La superficie utile abitabile (SUA) è la superficie netta effettivamente vivibile di un’abitazione (stanze, cucina, bagni, disimpegni, corridoi, ripostigli, eventuali scale interne), escludendo muri, pilastri, balconi/terrazze, cantine, soffitte non abitabili, autorimesse, volumi tecnici e parti con h < 1,80 m. È il dato di riferimento per valutazioni, progetti, aspetti legali e talvolta fiscali.
Sintesi
Quando si vuole vendere casa, uno dei dati richiesti per la sua valutazione è quello relativo alla superficie utile abitabile. In questo breve articolo scoprirai cos’è, come si calcola e a cosa serve.
“Superficie utile abitabile” o “Superficie Utile Agibile” è un termine tecnico utilizzato nell'ambito dell'edilizia e dell'urbanistica per descrivere quella parte di un immobile destinata all'abitazione.
Diversa dalla superficie lorda, che comprende anche spazi come muri, pilastri e scale, la superficie utile abitabile si riferisce solo agli spazi effettivamente vivibili.
Questa misura è fondamentale per determinare il valore di un immobile, poiché riflette la quantità di spazio a disposizione per le attività quotidiane degli abitanti.
Ecco la definizione di Superficie Utile Abitabile (SUA) prevista dal codice normativo italiano, pubblicata nella G.U. del 04/01/2014:
Si definisce «superficie utile abitabile o agibile» (Sua) la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione, ivi compresi i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale n. 5/2010, oppure dei locali o ambienti di lavoro, comprensiva di servizi igienici, corridoi, disimpegni, ripostigli edeventuali scale interne all'unita' immobiliare, e con esclusione di:
a) murature, pilastri, tramezzi;
b) sguinci, vani di porte e finestre;
c) logge, portici, balconi, terrazze e verande;
d) cantine, soffitte, ed altri locali accessori consimili;
e) autorimesse singole;
f) porzioni di locali, e altri spazi comunque denominati, con altezza interna netta (Hin) inferiore a m.1,80;
g) intercapedini e volumi tecnici;
h) tettoie pertinenziali.
Nota: la definizione del 04/01/2014 è da “Atti delle Regioni” e le Regioni hanno recepito/declinato le “definizioni uniformi".
La superficie utile lorda (SUL) è la somma delle superfici di tutti i piani misurate al lordo dei muri interni ed esterni e degli elementi strutturali (pilastri, cavedi, ecc.). Serve soprattutto per parametri urbanistici (indici edificatori, carichi urbanistici).
La superficie utile abitabile (SUA), invece, è netta: esclude murature e parti strutturali e considera soltanto i locali abitabili (stanze, cucina, bagni, disimpegni, corridoi, ripostigli, eventuali scale interne), escludendo pertinenze e spazi non residenziali (balconi, terrazze, cantine, soffitte non abitabili, autorimesse, spazi con h < 1,80 m, volumi tecnici). In breve: SUL = misura “al lordo” per l’urbanistica; SUA = misura “al netto” dei muri e solo per gli spazi residenziali.
La superficie calpestabile è, in senso pratico, tutta la superficie interna misurata al netto dei muri, cioè ciò che “si può calpestare”. Può però comprendere anche locali non abitabili (es. locali tecnici interni o parti con altezze non conformi), se non si fa un filtro normativo.
La SUA è una sotto–categoria della calpestabile: considera solo gli ambienti che rispettano i requisiti di abitabilità/agibilità (altezze minime, aeroilluminazione, requisiti igienico-sanitari) ed esclude gli spazi non residenziali. Quindi: calpestabile = concetto fisico; SUA = calpestabile “qualificata” dalle norme.
Molti regolamenti usano superficie utile netta (SUN o Su) per indicare la superficie interna netta dai muri di tutti i locali dell’unità, residenziali e non. Seguendo la definizione riportata nell’articolo, la SUA è la parte residua della Su dopo aver sottratto la superficie non residenziale/accessoria (Snr). In formula semplificata:
SUA = Su – Snr
Dunque la SUN/Su è un contenitore più ampio (comprende anche accessori), mentre la SUA è la quota strettamente abitabile.
