Valore venale

Jessica Maggi
22.12.2023, 07:08
5 min

Valore Venale di un Immobile: Che Cos’è e a Cosa Serve

Quando si vende un immobile, è opportuno calcolarne il valore venale, al fine di poter stabilire e negoziare il prezzo di vendita in modo efficace ed eseguire una buona trattativa. In questo articolo vedremo nello specifico che cos’è il valore venale e come si calcola.

Valore venale: significato

Il valore venale è il prezzo a cui un immobile può essere venduto in una libera contrattazione di mercato. Si tratta, in altre parole, del prezzo che si potrebbe ottenere dalla vendita dell'immobile in questione in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti. 

Non è, quindi, il prezzo di vendita ma un'idea di quanto potrebbe valere la proprietà nel mercato immobiliare. Si tratta di un valore stimato, da non confondere con il valore catastale e con il prezzo di vendita effettivamente riscosso.

Il concetto di valore venale compare nell’ordinamento giuridico italiano fin dalla legge numero 2359 del 25 giugno 1865, una delle più longeve del nostro ordinamento. È stata abrogata dal decreto legge numero 112 del 25 giugno 2008.

A cosa serve la stima del valore venale?

Quando si vuole vendere un immobile, la stima del valore venale è funzionale a diversi scopi. In primo luogo, il valore venale dà al proprietario un'idea di quanto effettivamente l'immobile potrebbe fruttare. Tale valore servirà, quindi, come punto di partenza per stabilire e negoziare il prezzo di vendita in modo efficace.

In secondo luogo, quando si richiede un mutuo, il valore venale stimato può essere utilizzato come base dall'istituto di credito per stabilire l'importo del finanziamento da concedere.

Qual è la differenza tra valore venale e prezzo di vendita?

Come accennato, il valore venale è un’idea del prezzo a cui un bene immobiliare potrebbe essere venduto in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti. 

Non è detto che il valore venale corrisponda al prezzo di vendita di un immobile. Si tratta di una stima che il proprietario può usare come punto di riferimento quando mette in vendita l'immobile e ne deve stabilire il prezzo. 

Nella definizione del prezzo finale si tiene conto anche di altri fattori, tra cui domanda e offerta. Facciamo un esempio pratico. Se possiedi un immobile di pregio in una zona molto ambita e nelle immediate vicinanze di servizi di prim'ordine, con buona probabilità lo riuscirai a vendere a un prezzo finale superiore al suo valore venale

Al contrario, un appartamento in uno stabile che versa in uno stato di conservazione al limite della fatiscenza in una zona isolata, scarsamente popolata per via della lontananza da servizi, collegamenti e grandi centri urbani, molto probabilmente dovrà essere messo in vendita a un prezzo inferiore rispetto al valore venale

Il prezzo di vendita è quindi il risultato di una trattativa e non è detto che equivalga al valore venale. 

Da cosa dipende il valore venale di un immobile?

Valore venale

Nella stima del valore venale di un immobile occorre considerare una pluralità di fattori, alcuni relativi alle caratteristiche del bene stesso e altri alla sua ubicazione. Vediamoli nel dettaglio.

Caratteristiche dell'immobileUbicazione

Anno di costruzione
Tipologia di immobile
Condizioni dell'immobile
Qualità dei materiali di costruzione
Dimensioni 
Superficie abitabile
Numero di locali
Classe energetica
Estetica della facciata
Necessità di interventi di ristrutturazione

Regione, provincia, comune e zona
Disponibilità di collegamenti e trasporti
Servizi e attività commerciali nelle vicinanze
Prossimità a istituti scolastici
Impianti sportivi nelle vicinanze
Presenza di aree verdi
Attività culturali nelle vicinanze
Inquinamento acustico
Tranquillità della zona
Vista panoramica

Valore venale immobili: come si calcola

Per calcolare il valore venale è opportuno procedere, innanzitutto, con un confronto con i prezzi a cui sono messi in vendita immobili con metratura e caratteristiche simili, nella stessa zona. 

Nella stima del valore venale di un immobile occorre considerare diverse variabili. Analizziamole e facciamo luce su come si calcola il valore venale di un immobile

Valore al metro quadro  

La posizione, come abbiamo visto, è tra i principali fattori che determinano il valore di un immobile e, di conseguenza, il prezzo. Il valore al metro quadro varia, anche notevolmente, in base alla regione e alla provincia. Si possono osservare differenze anche tra comuni limitrofi. Il valore al metro quadro è determinato dall'attrattiva della zona in cui è ubicato l’immobile, dalla disponibilità di collegamenti e mezzi di trasporto pubblico e dalla vicinanza a servizi e attività commerciali. 

Età dell'immobile e deprezzamento per obsolescenza

Si stima che, in media, un immobile perda almeno l'1% del proprio valore ogni anno. Nel calcolo del valore venale di un immobile datato, pertanto, è necessario considerare il numero di anni di utilizzo. Questo trend si inverte solo nel caso di edifici storici di grande pregio artistico e architettonico, il cui valore invece di diminuire aumenta con il tempo. 

Costo di costruzione 

Per calcolare il valore venale di un immobile è necessario tenere conto del suo valore in quanto struttura edile. Occorre, quindi, considerare quanto costerebbe la costruzione di un edificio identico, tenendo conto della superficie, della qualità dei materiali utilizzati e del costo della manodopera.

Interventi di ristrutturazione

La necessità di attuare interventi di ristrutturazione o risanamento deve essere tenuta conto per calcolare il valore venale del bene. Solo nel caso in cui sia stata eseguita una ristrutturazione totale, il valore dell'immobile può essere considerato pari al nuovo.

Pertinenze 

Se l'immobile in oggetto comprende autorimesse, posti auto, giardini, cortili, piscine o altri elementi che concorrono a renderlo più godibile o pregiato, il valore venale aumenta. 

Quali sono i metodi per calcolare il valore venale di un immobile?

Il valore venale può essere calcolato con diversi metodi, che illustriamo di seguito:

  • metodo del valore intrinseco, basato sul prezzo del terreno e sul valore dell'immobile in un determinato momento; 
  • metodo del rendimento, generalmente utilizzato per gli immobili da mettere a reddito.

Un terzo metodo di stima, detto metodo di comparazione del valore, è basato sul confronto con simile compravendite e con i prezzi di immobili analoghi pubblicati su portali di settore specializzati in annunci immobiliari. Questo è il metodo generalmente adottato da banche e agenzie immobiliari, poiché fornisce una stima accurata del valore venale.

Tre punti chiave

 

  • Il valore venale è il prezzo che si potrebbe realisticamente ottenere dalla vendita di un immobile in un determinato momento, alle condizioni di mercato correnti.
  • Il valore venale può essere usato come base per fissare il prezzo di vendita di un immobile nonché per stabilire la cifra del mutuo da richiedere alla banca.
  • Il valore venale dipende principalmente dall’ubicazione e dalle caratteristiche dell’immobile.

Fonti

FAQ

Chi stabilisce il valore venale di un immobile?

Il valore venale non è stabilito né dalla legge né dall’Agenzia delle Entrate o altri enti. Può essere calcolato in autonomia o, meglio, affidandosi a un esperto del settore.

È più alto il valore venale o il prezzo di vendita?

Dipende dalle condizioni dell’immobile in oggetto, dalla sua età e dalla zona in cui si trova. Il valore venale e il prezzo di vendita possono ma non necessariamente devono coincidere. Se, per esempio, un immobile necessita di urgenti interventi di ristrutturazione o risanamento per poter essere fruibile, viene in genere venduto a un prezzo di gran lunga inferiore al valore venale.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.