Vendita all’Asta

Jessica Maggi
04.12.2023, 15:07
7 min

Vendita all’Asta di Immobili Nell’Ambito di Procedimenti Esecutivi

La crescente digitalizzazione e gli interventi normativi degli ultimi anni hanno contribuito alla semplificazione delle vendite all'asta, dando una spinta alla crescita del mercato delle aste immobiliari. Anche tu sei tentato di avvicinarti a questo mercato ritenuto un tempo terreno adatto esclusivamente ai grandi investitori ma ci sono dubbi che ti fanno tentennare? In questa guida cercheremo di dare risposta con parole semplici ai dubbi più comuni in materia di vendita all’asta nell’ambito di procedimenti esecutivi. 

Che cos’è la vendita all’asta? 

Con la vendita all’asta un giudice dispone la vendita forzata di un bene appartenente a un privato o a una società su cui gravano pesanti debiti.

L’asta giudiziaria viene indetta per mettere forzatamente in vendita un bene a seguito di un decreto di pignoramento, al fine di reperire le risorse utili a saldare il debito. Il pignoramento è l’atto con cui inizia il procedimento di espropriazione forzata di un bene a tutela di un creditore, quando il debitore è insolvente. Una volta assegnato il bene messo in vendita all’asta, il pignoramento può considerarsi estinto.

Oltre che nei tribunali, le aste immobiliari avvengono per via telematica mediante apposite piattaforme digitali predisposte dal Consiglio Nazionale del Notariato

Cosa e come vendere all'asta? 

Mediante le aste giudiziarie è possibile procedere alla vendita e all’acquisto di:

  • beni immobili, come case, appartamenti, uffici, garage e terreni;
  • beni mobili, come elementi d’arredo, elettrodomestici e attrezzature;
  • beni mobili registrati, come automobili e imbarcazioni;
  • beni immateriali, come marchi, brevetti, azioni e titoli di credito.

In questa sede ci concentreremo sulla vendita all’asta di immobili nell’ambito di procedimenti esecutivi. 

Chi può partecipare a un’asta? 

L’articolo 579 del codice di procedura civile prevede che qualsiasi persona, fisica o giuridica, possa partecipare a un’asta giudiziaria personalmente o tramite un mandatario in possesso di procura speciale.

Per prendere parte alla vendita occorre versare un deposito cauzionale di importo pari al 10% del prezzo base d’asta, che viene restituito qualora non ci si aggiudicasse l’immobile. 

Chi non può partecipare a un’asta? 

Il debitore esecutato non può partecipare a un’asta che abbia a oggetto i suoi beni pignorati e messi in vendita, neanche qualora si facesse rappresentare da terzi.

L’articolo 1471 del codice civile stabilisce, inoltre, che non possano partecipare a un’asta:

  • amministratori di beni dello Stato, comuni, province o altri enti pubblici, come per esempio sindaci e presidenti di giunte regionali e provinciali, rispetto a beni affidati alla loro cura;
  • pubblici ufficiali, come notai, avvocati e ufficiali giudiziari, rispetto a beni venduti con il loro intervento;
  • soggetti che, per legge o atto della pubblica autorità, amministrano beni altrui, come per esempio i genitori rispetto ai beni di proprietà di figli di minore età;
  • mandatari rispetto a beni che sono stati incaricati di vendere.

Non possono partecipare all’asta e concorrere all’aggiudicazione del bene anche il custode giudiziario e il professionista delegato alla vendita dell'immobile in questione. 

Come funziona la vendita all'asta di un immobile pignorato? 

Illustriamo approfonditamente di seguito i passaggi obbligati di una vendita all’asta. 

  1. Perizia di stima

Per procedere alla vendita di un immobile all’asta, il giudice deve determinarne il valore per poter fissare il prezzo base di vendita. A tal fine il giudice nomina un perito che redige una perizia sull’abitazione contenente i dati descrittivi della stessa e il valore di mercato. La perizia, consultabile su internet, contiene utili dettagli sull’immobile, come la planimetria, dati catastali, iscrizioni pregiudizievoli e l’eventuale presenza di abusi edilizi e morosità condominiali. Nella perizia sono anche riportate informazioni sulle condizioni dell’immobile e lo stato di manutenzione.

  1.  Ordinanza di vendita

Dicesi ordinanza di vendita il provvedimento con cui il giudice dispone la vendita forzata dell’immobile, stabilendone termini e condizioni, prezzo base e modalità di pagamento della cauzione. Vengono anche indicati il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene e il professionista delegato alla vendita.

  1.  Avviso di vendita

È l’atto che dà avviso dell’ordine di vendita dell’immobile emanato dal giudice.

Dopo la ricezione della perizia immobiliare da parte del giudice, viene stabilito se la vendita debba essere eseguita con o senza incanto. Esaminiamo queste due tipologie di vendita immobiliare all'asta nel paragrafo seguente.

Tipologie di vendita di un immobile tramite asta giudiziaria 

La vendita all’asta può avvenire:

Cosa significa vendita all'asta senza incanto? In un’asta senza incanto è necessario presentare l’offerta di acquisto alla cancelleria del tribunale di competenza in busta chiusa e sigillata, nel giorno indicato nell’avviso di vendita.

Nell’offerta, oltre ai propri dati personali, l’offerente dovrà indicare:

  • prezzo offerto, che deve essere uguale o superiore alla base d’asta indicata nell’ordinanza di vendita;
  • termine di versamento del saldo;
  • tempi e modalità di pagamento.

