Il valore venale di un immobile è la stima del prezzo ottenibile in una libera contrattazione alla data di riferimento, sulla base di caratteristiche dell’immobile, ubicazione e condizioni di mercato.
Sintesi
Quando si vende un immobile, è opportuno calcolarne il valore venale, al fine di poter stabilire e negoziare il prezzo di vendita in modo efficace ed eseguire una buona trattativa. In questo articolo vedremo nello specifico che cos’è il valore venale e come si calcola.
Il valore venale è il prezzo a cui un immobile può essere venduto in una libera contrattazione di mercato. Si tratta, in altre parole, del prezzo che si potrebbe ottenere dalla vendita dell'immobile in questione in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti.
Non è, quindi, il prezzo di vendita ma un'idea di quanto potrebbe valere la proprietà nel mercato immobiliare. Si tratta di un valore stimato, da non confondere con il valore catastale e con il prezzo di vendita effettivamente riscosso.
Quando si vuole vendere un immobile, la stima del valore venale è funzionale a diversi scopi. In primo luogo, il valore venale dà al proprietario un'idea di quanto effettivamente l'immobile potrebbe fruttare. Tale valore servirà, quindi, come punto di partenza per stabilire e negoziare il prezzo di vendita in modo efficace.
In secondo luogo, quando si richiede un mutuo, il valore venale stimato può essere utilizzato come base dall'istituto di credito per stabilire l'importo del finanziamento da concedere.
Come accennato, il valore venale è un’idea del prezzo a cui un bene immobiliare potrebbe essere venduto in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti.
Non è detto che il valore venale corrisponda al prezzo di vendita di un immobile. Si tratta di una stima che il proprietario può usare come punto di riferimento quando mette in vendita l'immobile e ne deve stabilire il prezzo.
Nella definizione del prezzo finale si tiene conto anche di altri fattori, tra cui domanda e offerta. Facciamo un esempio pratico. Se possiedi un immobile di pregio in una zona molto ambita e nelle immediate vicinanze di servizi di prim'ordine, con buona probabilità lo riuscirai a vendere a un prezzo finale superiore al suo valore venale.
Al contrario, un appartamento in uno stabile che versa in uno stato di conservazione al limite della fatiscenza in una zona isolata, scarsamente popolata per via della lontananza da servizi, collegamenti e grandi centri urbani, molto probabilmente dovrà essere messo in vendita a un prezzo inferiore rispetto al valore venale.
Il prezzo di vendita è quindi il risultato di una trattativa e non è detto che equivalga al valore venale.
Abbiamo approfondito l’argomento nell’articolo dedicato all’equivalenza tra valore venale e valore di mercato e alle differenze rispetto al prezzo di vendita effettivo.
Nella stima del valore venale di un immobile occorre considerare una pluralità di fattori, alcuni relativi alle caratteristiche del bene stesso e altri alla sua ubicazione. Vediamoli nel dettaglio.
| Caratteristiche dell'immobile | Ubicazione |
|---|---|
Anno di costruzione Tipologia di immobile Condizioni dell'immobile Qualità dei materiali di costruzione Dimensioni Superficie abitabile Numero di locali Classe energetica Estetica della facciata Necessità di interventi di ristrutturazione | Regione, provincia, comune e zona Disponibilità di collegamenti e trasporti Servizi e attività commerciali nelle vicinanze Prossimità a istituti scolastici Impianti sportivi nelle vicinanze Presenza di aree verdi Attività culturali nelle vicinanze Inquinamento acustico Tranquillità della zona Vista panoramica |
Per calcolare il valore venale è opportuno partire dalle compravendite effettive di immobili simili nella stessa microzona; in mancanza, si possono considerare anche i prezzi di offerta, applicando adeguate rettifiche e verifiche (OMI, perizie, dati notarili).
Nella stima del valore venale di un immobile occorre considerare diverse variabili. Analizziamole e facciamo luce su come si calcola il valore venale di un immobile.
