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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoL'estimo immobiliare è la disciplina che permette di determinare il valore economico di un immobile attraverso criteri e metodi di valutazione specifici. Serve a effettuare stime attendibili per compravendite, mutui, successioni, divisioni patrimoniali e procedimenti giudiziari.
Punti chiave
L'estimo immobiliare ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione, dovuta soprattutto alla diffusione degli standard internazionali di valutazione, che hanno favorito un rinnovamento delle metodologie e delle procedure estimative. Vediamo nello specifico che cos’è e a cosa serve l'estimo immobiliare.
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Secondo la definizione più ampia, l’estimo immobiliare è la disciplina che insegna a formulare giudizi di valore relativi a beni immobili. Si tratta di quel ramo della scienza economica che fornisce, in sostanza, gli strumenti metodologici per la valutazione di beni immobili.
La diversa tipologia e destinazione d’uso dei beni da sottoporre a estimo e la finalità per cui lo stesso viene eseguito determinano approcci e metodologie diverse, che descriveremo di seguito.
L’estimo immobiliare permette di determinare il valore economico di un bene immobile con riferimento a una precisa data di valutazione, considerando le sue caratteristiche, le condizioni del mercato e la finalità della stima. In particolari circostanze possono essere effettuate anche valutazioni riferite a date future, sulla base di specifiche ipotesi.
Nell'ambito dell'incarico estimativo possono inoltre assumere rilevanza la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile, il suo stato legittimo, disciplinato dall'articolo 9-bis del D.P.R. 380 del 6 giugno 2001, e gli eventuali vincoli che ne condizionano l'utilizzo o la commerciabilità. L'estensione delle verifiche dipende dalla finalità della valutazione e dall'incarico conferito al professionista.
Generalmente l’estimo immobiliare può essere richiesto da parte di:
Il calcolo del valore degli immobili riveste un ruolo centrale nel procedimento di concessione del credito da parte delle banche. È importante, infatti, valutare non solo il rischio di insolvenza da parte di chi richiede un mutuo, ma anche il valore dell'immobile posto a garanzia del finanziamento, applicando i criteri previsti dalla disciplina prudenziale vigente.
L’estimo immobiliare può essere utile anche ai privati in caso di compravendita, per stimare il valore di un immobile al fine di stabilire un prezzo di vendita che sia equo e in linea con il mercato.
L’estimo immobiliare serve a formulare un giudizio di valore, espresso in denaro, su varie tipologie di beni immobili, quali:
Vi sono contesti estimativi in cui le valutazioni devono essere effettuate tenendo conto di precisi criteri stabiliti per legge, come:
Ci sono poi l’estimo rurale, relativo ad aziende agrarie, terreni e fabbricati rurali, e l’estimo forestale, che riguarda le aree boschive.
L'estimo immobiliare viene svolto da professionisti dotati delle competenze necessarie per applicare metodi e criteri di valutazione. Tra questi figurano valutatori immobiliari, periti estimatori, ingegneri, architetti, geometri e altri professionisti tecnici, nei limiti delle rispettive competenze.
Anche gli agenti immobiliari possono effettuare valutazioni commerciali nell'ambito della propria attività, mentre per perizie tecniche e valutazioni destinate a specifiche finalità, come quelle giudiziarie o bancarie, possono essere richiesti particolari requisiti professionali e di indipendenza.
Per le valutazioni degli immobili residenziali a garanzia del credito ipotecario, l'articolo 120-duodecies del Testo Unico Bancario richiede che i valutatori siano professionalmente competenti e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito.
Gli standard e i principali riferimenti tecnici nazionali per l'estimo immobiliare comprendono:
Le norme UNI 10839 riguardano specificamente la valutazione economica dei progetti edilizi e non devono essere confuse con gli standard dedicati alla stima del valore di mercato degli immobili.
Si segnala anche il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI), edito nel 2011 dall'ex Agenzia del Territorio, ora confluita nell'Agenzia delle Entrate.
Gli IVS, acronimo di International Valuation Standards, sono elaborati dall'International Valuation Standards Council (IVSC), un'organizzazione internazionale indipendente che promuove l'adozione di principi valutativi uniformi e riconosciuti a livello globale.
Gli IVS costituiscono un insieme di standard internazionali per la valutazione di beni, attività e passività, inclusi gli immobili. Forniscono un quadro di riferimento comune ai professionisti dell'estimo e agli altri soggetti coinvolti nelle valutazioni.
Questi standard stabiliscono principi fondamentali, definiscono terminologie specifiche e disciplinano aspetti quali le basi di valore, gli approcci valutativi, l'utilizzo dei dati e la documentazione delle stime. Sono applicabili a diversi contesti, comprese le valutazioni per finalità contabili, finanziarie e di investimento.
