Consistenza Catastale

Andrea Lazzo
17.04.2024
6 min

Consistenza Catastale: Cos’è e Come si Calcola

In questo articolo andiamo ad approfondire il significato di una delle voci presenti nella visura catastale: la consistenza catastale. Scopriamo cos’è e come si calcola.

Cos'è la consistenza catastale

Cos’è la consistenza catastale?

Per “consistenza catastale” si intende la dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici la consistenza è espressa in vani, mentre per altre tipologie di immobili può essere espressa in metri quadrati o in metri cubi.

Quando si prende in considerazione una casa, quindi, la consistenza catastale è rappresentata dal numero di vani in essa presenti. 

La consistenza catastale di un immobile rappresenta la dimensione economica e tecnica dell'immobile stesso, calcolata in base a criteri specifici stabiliti dall'Agenzia delle Entrate in Italia. Questo valore è fondamentale per la determinazione dell'imponibile ai fini IMU, TASI e per altre imposte locali e statali. 

Espressione della consistenza nelle varie tipologie di immobile

La consistenza catastale viene espressa in modi differenti a seconda della categoria di immobile a cui si fa riferimento. Nello specifico:

  • Immobili di categoria A: viene espressa in vani e riguarda abitazioni ed uffici;
  • Immobili di categoria B: viene espressa in metri cubi e riguarda immobili a destinazione collettiva, ospedali, caserme ecc.;
  • Immobili di categoria C: viene espressa in metri quadrati e riguarda ad esempio negozi, magazzini e rimesse;
  • Immobili di categoria D-E: per questi gruppi speciali non viene indicata la consistenza catastale. 

Calcolo della consistenza catastale

Come si calcola la consistenza catastale? Come abbiamo visto, questa può essere espressa in diversi modi e perciò ciascuna categoria di immobile presenta una diversa tipologia di calcolo della consistenza catastale

È importante tenere presente che la metodologia di calcolo può subire aggiornamenti e variazioni a seconda delle normative e delle direttive dell'Agenzia delle Entrate. Per questo motivo, per calcoli precisi e aggiornati è consigliabile consultare un tecnico abilitato (come un geometra o un ingegnere) o verificare direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate le ultime disposizioni in materia.

Qui di seguito approfondiamo i vari casi possibili. 

Categoria A (Abitazioni)

Per le abitazioni (categoria A), la consistenza si calcola in vani. Il calcolo avviene considerando la superficie lorda delle stanze, esclusi balconi, terrazzi, cantine, soffitte, ecc., e applicando dei coefficienti correttivi in base all'uso specifico dell'unità immobiliare (es. abitazione principale, seconda casa, ecc.).

Quando si parla di vani ai fini del catasto, occorre parlare di vani catastali. Per calcolare il numero di vani di un’abitazione occorre considerare

  • Vani principali: camere, sale e cucine, che vengono conteggiati come 1 vano ciascuno fino da un massimo di 28 mq (l’eccedenza viene conteggiata con numeri decimali (ad esempio un vano di 30,8 mq sarà pari a 1 + 0,1 = 1,1 vani);
  • Accessori diretti: bagni, ingressi, ripostigli, corridoi e disimpegni vengono contati come 1/3 di vano (perciò 2 bagni + 1 ripostiglio vengono contati come 1 vano);
  • Accessori complementari: soffitte e cantine vengono conteggiati come 1/4 di vano;
  • Dipendenze scoperte esclusive: cortili, giardini e terrazze, vani di servizio in comune, portici, tettoie aperte, ecc. vengono conteggiate su base percentuale rispetto alla consistenza complessiva, fino ad un massimo del 10%.

Nel calcolo finale vanno considerate tutte le possibili eccedenze. Se il risultato è rappresentato da una cifra con numeri decimali, va fatto un arrotondamento al mezzo vano (es. 5,2 si arrotonda a 5 mentre 5,3 si arrotonda a 5,5). 

Categoria B (Uffici e Studi Privati)

Per gli uffici e gli studi privati (categoria B), la consistenza si calcola in metri quadrati di superficie utile. Anche in questo caso, vengono applicati dei coefficienti correttivi in base a determinate caratteristiche dell'immobile, come la presenza di aree comuni o spazi accessori.

Ecco i passaggi tipici per il calcolo della consistenza per gli uffici e gli studi professionali:

  • Misurazione delle superfici: si misura la superficie lorda complessiva dell'immobile, includendo tutte le aree destinate a uffici, sale riunioni, reception, ecc. Dalla superficie lorda, si deducono le aree non utilizzabili professionalmente (come locali tecnici, archivi se non direttamente collegati all'attività professionale, ecc.);
  • Coefficienti di riduzione: a seconda delle normative locali o delle specifiche disposizioni, possono essere applicati dei coefficienti di riduzione per convertire la superficie lorda in superficie utile netta. Questi coefficienti tengono conto di spazi comuni, muri perimetrali, pilastri interni e altri elementi che non contribuiscono direttamente all'area utilizzabile;
  • Aree comuni e accessorie: le aree comuni (corridoi, bagni, scale, ascensori) e le aree accessorie (cantina, archivio, posto auto, se direttamente legati all'uso ufficio) possono essere considerate nel calcolo, applicando specifici coefficienti che ne riducono il peso sulla superficie utile totale;
  • Destinazione d'uso specifica: per alcuni immobili di categoria B, la destinazione d'uso specifica può influenzare il calcolo della consistenza. Ad esempio, uffici aperti al pubblico possono avere valutazioni differenti rispetto a studi professionali privati.