La posizione, come abbiamo visto, è tra i principali fattori che determinano il valore di un immobile e, di conseguenza, il prezzo. Il valore al metro quadro varia, anche notevolmente, in base alla regione e alla provincia. Si possono osservare differenze anche tra comuni limitrofi. Il valore al metro quadro è determinato dall'attrattiva della zona in cui è ubicato l’immobile, dalla disponibilità di collegamenti e mezzi di trasporto pubblico e dalla vicinanza a servizi e attività commerciali.
Il deprezzamento tecnico e funzionale dipende da età, stato manutentivo, impianti, efficienza energetica e obsolescenza; non esiste una percentuale fissa valida in ogni contesto e il mercato locale può attenuare o invertire il trend.
Nel calcolo del valore venale di un immobile datato, pertanto, è necessario considerare il numero di anni di utilizzo. Questo trend si inverte solo nel caso di edifici storici di grande pregio artistico e architettonico, il cui valore invece di diminuire aumenta con il tempo.
Per calcolare il valore venale di un immobile è necessario tenere conto del suo valore in quanto struttura edile. Occorre, quindi, considerare quanto costerebbe la costruzione di un edificio identico, tenendo conto della superficie, della qualità dei materiali utilizzati e del costo della manodopera.
La necessità di attuare interventi di ristrutturazione o risanamento deve essere tenuta conto per calcolare il valore venale del bene. Solo nel caso in cui sia stata eseguita una ristrutturazione totale, il valore dell'immobile può essere considerato pari al nuovo.
Se l'immobile in oggetto comprende autorimesse, posti auto, giardini, cortili, piscine o altri elementi che concorrono a renderlo più godibile o pregiato, il valore venale aumenta.
Le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate sono un riferimento pubblico utile per inquadrare un range di valori €/m² nella zona OMI di appartenenza e per tipologia (abitazioni civili, economiche, signorili, ecc.) e stato di conservazione. Operativamente:
Nota: le quotazioni OMI non sostituiscono una perizia; forniscono intervalli indicativi che vanno integrati con evidenze di mercato e standard valutativi professionali.
Calcolatore valore venale (stima indicativa)
Inserisci i dati OMI (€/mq), calcola la superficie commerciale (pesi modificabili) e applica i coefficienti correttivi. Il risultato è una forchetta min–max e un valore mediano.
Superficie commerciale
Inserisci le superfici e i relativi pesi. Puoi personalizzare i pesi secondo la tua prassi (es. balconi 0,25; terrazzi 0,35; giardino 0,10; box 0,50; cantina 0,20).
Coefficienti correttivi (%)
Inserisci variazioni percentuali (es. stato -5, vista +3). I valori sono cumulativi: il fattore totale è dato da (1 + somma%/100).
Risultati
Valore minimo
Valore mediano
Valore massimo
Stima puramente indicativa a fini divulgativi. Per decisioni economiche è consigliata una perizia professionale con dati di compravendite effettive.
Il valore venale si stima con metodi riconosciuti:
Banche e agenzie immobililiari adottano prevalentemente il metodo comparativo integrato da OMI e perizie.
Per i terreni edificabili il valore venale dipende da fattori urbanistici, tecnici ed economici:
Valore terreno (residuo) = 3.000.000 − (1.750.000 + 250.000 + 450.000) = € 550.000
Se presente pendenza elevata o bonifica onerosa, il valore residuo si riduce; se aumentano i ricavi (migliore destinazione/assorbimento), si incrementa.
Il valore venale non è stabilito né dalla legge né dall’Agenzia delle Entrate o altri enti. Può essere calcolato in autonomia o, meglio, affidandosi a un esperto del settore.
Dipende dalle condizioni dell’immobile in oggetto, dalla sua età e dalla zona in cui si trova. Il valore venale e il prezzo di vendita possono ma non necessariamente devono coincidere. Se, per esempio, un immobile necessita di urgenti interventi di ristrutturazione o risanamento per poter essere fruibile, viene in genere venduto a un prezzo di gran lunga inferiore al valore venale.