L'edizione degli IVS entrata in vigore il 31 gennaio 2025 comprende standard generali e disposizioni dedicate a specifiche categorie di beni, tra cui l'IVS 400 per i diritti immobiliari e l'IVS 410 per gli immobili oggetto di sviluppo.
Il sopracitato Codice delle valutazioni immobiliari è stato realizzato anche per favorire la diffusione degli standard internazionali nella cultura estimativa italiana. Nel nostro Paese sono state avviate importanti iniziative in tal senso, con la costituzione di varie associazioni, tra cui:
Un ruolo importante è svolto anche dal Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa, che contribuisce all'elaborazione e all'aggiornamento del Codice delle valutazioni immobiliari.
Tali organizzazioni promuovono la formazione, la qualificazione professionale e l'adozione di metodologie estimative condivise, contribuendo all'armonizzazione delle pratiche italiane con gli standard europei e internazionali.
I criteri estimativi sono i riferimenti concettuali utilizzati per individuare il valore economico di un bene in relazione alla finalità della valutazione.
Tra i principali criteri e aspetti economici dell'estimo immobiliare figurano:
È importante distinguere il fair value dal concetto di equitable value previsto dagli standard internazionali: quest'ultimo considera il prezzo di trasferimento tra parti specificamente individuate, tenendo conto dei rispettivi interessi.
Facciamo un esempio per facilitare la comprensione del concetto di valore complementare. Immaginiamo di avere un grande complesso immobiliare con più parti, con negozi al piano terra e appartamenti ai piani superiori. Ora, supponiamo di voler valutare il contributo economico dei negozi al valore dell'intero complesso.
Se l'intero complesso vale 1 milione di euro e la parte costituita dagli appartamenti, considerata senza i negozi, vale 400.000 euro, il valore complementare dei negozi è rappresentato dalla differenza tra 1 milione di euro e 400.000 euro, quindi 600.000 euro.
Questo importo non coincide necessariamente con il valore di mercato dei negozi considerati autonomamente, poiché il valore complementare dipende dal rapporto economico esistente tra la parte valutata e il complesso di cui fa parte.
Oltre al valore di mercato, nella pratica estimativa e nei diversi contesti normativi possono essere utilizzati ulteriori criteri e configurazioni di valore, tra cui:
Il valore di locazione rappresenta l'ammontare teorico che un proprietario potrebbe ricevere dall'affitto di un determinato immobile a un inquilino.
Occorre precisare che, secondo gli standard internazionali, la vendita forzata descrive particolari circostanze della transazione e non costituisce automaticamente una base di valore autonoma. Per stimare il prezzo ottenibile in tali condizioni è necessario specificare i vincoli e le ipotesi considerate.
Inoltre, nell'ambito delle valutazioni immobiliari a garanzia delle esposizioni creditizie, dal 1° gennaio 2025 la disciplina prudenziale europea prevede il cosiddetto Property Value, o valore dell'immobile, distinto dal valore di credito ipotecario e dalla tradizionale nozione di valore di mercato. Si tratta di un valore che deve risultare sostenibile per la durata del finanziamento secondo i criteri regolamentari applicabili.
Nell'estimo immobiliare occorre distinguere il criterio di valore, che dipende dalla finalità della valutazione, dal metodo di stima, ossia il procedimento seguito per determinare tale valore. I tre approcci principali sono quello comparativo, quello reddituale e quello del costo: la scelta dipende dalle caratteristiche del bene e dalla disponibilità di dati attendibili.
Il metodo comparativo, chiamato anche Market Comparison Approach, determina il valore dell'immobile confrontandolo con i prezzi di compravendita di proprietà simili, possibilmente vendute di recente nella stessa zona. È particolarmente adatto agli immobili residenziali per i quali esiste un mercato sufficientemente attivo.
Il valutatore seleziona gli immobili comparabili e considera le differenze di superficie commerciale, ubicazione, piano, stato di manutenzione, classe energetica e pertinenze. Applica quindi rettifiche motivate per rendere confrontabili i dati raccolti. Il risultato non deriva dalla semplice media dei prezzi richiesti negli annunci, ma da un'analisi di mercato supportata, per quanto possibile, da transazioni effettive.
Il metodo reddituale stima il valore in funzione dei redditi che l'immobile può generare. È utilizzato soprattutto per immobili locati, uffici, negozi e proprietà acquistate a scopo di investimento.
