Tra le modifiche che si possono apportare a una proprietà, una delle più frequenti in ambito edilizio è il frazionamento, ovvero la divisione della stessa in due o più unità abitative distinte, autonome, accatastate separatamente e indipendenti tra loro. Si tratta di un’operazione che permette di agevolare la vendita. In genere, vendere un immobile di metratura contenuta è più facile rispetto a uno molto più ampio. Vediamo come funziona la vendita frazionata e cosa prevede la legge in merito, affinché l’operazione di compravendita possa essere affrontata con la dovuta consapevolezza.
La vendita frazionata di un’unità abitativa implica la suddivisione materiale della stessa. Innanzitutto, è opportuno eseguire un’accurata valutazione immobiliare, finalizzata a determinare il valore dell’immobile originariamente acquistato in modo unitario e quanto si possa ricavare dalla vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento. In linea generale, il valore al metro quadro di un immobile di metratura contenuta tende a essere più elevato rispetto a quello di una proprietà più ampia. Pertanto, la vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento dell’abitazione può rivelarsi una scelta conveniente.
All'atto pratico, è consigliabile affidarsi a un’impresa edile accreditata per eseguire i necessari interventi di separazione al fine di ricavare due o più unità distinte, indipendenti tra loro e dotate ciascuna di autonomi servizi, come:
Così facendo, da una villa o da un grande appartamento si ricavano diverse unità abitative di dimensioni minori e si può procedere con la cessione dell’esclusiva proprietà delle stesse.
Ai costi relativi alle opere murarie, alla manodopera e, in generale, agli interventi di divisione materiale dell’immobile originariamente acquistato in modo unitario occorre aggiungere gli oneri di urbanizzazione e l’allaccio delle nuove utenze relative a gas naturale, energia elettrica, acqua ed eventualmente la linea telefonica.
C’è anche il costo da sostenere per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (APE), per le nuove unità abitative risultanti dal frazionamento immobiliare.
Non è possibile procedere con il frazionamento se le caratteristiche dell’unità immobiliare dal punto di vista impiantistico, strutturale, architettonico e costruttivo ne impediscono materialmente la divisione.
Il principale vantaggio della vendita frazionata a diversi acquirenti è rappresentato dalla possibilità per il proprietario di continuare a essere titolare di una parte dell’immobile originariamente acquistato in modo unitario beneficiando, al contempo, di un consistente ritorno economico derivante dalla cessione a titolo oneroso delle unità abitative risultanti dalla suddivisione dello stesso.
Come accennato, dal frazionamento dell’immobile si ottengono singole unità immobiliari indipendenti di metratura più contenuta, che, specialmente nei grandi centri urbani, hanno un valore superiore rispetto agli immobili di grandi dimensioni.
Il frazionamento di un appartamento di grande metratura è una soluzione che conferisce un ampio ventaglio di vantaggi al proprietario, anche in ambiti diversi dalla compravendita. Li elenchiamo di seguito.
La vendita frazionata comporta un significativo alleggerimento per il proprietario degli oneri fiscali relativi alla proprietà dell’immobile.
Frazionando l'immobile originariamente acquistato in modo unitario è possibile concedere in locazione una porzione dello stesso, seguitando a risiedere nella parte del fabbricato che si adibisce ad abitazione personale.
La divisione immobiliare del bene appartenuto al de cuius consente agli eredi di entrare in possesso di parti indipendenti dell’abitazione, facilitandone la spartizione in caso di successione ereditaria.
Con la risoluzione numero 219/E del 30 maggio 2008 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento di un bene immobile non determini plusvalenza sottoposta a tassazione da parte dello Stato, a condizione che la proprietà sia stata adibita ad abitazione principale dal proprietario per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data di acquisto e la data di vendita dei singoli alloggi.
Facciamo un esempio pratico per chiarire il concetto. Supponiamo di aver acquistato una villa unifamiliare 3 anni fa usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa e di aver successivamente frazionato la stessa ricavandone due unità immobiliari distinte. Ipotizziamo altresì di aver stabilito la nostra residenza presso l'immobile originariamente acquistato in modo unitario.
