In questo articolo andiamo ad approfondire il significato di una delle voci presenti nella visura catastale: la consistenza catastale. Scopriamo cos’è e come si calcola.
Per “consistenza catastale” si intende la dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici la consistenza è espressa in vani, mentre per altre tipologie di immobili può essere espressa in metri quadrati o in metri cubi.
Quando si prende in considerazione una casa, quindi, la consistenza catastale è rappresentata dal numero di vani in essa presenti.
La consistenza catastale di un immobile rappresenta la dimensione economica e tecnica dell'immobile stesso, calcolata in base a criteri specifici stabiliti dall'Agenzia delle Entrate in Italia. Questo valore è fondamentale per la determinazione dell'imponibile ai fini IMU, TASI e per altre imposte locali e statali.
La consistenza catastale viene espressa in modi differenti a seconda della categoria di immobile a cui si fa riferimento. Nello specifico:
Come si calcola la consistenza catastale? Come abbiamo visto, questa può essere espressa in diversi modi e perciò ciascuna categoria di immobile presenta una diversa tipologia di calcolo della consistenza catastale.
È importante tenere presente che la metodologia di calcolo può subire aggiornamenti e variazioni a seconda delle normative e delle direttive dell'Agenzia delle Entrate. Per questo motivo, per calcoli precisi e aggiornati è consigliabile consultare un tecnico abilitato (come un geometra o un ingegnere) o verificare direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate le ultime disposizioni in materia.
Qui di seguito approfondiamo i vari casi possibili.
Per le abitazioni (categoria A), la consistenza si calcola in vani. Il calcolo avviene considerando la superficie lorda delle stanze, esclusi balconi, terrazzi, cantine, soffitte, ecc., e applicando dei coefficienti correttivi in base all'uso specifico dell'unità immobiliare (es. abitazione principale, seconda casa, ecc.).
Quando si parla di vani ai fini del catasto, occorre parlare di vani catastali. Per calcolare il numero di vani di un’abitazione occorre considerare
Nel calcolo finale vanno considerate tutte le possibili eccedenze. Se il risultato è rappresentato da una cifra con numeri decimali, va fatto un arrotondamento al mezzo vano (es. 5,2 si arrotonda a 5 mentre 5,3 si arrotonda a 5,5).
Per gli uffici e gli studi privati (categoria B), la consistenza si calcola in metri quadrati di superficie utile. Anche in questo caso, vengono applicati dei coefficienti correttivi in base a determinate caratteristiche dell'immobile, come la presenza di aree comuni o spazi accessori.
Ecco i passaggi tipici per il calcolo della consistenza per gli uffici e gli studi professionali:
Per negozi e magazzini (categoria C), la consistenza è determinata sempre in metri quadrati di superficie utile. Qui, particolare attenzione viene data alla destinazione d'uso dell'immobile e alla sua ubicazione, che possono influenzare il valore catastale. Le informazioni sulla consistenza catastale C1 (negozi) e sulla consistenza catastale C6 (classe che comprende le rimesse comunitarie di biciclette) sono molto richieste.
Il calcolo della consistenza per gli immobili commerciali, artigianali e di magazzinaggio (categoria C) si basa principalmente sulla superficie utile. Ecco i passaggi chiave:
La categoria D comprende fabbricati destinati ad attività industriali, commerciali, alberghiere, ecc. La consistenza per questi immobili si calcola con metodi specifici a seconda della tipologia d'uso, considerando metri quadrati, metri cubi o altre unità di misura adatte alla specifica destinazione.
Per gli immobili della categoria E, che includono costruzioni come scuole, ospedali, chiese, la consistenza viene calcolata in modi che variano significativamente in base alla natura dell'immobile, utilizzando metri quadrati, metri cubi o altre unità di misura specifiche.
Per richiedere una rettifica di consistenza catastale occorre compilare il DOCFA, un documento digitale con cui il proprietario di un immobile delega un professionista tecnico abilitato a comunicare l’iscrizione o la rettifica di un dato catastale. Ciò include anche la variazione del numero di vani all’interno di un determinato immobile.
I professionisti abilitati possono utilizzare il software Docfa - Documenti catasto fabbricati scaricabile gratuitamente dal portale dell’Agenzia, al fine di compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l'accertamento delle variazioni della consistenza dell’unità immobiliare.
Misura la superficie lorda dell'ufficio e sottrai le aree non utilizzabili come locali tecnici. Applica coefficienti di riduzione per convertire in superficie utile netta secondo normative locali.
Sì, mediante lavori di ristrutturazione, ampliamento o modifiche interne che alterano la superficie utile o la destinazione d'uso dell'immobile. Tali modifiche devono essere comunicate all'Agenzia delle Entrate per l'aggiornamento catastale.
La consistenza catastale contribuisce a determinare il valore catastale dell'immobile, che è una delle basi per il calcolo dell'IMU. Maggiore è la consistenza, più alto potrebbe essere il valore catastale e di conseguenza l'IMU dovuta.