Nella sua forma più semplice, la capitalizzazione diretta si esprime con la formula Valore = reddito netto annuo / saggio di capitalizzazione. Il reddito deve essere determinato considerando le spese e gli altri elementi pertinenti, mentre il saggio deve risultare coerente con il mercato e con il rischio dell'investimento. Per immobili con flussi di reddito variabili possono essere impiegati modelli finanziari più articolati.
Il metodo del costo considera il valore dell'area e il costo necessario per costruire o sostituire un edificio di utilità equivalente, tenendo conto dei costi e degli oneri pertinenti. Dal valore della costruzione si sottraggono gli eventuali deprezzamenti dovuti al deterioramento fisico, all'obsolescenza funzionale e a fattori esterni.
Questo approccio può essere utile per edifici specializzati o immobili con pochi confronti di mercato affidabili. Non bisogna però confondere il costo necessario a ricostruire un fabbricato con il prezzo al quale esso potrebbe essere effettivamente venduto.
Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate costituiscono una fonte pubblica utile per inquadrare il mercato locale. La banca dati riporta, con aggiornamento semestrale, intervalli minimi e massimi dei valori di mercato e di locazione, espressi in euro al metro quadro, distinti per zona OMI, tipologia immobiliare e, quando pertinente, stato di conservazione.
Per consultarle occorre accedere alla banca dati delle quotazioni OMI, selezionare il semestre, il Comune e la zona di interesse, quindi individuare la tipologia corrispondente all'immobile. È importante verificare anche se la quotazione si riferisce alla superficie netta o lorda, per applicarla a una misura coerente.
Le quotazioni OMI non corrispondono al valore puntuale di una singola proprietà. Come chiarisce l'Agenzia delle Entrate, rappresentano indicazioni di larga massima riferite a immobili ordinari della zona. Per arrivare a una stima attendibile vanno integrate con i prezzi delle compravendite comparabili, le caratteristiche specifiche dell'immobile e le condizioni attuali del mercato.
Il calcolo del valore d'estimo di un’unità immobiliare coinvolge diverse metodologie e approcci che possono variare a seconda delle caratteristiche specifiche dell'immobile, del contesto di valutazione e delle normative applicabili. Offriamo di seguito una panoramica generale dei passaggi comunemente utilizzati nel processo di valutazione:
È opportuno sottolineare che l'estimo immobiliare è un processo delicato, che richiede competenze tecniche e un'approfondita conoscenza del mercato immobiliare. Per ottenere valutazioni accurate occorre affidarsi a professionisti dell'estimo con una solida esperienza nel settore e familiarità con la zona in cui si trovano gli immobili da valutare.
Per comprendere come funziona una stima con metodo comparativo, consideriamo un appartamento per il quale sono disponibili prezzi di compravendita di immobili simili. Ipotizziamo i seguenti dati:
Il valore iniziale si ottiene moltiplicando la superficie per il prezzo unitario:
95 m² × 2.100 €/m² = 199.500 €.
Applicando la correzione ipotetica del 6%, il risultato diventa:
199.500 € × 0,94 = 187.530 €.
Il valore indicativo dell'appartamento è quindi di 187.530 €. Il procedimento illustra il ruolo dei coefficienti di valutazione degli immobili, ma non costituisce una perizia: il correttivo del 6% è scelto soltanto per l'esempio e non rappresenta una percentuale fissa prevista dalla legge. Nella pratica, superfici, prezzi e rettifiche devono essere documentati e verificati caso per caso.
I termini estimo, stima e perizia immobiliare sono collegati, ma non indicano la stessa cosa.
Per orientare il prezzo di vendita di un'abitazione può essere sufficiente una stima commerciale. Per mutui, controversie giudiziarie o altre operazioni che richiedono una valutazione formalizzata può invece essere necessaria una perizia predisposta secondo requisiti specifici. Una perizia, inoltre, non è automaticamente giurata o asseverata: queste qualifiche dipendono dalle formalità effettivamente eseguite.
L'estimo immobiliare è importante per le banche perché fornisce informazioni dettagliate sul valore degli immobili utilizzati come garanzia per i prestiti. Con l'estimo immobiliare le banche possono valutare l'adeguatezza delle garanzie e prendere decisioni in materia di finanziamento e gestione del rischio, nel rispetto dei criteri prudenziali applicabili.
Nel contesto di una divisione dei beni a seguito di un divorzio o di una separazione legale, l'estimo immobiliare viene utilizzato per determinare il valore degli immobili di proprietà delle parti coinvolte. L'estimo fornisce una base tecnica per le trattative, facilitando la definizione degli accordi patrimoniali e l'eventuale determinazione dei conguagli economici. Qualora le parti non raggiungano un accordo, una valutazione immobiliare può essere utilizzata nell'ambito di un procedimento giudiziario, ferma restando la valutazione delle prove da parte del giudice.
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