I diritti reali si dividono in diritti su cosa propria e su cosa altrui, che a loro volta comprendono i diritti reali di garanzia e di godimento, tra cui usufrutto, abitazione ed enfiteusi. E ancora, uso, superficie e servitù. In questo articolo cercheremo di fare chiarezza su questo argomento che, comprensibilmente, può generare un po’ di confusione. Illustreremo nel dettaglio quali sono i diritti reali immobiliari, concentrandoci sulle varie tipologie e le relative caratteristiche.
I diritti reali sono diritti soggettivi aventi come oggetto un bene, che seguono a prescindere da chi sia o sarà il proprietario. La natura di tali diritti si manifesta proprio nel fatto che abbiano a oggetto un bene e permangano indipendentemente dal fatto che il proprietario possa cambiare.
Ogni diritto reale consiste in uno o più poteri che il suo titolare può esercitare sul bene oggetto del diritto.
Si tratta di diritti che possono avere a oggetto beni immobili, come fabbricati e terreni, o beni mobili, come per esempio autoveicoli e natanti, e conferiscono al titolare un potere assoluto e immediato sugli stessi. In questa guida analizzeremo i diritti reali immobiliari, relativi ai beni immobili.
Sono cinque le principali caratteristiche dei diritti reali, che elenchiamo di seguito:
I privati non possono costituire diritti reali diversi da quelli stabiliti dalla legge.
Chi gode di un diritto reale ottiene il potere su un determinato bene. Per scoprire se un soggetto è titolare di diritti reali occorre richiedere e consultare una visura ipotecaria, un documento che indica:
La visura ipotecaria indica anche la presenza di eventuali gravami e vincoli nonché trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.
I diritti reali immobiliari si distinguono in:
Il diritto reale immobiliare per antonomasia è, quindi, il diritto di proprietà. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
La proprietà costituisce il diritto reale per eccellenza. Si tratta di un diritto pieno, esclusivo, assoluto e potenzialmente illimitato, che consente la più ampia sfera di poteri che un soggetto possa esercitare su un bene, senza alcun limite e senza dover chiedere l’autorizzazione a soggetti terzi.
Nello specifico, il diritto di proprietà consente al titolare di:
In sostanza, il titolare del diritto di proprietà può fare del bene che possiede tutto ciò che desidera, purché non sia vietato ai sensi di legge. Teoricamente può perfino decidere di eliminarlo.
Accanto al diritto di proprietà ci sono, come accennato, altri diritti reali minori, di natura limitata. Approfondiamo insieme.
Con l’espressione diritti reali minori si fa riferimento a diritti reali immobiliari limitati, diversi da quello di proprietà. I diritti reali limitati si esercitano, come accennato, su beni di cui proprietario è un altro soggetto, con conseguente riduzione delle facoltà concesse al titolare del diritto.
Si distinguono a tal proposito i diritti reali di garanzia e i diritti reali di godimento.
I diritti reali di garanzia costituiscono un vincolo giuridico su un bene per la tutela di un credito. In altre parole, creano un vincolo sul bene, limitato nel tempo, per garanzia a vantaggio di un creditore.
Il diritto reale di garanzia sugli immobili è l’ipoteca che, come previsto dall’articolo 2810 del codice civile, in caso di inadempimento del debitore attribuisce al creditore la facoltà di espropriare il bene ipotecato e richiederne la vendita all’asta al fine di soddisfarsi sul ricavato.
L’altro diritto reale di garanzia è il pegno che, secondo quanto disposto dall’articolo 2784 del codice civile e successivi, può avere a oggetto solo beni mobili. In caso di inadempimento del debitore, si procede con il trasferimento materiale del bene oggetto del pegno al creditore, sottraendone di fatto il godimento al proprietario.
I diritti reali di godimento hanno per oggetto beni altrui da cui si traggono delle utilità. I diritti reali di godimento si affermano, quindi, su beni appartenenti a terzi, non su beni propri. Più nello specifico, limitano il potere di godimento del proprietario del bene, cioè il potere di trarre dallo stesso l’utilità che può dare.
I diritti reali di godimento consentono di utilizzare in maniera immediata e piena un bene di proprietà altrui. In sostanza, tali diritti comprimono il diritto di proprietà di un altro soggetto e attribuiscono su beni altrui facoltà di godimento che variano a seconda del tipo di diritto.
Si tratta, nello specifico, del diritto di usufrutto, uso, abitazione, superficie, servitù ed enfiteusi, retaggio dell'ordinamento giuridico dell'antica Roma. Offriamo di seguito una panoramica delle diverse tipologie di diritti reali di godimento.
