Il concetto di categoria catastale è tra i più importanti nell’ambito della terminologia del mercato immobiliare. In questo articolo forniamo una guida completa alla categoria catastale partendo dal significato del termine per poi passare a rispondere a tutte le domande attinenti. Inoltre, faremo una panoramica delle categorie catastali, mettendo in particolare risalto quelle relative agli immobili residenziali.
Per “categoria catastale” si intende la categoria con cui viene classificato un fabbricato all’interno del catasto, ovvero il registro dei beni immobiliari.
Le categorie catastali sono definite in base a dei simboli alfanumerici (es. A1, C2, C4, ecc.) e vengono utilizzate per determinare la rendita catastale, ovvero la rendita che un immobile è capace di produrre per sua natura, indipendentemente da ciò che effettivamente produce. Per tale motivo è importante soprattutto ai fini fiscali.
Qui di seguito forniamo un elenco delle categorie catastali con il relativo riferimento, suddivise nei rispettivi gruppi.
Le categorie catastali del gruppo A comprendono soprattutto gli immobili residenziali, ma anche gli uffici privati.
| Cat. | Descrizione | Esempi |
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile | Appartamenti in zone esclusive, con finiture di lusso e ampi spazi |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile | Appartamenti in condomini moderni, ben tenuti, in zone urbane |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico | Piccoli appartamenti o monolocali in quartieri meno centrali |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare | Alloggi a basso costo in edifici datati o in zone periferiche |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare | Sistemazioni molto economiche, spesso con scarsa manutenzione |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale | Case in campagna o cascine, spesso con terreni agricoli |
| A/7 | Abitazioni in villini | Piccole case indipendenti con giardino in zone residenziali |
| A/8 | Abitazioni in ville | Grandi case indipendenti, spesso lussuose, con ampi giardini |
| A/9 | Castelli, palazzi storici/artistici | Castelli storici, palazzi d'epoca restaurati e conservati |
| A/10 | Uffici e studi privati | Locali adibiti a studi professionali, studi medici, uffici legali |
| A/11 | Abitazioni e alloggi tipici | Trulli in Puglia, chalet in montagna, case a corte in Sicilia, ecc. |
Le categoria catastali del gruppo B comprendono fabbricati destinati a servizi di pubblico utilizzo.
| Cat. | Descrizione | Esempi |
| B/1 | Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme | Collegi universitari, convitti per studenti, orfanotrofi, ospizi per anziani, conventi e caserme militari |
| B/2 | Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro) | Ospedali pubblici, cliniche specializzate non profit, case di riposo |
| B/3 | Prigioni e riformatori | Carceri, istituti di correzione per minori, centri di rieducazione |
| B/4 | Uffici pubblici | Municipi, sedi di enti governativi locali e nazionali, uffici postali |
| B/5 | Scuole e laboratori scientifici | Scuole elementari, medie e superiori, università, istituti di ricerca scientifica |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 | Biblioteche pubbliche, musei di arte moderna, gallerie d'arte, accademie di belle arti |
| B/7 | Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto | Cappelle private, oratori all'interno di strutture come ospedali o scuole, non aperte al culto pubblico |
| B/8 | Magazzini sotterranei per depositi di derrate | Cantine per la conservazione del vino, depositi sotterranei per cereali e altri alimenti |
Le categorie catastali del gruppo C dove sono inclusi, tra gli altri, i negozi.
| Cat. | Descrizione | Esempi |
| C/1 | Negozi e botteghe | Boutique di moda in centro città, panetteria artigianale nel quartiere |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito | Deposito per attrezzature sportive, magazzino per e-commerce di piccole dimensioni |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri | Laboratorio di ceramica, officina di falegnameria |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) | Palestra comunale, campo sportivo scolastico |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) | Centro termale pubblico, stabilimento balneare comunale |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) | Rimessa comunitaria per biciclette, scuderia per cavalli in un centro equestre non profit |
| C/7 | Tettoie chiuse od aperte | Tettoia per mercato contadino, area coperta per parcheggio biciclette |
Le categorie catastali del gruppo D includono gli immobili che vengono definiti “a destinazione speciale”.
