Superficie Utile Abitabile

Andrea Lazzo
11.12.2023, 11:39
5 min

Superficie Utile Abitabile: Definizione e Come si Calcola

Quando si vuole vendere casa, uno dei dati richiesti per la sua valutazione è quello relativo alla superficie utile abitabile. In questo breve articolo scoprirai cos’è, come si calcola e a cosa serve. 

Superficie utile abitabile, definizione

“Superficie utile abitabile” o “Superficie Utile Agibile” è un termine tecnico utilizzato nell'ambito dell'edilizia e dell'urbanistica per descrivere quella parte di un immobile destinata all'abitazione

Diversa dalla superficie lorda, che comprende anche spazi come muri, pilastri e scale, la superficie utile abitabile si riferisce solo agli spazi effettivamente vivibili

Questa misura è fondamentale per determinare il valore di un immobile, poiché riflette la quantità di spazio a disposizione per le attività quotidiane degli abitanti. 

Ecco la definizione di Superficie Utile Abitabile (SUA) prevista dal codice normativo italiano, pubblicata nella G.U. del 04/01/2014:

Si definisce «superficie utile abitabile  o  agibile»  (Sua)  la superficie effettivamente calpestabile dei locali di abitazione,  ivi compresi i sottotetti recuperati a  fini  abitativi  ai  sensi  della legge regionale n. 5/2010, oppure dei locali o  ambienti  di  lavoro, comprensiva di servizi igienici, corridoi, disimpegni, ripostigli  edeventuali scale interne all'unita' immobiliare, e con esclusione di:

a) murature, pilastri, tramezzi;
b) sguinci, vani di porte e finestre;
c) logge, portici, balconi, terrazze e verande;
d) cantine, soffitte, ed altri locali accessori consimili;
e) autorimesse singole;
f) porzioni di locali,  e  altri  spazi  comunque  denominati,  con altezza interna netta (Hin) inferiore a m.1,80;
g) intercapedini e volumi tecnici; 
h) tettoie pertinenziali. 

Superficie utile abitabile: come si calcola?

Il calcolo della superficie utile abitabile si basa su principi precisi e segue normative specifiche che possono variare a seconda della legislazione locale. In generale, si procede misurando l'area interna di ogni stanza destinata a uso abitativo, escludendo muri, pilastri, scale e altri spazi non abitabili.

La somma di queste aree dà la superficie utile abitabile totale. È importante sottolineare che alcune zone della casa, come i balconi, le terrazze, i garage, le cantine e le soffitte non abitabili, non sono incluse in questo calcolo

Inoltre, per essere considerato abitabile, uno spazio deve rispettare determinati standard minimi di altezza, illuminazione e ventilazione.

Il processo di misurazione può richiedere l'assistenza di un professionista, come un architetto o un geometra, per garantire l'accuratezza e la conformità alle normative vigenti. Questo calcolo è fondamentale non solo per la valutazione immobiliare ma anche per la determinazione di aspetti legali e fiscali legati alla proprietà.

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A cosa serve il valore della superficie abitabile?

Il valore della superficie abitabile ha diverse applicazioni importanti sia nel settore immobiliare che in quello urbanistico. Innanzitutto, fornisce un parametro oggettivo per valutare e confrontare le proprietà immobiliari, essendo un fattore determinante nel determinare il prezzo di mercato di un appartamento o di una casa. Questo dato è cruciale per compratori, venditori e agenti immobiliari durante le negoziazioni di vendita o di affitto.

In ambito fiscale, la superficie abitabile è spesso usata come base per il calcolo di tasse e imposte locali sugli immobili. In molti luoghi, l'ammontare della tassazione è direttamente proporzionale alla dimensione dell'abitazione, rendendo essenziale una misurazione precisa.

Dal punto di vista del design e dell'urbanistica, conoscere la superficie abitabile aiuta a garantire che gli spazi siano progettati in modo efficiente e conforme alle norme abitative. Gli architetti e i progettisti utilizzano questo parametro per creare ambienti che rispondano alle esigenze di spazio e comfort degli abitanti (anche in sede di perizia immobiliare).

Inoltre, in ambito legale, la superficie abitabile può diventare un elemento chiave nelle dispute legali relative a proprietà immobiliari, come nel caso di difformità tra quanto dichiarato e la realtà effettiva o in situazioni di liti tra inquilini e proprietari.

Infine, il valore della superficie abitabile è fondamentale per la pianificazione energetica e ambientale, poiché influisce sul calcolo del fabbisogno energetico per il riscaldamento e il raffreddamento degli ambienti, contribuendo a una più efficiente gestione delle risorse energetiche e alla sostenibilità dell'edificio.

Come si calcola la superficie utile abitabile

Superficie utile abitabile e superficie non residenziale

Al punto 4 della normativa specifica della Gazzetta Ufficiale del 04/01/2014 viene evidenziato un aspetto importante: 

La superficie utile abitabile o agibile (Sua)  corrisponde alla parte residua della superficie utile  (Su),  una  volta  detratta  la superficie non residenziale o accessoria (Snr).

Questo passaggio evidenzia il netto distacco tra il concetto di superficie abitabile (residenziale) e superficie non residenziale. 

Cosa dice il DPR 138/98 sulla superficie utile abitabile?

Il DPR 138/98 contiene delle norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unita' immobiliari a destinazione ordinaria. Tale decreto definisce la modalità di computazione dei muri interni ed esterni, delle altezze, delle varie tipologie di ambienti.


Qui di seguito citiamo un passaggio del DPR 138/98 importante  per il computo della superficie catastale:

1. Per le unita' immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale e' data dalla somma:

a)  della superficie  dei vani  principali e  dei vani  accessori a servizio  diretto  di  quelli  principali  quali  bagni,  ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) della  superficie dei  vani accessori  a servizio  indiretto dei vani principali,  quali soffitte,  cantine e simili,  computata nella misura:   del  50 per  cento,  qualora comunicanti  con i  vani  di cui  alla precedente lettera a);      del 25 per cento qualora non comunicanti;

c) della superficie  dei balconi, terrazze e  simili, di pertinenza esclusiva nella singola unita' immobiliare, computata nella misura:   del 30 per cento, fino a metri  quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette  pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);  del 15 per cento,  fino a metri quadrati 25, e del  5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.

3 Punti Chiave
  • La superficie utile abitabile indica la parte di immobile calpestabile, vivibile, utilizzabile ai fini residenziali secondo quanto stabilito dalla legge.
  • Nella superficie utile abitabile sono generalmente compresi ambienti quali stanze, cucina, bagni, corridoi, disimpegni, ripostigli e scale interne all’unità.
  • Nel calcolo della superficie utile abitabile non sono incluse le murature, ma neanche ambienti esterni calpestabili come balconi, terrazze, verande, cantine e soffitti non abitabili.

Fonti

FAQ

Se ho una soffitta alta 1,50 metri, devo considerarla nel calcolo della superficie?

No, perché per legge vanno considerati solo gli ambienti di altezza non inferiore a 1,80 metri.

Ho trasformato un balcone in veranda e l’ho reso abitabile. C’è stato un incremento della superficie utile abitabile?

Essendo una veranda chiusa, saldamente ancorata al suolo, non può essere considerata un’opera pertinenziale, perciò di fatto aumenta la superficie calpestabile della casa. La sua superficie, quindi, andrà considerata nel calcolo della superficie utile agibile della casa.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.