Per scoprire quanto si dovrà pagare di IMU e di tasse derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari è necessario calcolare il valore degli immobili in questione. Attenzione però, il valore cui si fa riferimento per questo tipo di calcolo è il valore catastale, non il valore di mercato. In questo articolo spiegheremo dettagliatamente e con parole quanto più semplici possibile che cos’è e come si calcola il valore catastale di un immobile e in cosa differisce dal valore di mercato.
Il valore catastale di un immobile è il suo valore fiscale, necessario ai fini del calcolo delle varie tasse e imposte dovute per il possesso o l’acquisto di beni immobiliari.
A un immobile vengono attribuiti due tipi di valore. Il primo è il valore di mercato, che serve per stabilire un prezzo di vendita o affitto equo e in linea con il mercato. L’altro è, appunto, il valore catastale, che rappresenta la base imponibile sulla quale vengono calcolate le aliquote fiscali di una vasta pluralità di imposte, quali:
Il valore catastale è, in sostanza, il valore dell'immobile che il fisco non può contestare. È utile calcolarlo già prima del rogito per farsi un’idea di quanto si dovrà pagare di IMU e di tasse derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari.
Prima di scoprire come calcolare il valore catastale di un immobile è necessario spiegare il concetto di rendita catastale, compiutamente regolamentata dall'articolo 23 del regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939.
Per calcolare il valore catastale è necessario conoscere la rendita catastale di un immobile, che corrisponde al valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a beni immobili, fabbricati e terreni in grado di generare un reddito.
Per ottenere la rendita catastale si moltiplica l’estensione in metri quadri dell’immobile per la relativa tariffa d’estimo, un valore numerico elaborato dall’Agenzia delle Entrate, che varia a seconda della zona censuaria, della categoria catastale e della destinazione d’uso della proprietà.
Per conoscere la rendita catastale di un immobile ci si può rivolgere all’ufficio del catasto o fare richiesta all’Agenzia del Territorio competente comodamente online. La rendita catastale può anche essere ricavata dalla dichiarazione dei redditi.
Il procedimento da seguire per calcolare il valore catastale è il seguente:
I coefficienti catastali, stabiliti dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991, variano a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e della categoria a cui lo stesso è ascrivibile. Li elenchiamo schematicamente di seguito:
Il risultato di questa operazione corrisponderà al valore catastale, da usare come base imponibile per il calcolo delle imposte.
Passiamo ora alla pratica e vediamo concretamente come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale.
Supponiamo di avere una casa adibita ad abitazione principale, con una rendita catastale di 900 euro. Il 5% di 900 risulta essere 45. Sommiamo questo importo alla rendita catastale e otteniamo un totale di 945 euro. Moltiplichiamo ora questa cifra per il coefficiente di 115,5 e otteniamo un valore catastale di 109.147,5 euro.
Vediamo, invece, come si calcola il valore catastale di una casa di montagna adibita a seconda casa, con una rendita catastale di 800 euro. Anche in questo caso bisogna aggiungere alla rendita catastale dell'immobile il 5%. La cifra che otteniamo è 840 euro. Le abitazioni definite seconde case fanno parte del gruppo catastale A, a cui corrisponde un coefficiente catastale di 126. Moltiplichiamo quindi l’importo ottenuto per 126 e otterremo il valore catastale dell’immobile, pari a 105.840 euro.
Immaginiamo ora di avere un negozio con una rendita catastale di 1500 euro. Moltiplichiamo il valore della rendita catastale per il 5%. La cifra che otteniamo è, in questo caso, 1575 euro. Moltiplichiamo questo importo per 42,84, il coefficiente relativo alla categoria catastale a cui appartiene il negozio. Si ottiene un valore di 67.473 euro.
Il valore di mercato definisce il prezzo con cui viene presentata una proprietà sul mercato, mentre il valore catastale fornisce un’entità fiscale a ogni immobile registrato al catasto.
Il valore catastale di un terreno agricolo si calcola a partire dal reddito dominicale, a cui va aggiunto il 25%. L’importo ottenuto deve essere a sua volta moltiplicato per il coefficiente catastale di riferimento, ossia 112,5.
Per calcolare il valore catastale dovremo, innanzitutto, aggiungere alla rendita catastale del magazzino il 5%. Otteniamo un totale di 2100 euro. I magazzini appartengono alla categoria catastale C, con un coefficiente pari a 126. Moltiplichiamo, quindi, 2100 per 126 e otterremo il valore catastale del magazzino in oggetto, pari a 264.600 euro.
