Valore catastale

Jessica Maggi
22.12.2023, 06:48
4 min

Valore Catastale: Che Cos’è, Come si Calcola e a Cosa Serve

Per scoprire quanto si dovrà pagare di IMU e di tasse derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari è necessario calcolare il valore degli immobili in questione. Attenzione però, il valore cui si fa riferimento per questo tipo di calcolo è il valore catastale, non il valore di mercato. In questo articolo spiegheremo dettagliatamente e con parole quanto più semplici possibile che cos’è e come si calcola il valore catastale di un immobile e in cosa differisce dal valore di mercato.

Cos’è il valore catastale 

Il valore catastale di un immobile è il suo valore fiscale, necessario ai fini del calcolo delle varie tasse e imposte dovute per il possesso o l’acquisto di beni immobiliari.

A un immobile vengono attribuiti due tipi di valore. Il primo è il valore di mercato, che serve per stabilire un prezzo di vendita o affitto equo e in linea con il mercato. L’altro è, appunto, il valore catastale, che rappresenta la base imponibile sulla quale vengono calcolate le aliquote fiscali di una vasta pluralità di imposte, quali: 

  • imposte di registro;
  • imposte ipotecarie 
  • imposte catastali; 
  • imposte di successione;
  • imposte di donazione;
  • Imposta Municipale Unica (IMU).

Il valore catastale è, in sostanza, il valore dell'immobile che il fisco non può contestare. È utile calcolarlo già prima del rogito per farsi un’idea di quanto si dovrà pagare di IMU e di tasse derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari.

Calcolo del valore catastale di un immobile

Prima di scoprire come calcolare il valore catastale di un immobile è necessario spiegare il concetto di rendita catastale, compiutamente regolamentata dall'articolo 23 del regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939

Per calcolare il valore catastale è necessario conoscere la rendita catastale di un immobile, che corrisponde al valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a beni immobili, fabbricati e terreni in grado di generare un reddito.

Per ottenere la rendita catastale si moltiplica l’estensione in metri quadri dell’immobile per la relativa tariffa d’estimo, un valore numerico elaborato dall’Agenzia delle Entrate, che varia a seconda della zona censuaria, della categoria catastale e della destinazione d’uso della proprietà.

Per conoscere la rendita catastale di un immobile ci si può rivolgere all’ufficio del catasto o fare richiesta all’Agenzia del Territorio competente comodamente online. La rendita catastale può anche essere ricavata dalla dichiarazione dei redditi. 

Formula di calcolo del valore catastale

Valore catastale

Il procedimento da seguire per calcolare il valore catastale è il seguente: 

  1. Si prende in considerazione la rendita catastale attribuita a un bene immobile.
  2. Si aggiunge alla rendita catastale dell’immobile il 5% se si tratta di un fabbricato e il 25% se si tratta di un terreno agricolo, secondo quanto indicato nell’articolo 3 della legge numero 662 del 23 dicembre 1996.
  3. Si moltiplica la cifra ottenuta per il coefficiente catastale di riferimento. 

I coefficienti catastali, stabiliti dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991, variano a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e della categoria a cui lo stesso è ascrivibile. Li elenchiamo schematicamente di seguito: 

  • 115,5 per fabbricati abitativi con agevolazioni prima casa; 
  • 126 per fabbricati corrispondenti alle categorie catastali A e C, eccetto A/10 e C/1; 
  • 176,4 per fabbricati di categoria catastale B;
  • 42,84 per fabbricati di categoria catastale C/1 e E.
  • 63 per fabbricati corrispondenti alle categorie catastali A/10 e D;
  • 112,5 per i terreni agricoli non edificabili.

Il risultato di questa operazione corrisponderà al valore catastale, da usare come base imponibile per il calcolo delle imposte. 

Come calcolare il valore catastale di un immobile: esempi

Passiamo ora alla pratica e vediamo concretamente come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale.

Supponiamo di avere una casa adibita ad abitazione principale, con una rendita catastale di 900 euro. Il 5% di 900 risulta essere 45. Sommiamo questo importo alla rendita catastale e otteniamo un totale di 945 euro. Moltiplichiamo ora questa cifra per il coefficiente di 115,5 e otteniamo un valore catastale di 109.147,5 euro.

Vediamo, invece, come si calcola il valore catastale di una casa di montagna adibita a seconda casa, con una rendita catastale di 800 euro. Anche in questo caso bisogna aggiungere alla rendita catastale dell'immobile il 5%. La cifra che otteniamo è 840 euro. Le abitazioni definite seconde case fanno parte del gruppo catastale A, a cui corrisponde un coefficiente catastale di 126. Moltiplichiamo quindi l’importo ottenuto per 126 e otterremo il valore catastale dell’immobile, pari a 105.840 euro. 

Immaginiamo ora di avere un negozio con una rendita catastale di 1500 euro. Moltiplichiamo il valore della rendita catastale per il 5%. La cifra che otteniamo è, in questo caso, 1575 euro. Moltiplichiamo questo importo per 42,84, il coefficiente relativo alla categoria catastale a cui appartiene il negozio. Si ottiene un valore di 67.473 euro. 

Tre punti chiave

 

  • Il valore catastale di un immobile rappresenta la base imponibile sulla quale vengono calcolate le aliquote fiscali delle imposte dovute per il possesso o l’acquisto di beni immobiliari.
  • Per calcolare il valore catastale di un immobile bisogna essere a conoscenza della rendita catastale e dei coefficienti catastali, che variano a seconda della destinazione d’uso e della categoria a cui lo stesso è ascrivibile. 
  • Il valore catastale di un immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente relativo alla categoria di classificazione dell’immobile.

Fonti 

FAQ

Che differenza c’è tra valore catastale e valore di mercato?

Il valore di mercato definisce il prezzo con cui viene presentata una proprietà sul mercato, mentre il valore catastale fornisce un’entità fiscale a ogni immobile registrato al catasto.

Come si calcola il valore catastale di un terreno agricolo?

Il valore catastale di un terreno agricolo si calcola a partire dal reddito dominicale, a cui va aggiunto il 25%. L’importo ottenuto deve essere a sua volta moltiplicato per il coefficiente catastale di riferimento, ossia 112,5.

Come si calcola il valore catastale di un magazzino con una rendita catastale di 2000 euro?

Per calcolare il valore catastale dovremo, innanzitutto, aggiungere alla rendita catastale del magazzino il 5%. Otteniamo un totale di 2100 euro. I magazzini appartengono alla categoria catastale C, con un coefficiente pari a 126. Moltiplichiamo, quindi, 2100 per 126 e otterremo il valore catastale del magazzino in oggetto, pari a 264.600 euro.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.