Categoria C (Negozi e Magazzini)

Per negozi e magazzini (categoria C), la consistenza è determinata sempre in metri quadrati di superficie utile. Qui, particolare attenzione viene data alla destinazione d'uso dell'immobile e alla sua ubicazione, che possono influenzare il valore catastale. Le informazioni sulla consistenza catastale C1 (negozi) e sulla consistenza catastale C6 (classe che comprende le rimesse comunitarie di biciclette) sono molto richieste.

Il calcolo della consistenza per gli immobili commerciali, artigianali e di magazzinaggio (categoria C) si basa principalmente sulla superficie utile. Ecco i passaggi chiave:

  • Misurazione delle superfici: si inizia con la misurazione della superficie lorda dell'immobile, includendo tutti gli spazi destinati all'attività commerciale, artigianale o di magazzinaggio. A differenza degli immobili residenziali, per quelli commerciali e simili è fondamentale considerare l'effettiva utilizzabilità dello spazio per le attività previste;
  • Applicazione di coefficienti: a seconda delle normative locali, possono essere applicati dei coefficienti per adeguare la superficie lorda a quella utile. Questi coefficienti tengono conto di elementi strutturali, spazi comuni interni all'immobile (come corridoi e scale), e altre aree non direttamente utilizzabili per l'attività commerciale o artigianale;
  • Considerazione delle aree accessorie: aree come depositi, spazi di stoccaggio interni e parcheggi privati possono essere inclusi nel calcolo della consistenza, applicando coefficienti specifici che riflettono il loro contributo effettivo all'attività commerciale o artigianale;
  • Destinazione d'uso e posizione: la destinazione d'uso specifica (es. negozio, bottega artigianale, magazzino) e la posizione dell'immobile (es. centro città, periferia) possono influenzare il calcolo della consistenza, data la diversa valenza commerciale degli spazi.
Cosa s'intende per vano catastale

Categoria D (Fabbricati a Destinazione Speciale)

La categoria D comprende fabbricati destinati ad attività industriali, commerciali, alberghiere, ecc. La consistenza per questi immobili si calcola con metodi specifici a seconda della tipologia d'uso, considerando metri quadrati, metri cubi o altre unità di misura adatte alla specifica destinazione.

Categoria E (Fabbricati a Destinazione Particolare)

Per gli immobili della categoria E, che includono costruzioni come scuole, ospedali, chiese, la consistenza viene calcolata in modi che variano significativamente in base alla natura dell'immobile, utilizzando metri quadrati, metri cubi o altre unità di misura specifiche.

Variazione della Consistenza Catastale

Per richiedere una rettifica di consistenza catastale occorre compilare il DOCFA, un documento digitale con cui il proprietario di un immobile delega un professionista tecnico abilitato a comunicare l’iscrizione o la rettifica di un dato catastale. Ciò include anche la variazione del numero di vani all’interno di un determinato immobile.

I professionisti abilitati possono utilizzare il software Docfa - Documenti catasto fabbricati scaricabile gratuitamente dal portale dell’Agenzia, al fine di compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l'accertamento delle variazioni della consistenza dell’unità immobiliare.

3 Punti Chiave
  • La consistenza catastale rappresenta la grandezza di un’unità immobiliare.
  • La consistenza catastale può essere espressa in vani, metri quadri o metri cubi, a seconda della tipologia dell’immobile.
  • La variazione della consistenza catastale va presentata tramite DOCFA.

Fonti

FAQ

Come si calcola la superficie utile di un ufficio per la consistenza catastale?

Misura la superficie lorda dell'ufficio e sottrai le aree non utilizzabili come locali tecnici. Applica coefficienti di riduzione per convertire in superficie utile netta secondo normative locali.

È possibile modificare la consistenza catastale di un immobile?

Sì, mediante lavori di ristrutturazione, ampliamento o modifiche interne che alterano la superficie utile o la destinazione d'uso dell'immobile. Tali modifiche devono essere comunicate all'Agenzia delle Entrate per l'aggiornamento catastale.

Come influisce la consistenza catastale sull'IMU?

La consistenza catastale contribuisce a determinare il valore catastale dell'immobile, che è una delle basi per il calcolo dell'IMU. Maggiore è la consistenza, più alto potrebbe essere il valore catastale e di conseguenza l'IMU dovuta.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.