Quando si calcola il valore di un immobile, sarebbe semplicistico, approssimativo e talvolta del tutto fuorviante limitarsi a moltiplicare la superficie per il prezzo al metro quadro. È necessario considerare i punti di forza e le eventuali criticità che lo caratterizzano. Ebbene, i coefficienti correttivi di stima immobiliare sono stati introdotti proprio per quantificare le caratteristiche positive e negative di un immobile.
Per valutare una casa tenendo in considerazione tutti i coefficienti correttivi di stima più importanti, si può utilizzare lo strumento di valutazione online gratuita di RealAdvisor, accessibile parteno dal pusante qui sotto.
I coefficienti correttivi, detti anche coefficienti di correzione o differenziazione, sono delle percentuale di valore da aggiungere o sottrarre per valutare con più precisione un bene immobile e calcolarne il giusto valore di mercato.
Essi rappresentano variazioni al rialzo o al ribasso rispetto al valore dell’immobile ottenuto moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al metro quadro, tenendo conto delle peculiarità, specificità ed eventuali criticità che lo caratterizzano.
| Coefficiente correttivo | Effetto sul valore | Note pratiche |
|---|---|---|
| Stato locativo | -20% se affitto lungo termine-5% se affitti brevi | L’immobile non è immediatamente disponibile per l’acquirente. |
| Anno di costruzione / Stato manutentivo | -10% per edifici molto datati non ristrutturati+5% se recentemente ristrutturati | La manutenzione incide sulla percezione di sicurezza e comfort. |
| Piano | +5% per piani alti con ascensore-10% per piano terra senza giardino | La luminosità e la vista aumentano il valore; piani bassi lo riducono. |
| Esposizione e vista | +5/10% per esposizione ottimale (sud, panoramica)-5% per scarsa esposizione | Gli immobili luminosi e panoramici sono più richiesti. |
| Presenza di pertinenze (box, cantina, posto auto) | +5/10% | Valore aggiunto soprattutto nelle grandi città. |
| Efficienza energetica | +5% per classe A o B-5% per classe G | Rilevante per risparmio energetico e normative future. |
| Ascensore | +5% se presente-5/10% se assente in palazzi sopra 3 piani | Essenziale per piani alti. |
| Giardino o terrazzo vivibile | +5/15% | Gli spazi esterni abitabili sono molto ricercati. |
Sono diversi i motivi per i quali i coefficienti correttivi influenzano la stima del valore di un immobile. Ecco i principali.
Di seguito analizziamo le principali caratteristiche che possono aumentare o diminuire il valore di un immobile, applicando i coefficienti correttivi di stima.
Se l’immobile è occupato da un inquilino, il suo valore di mercato tende a diminuire:
Il motivo è semplice: l’acquirente non può disporre immediatamente dell’abitazione.
La data di costruzione e le condizioni generali dell’immobile incidono sensibilmente sul prezzo:
Un immobile ben mantenuto trasmette maggiore sicurezza e comfort, mentre uno da ristrutturare comporta costi futuri per l’acquirente.
Il piano su cui si trova l’unità immobiliare influisce sul valore:
La presenza di luce naturale, vista panoramica e ascensore aumenta l’attrattiva, mentre i piani bassi o privi di ascensore possono penalizzare la valutazione.
Un immobile luminoso e ben esposto è più richiesto:
Gli acquirenti prediligono appartamenti luminosi e con affacci gradevoli.
La presenza di pertinenze può aumentare sensibilmente il valore:
Nelle grandi città, la disponibilità di parcheggio rappresenta un forte elemento di differenziazione.
Con le classi energetiche sempre più rilevanti, anche questo aspetto incide:
Gli immobili ad alta efficienza non solo consumano meno, ma sono più competitivi sul mercato.
L’ascensore è determinante per i piani alti:
La sua assenza può diventare un ostacolo significativo in fase di vendita.
Gli spazi esterni aumentano l’appeal dell’immobile:
Si individuano due principali categorie di coefficienti correttivi, che illustriamo di seguito.
I coefficienti di merito si riferiscono a fattori che rendono l’immobile più pregiato e ne aumentano la qualità, il comfort, la privacy, l’appeal e, quindi, il valore.
Sono coefficienti di merito, per esempio, l’impeccabile stato manutentivo della proprietà e l’ottimale esposizione in base all’area geografica in cui è ubicata.
I coefficienti di deprezzamento si riferiscono ad aspetti che, viceversa, influiscono negativamente sul valore dell’immobile, penalizzandolo e determinando una riduzione, anche significativa, del prezzo a cui potrebbe essere immesso nel mercato immobiliare e ceduto a terzi.
Si pensi, come accennato, a un immobile molto datato e in pessime condizioni manutentive. Il prezzo a cui potrebbe essere venduto se nel corso degli anni fosse stato diligentemente sottoposto a regolari interventi di manutenzione sarebbe molto più alto.
Per ulteriori informazioni, si consulti la nostra guida ai coefficienti di valutazione degli immobili.
La differenza di valutazione è probabilmente riconducibile a migliori condizioni manutentive e impiantistiche. È presumibile che nell’appartamento in questione siano state apportate migliorie che ne hanno determinato un aumento del valore.
Sì, la sostituzione degli infissi con soluzioni più valide e performanti può determinare un miglioramento dell'efficienza energetica che si riflette in un aumento del valore complessivo della proprietà.
I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate indicano le quotazioni minime e massime al mq associate a una determinata zona. I valori dell’OMI vengono aggiornati semestralmente per riflettere nel modo più aderente possibile l’andamento generale del mercato immobiliare e adeguarsi ai cambiamenti che possono avvenire negli specifici comuni o quartieri.