| Cat. | Descrizione | Esempi |
| D/1 | Opifici | Fabbrica di tessuti, impianto di produzione alimentare |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) | Hotel boutique nel centro storico, pensione a conduzione familiare in zona turistica |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) | Cinema multisala in area commerciale, teatro d'opera con stagione teatrale a pagamento |
| D/4 | Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) | Clinica privata specializzata in chirurgia estetica, ospedale privato con servizi di lusso |
| D/5 | Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) | Banca commerciale in zona finanziaria della città, compagnia di assicurazione con sede centrale |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) | Centro fitness con abbonamenti premium, campo da golf esclusivo |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. | Impianto chimico specificamente progettato, fabbrica di automobili con linea di montaggio dedicata |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. | Centro commerciale con strutture fisse per negozi, showroom permanente per una casa di moda |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio. | Ristorante su piattaforma galleggiante ancorata al fiume, ponte privato con pedaggio |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. | Azienda agricola con impianti per la trasformazione del latte, cantina vinicola con attrezzature per la vinificazione |
Le categorie catastali del gruppo E includono gli immobili che vengono definiti “a destinazione particolare”.
| Cat. | Descrizione | Esempi |
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei. | Stazione ferroviaria centrale della città, terminal passeggeri di un porto, aeroporto internazionale |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. | Ponte sul fiume della città con casello per il pedaggio |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche | Municipio, edificio della prefettura, centro per l'emergenza civile |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche. | Aree di sicurezza intorno a edifici governativi, parchi cittadini con recinzioni per eventi speciali |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. | Mura di cinta storiche di una città, forte militare con annesse caserme |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale | Faro su costa per la navigazione, torre dell'orologio nel piazza principale |
| E/7 | Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. | Chiesa nel centro cittadino, sinagoga, moschea in quartiere residenziale |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia. | Cappella cimiteriale, uffici amministrativi del cimitero, crematorio |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. | Osservatorio astronomico pubblico, centro di ricerca antartico, rifugio alpino gestito da ente pubblico |
Le categorie catastali del gruppo F includono gli immobili che vengono definiti “entità urbane”.
| Cat. | Descrizione | Esempi |
| F/1 | Area urbana | Zona residenziale centrale con servizi pubblici, aree commerciali e parchi |
| F/2 | Unità collabenti | Vecchio edificio abbandonato in attesa di ristrutturazione o demolizione |
| F/3 | Unità in corso di costruzione | Cantiere per un nuovo complesso residenziale, ufficio in fase di edificazione |
| F/4 | Unità in corso di definizione | Terreno acquistato per sviluppo futuro, ancora senza un progetto edilizio specifico |
| F/5 | Lastrico solare | Terrazza panoramica su un edificio, destinata a uso comune o privato |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2009 Ag. Territorio) | Edificio completato ma non ancora dichiarato agli enti competenti per l'assegnazione di una destinazione d'uso |
| F/7 | Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione (circ. 18/E Ag. Entrate) | Torri di trasmissione, centrali telefoniche, stazioni di base per la telefonia mobile ubicati su terreni o edifici specifici |
Per determinare la categoria catastale della propria casa si può consultare il registro catastale. In alternativa, si faccia riferimento alle seguenti note specifiche, riguardanti le categorie catastali del gruppo A, al fine di individuare la categoria che meglio rappresenta il proprio immobile.
A/1 - Residenze di lusso. Queste proprietà si trovano in aree esclusive e sono costruite con materiali di alta qualità, dotazioni tecnologiche avanzate, e rifiniture di elevato standard rispetto alle comuni abitazioni residenziali.
A/2 - Case civili. Queste proprietà sono caratterizzate da una qualità costruttiva, tecnologica e di finitura che soddisfa gli standard locali di mercato per le abitazioni residenziali.
A/3 - Abitazioni economiche. Proprietà caratterizzate da un approccio di risparmio nei materiali e nelle finiture, con impianti tecnologici essenziali limitati al minimo indispensabile.
A/4 - Case popolari. Queste abitazioni sono parte di edifici con livelli costruttivi e di finitura basilari, dotate solo degli impianti essenziali.
A/5 - Case ultrapopolari. Sono abitazioni di livello molto basso, spesso prive di servizi igienici privati, con qualità costruttiva e finiture inferiori.
A/6 - Abitazioni rurali. Proprietà situate in contesti campestri o agricoli.
A/7 - Abitazioni in villette. Si tratta di edifici, anche frazionati in più unità, con qualità costruttiva e finiture di standard civile o economico, spesso dotati di spazi esterni ad uso esclusivo.
A/8 - Ville. Immobili caratterizzati dalla presenza di giardini o parchi, costruiti in aree designate o prestigiose, con qualità e finiture superiori allo standard.
A/9 - Castelli e palazzi di prestigio. Questa categoria include castelli e palazzi di notevole importanza architettonica e storica, generalmente costituiti da una singola unità immobiliare, ma possono includere unità secondarie indipendenti classificabili in altre categorie.
A/10 - Uffici e studi professionali. Comprende le unità immobiliari progettate e allestite specificatamente per attività professionali, con adeguati impianti e finiture.
