In questo articolo risponderemo alla domanda “per un immobile con difformità edilizie, l’atto di compravendita è valido? Si tratta di un tema molto delicato che generalmente causa non pochi problemi nelle dinamiche di compravendita, perché generalmente per la sua risoluzione si arriva spesso alle vie legali.
Partiamo da un presupposto, che potrebbe risultare molto antipatico: è l’acquirente ad avere l’onere di effettuare i controlli urbanistici al fine di verificare se vi siano eventuali problematiche. Questo non è un dovere, in quanto non è richiesto obbligatoriamente da alcuna legge vigente, bensì risponde ad una dinamica di “autotutela”. Chi desidera comprare casa fa dei controlli per verificare che sia tutto a norma.
Una piccola parentesi: quando si vuole vendere casa velocemente, è meglio fornire tutta la documentazione necessaria per semplificare e velocizzare questi controlli.
Nel caso in cui eventuali problematiche non siano state incluse nell’atto di compravendita, lo stesso atto potrà essere dichiarato nullo. Tuttavia, vi sono delle eccezioni e in questo articolo le spiegheremo in modo chiaro e preciso.
Il punto chiave da capire è: nel caso in cui il bene immobile presenti delle difformità edilizie, è lecito commercializzarlo? Poteva essere commercializzato ed essere indirizzato verso il rogito?
Per sbrigare meglio queste pratiche, risulta molto comoda l’intermediazione di un’agenzia immobiliare professionale, esperta della zona e degli immobili in essa presenti.
Qui di seguito proponiamo la consultazione dell’art.46 del DPR n. 380/2001, comma primo:
«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù».
Da qui si può evincere che nel caso in cui nel contratto di compravendita non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, il contratto di compravendita è nullo e non può essere stipulato. Ciò significa che l’atto non si può stipulare e comunque è nullo nel caso in cui un immobile sia stato costruito senza avere permessi di costruzione o permessi in sanatoria.
Quindi, se ad esempio un atto di compravendita riguarda un immobile abusivo, l’atto di compravendita immobiliare è nullo.
Ciò che abbiamo appena visto, riguarda difformità “primarie”, ovvero di una certa importanza (come dicevamo, mancanza del permesso di costruire o in sanatoria). Tuttavia, per difformità “secondarie”, quindi molto meno gravi, l’atto non è nullo e al massimo si può incorrere in una sanzione amministrativa.
A tal proposito è necessario menzionare la Circolare n.3138/1994 del Consiglio Nazionale del Notariato in cui si chiarisce quanto segue:
«Gli abusi di minore gravità possono determinare sanzioni di altro genere, ma continuano a non incidere assolutamente sull'attività negoziale».
Precedentemente, lo stesso CNN aveva chiarito che:
«Al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione o licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti».
Ciò significa che per problematiche di minore entità, l’immobile è commercializzabile e l’atto resta valido.
Nel caso in cui chi acquista un immobile venga a conoscenza di difformità edilizie “secondarie”, ovvero di lieve entità, può agire contro il venditore per l’eventuale recupero dei danni subiti a causa della difformità riscontrata. Ad esempio, può farlo chiedendo una riduzione del prezzo di compravendita. Nel caso lo ritenesse necessario, può anche richiedere la risoluzione contrattuale, nei casi in cui fosse possibile.
Si legga con attenzione quanto segue.
Questo discorso non vale nel caso in cui le difformità edilizie fossero palesi già precedentemente all’atto, ovvero se fossero state sempre evidenti usando l’ordinaria diligenza. Infatti, una sentenza della Suprema Corte (n. 25357/2014) ha sentenziato che la responsabilità del venditore non può essere considerata nel caso in cui il compratore non abbia assunto tutte le necessarie informazioni su un determinato immobile per trascuratezza o deliberatamente.
Spesso, all’interno dell’atto di compravendita, si può trovare la dicitura “dichiara di accettare il bene immobile nello stato in cui si trova” o simile. Se si firma un contratto con tale dicitura, la responsabilità del venditore per ciò che riguarda difformità secondarie decade e l’acquirente non potrà più rivalersi.
Ovviamente, è bene ripeterlo, in caso di difformità edilizie primarie il contratto di compravendita invece sarà nullo.
Le difformità edilizie di primaria importanza (mancanza del permesso di costruzione o in sanatoria) possono bloccare la compravendita, poiché l'immobile non è conforme alle normative urbanistiche. L'atto potrebbe essere annullato o sospeso finché non vengono sanate le difformità.
Le difformità edilizie secondarie, ovvero di lieve entità (rispetto ad abusi e mancate sanatorie), possono ridurre il valore dell'immobile, poiché la regolarizzazione potrebbe comportare costi aggiuntivi. Gli acquirenti potrebbero chiedere uno sconto sul prezzo di vendita per coprire queste spese.
Generalmente, il venditore è responsabile di sanare le difformità edilizie prima della vendita. Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente, ad esempio prevedendo che l'acquirente si occupi della sanatoria dopo l'acquisto.