In caso di vendita all'asta senza incanto l'aggiudicazione è sempre definitiva. In altre parole, se c'è una sola offerta, l'offerente è dichiarato aggiudicatario.

Ai sensi dell’articolo 573 del codice di procedura civile, nel caso in cui pervenissero più offerte il bene non viene assegnato al miglior offerente. Il giudice stabilisce il giorno, luogo e orario per una nuova vendita, stavolta con incanto, durante la quale i partecipanti faranno le loro offerte, partendo da un prezzo base pari alla migliore offerta precedentemente pervenuta. Come accennato, gli interventi normativi degli ultimi anni hanno contribuito alla semplificazione delle vendite all'asta. Nello specifico, con la legge numero 132 del 6 agosto 2015 sono state favorite le vendite all'asta senza incanto, che oggi rappresentano la stragrande maggioranza. Si ricorre all’asta con incanto, ovvero con gare al rialzo tra gli offerenti, se l’immobile non viene assegnato nella prima fase.

Vendita all'asta

Cosa succede dopo l’aggiudicazione? 

Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile, come sancito dall’articolo 586 del codice di procedura civile, che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie e impone al debitore di consegnare l’immobile. L’aggiudicatario dovrà versare, nei termini e nelle modalità indicati nell’ordinanza di vendita, il saldo prezzo.

Il decreto di trasferimento è oggetto di trascrizione immobiliare e produce i medesimi effetti di una tradizionale compravendita eseguita per atto notarile. 

Cosa succede se una casa all'asta non viene venduta? 

Qualora l’immobile non venisse venduto, i debiti del debitore non vengono cancellati. Il creditore, pertanto, può decidere di tentare nuovamente la vendita all'asta.

Se viene indetta un’asta per vendere un immobile e questa va deserta, il giudice ne indice una nuova. Per aumentare le probabilità di riuscire a concludere la vendita, il prezzo base può essere ridotto fino al 25% rispetto a quello precedentemente fissato.

E ancora, nel caso in cui anche la seconda asta andasse deserta, il giudice può procedere con un ulteriore deprezzamento del 25% e così via. Dal quarto tentativo di vendita infruttuoso in avanti, il giudice può addirittura dimezzare il prezzo.

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 Cosa succede se la vendita all'asta non copre il debito?

Non è detto che, vendendo un immobile all’asta, con il ricavato si riesca a coprire il debito nella sua interezza. Come abbiamo appena visto, può capitare che, a causa dei prezzi fortemente ribassati, le vendite immobiliari all'asta non siano sufficienti a coprire i debiti accumulati.

Il debito residuo è la parte eccedente risultante dalla differenza tra la vendita all’asta dell’immobile e il debito totale, a cui vanno aggiunte le seguenti spese:

  • costi legati all’iscrizione e trascrizione del pignoramento;
  • costi del tribunale per la redazione della documentazione catastale;
  • costi legali sostenuti dal creditore;
  • costi legati al custode giudiziario.

Se il ricavato non è sufficiente a ripagare interamente il debito, la parte ancora da saldare resta a carico dell’esecutato. Non è l’aggiudicatario a pagare il debito o a risponderne in giudizio.

Pertanto, se, nonostante il pignoramento, l’esecuzione forzata e la vendita all’asta, resta ancora una somma scoperta da pagare, l’articolo 2740 del codice civile autorizza il creditore ad attingere da altri beni del debitore, come per esempio il conto corrente, per soddisfare coattivamente il proprio credito.

Tre punti chiave
  • La vendita all’asta consiste nella vendita forzata di un bene appartenente a un privato o a una società su cui gravano pesanti debiti, al fine di reperire le risorse utili a saldarlo.
  • Qualsiasi persona, fisica o giuridica, può partecipare a un’asta giudiziaria, eccetto il debitore esecutato.
  • Se il ricavato della vendita dell’immobile all'asta non è sufficiente a ripagare interamente il debito, la parte ancora da saldare resta a carico dell’esecutato.

Fonti 

FAQ

È possibile visitare un immobile in vendita all’asta o l’acquisto avviene a “scatola chiusa”?

Le case pignorate e messe in vendita si possono visitare su appuntamento prima dell'asta rivolgendosi al custode giudiziario a cui ne è affidata la gestione. Il recapito del custode è indicato nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice.

Come sapere se una casa è stata venduta all'asta?

Per sapere se un immobile andato in asta sia stato effettivamente venduto occorre controllare l’esito della vendita sul sito del tribunale o del gestore dell’asta. In linea di massima il risultato è disponibile dal giorno successivo all’asta. In alternativa, suggeriamo di consultare la sezione dedicata alle Vendite Pubbliche sul sito del Ministero della Giustizia, dove sono indicati anche gli immobili pignorati e le case in vendita all'asta.

Se compro una casa all'asta dopo quanto posso venderla?

La vendita di immobili comprati all'asta è soggetta agli stessi vincoli della compravendita di una casa venduta a libero mercato. Un immobile non adibito ad abitazione principale può essere venduto prima dei 5 anni dalla data di acquisto, ma per legge è previsto il pagamento di una tassa sulla plusvalenza immobiliare derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Una casa acquistata all'asta e adibita ad abitazione principale può essere venduta prima dei 5 anni a condizione di acquistarne un’altra entro un anno dalla vendita.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.