Il frazionamento immobiliare è un concetto importante dal punto di vista catastale, fiscale e in generale per tutto ciò che riguarda la redditività e la gestione di un immobile. In questo articolo andremo a chiarire tutti gli aspetti più importanti riguardanti il frazionamento immobiliare.
Il frazionamento immobiliare consiste nella divisione di un'unità immobiliare in due o più parti distinte e indipendenti.
Il frazionamento di un immobile può essere di due tipi:
Il frazionamento immobiliare può essere attuato quando l’immobile rispetta i requisiti urbanistici, edilizi e catastali previsti dalla normativa vigente.
È necessario che le nuove unità risultanti siano abitabili, con superfici minime, altezze adeguate e impianti a norma.
L’operazione deve essere autorizzata dal comune attraverso una SCIA o un Permesso di Costruire, a seconda delle opere da realizzare, e successivamente registrata al catasto con l’assegnazione di nuovi subalterni.
Se l’immobile è in condominio, è fondamentale verificare il regolamento condominiale e ottenere eventuali autorizzazioni.
Inoltre, il frazionamento non deve violare vincoli paesaggistici, storici o ambientali e non deve comportare abusi edilizi.
La divisione di un'unità immobiliare permette di valorizzare al meglio un immobile, trasformandolo in due o più unità indipendenti e aumentando la sua commerciabilità.
Uno dei principali vantaggi dal punto di vista economico è la possibilità di aumentare il rendimento dell’investimento, poiché due unità più piccole possono avere un valore di mercato complessivo superiore rispetto all’immobile originario. Ciò riguarda sia la vendita che l'affitto, poiché vendere o affittare due appartamenti separati consente di ottenere un ricavo o una rendita maggiore rispetto a un’unica vendita frazionata o locazione, anche di un immobile di ampie dimensioni.
Dal punto di vista pratico, il frazionamento può essere la soluzione ideale per rispondere a nuove esigenze familiari, come la creazione di uno spazio indipendente per un figlio o un parente anziano. È anche una scelta vantaggiosa per chi vuole vendere una parte dell’immobile e mantenere l’altra, riducendo i costi di gestione e mantenimento.
Sul piano fiscale, il frazionamento di un appartamento o di una casa può offrire benefici in termini di minori imposte per la minore metratura, grazie alla riduzione della rendita catastale di ciascuna porzione rispetto all’unità originaria. Ciò vale anche per le spese condominiali e di gestione, che possono risultare più flessibili e distribuite a seguito del frazionamento di un appartamento.
Il frazionamento di un appartamento o di una casa deve rispettare una serie di requisiti tecnici e normativi per essere conforme alle leggi urbanistiche, edilizie e catastali. Prima di procedere, è necessario verificare che l’intervento sia compatibile con il piano regolatore comunale e con i regolamenti edilizi locali.
Dal punto di vista urbanistico-edilizio, la suddivisione di un immobile richiede una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o, in alcuni casi, un Permesso di Costruire, a seconda della tipologia e dell’entità delle opere previste.
Ogni nuova unità abitativa deve rispettare i requisiti minimi di abitabilità, come le altezze interne minime (generalmente 2,70 m per le abitazioni), l’illuminazione e la ventilazione naturale, oltre ai rapporti aeroilluminanti stabiliti dalla normativa.
A livello catastale, il frazionamento comporta la modifica della planimetria e la creazione di nuovi subalterni, con attribuzione di una nuova rendita catastale per ciascuna unità. Questo aggiornamento deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Catasto e completato da un tecnico abilitato.
Gli impianti tecnologici (elettrico, idrico, gas, riscaldamento) devono essere adeguati alle normative vigenti e certificati da un professionista. Ogni nuova unità deve disporre di un accesso indipendente e, nei condomini, potrebbe essere necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, se il frazionamento modifica le parti comuni o la ripartizione delle spese.
Infine, in presenza di vincoli paesaggistici, storici o ambientali, è necessario ottenere pareri favorevoli dagli enti preposti prima di procedere. Il mancato rispetto delle normative può comportare sanzioni, annullamento del frazionamento o difficoltà nella vendita e nella regolarizzazione dell’immobile.
Il frazionamento di un immobile può avvenire con modalità differenti a seconda della natura delle opere necessarie e della destinazione d’uso dell’immobile. In alcuni casi, si tratta di interventi semplici che non richiedono modifiche strutturali, mentre in altri è necessario un intervento edilizio più complesso.
Quando il frazionamento comporta modifiche strutturali, come la realizzazione di nuove pareti, l’apertura di nuovi ingressi, la modifica degli impianti o il rifacimento di bagni e cucine, è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o, in alcuni casi più complessi, un Permesso di Costruire.
Le opere edilizie in tal senso possono includere:
Questo tipo di frazionamento richiede l’intervento di un tecnico abilitato per la progettazione, la direzione lavori e l’aggiornamento catastale.
In alcuni casi, il frazionamento può avvenire senza eseguire opere edilizie significative. Questo è possibile quando l’immobile è già predisposto per una divisione funzionale, con accessi distinti e impianti separati.
Gli interventi di questo tipo riguardano principalmente:
Questo approccio è meno oneroso e più rapido, ma è sempre necessaria una verifica della conformità urbanistica e catastale prima di procedere.
Il frazionamento immobiliare può riguardare anche immobili ad uso commerciale, come negozi, uffici o capannoni. In questi casi, oltre alle normative edilizie e catastali, bisogna considerare:
Nel caso di frazionamento di uffici o negozi, è fondamentale anche valutare l’accessibilità, la visibilità e la logistica per garantire che ogni unità possa essere utilizzata in modo efficiente.
Il frazionamento di un immobile richiede una serie di passaggi burocratici e l’ottenimento di specifiche autorizzazioni. Il processo varia in base all’entità delle opere da eseguire e alla destinazione d’uso dell’immobile. È essenziale rispettare sia le normative urbanistiche che quelle catastali, oltre a garantire la conformità degli impianti.
La scelta tra CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) dipende dalla tipologia di intervento:
Il titolo edilizio va presentato al comune, accompagnato da una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere).
Dopo l’approvazione comunale, è necessario aggiornare il catasto con la creazione di nuovi subalterni per le unità immobiliari derivate dal frazionamento. Questo passaggio prevede:
Sul piano urbanistico, il frazionamento deve rispettare il Piano Regolatore Comunale, verificando che la nuova configurazione dell’immobile sia compatibile con le norme locali.
Ogni nuova unità immobiliare deve essere dotata di impianti autonomi o comunque conformi alla normativa vigente. In particolare, è necessario garantire:
Se l’immobile è destinato a uso commerciale o ufficio, potrebbero essere richieste ulteriori certificazioni, come l’adeguamento alle normative di sicurezza sul lavoro e l’accessibilità per persone con disabilità.
Il costo del frazionamento dipende dall’entità dell’intervento e può essere suddiviso in tre categorie principali.
Costo totale stimato: 3.000 - 25.000 €, a seconda della complessità dell’intervento.
Il frazionamento di un’unità immobiliare all’interno di un condominio deve rispettare regole specifiche che includono sia normative edilizie e catastali, sia le disposizioni del regolamento condominiale. Prima di procedere, è fondamentale verificare se il frazionamento può influire sulle parti comuni o sulla ripartizione delle spese condominiali.
Dopo il frazionamento di un immobile, è possibile vendere una o entrambe le nuove unità, ma è fondamentale completare tutte le pratiche amministrative e catastali per garantire una compravendita regolare e senza vincoli. Inoltre, se sull'immobile è presente un mutuo, è necessario valutare le implicazioni con la banca.
