Quanto costa urbanizzare un terreno?

In questo articolo forniamo una guida utile per chi desidera effettuare un investimento immobiliare e desidera sapere quanto costa urbanizzare un terreno.

In cosa consiste l’urbanizzazione di un terreno?

Urbanizzare un terreno significa sottoporlo a una serie di interventi per renderlo idoneo alla costruzione di edifici e alla vita urbana. Questo processo può includere vari aspetti come:

• Allacciamento alle reti di servizi pubblici: questo include l'accesso all'acqua potabile, alla rete fognaria, all'energia elettrica, al gas, e talvolta anche alla rete di telecomunicazioni e internet;
• Realizzazione di infrastrutture viarie: comprende la costruzione di strade, marciapiedi, illuminazione stradale e, a volte, piste ciclabili, che consentono un facile accesso e mobilità all'interno e all'esterno dell'area urbanizzata;
• Sistemazione ambientale e paesaggistica: può includere la piantumazione di alberi, la creazione di aree verdi pubbliche come parchi o giardini, e la realizzazione di sistemi di drenaggio per gestire le acque piovane;
• Adempimento delle normative urbanistiche: Ogni intervento deve rispettare le leggi e le normative locali in materia di urbanistica e costruzioni, che stabiliscono le modalità e i limiti entro cui è possibile costruire e urbanizzare.

In pratica, urbanizzare un terreno lo prepara a essere parte integrante del tessuto urbano, con tutti i servizi e le comodità necessarie per supportare la vita e le attività umane. Questo processo richiede spesso un notevole investimento finanziario e una pianificazione attenta per garantire che lo sviluppo sia sostenibile e integrato armoniosamente con l'ambiente circostante.

In cosa consistono i costi di urbanizzazione di un terreno?

A fornire una definizione degli oneri di urbanizzazione è stato il Consiglio di Stato (sentenza n. 4576/2017, n. 2881/2017):

“Il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall’ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse.”

In pratica, gli oneri di urbanizzazione sono costi che i costruttori o i proprietari di terreni devono sostenere per finanziare le opere di urbanizzazione primaria (come strade, illuminazione pubblica, fognature) e secondaria (come parchi, impianti sportivi, scuole) necessarie a servire i nuovi edifici o le nuove zone residenziali. Questi oneri sono destinati a coprire le spese per l'adeguamento delle infrastrutture e dei servizi pubblici locali in seguito alla realizzazione di nuovi insediamenti o alla ristrutturazione di quelli esistenti.

Cosa sono gli oneri concessori?

Con “oneri concessori” (espressione ancora usata anche se oggi si parla più correttamente di permesso di costruire) si indica in pratica il contributo di costruzione richiesto dal Comune per determinati interventi edilizi: è composto dalla quota commisurata agli oneri di urbanizzazione e dalla quota commisurata al costo di costruzione (salvo i casi di riduzione o esonero previsti dalla legge). In genere non vanno confusi con altri costi “accessori” della pratica (diritti di segreteria, parcelle tecniche, ecc.), che possono esistere ma sono voci diverse.

Quanto costa urbanizzare un terreno?

Per semplificare e virare verso il lato pratico, possiamo affermare che l’ammontare degli oneri di urbanizzazione quindi varia significativamente in base a diversi fattori:

• La località: differenti comuni possono avere tariffe diverse in base alle proprie necessità infrastrutturali e ai costi locali di costruzione e manutenzione;
• La destinazione d'uso dell'area: residenziale, commerciale, industriale, ecc;
• La dimensione del progetto: la grandezza dell'area da urbanizzare e il tipo di intervento previsto;
• Le specifiche normative comunali: ogni comune ha il potere di stabilire le proprie tariffe per gli oneri di urbanizzazione attraverso appositi strumenti urbanistici.

Per ottenere una stima attendibile degli oneri, bisogna consultare le delibere comunali e/o il regolamento comunale sul contributo di costruzione con le relative tabelle tariffarie (di norma pubblicate sul sito del Comune). Gli strumenti urbanistici (PRG/PGT/PUC) servono soprattutto a inquadrare zona e destinazione d’uso, ma di norma non contengono le tariffe.

Inoltre, molti comuni offrono calcolatori online o tavole di calcolo che permettono di ottenere una stima preliminare basata sulle specifiche del progetto. Tali attività si possono svolgere con l’aiuto di periti tecnici.

Tabella dei costi di costruzione e degli oneri di urbanizzazione al mq

Che differenza c'è tra oneri di urbanizzazione primaria e secondaria?

La differenza è legata a quali opere i contributi finanziano. Le opere di urbanizzazione primaria sono quelle “di base” per rendere l’area servita e accessibile (ad esempio strade residenziali, parcheggi, fognature, rete idrica, distribuzione energia/gas, illuminazione pubblica, verde attrezzato).

Le opere di urbanizzazione secondaria riguardano invece i servizi e le attrezzature collettive che completano il quartiere (ad esempio asili nido e scuole, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese/edifici religiosi, impianti sportivi, centri sociali e attrezzature culturali/sanitarie, aree verdi di quartiere).