Il calcolo della superficie utile abitabile si basa su principi precisi e segue normative specifiche che possono variare a seconda della legislazione locale. In generale, si procede misurando l'area interna di ogni stanza destinata a uso abitativo, escludendo muri, pilastri, scale e altri spazi non abitabili.
La somma di queste aree dà la superficie utile abitabile totale. È importante sottolineare che alcune zone della casa, come i balconi, le terrazze, i garage, le cantine e le soffitte non abitabili, non sono incluse in questo calcolo.
Inoltre, per essere considerato abitabile, uno spazio deve rispettare determinati standard minimi di altezza, illuminazione e ventilazione.
Il processo di misurazione può richiedere l'assistenza di un professionista, come un architetto o un geometra, per garantire l'accuratezza e la conformità alle normative vigenti. Questo calcolo è fondamentale non solo per la valutazione immobiliare ma anche per la determinazione di aspetti legali e fiscali legati alla proprietà.
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Il valore della superficie abitabile ha diverse applicazioni importanti sia nel settore immobiliare che in quello urbanistico. Innanzitutto, fornisce un parametro oggettivo per valutare e confrontare le proprietà immobiliari, essendo un fattore determinante nel determinare il prezzo di mercato di un appartamento o di una casa. Questo dato è cruciale per compratori, venditori e agenti immobiliari durante le negoziazioni di vendita o di affitto.
In ambito fiscale, la superficie abitabile è spesso usata come base per il calcolo di tasse e imposte locali sugli immobili. In molti luoghi, l'ammontare della tassazione è direttamente proporzionale alla dimensione dell'abitazione, rendendo essenziale una misurazione precisa.
Dal punto di vista del design e dell'urbanistica, conoscere la superficie abitabile aiuta a garantire che gli spazi siano progettati in modo efficiente e conforme alle norme abitative. Gli architetti e i progettisti utilizzano questo parametro per creare ambienti che rispondano alle esigenze di spazio e comfort degli abitanti (anche in sede di perizia immobiliare).
Inoltre, in ambito legale, la superficie abitabile può diventare un elemento chiave nelle dispute legali relative a proprietà immobiliari, come nel caso di difformità tra quanto dichiarato e la realtà effettiva o in situazioni di liti tra inquilini e proprietari.
Infine, il valore della superficie abitabile è fondamentale per la pianificazione energetica e ambientale, poiché influisce sul calcolo del fabbisogno energetico per il riscaldamento e il raffreddamento degli ambienti, contribuendo a una più efficiente gestione delle risorse energetiche e alla sostenibilità dell'edificio.
Al punto 4 della normativa specifica della Gazzetta Ufficiale del 04/01/2014 viene evidenziato un aspetto importante:
La superficie utile abitabile o agibile (Sua) corrisponde alla parte residua della superficie utile (Su), una volta detratta la superficie non residenziale o accessoria (Snr).
Questo passaggio evidenzia il netto distacco tra il concetto di superficie abitabile (residenziale) e superficie non residenziale.
Il DPR 138/98 contiene delle norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unita' immobiliari a destinazione ordinaria. Tale decreto definisce la modalità di computazione dei muri interni ed esterni, delle altezze, delle varie tipologie di ambienti.
Qui di seguito citiamo un passaggio del DPR 138/98 importante per il computo della superficie catastale:
1. Per le unita' immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale e' data dalla somma:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unita' immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.
No, perché per legge vanno considerati solo gli ambienti di altezza non inferiore a 1,80 metri.
Solo se la trasformazione è stata regolarmente autorizzata (titolo edilizio) e la veranda è assentita come locale abitabile nel progetto approvato, con rispetto dei requisiti igienico-sanitari e delle altezze minime. In tal caso aumenta la SUA. Se manca il titolo o non è locale abitabile, non rientra nella SUA.
Sì. La SUA riguarda locali chiusi e coperti che rispettano i requisiti di abitabilità/agibilità. Superfici scoperte (balconi, terrazze, lastrici) non rientrano nella SUA, anche se calpestabili. Una veranda chiusa rientra nella SUA solo se, con idoneo titolo edilizio, è assentita come locale abitabile e rispetta requisiti igienico-sanitari e altezze minime; altrimenti resta esclusa.
