La crescente digitalizzazione e gli interventi normativi degli ultimi anni hanno contribuito alla semplificazione delle vendite all'asta, dando una spinta alla crescita del mercato delle aste immobiliari. Anche tu sei tentato di avvicinarti a questo mercato ritenuto un tempo terreno adatto esclusivamente ai grandi investitori ma ci sono dubbi che ti fanno tentennare? In questa guida cercheremo di dare risposta con parole semplici ai dubbi più comuni in materia di vendita all’asta nell’ambito di procedimenti esecutivi.
Con la vendita all’asta un giudice dispone la vendita forzata di un bene appartenente a un privato o a una società su cui gravano pesanti debiti.
L’asta giudiziaria viene indetta per mettere forzatamente in vendita un bene a seguito di un decreto di pignoramento, al fine di reperire le risorse utili a saldare il debito. Il pignoramento è l’atto con cui inizia il procedimento di espropriazione forzata di un bene a tutela di un creditore, quando il debitore è insolvente. Una volta assegnato il bene messo in vendita all’asta, il pignoramento può considerarsi estinto.
Oltre che nei tribunali, le aste immobiliari avvengono per via telematica mediante apposite piattaforme digitali predisposte dal Consiglio Nazionale del Notariato.
Mediante le aste giudiziarie è possibile procedere alla vendita e all’acquisto di:
In questa sede ci concentreremo sulla vendita all’asta di immobili nell’ambito di procedimenti esecutivi.
L’articolo 579 del codice di procedura civile prevede che qualsiasi persona, fisica o giuridica, possa partecipare a un’asta giudiziaria personalmente o tramite un mandatario in possesso di procura speciale.
Per prendere parte alla vendita occorre versare un deposito cauzionale di importo pari al 10% del prezzo base d’asta, che viene restituito qualora non ci si aggiudicasse l’immobile.
Il debitore esecutato non può partecipare a un’asta che abbia a oggetto i suoi beni pignorati e messi in vendita, neanche qualora si facesse rappresentare da terzi.
L’articolo 1471 del codice civile stabilisce, inoltre, che non possano partecipare a un’asta:
Non possono partecipare all’asta e concorrere all’aggiudicazione del bene anche il custode giudiziario e il professionista delegato alla vendita dell'immobile in questione.
Illustriamo approfonditamente di seguito i passaggi obbligati di una vendita all’asta.
Per procedere alla vendita di un immobile all’asta, il giudice deve determinarne il valore per poter fissare il prezzo base di vendita. A tal fine il giudice nomina un perito che redige una perizia sull’abitazione contenente i dati descrittivi della stessa e il valore di mercato. La perizia, consultabile su internet, contiene utili dettagli sull’immobile, come la planimetria, dati catastali, iscrizioni pregiudizievoli e l’eventuale presenza di abusi edilizi e morosità condominiali. Nella perizia sono anche riportate informazioni sulle condizioni dell’immobile e lo stato di manutenzione.
Dicesi ordinanza di vendita il provvedimento con cui il giudice dispone la vendita forzata dell’immobile, stabilendone termini e condizioni, prezzo base e modalità di pagamento della cauzione. Vengono anche indicati il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene e il professionista delegato alla vendita.
È l’atto che dà avviso dell’ordine di vendita dell’immobile emanato dal giudice.
Dopo la ricezione della perizia immobiliare da parte del giudice, viene stabilito se la vendita debba essere eseguita con o senza incanto. Esaminiamo queste due tipologie di vendita immobiliare all'asta nel paragrafo seguente.
La vendita all’asta può avvenire:
Cosa significa vendita all'asta senza incanto? In un’asta senza incanto è necessario presentare l’offerta di acquisto alla cancelleria del tribunale di competenza in busta chiusa e sigillata, nel giorno indicato nell’avviso di vendita.
Nell’offerta, oltre ai propri dati personali, l’offerente dovrà indicare:
In caso di vendita all'asta senza incanto l'aggiudicazione è sempre definitiva. In altre parole, se c'è una sola offerta, l'offerente è dichiarato aggiudicatario.
