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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoLa perizia tecnica è una relazione redatta da un professionista qualificato per accertare e documentare le caratteristiche, le condizioni, la conformità o il valore di un immobile. Può essere utilizzata, tra l’altro, per mutui, compravendite, stime, controversie e valutazioni di danni.
Punti chiave
In questo articolo vediamo cos'è una perizia tecnica su immobili, quando è necessaria, quanto costa, quali documenti occorrono per richiederla. Se oltre alla perizia desideri valutare il tuo immobile, puoi sfruttare le potenzialità del nostro strumento di valutazione immobiliare gratuito, che ti consente di ottenere una stima in pochi minuti. Inserisci le informazioni richieste nel form qui sotto e otterrai un'analisi dettagliata per il mercato della zona in cui si trova il tuo immobile.
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Una perizia tecnica è un’approfondita analisi condotta da un professionista specializzato in uno specifico settore al fine di pervenire all’attestazione di una determinata situazione. Nello specifico, il professionista valuta diversi aspetti dell’immobile, attesta con precisione la situazione dello stesso ed esprime un parere tecnico.
Il documento viene sottoscritto e timbrato dal professionista incaricato, al fine di avvalorarne il contenuto. La redazione di una perizia tecnica spetta a figure esperte, competenti e autorizzate, come architetti, geometri e ingegneri.
Perizia tecnica e valutazione immobiliare non sono necessariamente sinonimi. Una valutazione immobiliare ha principalmente lo scopo di determinare il valore di mercato di un immobile, considerando caratteristiche, posizione e andamento dei prezzi nella zona.
La perizia tecnica è invece una relazione formale redatta da un professionista competente e può avere un campo di analisi più ampio: oltre al valore dell'immobile, può riguardare conformità urbanistica e catastale, condizioni dell'edificio, danni, difetti costruttivi o altri aspetti tecnici. La finalità della perizia dipende quindi dal quesito affidato al professionista.
Una perizia tecnica può essere utile ogni volta che occorre accertare in modo documentato le condizioni, il valore o determinate caratteristiche di un immobile. Non esiste però una perizia adatta a qualsiasi situazione: il contenuto dell’incarico e le verifiche da svolgere devono essere stabiliti in funzione del problema da risolvere.
Quando si richiede un mutuo garantito da un immobile, la banca dispone normalmente una perizia immobiliare per determinarne il valore ai fini del finanziamento. Il tecnico incaricato effettua generalmente un sopralluogo e raccoglie le informazioni necessarie per stimare il bene.
La perizia permette all’istituto di credito di verificare il valore dell’immobile posto a garanzia e costituisce uno degli elementi utilizzati nell’istruttoria del mutuo. Non va però considerata automaticamente come una verifica completa di ogni aspetto urbanistico, strutturale o impiantistico dell’edificio.
Prima di acquistare una casa può essere opportuno incaricare autonomamente un tecnico quando si vogliono conoscere meglio le condizioni dell’immobile o verificare determinati aspetti tecnici.
A seconda delle esigenze, può essere richiesta una perizia tecnica sullo stato dell’edificio oppure una relazione finalizzata a controllare la corrispondenza tra lo stato di fatto, la documentazione catastale e i titoli edilizi disponibili.
Questo tipo di verifica può essere particolarmente utile quando l’immobile è datato, è stato oggetto di modifiche o ristrutturazioni oppure emergono dubbi sulla regolarità di alcune opere.
Quando è necessario attribuire un valore economico a una casa, a un appartamento, a un terreno o a un altro bene immobiliare, è possibile richiedere una perizia di stima.
Il tecnico individua il metodo di valutazione adeguato alla finalità dell’incarico e considera elementi quali caratteristiche del bene, superficie, ubicazione, stato di conservazione e dati di mercato disponibili.
Una perizia di stima può servire, per esempio, in occasione di una compravendita, di una divisione patrimoniale, di una successione o quando le parti hanno valutazioni differenti sul valore dello stesso bene.
In presenza di danni all’immobile può essere necessaria una perizia per danni. È il caso, per esempio, di infiltrazioni provenienti da un altro appartamento, perdite dalle tubazioni, allagamenti, problemi provenienti dal tetto o dalla facciata e lesioni comparse in seguito a lavori eseguiti nelle vicinanze.
Il tecnico può individuare le possibili cause del problema, documentare i danni riscontrati e stimare economicamente gli interventi necessari per il ripristino. La relazione può quindi rappresentare un elemento utile nella richiesta di risarcimento o nella gestione di una contestazione.
