In questo articolo forniamo una guida utile per chi desidera effettuare un investimento immobiliare e desidera sapere quanto costa urbanizzare un terreno.
Urbanizzare un terreno significa sottoporlo a una serie di interventi per renderlo idoneo alla costruzione di edifici e alla vita urbana. Questo processo può includere vari aspetti come:
In pratica, urbanizzare un terreno lo prepara a essere parte integrante del tessuto urbano, con tutti i servizi e le comodità necessarie per supportare la vita e le attività umane. Questo processo richiede spesso un notevole investimento finanziario e una pianificazione attenta per garantire che lo sviluppo sia sostenibile e integrato armoniosamente con l'ambiente circostante.
A fornire una definizione degli oneri di urbanizzazione è stato il Consiglio di Stato (sentenza n. 4576/2017, n. 2881/2017):
“Il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del concessionario a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione e in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, senza alcun vincolo di scopo in relazione alla zona interessata alla trasformazione urbanistica e indipendentemente dalla concreta utilità che il concessionario può conseguire dal titolo edificatorio e dall’ammontare delle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere stesse.”
In pratica, gli oneri di urbanizzazione sono costi che i costruttori o i proprietari di terreni devono sostenere per finanziare le opere di urbanizzazione primaria (come strade, illuminazione pubblica, fognature) e secondaria (come parchi, impianti sportivi, scuole) necessarie a servire i nuovi edifici o le nuove zone residenziali. Questi oneri sono destinati a coprire le spese per l'adeguamento delle infrastrutture e dei servizi pubblici locali in seguito alla realizzazione di nuovi insediamenti o alla ristrutturazione di quelli esistenti.
A regolare l’urbanizzazione del terreno e l’edificabilità è il d.P.R. n. 380 del 2001 che ha rimpiazzato i contenuti della legge n.10 del 28/01/1977. Questa stabilisce le normative e gli obblighi riguardanti l’edificabilità e nel suo testo specifica che gli oneri di urbanizzazione sono i corrispettivi dovuti per gli interventi di costruzione, ampliamento e ristrutturazione di edifici.
Nei primi tre commi dell’art.16, il d.P.R. del 2001 si dispone che:
Al comma 4 dello d.P.R. n.380 del 2001 si arriva al punto chiave, specifica l’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione ai seguenti aspetti:
Per semplificare e virare verso il lato pratico, possiamo affermare che l’ammontare degli oneri di urbanizzazione quindi varia significativamente in base a diversi fattori:
Per ottenere una stima precisa degli oneri di urbanizzazione per un determinato progetto, è necessario consultare il piano regolatore comunale (PRG) o il regolamento edilizio del comune in cui si trova il terreno. Inoltre, molti comuni offrono calcolatori online o tavole di calcolo che permettono di ottenere una stima preliminare basata sulle specifiche del progetto. Tali attività si possono svolgere con l’aiuto di periti tecnici.
Le tariffe degli oneri urbanistici in Italia differiscono significativamente tra i vari comuni, influenzate da criteri quali la posizione geografica del terreno (se centrale o periferica) e le caratteristiche specifiche del progetto in questione. Nel caso di Milano, per esempio, è disponibile una mappa digitale che facilita l'identificazione della categoria di appartenenza degli oneri. Tuttavia, per ottenere una stima precisa degli importi, è essenziale riferirsi a documentazioni comunali dettagliate. Per informazioni accurate, è consigliabile visitare il sito ufficiale del proprio comune o contattare direttamente l'ufficio competente.
Per avere informazioni dettagliate e specifiche sugli oneri di urbanizzazione, inclusi gli importi applicati, è necessario consultare direttamente le risorse ufficiali del comune interessato o documenti normativi specifici che regolamentano questi aspetti. Questi documenti possono variare notevolmente tra i diversi comuni e sono spesso aggiornati per riflettere cambiamenti nelle politiche o nei costi di urbanizzazione.
Per valutare un terreno si può consultare il nostro articolo dedicato alla valutazione di un terreno edificabile.
Gli oneri di urbanizzazione possono essere pagati in un’unica soluzione oppure rateizzati in questo modo:
In caso di pagamento rateizzato, questo deve essere garantito da una polizza fideiussoria. Lo svincolo di tale polizza avviene solo dopo il versamento di tutte le rate con relativi interessi.
Il calcolo si basa su vari fattori, inclusa la localizzazione del terreno (centrale o periferica) e le specifiche del progetto. È necessario consultare le normative del comune per ottenere tariffe precise.
In alcuni casi, i comuni possono offrire riduzioni per progetti che includono elementi di sostenibilità ambientale o sociale. Verifica le politiche locali per eventuali agevolazioni.
Il mancato pagamento può portare a sanzioni, inclusa la sospensione dei lavori di costruzione e altre misure coercitive fino al saldo del debito.