Ai sensi dell’articolo 573 del codice di procedura civile, nel caso in cui pervenissero più offerte il bene non viene assegnato al miglior offerente. Il giudice stabilisce il giorno, luogo e orario per una nuova vendita, stavolta con incanto, durante la quale i partecipanti faranno le loro offerte, partendo da un prezzo base pari alla migliore offerta precedentemente pervenuta. Come accennato, gli interventi normativi degli ultimi anni hanno contribuito alla semplificazione delle vendite all'asta. Nello specifico, con la legge numero 132 del 6 agosto 2015 sono state favorite le vendite all'asta senza incanto, che oggi rappresentano la stragrande maggioranza. Si ricorre all’asta con incanto, ovvero con gare al rialzo tra gli offerenti, se l’immobile non viene assegnato nella prima fase.
Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile, come sancito dall’articolo 586 del codice di procedura civile, che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie e impone al debitore di consegnare l’immobile. L’aggiudicatario dovrà versare, nei termini e nelle modalità indicati nell’ordinanza di vendita, il saldo prezzo.
Il decreto di trasferimento è oggetto di trascrizione immobiliare e produce i medesimi effetti di una tradizionale compravendita eseguita per atto notarile.
Qualora l’immobile non venisse venduto, i debiti del debitore non vengono cancellati. Il creditore, pertanto, può decidere di tentare nuovamente la vendita all'asta.
Se viene indetta un’asta per vendere un immobile e questa va deserta, il giudice ne indice una nuova. Per aumentare le probabilità di riuscire a concludere la vendita, il prezzo base può essere ridotto fino al 25% rispetto a quello precedentemente fissato.
E ancora, nel caso in cui anche la seconda asta andasse deserta, il giudice può procedere con un ulteriore deprezzamento del 25% e così via. Dal quarto tentativo di vendita infruttuoso in avanti, il giudice può addirittura dimezzare il prezzo.
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Non è detto che, vendendo un immobile all’asta, con il ricavato si riesca a coprire il debito nella sua interezza. Come abbiamo appena visto, può capitare che, a causa dei prezzi fortemente ribassati, le vendite immobiliari all'asta non siano sufficienti a coprire i debiti accumulati.
Il debito residuo è la parte eccedente risultante dalla differenza tra la vendita all’asta dell’immobile e il debito totale, a cui vanno aggiunte le seguenti spese:
Se il ricavato non è sufficiente a ripagare interamente il debito, la parte ancora da saldare resta a carico dell’esecutato. Non è l’aggiudicatario a pagare il debito o a risponderne in giudizio.
Pertanto, se, nonostante il pignoramento, l’esecuzione forzata e la vendita all’asta, resta ancora una somma scoperta da pagare, l’articolo 2740 del codice civile autorizza il creditore ad attingere da altri beni del debitore, come per esempio il conto corrente, per soddisfare coattivamente il proprio credito.
Le case pignorate e messe in vendita si possono visitare su appuntamento prima dell'asta rivolgendosi al custode giudiziario a cui ne è affidata la gestione. Il recapito del custode è indicato nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice.
Per sapere se un immobile andato in asta sia stato effettivamente venduto occorre controllare l’esito della vendita sul sito del tribunale o del gestore dell’asta. In linea di massima il risultato è disponibile dal giorno successivo all’asta. In alternativa, suggeriamo di consultare la sezione dedicata alle Vendite Pubbliche sul sito del Ministero della Giustizia, dove sono indicati anche gli immobili pignorati e le case in vendita all'asta.
La vendita di immobili comprati all'asta è soggetta agli stessi vincoli della compravendita di una casa venduta a libero mercato. Un immobile non adibito ad abitazione principale può essere venduto prima dei 5 anni dalla data di acquisto, ma per legge è previsto il pagamento di una tassa sulla plusvalenza immobiliare derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Una casa acquistata all'asta e adibita ad abitazione principale può essere venduta prima dei 5 anni a condizione di acquistarne un’altra entro un anno dalla vendita.