Una perizia tecnica può essere richiesta anche quando si ritiene che lavori di costruzione o ristrutturazione non siano stati eseguiti correttamente.
Il professionista può documentare vizi, difetti, opere incomplete o difformità rispetto al progetto e agli accordi contrattuali, valutandone anche le conseguenze tecniche ed economiche.
In questi casi la relazione può essere utilizzata per confrontarsi con l’impresa o il professionista responsabile dei lavori e, se necessario, come documentazione tecnica nell’ambito di una controversia.
Una perizia di stima è spesso utile quando più soggetti devono dividere un patrimonio immobiliare. Può accadere, per esempio, in seguito a una successione ereditaria, allo scioglimento di una comunione o alla divisione di beni tra più proprietari.
Attribuire ai singoli immobili un valore determinato secondo criteri tecnici consente di disporre di una base oggettiva sulla quale calcolare quote, conguagli o eventuali accordi tra le parti.
Quando una questione tecnica diventa oggetto di una controversia, una parte può incaricare un proprio professionista affinché esamini il problema e produca una relazione tecnica.
Se la controversia arriva davanti a un giudice, può entrare in gioco la consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Il giudice nomina il CTU come proprio ausiliario, mentre ciascuna parte può eventualmente nominare un Consulente Tecnico di Parte (CTP), che partecipa alle operazioni peritali e presenta osservazioni tecniche nell’interesse della parte che lo ha incaricato.
La scelta tra perizia privata, perizia di stima, perizia per danni o consulenza tecnica dipende quindi dall’obiettivo concreto: prima di affidare l’incarico è importante definire con precisione quale aspetto dell’immobile deve essere verificato e per quale finalità dovrà essere utilizzata la relazione.
Il costo di una perizia tecnica su un immobile non è fisso e dipende soprattutto dal tipo di accertamento richiesto e dalla complessità dell’incarico. Per una normale perizia immobiliare relativa a un appartamento, una fascia indicativa può essere di circa 300-600 euro. Il costo può però superare i 1.000 euro quando l’immobile è particolarmente grande o complesso oppure sono necessarie verifiche tecniche e documentali approfondite.
Non esiste infatti una tariffa nazionale unica per questo tipo di prestazione. Il compenso viene concordato con il professionista in relazione al lavoro da svolgere e deve essere indicato preventivamente al cliente.
Due perizie relative a immobili simili possono avere costi molto diversi. Tra gli elementi che incidono maggiormente sul preventivo rientrano:
Una semplice perizia di stima finalizzata a determinare il valore di mercato di un appartamento, quindi, può richiedere meno lavoro rispetto a una relazione relativa a infiltrazioni, lesioni dell'edificio, difetti costruttivi o possibili difformità urbanistiche.
Prima di affidare l'incarico è importante verificare esattamente quali attività siano comprese nel preventivo. Una perizia può includere il sopralluogo, l'esame della documentazione disponibile, i rilievi necessari, le valutazioni tecniche o estimative e la redazione della relazione finale.
Alcune attività possono invece essere conteggiate separatamente. È il caso, per esempio, di ulteriori sopralluoghi, accessi agli atti, visure, diritti amministrativi, trasferte, indagini strumentali, prove di laboratorio o dell'intervento di altri professionisti.
Di conseguenza, confrontare due preventivi basandosi esclusivamente sul prezzo finale può essere fuorviante: è necessario verificare che comprendano effettivamente le stesse prestazioni.
Al compenso del tecnico possono aggiungersi il contributo previdenziale previsto dalla relativa cassa professionale e, quando dovuta, l'IVA.
La percentuale del contributo non è identica per tutti i professionisti. Per esempio, per ingegneri e architetti iscritti a Inarcassa il contributo integrativo è normalmente del 4%, mentre per i geometri iscritti alla Cassa Geometri è del 5%.
È quindi preferibile richiedere un preventivo nel quale sia specificato chiaramente se l'importo indicato rappresenta il solo compenso professionale oppure il totale comprensivo di contributi, imposte e altre spese.
Nel caso di un mutuo ipotecario la situazione è leggermente diversa, perché il tecnico che valuta l'immobile viene normalmente incaricato dall'intermediario che concede il finanziamento.