Urbanizzazione e costi relativi: la normativa di riferimento

In tema di contributo di costruzione, il riferimento principale oggi è il d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che ha riordinato la materia. Il principio dell’“onerosità” del titolo edilizio introdotto dalla legge n. 10/1977 (c.d. Bucalossi) è oggi recepito, tra l’altro, nell’art. 16 del d.P.R. 380/2001.

Questa stabilisce le normative e gli obblighi riguardanti l’edificabilità e nel suo testo specifica che gli oneri di urbanizzazione sono i corrispettivi dovuti per gli interventi di costruzione, ampliamento e ristrutturazione di edifici.

Nei primi tre commi dell’art.16, il d.P.R. del 2001 si dispone che:

• Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione oltre al costo di costruzione;
• La parte del contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al Comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata.

Da quali fattori dipendono gli oneri di urbanizzazione?

Al comma 4 dello d.P.R. n.380 del 2001 si arriva al punto chiave, specifica l’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione ai seguenti aspetti:

• Ampiezza e andamento demografico dei comuni;
• Caratteristiche geografiche dei comuni
• Destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti
• Limiti e rapporti minimi inderogabili stabiliti da leggi nazionali e regionali
• Differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare opere di ristrutturazione anziché di nuova costruzione
• Valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga.

Sintesi sulla questione dei costi di urbanizzazione di un terreno

Le tariffe degli oneri urbanistici in Italia differiscono significativamente tra i vari comuni, influenzate da criteri quali la posizione geografica del terreno (se centrale o periferica) e le caratteristiche specifiche del progetto in questione. Nel caso di Milano, per esempio, è disponibile una mappa digitale che facilita l'identificazione della categoria di appartenenza degli oneri. Tuttavia, per ottenere una stima precisa degli importi, è essenziale riferirsi a documentazioni comunali dettagliate. Per informazioni accurate, è consigliabile visitare il sito ufficiale del proprio comune o contattare direttamente l'ufficio competente.

Per avere informazioni dettagliate e specifiche sugli oneri di urbanizzazione, inclusi gli importi applicati, è necessario consultare direttamente le risorse ufficiali del comune interessato o documenti normativi specifici che regolamentano questi aspetti. Questi documenti possono variare notevolmente tra i diversi comuni e sono spesso aggiornati per riflettere cambiamenti nelle politiche o nei costi di urbanizzazione.

Per valutare un terreno si può consultare il nostro articolo dedicato alla valutazione di un terreno edificabile.

Modalità di pagamento dei costi di urbanizzazione

Gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria), quando dovuti, si versano al Comune secondo modalità stabilite dal regolamento comunale e dalle delibere in vigore: non esiste uno schema unico nazionale con percentuali e scadenze identiche per tutti i Comuni.

In genere il pagamento può avvenire:

• In un’unica soluzione, contestualmente agli adempimenti previsti dal titolo edilizio (tipicamente in occasione del rilascio del permesso di costruire o secondo le indicazioni comunali nei procedimenti alternativi, come SCIA quando ammessa).
• In forma rateale, su richiesta dell’interessato, con numero di rate, scadenze e condizioni definite dal Comune. In caso di rateizzazione, il Comune può prevedere garanzie (ad esempio fideiussione), nonché eventuali interessi o aggiornamenti in base alla disciplina locale.

Per evitare errori (e possibili sanzioni o sospensioni dell’iter), è fondamentale verificare nel caso concreto: importi dovuti, tempistiche, coordinate di pagamento (bonifico/pagoPA), eventuali riduzioni/esenzioni e la documentazione da presentare (ricevute, modulistica, dichiarazioni). Il modo più rapido è far controllare al tecnico incaricato (o direttamente all’ufficio tecnico/tributi del Comune) le tabelle tariffarie e le regole di versamento applicabili alla specifica destinazione d’uso e alla zona urbanistica.

Opere di urbanizzazione e scomputo, cosa bisogna sapere

In alcuni casi, invece di pagare integralmente la quota dovuta per gli oneri di urbanizzazione, il titolare del titolo edilizio può obbligarsi a realizzare direttamente (in tutto o in parte) le opere di urbanizzazione: il valore delle opere realizzate viene portato a scomputo dell’importo dovuto, secondo modalità, garanzie e condizioni stabilite dal Comune. Le opere eseguite vengono poi acquisite al patrimonio del Comune (patrimonio indisponibile).

Fonti

• Legge n. 10 del 28/01/1977, bosettiegatti.eu
• d.P.R.6 giugno 2001 n. 380: bosettiegatti.eu
• Esempio di applicazione regionale (Lombardia): gazzettaufficiale.it
• Contributo di costruzione (composizione + rateizzazione + scomputo), Normattiva 
• Riduzioni ed esoneri dal contributo di costruzione, Normattiva
• Elenco opere di urbanizzazione primaria, Normattiva
• Elenco opere di urbanizzazione secondaria, Normattiva
• Esempio “costo di costruzione” aggiornato (parametro comunale), Comune di Milano