Sì, puoi vendere la tua quota di eredità, ma le regole cambiano a seconda che tu decida di cedere l’intera quota ereditaria oppure solo la quota di un singolo immobile.
In alcuni casi i coeredi hanno un diritto di prelazione: se non vengono avvisati, possono esercitare il cosiddetto retratto successorio. Inoltre, per vendere serve prima aver accettato l’eredità.
In sintesi:
Puoi scegliere se vendere l’intera quota ereditaria o solo la quota di un singolo immobile.
Se vendi la quota ereditaria a un estraneo, devi prima notificare l’offerta ai coeredi.
Se vendi la quota del singolo immobile, in generale non si applica la prelazione.
Per procedere alla vendita è necessario accettare l’eredità e trascriverla prima dell’atto notarile.
Se non si trova un accordo tra coeredi, si può chiedere la divisione (contrattuale o giudiziale); se non è possibile, il giudice può disporre la vendita all’asta con riparto del ricavato.
Quando si eredita un immobile, una firma non basta a chiudere l’accordo. C’è la dichiarazione di successione, il tema delle utenze come gas e luce e le imposte. In più, se ci sono più eredi e si parla di vendita, subentrano temi come il valore di mercato, i possibili affittuari e domande come “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”
Se tutti gli eredi sono d’accordo sulla vendita dell’immobile, non si pongono problemi per la vendita della quota di casa ereditata nel mercato immobiliare. Tuttavia,la questione cambia se non si riesce a trovare un accordo. Ad esempio, quando c’è chi vuol vendere e chi invece preferisce tenere l’immobile. A questo puntoci si potrebbe porre la domanda “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.
La risposta in breve è: sì, ma non si può vendere un immobile senza successione. A tal proposito, è bene evidenziare che sono previste anche delle sanzioni per chi non ha fatto la registrazione della successione, che variano da caso a caso.
Se intendi cedere la quota ereditaria (tutta o in parte) a un estraneo, devi notificare l’offerta agli altri coeredi (art. 732 c.c.): hanno 60 giorni per esercitare la prelazione. Se vendi a un estraneo senza notifica, i coeredi possono esercitare il retratto (riscatto) finché dura la comunione.
Attenzione: questa prelazione non si applica, in via generale, alla vendita della quota di un singolo immobile in comunione ordinaria.
Diverso è il caso della richiesta di vendita obbligata a una comproprietario, di cui abbiamo parlato nell'articolo apposito in cui vediamo se si può obbligare un comproprietario a vendere.
La procedura prevede i seguenti passaggi:
Qui è bene fare una precisazione: per la legge italiana, gli eredi hanno tempo fino a 10 anni per accettare l’eredità. Ma cosa succede se un erede si rifiuta di fare la successione? E nel caso in cui la successione non venga fatta dopo 20 anni dall’eredità?
L’accettazione tardiva prevede una trascrizione dal notaio. È bene sottolineare che senza aver fatto l’accettazione dell’eredità non è possibile vendere la propria quota di casa ereditata.
L'acquisto della quota ereditaria da parte di un coerede avviene tramite un accordo tra gli eredi, in cui uno decide di cedere la sua parte a un altro. Stabilito il valore della quota, generalmente tramite perizia o accordo, si formalizza la transazione con un atto notarile, su cui si pagano le relative imposte.
Se la vendita avviene tra coeredi, non è necessario attivare il diritto di prelazione. Così, l'acquirente diventa proprietario della quota e aumenta la propria percentuale di proprietà sull’immobile, potenzialmente fino a diventare unico proprietario se acquisisce tutte le quote.
Sebbene possa essere il desiderio di alcuni coeredi, non è possibile vendere un immobile senza aver prima completato la successione. La successione è il processo legale che trasferisce la proprietà dei beni di una persona deceduta ai suoi eredi legittimi o testamentari. Senza successione, gli eredi non sono ufficialmente riconosciuti come proprietari dell’immobile e, quindi, non possono vendere né disporre legalmente del bene.
Una volta completata la successione, il bene sarà intestato agli eredi, i quali potranno decidere di vendere l’immobile, ma solo dopo aver pagato eventuali tasse di successione.
Nota operativa: per vendere l’immobile è necessario aver accettato e trascritto l’accettazione dell’eredità.
Per uscire da una comproprietà immobiliare tra fratelli, uno dei metodi principali è vendere la propria quota agli altri comproprietari, cercando un accordo tra le parti. In alternativa, è possibile vendere la quota a un terzo; in via generale non esiste una prelazione legale tra comproprietari di un singolo immobile. La prelazione tra coeredi ex art. 732 c.c. riguarda la quota ereditaria ceduta a un estraneo, non la quota del singolo bene.
Se non si trova un accordo e la vendita della quota non è possibile, si può avviare una divisione giudiziale, rivolgendosi a un giudice per sciogliere la comproprietà. Il giudice può stabilire la divisione fisica dell'immobile, se fattibile, o ordinare la vendita all’asta, con successiva ripartizione del ricavato tra i comproprietari. Questo è un processo più lungo e costoso, ma permette comunque di uscire dalla comproprietà.
Puoi vendere la quota indivisa (cioè la tua partecipazione a uno specifico immobile in comunione) anche se gli altri comproprietari non sono d’accordo: l’acquirente diventa nuovo comproprietario con i medesimi diritti e obblighi.
Passi essenziali
Una volta che la questione della divisione è decisa, il seguente passo è la dichiarazione di successione, che deve avvenire entro 12 mesi dalla morte. La dichiarazione va inviata all’Agenzia delle Entrate e, una volta formalizzata la successione, bisogna fare i conti con le tasse di successione che vengono calcolate sul valore catastale, in questo modo:
| Categoria eredi | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e figli | 4% | € 1.000.000 |
| Fratelli e sorelle del defunto | 6% | € 100.000 |
| Zii, cugini di primo grado, nipoti, cognati e suoceri | 6% | Nessuna |
| Tutti gli altri eredi | 8% | Nessuna |
Nella vendita tra privati, queste imposte sono normalmente a carico dell’acquirente; il venditore può avere profili di plusvalenza solo nei casi imponibili.
Può presentarla un erede, un chiamato o un legatario (anche uno solo, non è necessario che siano tutti). Il termine ordinario è 12 mesi dal decesso; oltre, è possibile la presentazione tardiva con sanzioni.
Finché dura la comunione ereditaria (cioè fino alla divisione). Il retratto consente ai coeredi di subentrare al terzo alle stesse condizioni dell’atto.
La dichiarazione di successione può essere presentata anche da un solo erede/chiamato. Per vendere l’immobile, chi vende deve aver accettato l’eredità e trascritto l’accettazione prima dell’atto notarile.
