto che può essere conservato a casa oppure dal notaio.
I coeredi hanno una posizione privilegiata, grazie al diritto di prelazione. Questo significa che il proprietario di una quota di immobile o di un immobile è obbligato a notificare i coeredi per primi in caso di vendita.
Se l'erede che vende ignora il diritto di prelazione (cioè non avvisa prima i coeredi), i coeredi possono esercitare il diritto di riscatto. Versando il corrispettivo pagato dall’acquirente, i coeredi possono tornare in possesso della quota ereditaria.