A/11 - Abitazioni e alloggi tipici locali. Include varie tipologie di abitazioni caratteristiche di specifiche aree geografiche, come rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.
Le categorie catastali servono per effettuare il calcolo del valore di un immobile. Infatti, nel momento in cui si effettua la valutazione, la categoria catastale è uno dei fattori che influenza il suo valore insieme a posizione, condizioni generali dell'immobile, offerta e la domanda nel mercato locale, ed altri fattori economici.
Ecco su cosa possono incidere le categorie catastali:
1. Reddito catastale: il reddito catastale è una stima del reddito teorico che un immobile potrebbe generare. Il valore catastale è associato alla categoria catastale dell'immobile. Più alta è la categoria, più alto sarà il reddito catastale. Ciò può influenzare l'importo delle imposte locali, come l'IMU (Imposta Municipale Unica);
2. Imposte locali: come accennato, la categoria catastale può avere un impatto diretto sulle imposte locali che un proprietario deve pagare. Le autorità fiscali utilizzano il reddito catastale come base per calcolare l'IMU e altre tasse locali;
3. Requisiti urbanistici e edilizi: le categorie catastali sono strettamente legate alle destinazioni d'uso degli immobili. Questa destinazione d'uso può influenzare la valutazione in base agli standard urbanistici ed edilizi;
4. Mercato immobiliare: in alcune aree, le categorie catastali possono riflettere la posizione dell'immobile e la sua attrattiva sul mercato immobiliare. Ad esempio, gli immobili classificati come abitazione (es. A1, A2 ecc.) in posizioni centrali o ben servite possono avere un valore superiore rispetto a quelli in categorie inferiori o in zone periferiche;
5. Condizioni strutturali e composizione dell'immobile: le categorie catastali possono fornire informazioni sulle caratteristiche strutturali e la composizione degli immobili e quindi potrebbero influenzare la valutazione in base agli spazi aggiuntivi disponibili.
Per consultare le categorie catastali occorre richiedere una visura catastale. Questa si può fare gratuitamente e senza alcun tipo di tributo, consultando la banca dati catastale e ipotecaria relativamente agli immobili di proprietà del soggetto richiedente (o di cui goda un diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento).
Tramite la banca dati catastale è possibile acquisire:
La ricerca può essere fatta in due modi: per immobile e per soggetto (per il periodo attuale o nello storico).
La consultazione per immobile si esegue utilizzando due possibili chiavi di ricerca:
È possibile consultare le informazioni catastali di un bene immobile, intestato a uno o più soggetti, inserendo i dati anagrafici del soggetto interessato: cognome, nome, sesso, codice fiscale se persona fisica, denominazione e sede legale se persona giuridica.
Questo tipo di ricerca può essere eseguito negli archivi del Catasto dei Terreni oppure nel Catasto dei Fabbricati.
Le categorie catastali influenzano direttamente il calcolo delle imposte locali come l'IMU, poiché il reddito catastale, basato sulla categoria, costituisce la base imponibile per queste tasse.
In alcune aree, le categorie catastali possono indicare la posizione e l'attrattiva dell'immobile sul mercato. Ad esempio, immobili in posizioni centrali possono avere un valore superiore rispetto a quelli in categorie inferiori o in zone periferiche.
Nelle zone a vincolo paesaggistico, le categorie catastali svolgono un ruolo critico nella valutazione degli immobili. La classificazione, considerando le restrizioni e le specifiche ambientali, può influenzare significativamente la compravendita, poiché determina vincoli urbanistici e può limitare lo sviluppo o la ristrutturazione degli immobili.
Il termine "condominio" si riferisce alla forma di proprietà condivisa e non ad una categoria catastale specifica. Le unità abitative all'interno di un condominio possono appartenere a diverse categorie in base alle loro caratteristiche, come ad esempio A/2 per abitazioni di tipo civile o A/3 per quelle economiche. Le parti comuni del condominio non sono classificate separatamente ma sono considerate nella valutazione complessiva dell'edificio.
La destinazione d'uso di un ristorante lo colloca tipicamente nella categoria C/1, destinata alle attività commerciali, come appunto negozi, locali di ristorazione, bar, ecc., che servono il pubblico direttamente.
Gli uffici, indipendentemente dal loro utilizzo specifico (amministrativo, professionale, ecc.), sono generalmente assegnati alla categoria A/10. Questa categoria include spazi dedicati a svolgere funzioni professionali, come gli studi legali, contabili, e simili.
Uno studio medico, essendo un tipo di spazio professionale dedicato a fornire servizi di consulenza e trattamento medico, rientra anch'esso nella categoria A/10. Questo riflette la sua funzione come spazio per attività professionali.
