Un passaggio di proprietà non registrato negli atti, un’informazione acquisita in modo impreciso dall’ufficio catastale o un semplice errore di battitura nei dati catastali relativi a un immobile possono produrre pesanti conseguenze dal punto di vista giuridico e fiscale. Qualora i dati catastali presenti negli atti o nelle banche dati dell’Agenzia delle Entrate presentassero inesattezze, errori o refusi, è necessario effettuare una rettifica catastale con estrema sollecitudine e apportare le dovute modifiche. Vediamo come fare una rettifica catastale.
La rettifica catastale consiste nella modifica e correzione dei dati catastali relativi a un bene immobile registrato al catasto, al fine di renderli conformi alla situazione reale.
I dati catastali, indispensabili per la gestione degli immobili, raccolgono le informazioni principali relative alle proprietà immobiliari registrate al catasto. Questi dati sono essenziali per stabilire la proprietà e i confini delle unità immobiliari e sono utilizzati per scopi fiscali, legali e di pianificazione territoriale. Ci si può accorgere della presenza di inesattezze, errori di battitura, refusi o il mancato aggiornamento di quanto dichiarato al catasto consultando la planimetria o la visura catastale di un bene immobile.
Gli errori catastali che si riscontrano più frequentemente riguardano i dati anagrafici e quelli relativi ai beni immobili, causati, per esempio, da refusi ed errori di battitura nella trascrizione di codici fiscali, numeri di particelle o superfici catastali.
Tra gli errori più comuni ci sono:
La correzione dei dati catastali inesatti o non aggiornati è un’operazione essenziale per garantire la corretta registrazione delle informazioni relative ai beni immobili. Un’errata registrazione dei dati catastali può causare difficoltà in fase di ricerca di informazioni e determinare errori nella stipula di contratti di locazione, nell’estrazione di visure catastali, nella rendita catastale e nell’accatastamento dei fabbricati, con possibili ripercussioni dal punto di vista legale, giuridico e fiscale.
La presenza nei dati catastali di piccoli errori e refusi, seppur a prima vista irrilevanti, potrebbe anche pregiudicare la corretta valutazione di un immobile a fini fiscali o di vendita. L’errata registrazione, per esempio, della metratura dell’immobile o altri dettagli relativi alla proprietà può influire sul calcolo di tasse, imposte e tributi. Si pensi, per esempio, all’Imposta Municipale Unica (IMU), introdotta in sostituzione dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, e alla Tassa sui Rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani.
Quando si riscontrano errori nei dati catastali di un immobile occorre provvedere celermente alla correzione.
La modifica può essere eseguita in due modi:
Si segnala che nell’area di Trento e Bolzano il servizio è gestito dalle rispettive province autonome.
La rettifica catastale online è un’operazione piuttosto semplice. Indichiamo di seguito la procedura per effettuare la rettifica catastale per via telematica:
Per apportare le dovute modifiche occorre indicare:
Al modulo occorre allegare una copia del proprio documento di identità e gli atti che attestino la situazione reale dell’immobile in questione. Una volta compilato il modello di istanza di rettifica catastale online occorre trasmetterlo all’Agenzia delle Entrate per via telematica.
Il Contact Center invia un messaggio di avvenuta presa in carico all’indirizzo di posta elettronica indicato nella richiesta. Qualora la criticità lamentata non fosse risolvibile telematicamente, ne viene data comunicazione all’utente.
Per richiedere una rettifica catastale ci si può rivolgere direttamente agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate competenti per territorio.
È opportuno rivolgersi direttamente all’Agenzia delle Entrate nei casi in cui la rettifica catastale non fosse effettuabile per via telematica.
Gli errori relativi all’intestazione del titolare di un immobile possono riguardare i dati anagrafici e fiscali, il luogo e la data di nascita, il codice fiscale, la natura dei diritti reali e la suddivisione delle quote di possesso.
Gli errori di anagrafica si verificano anche per le persone giuridiche. Può capitare che la partita IVA della società venga indicata in modo errato o che la denominazione non venga aggiornata al catasto a seguito di un cambiamento nella natura giuridica, per esempio da SNC a SRLS.
L’errata intestazione del titolare di un immobile può essere causata da:
In caso di errata intestazione del titolare dell’immobile occorre presentare una richiesta di correzione all’Agenzia delle Entrate, allegando l’identificativo catastale dell’immobile, costituito da foglio, particella catastale e subalterno, e la documentazione necessaria a dimostrare la corretta intestazione del bene.
La presenza di errori relativi all’ubicazione di un immobile, al numero di vani, ai metri quadri, al piano e ai valori di superficie può compromettere il calcolo di tasse e tributi, tra cui, come accennato, l’IMU e la TARI, che si basa proprio su questi valori.
Se l’indirizzo di un immobile presente in catasto non corrisponde alla toponomastica depositata in comune, ne può conseguire una visura catastale errata.
Anche qualora i dati catastali riportati nei contratti di compravendita e negli atti notarili fossero errati, è necessario presentare una richiesta di correzione all’Agenzia delle Entrate, allegando la documentazione comprovante la corretta ubicazione e classificazione dell’immobile, come per esempio la sentenza di usucapione o l’atto di compravendita.
L’Agenzia delle Entrate svolge regolarmente attenti controlli atti a identificare gli eventuali fabbricati non dichiarati e, in ottemperanza a quanto disposto dal decreto legge numero 262 del 3 ottobre 2006, ha il dovere di richiedere ai proprietari di immobili non dichiarati al catasto di regolarizzarne la situazione con estrema sollecitudine.
L’elenco dei comuni e delle relative particelle di terreno in cui è stata riscontrata la presenza di fabbricati e ampliamenti di costruzioni che non risultano dichiarati al catasto è stato reso pubblico dall’Agenzia delle Entrate.
La rettifica catastale non è un’operazione a costo zero. La correzione dei dati catastali comporta dei costi, che variano in base alla natura ed entità dell’errore e alla modalità di presentazione della richiesta. In linea di massima, se l’errore è imputabile all’ufficio catastale, i costi sono a carico dell’Agenzia delle Entrate. Se, invece, l’errore è imputabile al richiedente, i costi sono a suo carico.
I dati catastali includono il numero di identificazione catastale, l’indirizzo dell'immobile, la descrizione dell'immobile e informazioni sulla proprietà e i confini.
In caso di errori catastali, esiste un limite massimo di tempo entro il quale è possibile presentare la richiesta di correzione. Il termine di prescrizione varia in base al tipo di errore riscontrato. Se l’errore riguarda la classificazione del fabbricato, la prescrizione è di 10 anni dalla data in cui l’errore è stato commesso. Se l’errore riguarda la rendita catastale, la prescrizione è di 5 anni.
Puoi inviare una richiesta di rettifica all'Agenzia delle Entrate online o direttamente presso gli uffici provinciali. Nella richiesta indica l'errore che desideri correggere e allega la documentazione di supporto.
