La classe dell'immobile media, detta anche classe immobiliare media o classe catastale media è un termine che viene comunemente utilizzato quando si parla di classi catastali. In questo articolo forniamo una definizione del termine e spiegheremo qual è la sua funzione.
La classe immobile media è un termine che viene usato nel gergo per indicare una classe che parte dalla seconda e aumenta in base al grado di redditività.
In alcuni casi, quando la redditività è omogenea in un comune o in una determinata zona censuaria, si identifica con la lettera U.
La cosiddetta "classe di un immobile media" è praticamente la classe che viene assegnata ad un immobile che ha le "caratteristiche medie" presenti in una determinata zona censuaria o in un determinato comune. Questo termine serve a far comprendere facilmente che l'immobile presenta le caratteristiche costruttive comuni di un determinato territorio, e quindi anche il medesimo valore catastale e di mercato.
Quindi diciamo che all'interno di una determinata zona, la classe immobiliare media non sarà quella né più alta, né più bassa. Definirà un tipo di edificio molto comune in loco.
Nota: la classe catastale non va confusa con la categoria catastale.
La classe immobiliare media in genere comprende immobili appartenenti alle categorie A, B e C del Catasto, dove le A ricordiamo essere le abitazioni. Queste tre categorie comprendono abitazioni, uffici, negozi, magazzini e altre tipologie di costruzioni civili.
Chiarito ciò, la classe dell'immobile media dipende dal contesto, perciò se in una determinata zona la maggior parte sono abitazioni di tipo economico, di conseguenza anche la classe media degli immobili comprenderà abitazioni economiche. Al contrario, se la classe immobile signorile è la prevalente in una determinata zona, la classe immobile media sarà quella signorile.
Gli immobili delle classi catastali A/2 e A/3 sono tra i più comuni nella classe catastale media, poiché essi comprendono le abitazioni di tipo civile (A/2) e le abitazioni di tipo economico (A/3), perciò coprono una gran parte dell'utenza media e della tipologia di case presenti in numerose città e comuni italiani.
La categoria catastale è una classificazione che identifica la tipologia di un immobile in base alla sua destinazione d'uso e alle caratteristiche principali. Ad esempio, le categorie A comprendono le abitazioni, le B gli edifici pubblici, le C i locali commerciali, e così via. Ogni categoria è contraddistinta da una lettera e un numero, come A/2, A/3, B/1, C/1, ecc.
La classe, invece, è una suddivisione all'interno della categoria catastale che tiene conto della qualità, delle finiture, della posizione e dello stato di conservazione dell'immobile. Le classi sono generalmente numerate in ordine crescente (Classe 1, Classe 2, ecc.), dove una classe più alta indica solitamente caratteristiche migliori o un maggior valore.
La classe catastale media viene attribuita da un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, nell'ambito della procedura di DocFa (Documento Catastale Fabbricati). Questa procedura è utilizzata per dichiarare nuovi immobili, variazioni o aggiornamenti catastali, e il tecnico valuta diversi parametri per stabilire la classe catastale più adeguata, considerando elementi come la qualità costruttiva, la posizione, le caratteristiche intrinseche dell'immobile in questione e le condizioni del mercato locale.
In alcuni casi, tuttavia, la classe dell'immobile media può essere assegnata d'ufficio dall'Agenzia delle Entrate, specialmente a seguito di un accertamento. Questo avviene, ad esempio, quando emergono discrepanze tra i dati catastali dichiarati e la realtà effettiva dell'immobile, oppure quando non è stata presentata la documentazione necessaria per aggiornamenti obbligatori.
Il processo di assegnazione o revisione della classe catastale è importante, poiché influisce direttamente sulla rendita catastale, che rappresenta la base per il calcolo delle imposte e delle tasse come l'IMU e la TARI. Per questo motivo, è fondamentale che la classe assegnata sia coerente con le caratteristiche reali dell'immobile.
La zona censuaria è una suddivisione territoriale del comune utilizzata dal catasto per classificare gli immobili in base a caratteristiche economiche, urbanistiche e di mercato.
Gli alberghi appartengono alla categoria catastale D/2, che comprende gli immobili a destinazione speciale utilizzati per attività ricettive come alberghi, pensioni e motel.