Il costo della perizia può essere addebitato al richiedente oppure essere sostenuto dalla banca o compreso nelle condizioni dell'offerta. Prima di sottoscrivere il mutuo è quindi opportuno verificare la documentazione fornita dall'intermediario per sapere se sono previste spese di perizia e a quanto ammontano.
Per ottenere un preventivo realmente significativo è importante spiegare al professionista non soltanto quale immobile deve essere esaminato, ma soprattutto perché serve la perizia.
Una stima del valore, una verifica prima dell'acquisto, l'accertamento delle cause di un'infiltrazione e una relazione destinata a una controversia sono incarichi molto diversi.
Nel preventivo dovrebbero quindi essere chiariti almeno l'oggetto dell'incarico, le verifiche comprese, il numero di sopralluoghi previsto, il tipo di relazione che verrà consegnata, gli eventuali costi aggiuntivi e l'importo complessivo comprensivo degli oneri applicabili. In questo modo è possibile valutare correttamente il costo della perizia e confrontare le offerte di più professionisti.
A seconda della finalità, esistono diverse tipologie di perizia tecnica, che illustriamo approfonditamente di seguito.
Nell’istruttoria di un mutuo ipotecario, l’istituto di credito incarica normalmente un tecnico di effettuare una perizia sull’immobile offerto in garanzia. La relazione serve principalmente a determinarne il valore ai fini del finanziamento e dell’ipoteca su un immobile.
L’istituto di credito, prima di deliberare e decidere se accordare un prestito, effettua una serie di valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il mutuo è stato richiesto. Per stabilire se l'immobile rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo, la banca si serve della perizia tecnica immobiliare.
Viene incaricato un perito che effettua il sopralluogo, rileva le caratteristiche dell’immobile rilevanti ai fini della valutazione e ne determina il valore. La perizia bancaria non equivale, di per sé, a una verifica completa della sicurezza strutturale o della conformità di tutti gli impianti.
La perizia immobiliare può rivelarsi utile anche in caso di divisione dei beni in seguito, per esempio, a eredità, divorzi o altre circostanze legali.
Una perizia per danni, come si evince dal nome, viene svolta al fine di quantificare l’entità economica dei danni causati da avvenimenti esterni che coinvolgono un’unità immobiliare.
Una perizia tecnica per esempio può essere richiesta in caso di:
Quando si riscontrano danni a un immobile imputabili a terzi, la perizia tecnica riveste un’importanza considerevole. La perizia può ricostruire le cause tecniche e le dinamiche che hanno provocato i danni e fornire elementi utili a individuare eventuali responsabilità. L’attribuzione definitiva della responsabilità giuridica, in caso di contestazione, non spetta tuttavia al perito privato.
Per l’individuazione dei danni lamentati possono essere eseguite prove strumentali, come per esempio misurazioni igrometriche e termografie. L’ entità economica del danno viene quantificata in modo che possa essere richiesto un risarcimento.
In caso di opere mal eseguite, errori progettuali, difetti di costruzione o importanti vizi dell’immobile, una perizia tecnica consente di dare a quest’ultimi un valore oggettivo, da portare in detrazione agli importi dovuti all’impresa esecutrice.
Nel caso di opere eseguite in difformità agli accordi contrattuali, la perizia tecnica svolta da un professionista abilitato consente di dare il giusto valore economico a tali disservizi utilizzando listini prezzi ufficiali, sia comunali che regionali, al fine di chiarire la problematica e trovare un accordo tra le parti coinvolte.
Una perizia di stima ha l’obiettivo di determinare il valore economico di un bene sulla base di criteri estimativi adeguati alla finalità dell’incarico. In ambito immobiliare può essere utilizzata, per esempio, per determinare il valore di mercato di un immobile in caso di compravendita, successione, divisione patrimoniale o controversia. La stima può riguardare anche il valore di opere da eseguire, danni o altri elementi economicamente quantificabili.
Prima di una compravendita può essere predisposta una relazione tecnica di conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile, talvolta denominata Relazione Tecnica Integrata (RTI) o con altre denominazioni previste dalle prassi locali. Il documento viene redatto da un tecnico abilitato e può comprendere la verifica della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, i dati catastali e i titoli edilizi.
La relazione può riportare, a seconda dell’incarico e del protocollo adottato, dati catastali, titoli abilitativi edilizi, eventuali sanatorie o condoni, informazioni sull’agibilità e altre informazioni utili a ricostruire la situazione dell’immobile.
