Quando si vende un immobile, è opportuno calcolarne il valore venale, al fine di poter stabilire e negoziare il prezzo di vendita in modo efficace ed eseguire una buona trattativa. In questo articolo vedremo nello specifico che cos’è il valore venale e come si calcola.
Il valore venale è il prezzo a cui un immobile può essere venduto in una libera contrattazione di mercato. Si tratta, in altre parole, del prezzo che si potrebbe ottenere dalla vendita dell'immobile in questione in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti.
Non è, quindi, il prezzo di vendita ma un'idea di quanto potrebbe valere la proprietà nel mercato immobiliare. Si tratta di un valore stimato, da non confondere con il valore catastale e con il prezzo di vendita effettivamente riscosso.
Il concetto di valore venale compare nell’ordinamento giuridico italiano fin dalla legge numero 2359 del 25 giugno 1865, una delle più longeve del nostro ordinamento. È stata abrogata dal decreto legge numero 112 del 25 giugno 2008.
Quando si vuole vendere un immobile, la stima del valore venale è funzionale a diversi scopi. In primo luogo, il valore venale dà al proprietario un'idea di quanto effettivamente l'immobile potrebbe fruttare. Tale valore servirà, quindi, come punto di partenza per stabilire e negoziare il prezzo di vendita in modo efficace.
In secondo luogo, quando si richiede un mutuo, il valore venale stimato può essere utilizzato come base dall'istituto di credito per stabilire l'importo del finanziamento da concedere.
Come accennato, il valore venale è un’idea del prezzo a cui un bene immobiliare potrebbe essere venduto in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti.
Non è detto che il valore venale corrisponda al prezzo di vendita di un immobile. Si tratta di una stima che il proprietario può usare come punto di riferimento quando mette in vendita l'immobile e ne deve stabilire il prezzo.
Nella definizione del prezzo finale si tiene conto anche di altri fattori, tra cui domanda e offerta. Facciamo un esempio pratico. Se possiedi un immobile di pregio in una zona molto ambita e nelle immediate vicinanze di servizi di prim'ordine, con buona probabilità lo riuscirai a vendere a un prezzo finale superiore al suo valore venale.
Al contrario, un appartamento in uno stabile che versa in uno stato di conservazione al limite della fatiscenza in una zona isolata, scarsamente popolata per via della lontananza da servizi, collegamenti e grandi centri urbani, molto probabilmente dovrà essere messo in vendita a un prezzo inferiore rispetto al valore venale.
Il prezzo di vendita è quindi il risultato di una trattativa e non è detto che equivalga al valore venale.
Nella stima del valore venale di un immobile occorre considerare una pluralità di fattori, alcuni relativi alle caratteristiche del bene stesso e altri alla sua ubicazione. Vediamoli nel dettaglio.
| Caratteristiche dell'immobile | Ubicazione |
Anno di costruzione Tipologia di immobile Condizioni dell'immobile Qualità dei materiali di costruzione Dimensioni Superficie abitabile Numero di locali Classe energetica Estetica della facciata Necessità di interventi di ristrutturazione | Regione, provincia, comune e zona Disponibilità di collegamenti e trasporti Servizi e attività commerciali nelle vicinanze Prossimità a istituti scolastici Impianti sportivi nelle vicinanze Presenza di aree verdi Attività culturali nelle vicinanze Inquinamento acustico Tranquillità della zona Vista panoramica |
Per calcolare il valore venale è opportuno procedere, innanzitutto, con un confronto con i prezzi a cui sono messi in vendita immobili con metratura e caratteristiche simili, nella stessa zona.
Nella stima del valore venale di un immobile occorre considerare diverse variabili. Analizziamole e facciamo luce su come si calcola il valore venale di un immobile.
La posizione, come abbiamo visto, è tra i principali fattori che determinano il valore di un immobile e, di conseguenza, il prezzo. Il valore al metro quadro varia, anche notevolmente, in base alla regione e alla provincia. Si possono osservare differenze anche tra comuni limitrofi. Il valore al metro quadro è determinato dall'attrattiva della zona in cui è ubicato l’immobile, dalla disponibilità di collegamenti e mezzi di trasporto pubblico e dalla vicinanza a servizi e attività commerciali.
Si stima che, in media, un immobile perda almeno l'1% del proprio valore ogni anno. Nel calcolo del valore venale di un immobile datato, pertanto, è necessario considerare il numero di anni di utilizzo. Questo trend si inverte solo nel caso di edifici storici di grande pregio artistico e architettonico, il cui valore invece di diminuire aumenta con il tempo.
Per calcolare il valore venale di un immobile è necessario tenere conto del suo valore in quanto struttura edile. Occorre, quindi, considerare quanto costerebbe la costruzione di un edificio identico, tenendo conto della superficie, della qualità dei materiali utilizzati e del costo della manodopera.
La necessità di attuare interventi di ristrutturazione o risanamento deve essere tenuta conto per calcolare il valore venale del bene. Solo nel caso in cui sia stata eseguita una ristrutturazione totale, il valore dell'immobile può essere considerato pari al nuovo.
Se l'immobile in oggetto comprende autorimesse, posti auto, giardini, cortili, piscine o altri elementi che concorrono a renderlo più godibile o pregiato, il valore venale aumenta.
Il valore venale può essere calcolato con diversi metodi, che illustriamo di seguito:
Un terzo metodo di stima, detto metodo di comparazione del valore, è basato sul confronto con simile compravendite e con i prezzi di immobili analoghi pubblicati su portali di settore specializzati in annunci immobiliari. Questo è il metodo generalmente adottato da banche e agenzie immobiliari, poiché fornisce una stima accurata del valore venale.
Il valore venale non è stabilito né dalla legge né dall’Agenzia delle Entrate o altri enti. Può essere calcolato in autonomia o, meglio, affidandosi a un esperto del settore.
Dipende dalle condizioni dell’immobile in oggetto, dalla sua età e dalla zona in cui si trova. Il valore venale e il prezzo di vendita possono ma non necessariamente devono coincidere. Se, per esempio, un immobile necessita di urgenti interventi di ristrutturazione o risanamento per poter essere fruibile, viene in genere venduto a un prezzo di gran lunga inferiore al valore venale.