Ci chiediamo se la plusvalenza immobiliare generata dalla vendita di una delle unità abitative derivanti dal frazionamento dell’immobile debba essere assoggettata a tassazione, come previsto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986, che stabilisce che debbano essere tassate le plusvalenze realizzate con la vendita eseguita con intento speculativo, ovvero quando tra l'acquisto e la cessione a titolo oneroso dell’immobile trascorrono meno di 5 anni.
Nel nostro caso le finalità speculative indicate in detto decreto non sussistono, poiché la vendita infraquinquennale riguarda un immobile adibito ad abitazione principale, presso il quale abbiamo stabilito la nostra residenza. La vendita di un immobile che era stato adibito ad abitazione principale non determina plusvalenze tassabili, a prescindere che avvenga in modo unitario o frazionato.
Con l’ordinanza numero 1833 del 23 gennaio 2019 la Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita frazionata di immobili comprati beneficiando delle agevolazioni fiscali per la prima casa che avviene prima del decorso di un quinquennio dalla data di acquisto decreti la decadenza di tale bonus.
Dall’agevolazione per la prima casa si decade non solo in caso di vendita unitaria dell’immobile acquistato con il bonus prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto e senza procedere al riacquisto entro l’anno successivo, ma anche in caso di vendita frazionata a diversi acquirenti.
Riprendiamo l’esempio precedentemente illustrato per la plusvalenza immobiliare. Abbiamo acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa e lo abbiamo frazionato ricavandone due unità abitative distinte. Vendiamo la prima l’anno successivo a quando abbiamo acquistato l’immobile. Dopo altri due anni vendiamo anche la seconda, senza effettuare un riacquisto entro 12 mesi dalla cessione.
In questo caso, il primo atto di vendita non determina la decadenza del bonus, poiché avevamo conservato la piena proprietà della residua unità immobiliare frazionata. La decadenza delle agevolazioni fiscali per la prima casa va comminata solo in occasione della seconda e ultima vendita effettuata.
In aree di interesse storico-culturale, naturalistico e turistico non è raro che vengano messi in vendita a prezzi contenuti immobili appartenenti ad ampi complessi residenziali adibiti a strutture ricettive, propriamente detti RTA (Residenza Turistico Alberghiera).
È doveroso segnalare che, in questo caso, non si tratta di una tradizionale compravendita immobiliare, ma la vendita riguarda una quota della società proprietaria del complesso immobiliare a cui appartiene l’appartamento. In sostanza, si acquistano le quote di una società che, per convenzione tra i soci, si fa coincidere con un determinato immobile.
Inoltre, non è possibile stabilire la propria residenza presso immobili posti in strutture ricettive turistiche, poiché la legge non li riconosce come costruzioni con destinazione d’uso civile ma come semplici punti d’appoggio per villeggiature turistiche.
La vendita frazionata non può essere attuata nel caso in cui l’immobile originariamente acquistato in modo unitario appartenga a coniugi in comunione dei beni. Una parte di un bene che rientra nella comunione non può essere venduta se non dopo lo scioglimento della comunione medesima, che avviene con il decesso di uno dei coniugi o con la separazione degli stessi. Si può procedere solo con la vendita unitaria del bene.
Il proprietario di un ampio appezzamento di terreno può provvedere a disporne la vendita frazionata, a meno che il fondo costituisca un’unica unità colturale. In questo caso, la vendita frazionata non è consentita, poiché l’unità colturale sarebbe compromessa con il frazionamento.
Il valore di mercato delle singole unità abitative può essere determinato con un’accurata valutazione immobiliare, considerando la metratura, la posizione e le caratteristiche strutturali e impiantistiche, oltre all’andamento del mercato immobiliare locale.
Il frazionamento di un'unità immobiliare rientra negli interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell'articolo 3 del decreto del presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, soggetti alla presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al comune di competenza.
Per sanare il frazionamento abusivo di un’abitazione occorre presentare al comune competente una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria e provvedere al pagamento della relativa sanzione amministrativa.
