Estimo Immobiliare: Che Cos’è e a Cosa Serve

L'estimo immobiliare ha subito negli ultimi anni una profonda trasformazione, dovuta soprattutto alla diffusione degli standard internazionali di valutazione, che hanno imposto un rinnovamento del sistema. Vediamo nello specifico che cos’è e a cosa serve l'estimo immobiliare.

Che cos’è l’estimo immobiliare: significato e definizione

Secondo la definizione più ampia, l’estimo immobiliare è la disciplina che insegna a formulare giudizi di valore relativi a beni immobili. Si tratta di quel ramo della scienza economica che fornisce, in sostanza, gli strumenti metodologici per la valutazione di beni immobili. 

La diversa tipologia e destinazione d’uso dei beni da sottoporre a estimo e la finalità per cui lo stesso viene eseguito determinano approcci e metodologie diverse, che descriveremo di seguito. 

A cosa serve l'estimo immobiliare

Nell’estimo immobiliare si individua l’aspetto economico da valutare per prevedere il valore che un bene immobile potrebbe avere in futuro nel mercato immobiliare, qualora rimanesse nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento della stima. Oltre a determinare un valore, occorre anche verificare la legittimità urbanistico-edilizia del bene in questione, definita dall’articolo 9-bis del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, e gli aspetti rilevanti per la futura vendibilità dello stesso.

Generalmente l’estimo immobiliare può essere richiesto da parte di:

• autorità giudiziaria, nell’ambito, per esempio, di esecuzioni immobiliari o contenziosi in generale;
• banche e istituzioni finanziarie per valutazioni nelle esposizioni creditizie, processi eseguiti per determinare il rischio associato a concedere prestiti ai clienti;
• aziende e imprese per la valutazione di immobili industriali e commerciali al fine di stabilire se siano idonei allo svolgimento delle attività a cui sono destinati e funzionali alle scelte di sviluppo aziendale; 
• fondi immobiliari e società di leasing, per valutazioni mirate. 

Il calcolo del giusto valore degli immobili riveste un ruolo centrale nel procedimento di concessione del credito da parte delle banche. È doveroso, infatti, valutare non solo il rischio di insolvenza da parte di chi richiede un mutuo ma anche che il finanziamento sia erogato in funzione dell’effettivo valore di mercato dell'immobile posto a garanzia dello stesso. 

L’estimo immobiliare può essere utile anche ai privati in caso di compravendita, per stimare il valore di un immobile al fine di stabilire un prezzo di vendita che sia equo e in linea con il mercato. 

Che cosa riguarda l'estimo immobiliare?

L’estimo immobiliare serve a formulare un giudizio di valore, espresso in denaro, su varie tipologie di beni immobili, quali:

• unità immobiliari residenziali, 
• edifici commerciali; 
• immobili industriali; 
• strutture sportive; 
• poli sanitari; 
• strutture a destinazione turistico-ricettiva;
• fabbricati rurali; 
• aree edificabili, ossia utilizzabili a scopo edificatorio;
• terreni agricoli.

Vi sono contesti estimativi in cui le valutazioni devono necessariamente essere effettuate secondo precisi criteri stabiliti per legge, come: 

• estimo legale, inerente diritti derivanti, per esempio, da espropri, successioni ereditarie, divisione dei beni e via discorrendo; 
• estimo catastale, per valutazioni inerenti immobili e terreni per finalità fiscali. 

Ci sono poi l’estimo rurale, relativo ad aziende agrarie, terreni e fabbricati rurali, e l’estimo forestale, che riguarda le aree boschive. 

Chi fa l'estimo immobiliare

L’estimo immobiliare è generalmente eseguito dagli operatori del real estate, come periti estimatori, agenti immobiliari, investitori e valutatori immobiliari certificati. A seconda della finalità, può essere eseguito anche da ingegneri, architetti, geometri, professionisti tecnici e periti industriali su richiesta di notai e avvocati.

