Per stimare il prezzo di una villa con giardino, converti il giardino in superficie commerciale usando i coefficienti di prassi (es. 10% per giardino di villa ≤25 mq con riduzioni 2–5% oltre soglia; 15% per giardino di appartamento; 25% balconi/terrazze scoperte; 35% coperte/porticati; 60% verande). Somma all’abitazione e moltiplica per il €/mq di zona (OMI). Valori indicativi, dipendono da qualità, contesto e mercato.
Sintesi
Uno degli elementi in grado di far acquisire più valore a un immobile è la presenza di un giardino privato o di un cortile. Se vuoi comprare o vendere una casa con giardino, è utile sapere quale sia il suo valore immobiliare nel complesso. Vediamo, quindi, come si esegue la valutazione di una villa con giardino e come si calcola il valore dello spazio esterno a uso esclusivo per capire di quanto potrai aumentare il prezzo rispetto ai valori di mercato.
Il costo al metro quadro di una villa con giardino dipende da diversi fattori, tra cui:
1. Ubicazione: le ville in zone prestigiose (grandi città, località turistiche) hanno un valore molto più elevato rispetto a quelle in aree rurali o periferiche.
2. Dimensioni del giardino: un grande giardino ben curato può incrementare il valore della villa.
3. Condizioni della villa: ville di nuova costruzione o recentemente ristrutturate costano di più rispetto a quelle che necessitano di interventi.
4. Servizi e comfort: la presenza di accessori come piscina, spa, o soluzioni energetiche efficienti può alzare il valore.
Quanto incide il valore del giardino al mq nel calcolo della superficie di una casa? Tendenzialmente possiamo affermare che i cortili fino a 25 metri quadri si sommano al 10% della superficie e i giardini fino a 25 metri quadri si sommano fino al 15% della superficie.
Per calcolare il valore del giardino al metro quadro di una villa o di una casa a uso esclusivo, e quanto questo valore incida sul calcolo della superficie complessiva dell’immobile, si seguono alcune linee guida generali.
Passi per il calcolo:
Qui di seguito, una tabella riassuntiva delle percentuali.
| Superficie/pertinenza | Fino a 25 mq | Oltre soglia (indicativo) |
|---|---|---|
| Giardino di villa | 10% | 2–5% |
| Giardino di appartamento | 15% | ~5% |
| Cortile | 10% | 5–10% |
| Balcone/Terrazza scoperta | 25% | ~10% |
| Balcone/Terrazza coperta/Porticato | 35% | ~10% |
| Veranda | 60% | — |
Calcolatore Superficie Commerciale & Valore
Metodo a coefficienti con soglia 25 mq per giardino/cortile. Inserisci i dati e ottieni la Superficie Commerciale (SC) e la stima di valore. I coefficienti sono indicativi di prassi e modificabili.
1) Dati immobile
2) Pertinenze (mq)
Suggerimento: usa uno tra “Giardino villa” e “Giardino appartamento”. Se compili entrambi, verranno conteggiati entrambi.
3) Modalità di calcolo
Risultati
Dettaglio contributi (mq commerciali)
| Voce | Contributo (mq) |
|---|---|
| Giardino villa | — |
| Giardino appartamento | — |
| Cortile | — |
| Balconi/Terrazze scoperte | — |
| Balconi/Terrazze coperte/Porticati | — |
| Verande | — |
| Totale contributi pertinenze | — |
Con soglie (più realistico)
Nota: i coefficienti sono indicativi di prassi e vanno calibrati su qualità e fruibilità dello spazio esterno. Evita di applicare un €/mq “pieno” al giardino: usa sempre la ponderazione.
La Cassazione (Cass. 16644/2007)ha chiarito che anche i giardini privati rientrano nel calcolo delle tabelle millesimali, poiché migliorano il godimento dell’unità e il suo valore patrimoniale. Il coefficiente (es. 0,10–0,15) è determinato dal tecnico in base a conformazione e fruibilità.
Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative e determinano un aumento del valore patrimoniale dell'immobile. Il coefficiente riguardante il giardino oscilla tra lo 0,15 e lo 0,10. Dell'applicazione dell'uno o dell'altro decide il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali.
Facciamo un esempio. A un giardino di 49 metri quadri, data la sua conformazione e possibilità di proficua utilizzazione, il redattore delle tabelle decide di applicare un coefficiente pari a 0,13. Ai fini del calcolo della superficie complessiva dell'unità immobiliare di riferimento, superficie che andrà considerata per la redazione delle tabelle millesimali, il giardino avrà valore pari a 6,37, che si ottiene moltiplicando il numero di metri quadri del giardino per 0,13, il coefficiente assegnato da chi redige le tabelle.
Per calcolare il valore commerciale di un giardino, dobbiamo prima individuare quanto pesa il valore dello stesso all’interno della superficie commerciale della casa.
Per le superfici scoperte, le percentuali sono le seguenti:
Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento, i balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno, i giardini e le aree scoperte a uso esclusivo fino al confine della proprietà, che, nel caso sia delimitata da un muro di confine in comunione o altro manufatto, va misurata fino alla mezzeria dello stesso.
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Se il cortile è privato va calcolato nei millesimi di proprietà generale assegnando un coefficiente mediamente di 0,15 se inferiore ai 25 metri quadri e di 0,10 se superiore ai 25 metri quadri.
Per fare un confronto, che può essere utile per chi sta valutando se comprare una casa con giardino o con terrazzo, purché siano spazi aperti, vediamo quanto vale un terrazzo al metro quadro.
Il valore di un terrazzo al metro quadro solitamente oscilla tra il 25% e il 50% del valore al mq dell'abitazione, a seconda di vari fattori:
- Città e zona: In aree prestigiose, può raggiungere anche il 50%.
- Esposizione e vista: Una buona esposizione o vista panoramica aumenta il valore.
- Piano: Terrazzi ai piani alti, come gli attici, valgono di più.
- Dimensioni: Più grande è il terrazzo, minore potrebbe essere il valore al mq rispetto a uno più piccolo e ben posizionato.
Ad esempio, se l’appartamento vale 3.000 €/mq, il terrazzo potrebbe valere tra 750 e 1.500 €/mq.
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Il calcolo del valore di un giardino si distingue significativamente da quello di garage, cantine, terrazzi e lastrici solari. Per quanto riguarda il giardino, si considera generalmente una percentuale inferiore rispetto ad altre pertinenze, che si tratti di spazi aperti o meno.
In particolare, il giardino viene valutato indicativamente al 10–15% fino a 25 mq, con riduzioni oltre i 25 mq (2–5% ville; ~5% appartamenti), mentre per garage e cantine si applicano percentuali più alte, come il 50-60% per i garage. I terrazzi, invece, vengono calcolati al 25-40% della superficie a seconda della copertura. Sebbene sia uno spazio aperto, esso in proporzione vale meno di una pertinenza con un uso specifico.
Un esempio pratico può chiarire queste differenze: se un giardino di 100 mq viene valutato al 10%, un terrazzo di pari dimensioni potrebbe essere considerato fino al 40%. Queste percentuali riflettono la diversa utilità e attrattiva che le varie pertinenze offrono all'interno di una proprietà.
No. Fino a 25 mq: 10% (villa) / 15% (appartamento). Oltre: si applicano riduzioni (2–5% villa; ~5% appartamento) in base a qualità e contesto.
Meglio i coefficienti. È più trasparente: converte le superfici in superficie commerciale, poi si moltiplica per il €/mq di zona.
Consulta la Banca Dati OMI (Agenzia Entrate) e, se serve, integra con valutazioni/portali aggiornati. Evita numeri fissi non datati.