L’usufrutto, disciplinato dall’articolo 978 del codice civile e successivi, consiste nel diritto di un soggetto, detto usufruttuario, di disporre di un immobile di proprietà altrui e trarne ogni utilità, senza però eseguire opere che ne alterino l’originaria destinazione. Si tratta, in altre parole, del diritto di godimento di un bene altrui, traendo dallo stesso tutte le utilità che possa dare, senza, però, mutarne la destinazione economica.
L’immobile viene, quindi, utilizzato da un soggetto diverso dal proprietario. Anche in caso di vendita, il diritto di usufrutto rimane in capo all’usufruttuario. Il cambio di proprietario del bene non implica l’estinzione di tale diritto.
Il diritto di uso, come indicato dall’articolo 1021 del codice civile, attribuisce al suo titolare, detto usuario, la facoltà di utilizzare un bene e, qualora lo stesso fosse fruttifero, di servirsi dei frutti limitatamente a quanto occorra per provvedere ai propri bisogni. Al proprietario del bene spettano i frutti che eccedono tale misura.
L'usuario può fruire del bene solo in modo diretto. Non gli è consentito cederlo o darlo in locazione, come specificato dall’articolo 1024 del codice civile.
Il diritto di abitazione, compiutamente regolamentato dall’articolo 1022 del codice civile, consente al beneficiario e ai suoi familiari di occupare per un determinato periodo di tempo un immobile di proprietà di un altro soggetto. Si tratta, in altre parole, del diritto di abitare una casa altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
La costituzione del diritto di abitazione può avvenire con la stipula di un apposito contratto tramite atto pubblico o con atto mortis causa, ossia il testamento redatto dal proprietario.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1025 del codice civile, chi beneficia del diritto di abitazione ha il dovere di:
Il beneficiario del diritto di abitazione può utilizzare l’immobile in questione solo ed esclusivamente per esigenze abitative. La legge non consente di conferire una diversa destinazione d’uso al bene. Pertanto, chi beneficia di tale diritto non può né cedere o dare in affitto l’abitazione in oggetto né utilizzarla a mo' di ufficio, negozio, magazzino o quant’altro.
Il diritto di superficie, disciplinato dall’articolo 952 del codice civile, attribuisce a un soggetto, detto superficiario, la facoltà di edificare al di sopra o al di sotto di un fondo di proprietà altrui e di ottenere la proprietà delle costruzioni erette ma non del terreno, che rimane al proprietario originario.
Il proprietario di un terreno consente, quindi, a un soggetto terzo, che prende il nome di superficiario, di costruire al di sopra o al di sotto del suolo che possiede e gli garantisce la proprietà superficiaria degli immobili edificati. Pertanto, acquisire il diritto di superficie significa entrare in possesso delle opere costruite ma non del terreno.
Il diritto di servitù, regolamentato dall’articolo 1027 del codice civile, consiste nella limitazione posta a un fondo servente per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a un diverso proprietario. In caso di terreni si parla di servitù prediale.
Secondo quanto sancito dall’articolo 957 del codice civile, il diritto di enfiteusi, istituto ormai in disuso, attribuisce al soggetto che ne è titolare lo stesso potere di godimento del bene che spetta al proprietario, con l’obbligo di migliorare il fondo, generalmente agricolo, e dietro pagamento di un canone annuo in denaro o in derrate.
I titolari di diritti reali sono i soggetti che detengono un diritto reale su uno specifico bene. Il titolare del diritto di proprietà è detto proprietario. L’usufruttuario è chi detiene il diritto di usufrutto. Il superficiario è il titolare del diritto di superficie, l’usuario del diritto di uso e l’enfiteuta del diritto di enfiteusi.
I diritti reali su una casa sono il diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e servitù. Il diritto di garanzia su una casa a favore di un creditore prende il nome di ipoteca.
No, con il contratto di comodato non si trasferiscono diritti reali immobiliari. Il comodato è un contratto con cui un soggetto, detto comodante, consegna a un altro soggetto, detto comodatario, un bene immobile per un uso temporaneo e gratuito, con l'obbligo di restituzione. Il contratto non trasferisce la proprietà né altri diritti reali sull'immobile. Il comodante rimane il proprietario del bene. Al comodatario è solo consentito l’utilizzo dell'immobile secondo le condizioni stabilite nel contratto, senza alterare in alcun modo la natura del diritto del proprietario.