Standard nazionali

Gli standard nazionali per l’estimo immobiliare sono costituiti da:

• Norma UNI 10839-1:1999, entrata in vigore il 31 ottobre 1999, che definisce i criteri valutativi e gli strumenti metodologici sotto il profilo estimativo, finanziario ed economico;
• Norma UNI 10839-2:1999, entrata in vigore il 31 ottobre 1999, che fornisce una partizione delle principali tecniche estimative, finanziarie ed economiche, individuandone il profilo sia metodologico che operativo; 
• Codice delle valutazioni immobiliari, edito da Tecnoborsa, che indica concetti, definizioni, criteri, procedimenti e metodi di stima riportati nella letteratura estimativa scientifica e negli standard valutativi, contabili e catastali internazionali;
• Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, che mirano ad assicurare la massima trasparenza nella valutazione degli immobili dati in garanzia nel mercato ipotecario, secondo quanto indicato nella Circolare della Banca d’Italia numero 263 del 27 dicembre 2006.

Si segnala anche il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI), edito nel 2011 dall’ex Agenzia del Territorio, ora confluita nell’Agenzia delle Entrate.

Standard internazionali 

Gli IVS, acronimo di International Valuation Standards, sono stati definiti dall’International Valuation Standards Committee (IVSC), un’organizzazione non governativa a cui aderiscono oltre 40 Paesi, allo scopo di uniformare le procedure di stima a livello globale. 

Gli IVS sono un insieme di principi, linee guida e procedure adottate a livello internazionale per la valutazione degli immobili. Forniscono un quadro di riferimento per i professionisti dell'estimo e altre parti chiamate a eseguire valutazioni di beni immobili. 

Questi standard stabiliscono principi fondamentali, definiscono terminologie specifiche e delineano procedure per la valutazione degli immobili in vari contesti, come, per esempio, valutazioni per finalità contabili, finanziarie, fiscali e di investimento. In sostanza, gli IVS costituiscono un insieme di linee guida internazionali riconosciute per la valutazione degli immobili, offrendo un punto di riferimento comune per professionisti e organizzazioni coinvolte nel settore dell'estimo immobiliare a livello mondiale.

Il sopracitato Codice delle valutazioni immobiliari è stato realizzato proprio allo scopo di diffondere l’IVS nella cultura estimativa italiana. Nel nostro Paese, soprattutto nell’ultimo ventennio, sono state avviate importanti iniziative in tal senso, con la costituzione di varie associazioni, tra cui:

• Istituto Italiano di Valutazioni Immobiliari (IsIVI) nel 2000; 
• Associazione dei Geometri Valutatori Esperti (GEOVAL) nel 2000; 
• Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa, Istituto di Estimo e Valutazioni dei valutatori qualificati (E-valuations) nel 2007; 
• Crif-Certification Service nel 2008.

Tali enti operano per cercare di colmare il divario esistente tra l’Italia e altri Paesi, promuovendo la formazione e la qualificazione dei professionisti dell’estimo.  

Criteri estimativi

I criteri estimativi sono le regole fondamentali per la ricerca del valore, le cui basi sono riconducibili a:

• valore di mercato, la stima del prezzo che un bene immobile potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita. Questo valore rappresenta il punto di incontro tra domanda e offerta nel mercato immobiliare; 
• valore di costo, la somma delle spese previste per realizzare un immobile in una specifica situazione temporale e geografica, tenendo conto delle spese dirette e indirette coinvolte nel processo di costruzione e sviluppo dell'immobile, incluse le spese, e può variare notevolmente in base a diversi fattori;
• valore di trasformazione, la differenza tra quanto vale un immobile dopo essere stato sottoposto a un processo di valorizzazione e quanto è costato approntare tali migliorie; 
• valore di sostituzione, il costo stimato per costruire o acquistare un immobile che sostituisca quello oggetto di valutazione, considerando le attuali condizioni di mercato e le variabili che influenzano la costruzione o l'acquisto di una simile unità immobiliare;
• valore equo, il valore stimato di un immobile basato su una valutazione oggettiva e imparziale, che tiene conto di vari fattori e condizioni di mercato al momento della valutazione;
• valore complementare, la differenza tra il valore totale dell'intero complesso immobiliare e il valore delle parti che non si stanno sottoponendo a valutazione. 