La predisposizione di questa relazione non è obbligatoria in via generale su tutto il territorio nazionale. Può essere prevista da protocolli locali, concordata tra le parti o richiesta nella pratica per rendere più sicura la compravendita.
La perizia tecnica richiesta privatamente da un proprietario o da un'altra parte non va confusa con la consulenza tecnica disposta nell'ambito di un procedimento giudiziario.
Il CTU, Consulente Tecnico d'Ufficio, è il professionista nominato dal giudice per fornire competenze tecniche necessarie alla valutazione della controversia. Il CTP, Consulente Tecnico di Parte, viene invece nominato da una delle parti e può assisterla nelle operazioni peritali, formulando osservazioni e valutazioni tecniche nell'ambito del procedimento.
Una perizia può differire anche in base al grado di formalizzazione richiesto. La perizia semplice è una relazione sottoscritta dal professionista senza ulteriori formalità. Con la perizia asseverata il tecnico assume espressamente la responsabilità delle dichiarazioni e delle verifiche effettuate, secondo le modalità previste per lo specifico utilizzo.
La perizia giurata, invece, è accompagnata dal giuramento del professionista davanti a un pubblico ufficiale, come il cancelliere competente o un notaio. Non tutte le situazioni richiedono una perizia asseverata o giurata: la forma necessaria dipende dalla finalità del documento e dalle richieste dell'ente o del soggetto a cui deve essere presentato.
I documenti necessari per una perizia tecnica immobiliare dipendono dalla finalità dell’incarico. Una perizia finalizzata alla stima del valore dell’immobile, per esempio, può richiedere una documentazione diversa rispetto a una verifica urbanistica, a una perizia per danni o all’accertamento di eventuali difetti costruttivi.
In generale, è utile mettere a disposizione del tecnico tutti i documenti che consentono di identificare correttamente l’immobile e ricostruirne le caratteristiche tecniche, catastali e urbanistiche.
Tra i documenti più frequentemente richiesti rientrano:
In alcuni casi possono servire anche l’estratto di mappa catastale, l’elaborato planimetrico, le planimetrie progettuali depositate presso il Comune, certificazioni impiantistiche, precedenti perizie o relazioni tecniche e documentazione relativa a lavori di ristrutturazione eseguiti sull’immobile.
Per una perizia relativa a infiltrazioni, cedimenti, fessurazioni o altri danni, può inoltre essere utile fornire fotografie, preventivi di riparazione, fatture, comunicazioni con condomini o proprietari confinanti, documentazione assicurativa e qualsiasi altro elemento che possa aiutare il tecnico a ricostruire l’origine e l’evoluzione del problema.
Nel caso di una perizia di stima, invece, il professionista può richiedere soprattutto la documentazione catastale, l’atto di provenienza, i dati relativi alle superfici e le informazioni sulle caratteristiche e sullo stato di conservazione dell’immobile.
Non è comunque necessario procurarsi preventivamente ogni documento possibile. Dopo aver definito l’oggetto della perizia, il tecnico può indicare quali documenti sono effettivamente necessari e, in alcuni casi, occuparsi direttamente del loro reperimento presso Catasto, Comune o altri uffici competenti. Eventuali costi per visure, accessi agli atti o richieste documentali possono essere conteggiati separatamente rispetto al compenso per la perizia.
A elaborare e sottoscrivere una perizia tecnica può essere un professionista qualificato e competente nella materia periziata, come per esempio un geometra, un architetto o un ingegnere abilitati all’esercizio della professione e regolarmente iscritti all’ordine o albo professionale di appartenenza.
Il costo di una perizia tecnica immobiliare varia in base alla tipologia dell’immobile, alla finalità dell’incarico, alla documentazione da esaminare, agli eventuali sopralluoghi e indagini e alla complessità della relazione. Al compenso professionale possono aggiungersi il contributo previdenziale previsto dalla cassa di appartenenza del tecnico e, quando dovuta, l’IVA. È quindi consigliabile richiedere un preventivo dettagliato prima dell’incarico.
Sì, se il danno è effettivamente riconducibile alla perdita proveniente dall’appartamento sovrastante. Una perizia tecnica può accertare l’origine delle infiltrazioni, documentare i danni e quantificare i costi necessari al ripristino, fornendo elementi utili per richiedere il risarcimento. In caso di contestazione, l’attribuzione della responsabilità può richiedere un accordo tra le parti o un accertamento giudiziale.
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