Valutazione di una villa con giardino o cortile: la guida per una stima immobiliare accurata

Uno degli elementi in grado di far acquisire più valore a un immobile è la presenza di un giardino privato o di un cortile. Se vuoi comprare o vendere una casa con giardino, è utile sapere quale sia il suo valore immobiliare nel complesso. Vediamo, quindi, come si esegue la valutazione di una villa con giardino e come si calcola il valore dello spazio esterno a uso esclusivo per capire di quanto potrai aumentare il prezzo rispetto ai valori di mercato. 

Valutazione villa con giardino: da cosa dipende il valore immobiliare

Soprattutto dopo la pandemia di Covid-19, le ville con giardini e spazi aperti sono molto richieste. Un giardino è uno spazio esterno a uso esclusivo in cui rilassarsi, dedicarsi ai propri hobby, intrattenere ospiti e svolgere attività all'aperto senza dover lasciare la propria abitazione. 

Un giardino offre spazio anche per ulteriori sviluppi, come per esempio la creazione di zone lounge, piscine, giardini tematici o strutture esterne come gazebi e verande, che aumentano ulteriormente il comfort abitativo e l'attrattiva visiva della proprietà.

Non stupisce che, a parità di finiture e posizione, una casa con giardino valga almeno l’8% in più rispetto ad altre soluzioni simili prive di uno spazio esterno privato.  

Come si calcola il valore del giardino di una villa 

Quanto incide il valore del giardino nel calcolo della superficie di una casa? Tendenzialmente possiamo affermare che i cortili fino a 25 metri quadri si sommano al 10% della superficie e i giardini fino a 25 metri quadri si sommano fino al 15% della superficie.

Esempio calcolo valore villa con giardino 

Generalmente, nelle stime immobiliari il giardino viene valutato come area equivalente pari a 0,25 della superficie dell'immobile residenziale. In caso di giardini con piantumazione particolarmente pregiata e grande ricchezza floristica tale valutazione può raggiungere lo 0,30.

Facciamo un esempio pratico del calcolo del valore di un giardino. Supponiamo di avere una villa di 100 metri quadri lordi stimata con un valore di 3000 euro al metro quadro, a cui appartiene un giardino di altrettanti 100 metri quadri. Moltiplico l’estensione del giardino per 0,25, e ottengo un risultato pari a 25. L’area totale risulta essere, quindi, di 125 metri quadri. Moltiplicando tale cifra per il prezzo al metro quadro di 3000 euro, si ottiene un valore complessivo di 375.000 euro.

Valore giardino uso esclusivo 

Nel calcolo delle tabelle millesimali rientra anche il giardino privato. Con la sentenza numero 16644 del 27 luglio 2007, la Corte di Cassazione ha stabilito che rientrano nel calcolo per redigere le tabelle millesimali anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come i garage e le cantine.

Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative e determinano un aumento del valore patrimoniale dell'immobile. Il coefficiente riguardante il giardino oscilla tra lo 0,15 e lo 0,10. Dell'applicazione dell'uno o dell'altro decide il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali.

Facciamo un esempio. A un giardino di 49 metri quadri, data la sua conformazione e possibilità di proficua utilizzazione, il redattore delle tabelle decide di applicare un coefficiente pari a 0,13. Ai fini del calcolo della superficie complessiva dell'unità immobiliare di riferimento, superficie che andrà considerata per la redazione delle tabelle millesimali, il giardino avrà valore pari a 6,37, che si ottiene moltiplicando il numero di metri quadri del giardino per 0,13, il coefficiente assegnato da chi redige le tabelle. 

Come calcolare il valore commerciale di un giardino

Per calcolare il valore commerciale di un giardino, dobbiamo prima individuare quanto pesa il valore dello stesso all’interno della superficie commerciale della casa.

Per le superfici scoperte, le percentuali sono le seguenti: 

• 10% per giardini di ville;
• 15% per giardini di appartamento;
• 25% per balconi e terrazze scoperte;
• 35% per balconi e terrazze coperte, patii e porticati;
• 60% per le verande.

Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento, i balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno, i giardini e le aree scoperte a uso esclusivo fino al confine della proprietà, che, nel caso sia delimitata da un muro di confine in comunione o altro manufatto, va misurata fino alla mezzeria dello stesso.

Come si calcola il valore di un cortile 

Se il cortile è privato va calcolato nei millesimi di proprietà generale assegnando un coefficiente mediamente di 0,15 se inferiore ai 25 metri quadri e di 0,10 se superiore ai 25 metri quadri.

Fonti

• Cassazione: https://www.cortedicassazione.it/it/homepage.page 
• Manuale banca dati quotazioni OMI: https://www.agenziaentrate.gov.it