Facciamo un esempio per facilitare la comprensione del concetto di valore complementare. Immaginiamo di avere un grande complesso immobiliare con più parti, con negozi al piano terra e appartamenti ai piani superiori. Ora, supponiamo di voler valutare solo i negozi al piano terra, senza considerare gli appartamenti. Il valore complementare è ciò che resta del valore totale di un immobile una volta sottratto il valore delle parti escluse dalla valutazione. Quindi, se l'intero complesso vale 1 milione di euro e gli appartamenti ai piani superiori valgono 400.000 euro, il valore complementare dei negozi al piano terra è rappresentato dalla differenza tra 1 milione di euro e 400.000 euro, quindi 600.000 euro.

Altri criteri estimativi

Altri principi previsti dagli standard internazionali e indicati nel suddetto Codice delle valutazioni immobiliari prevedono criteri del valore diversi da quello di mercato, tra cui:

• valore di credito ipotecario, il valore stimato di un immobile che viene utilizzato come base per la concessione di un prestito ipotecario da parte di una banca;
• valore assicurabile, il valore di un immobile considerato come base per determinare l'importo massimo di copertura assicurativa per danni o perdite che potrebbero verificarsi nello stesso.
• valore di vendita forzata, il prezzo stimato al quale un immobile potrebbe essere venduto in un'asta o in una vendita forzata; 
• valore di realizzo, il prezzo stimato al quale un immobile potrebbe essere venduto in un contesto di vendita rapida o di liquidazione, ma non necessariamente in una situazione di vendita forzata come un'asta o una procedura di esecuzione ipotecaria;
• valore di locazione, la stima dell'affitto mensile o annuale che un immobile potrebbe generare sul mercato degli affitti. 

Il valore di locazione rappresenta l'ammontare teorico che un proprietario potrebbe ricevere dall'affitto di un determinato immobile a un inquilino.

Calcolo del valore d'estimo di un’unità immobiliare 

Il calcolo del valore d'estimo di un’unità immobiliare coinvolge diverse metodologie e approcci che possono variare a seconda delle caratteristiche specifiche dell'immobile, del contesto di valutazione e delle normative locali. Offriamo di seguito una panoramica generale di quelli che sono comunemente i passaggi comuni nel processo di valutazione:

1. Raccolta delle informazioni: è importante raccogliere tutte le informazioni pertinenti sull'immobile, come dimensioni, ubicazione, caratteristiche strutturali e condizioni dell'edificio.
2. Metodi di valutazione: i professionisti dell’estimo utilizzano diversi metodi per determinare il valore di un immobile, tra cui il metodo comparativo, basato sul confronto con altre proprietà simili recentemente messe in vendita nella stessa zona.
3. Valutazione delle condizioni dell'immobile: si tiene conto delle condizioni strutturali dell’immobile, della manutenzione e delle eventuali riparazioni e migliorie apportate.
4. Analisi di mercato: si considerano le tendenze del mercato immobiliare locale, come l'offerta e la domanda di immobili simili nella stessa zona, i prezzi di vendita recenti e altre variabili che influenzano il valore.
5. Determinazione del valore: l’estimatore elabora una stima del valore d'estimo dell'unità immobiliare.

È opportuno sottolineare che l’estimo immobiliare è un processo delicato, che richiede competenze tecniche e un’approfondita conoscenza del mercato immobiliare. Per ottenere valutazioni accurate occorre affidarsi a professionisti dell’estimo con una solida esperienza nel settore e familiarità con la zona in cui si trovano gli immobili da valutare.

Fonti 

• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it 
• Normattiva: https://www.normattiva.it     
• Banca d'Italia: https://www.bancaditalia.it/ 
• Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI): https://books.google.it/books/about/Manuale_operativo_delle_stime_immobiliar.html?id=9MzNtvg-mBoC&redir_esc=y