Vano Catastale: Definizione e Calcolo della Superficie
Risposta rapida
Nel Catasto Fabbricati il vano catastale è l’unità di misura usata soprattutto per le abitazioni (categorie del gruppo A): non coincide sempre con un “locale”, perché alcuni ambienti valgono come frazioni di vano (es. accessori) e le pertinenze esterne (balconi/terrazzi) incidono in percentuale.
Sintesi
Il “locale” è l’ambiente fisico; il “vano catastale” è una misura fiscale usata per determinare la consistenza e contribuire al classamento/rendita.
Per le categorie A la consistenza è in vani; per molte categorie C è in m², e per varie categorie D/E spesso si usano criteri diversi (stima diretta).
Nel conteggio: vani principali + accessori (con coefficienti) + dipendenze (incidenza percentuale).
In visura può comparire anche la superficie catastale in m² (dato distinto dalla consistenza in vani).
In questo articolo forniamo una definizione di vano catastale secondo la normativa oggi in vigore e l’uso comune. Si tratta di un concetto molto importante poiché spesso vi è molta confusione sull’argomento. Andiamo quindi a chiarire cosa significa, quali sono i vani catastali e in che modo va considerata la loro superficie minima e massima.
Vano Catastale: definizione e significato
Un vano catastale è un locale che viene considerato ai fini fiscali. Il conteggio dei vani catastali consente di stabilire larendita catastale e l’importo delle tasse da pagare.
Il conteggio dei vani catastali per gli immobili della categoria A (residenziali) viene effettuato tenendo conto di quattro categorie di locali: vani principali, accessori diretti, accessori indiretti e dipendenze.
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Differenza tra locali e vani
Nel linguaggio comune, per locale si intende qualsiasi ambiente dell’immobile (camera, cucina, bagno, corridoio, ripostiglio, ecc.). Nel Catasto, invece, la consistenza delle unità residenziali (categorie del gruppo A) è espressa in vani: il “vano catastale” non è semplicemente “un locale”, ma una unità di misura che pesa in modo diverso i vari ambienti a seconda della loro funzione.
In pratica:
alcuni locali “principali” (es. camere, soggiorno) tendono a contare come 1 vano (salvo eccedenze di superficie);
altri locali, pur essendo fisicamente “locali”, contano come frazioni di vano (es. accessori diretti, accessori indiretti);
spazi esterni come balconi e terrazzi non diventano “vani” in senso stretto, ma incidono tramite una maggiorazione percentuale.
Questa differenza spiega perché un’abitazione con molti “locali” può risultare, in visura, con un numero inferiore (o comunque diverso) di “vani” catastali.
Vani principali di una casa (vani utili o vani catastali utili)
Un vano principale, detto anche vano utile o vano utile catastale, è uno spazio chiuso da muri o pareti che sia esposto a luce diretta e che presenti una superficie libera sufficiente relativamente alla classe e alla categoria dell’unità immobiliare.
Come si può notare, affinché uno spazio possa essere considerato vano catastale o vano utile, deve soddisfare due requisiti:
Luce diretta: una qualsiasi apertura di comunicazione tra un ambiente e l’esterno (porta, finestra, finestrino, lucernario ecc.).
Ampiezza: è variabile a seconda della categoria dell’unità immobiliare e dalla destinazione d’uso. Per “ampiezza” si intende la superficie libera interna al vano, racchiusa tra muri o pareti.
Accessori diretti
Gli spazi accessori diretti sono necessari per i servizi della casa, tali che un eventuale distacco comporterebbe una variazione nella struttura di quest’ultima. Negli accessori diretti rientrano bagni, ingressi, corridoi/disimpegni, ripostigli e altri locali di servizio e distribuzione dell’abitazione. La presenza o meno di luce diretta non è il criterio che li definisce: serve invece a valutare, caso per caso, se un ambiente (anche accessorio) possa essere computato come vano utile.
Ai fini del computo dei vani, di norma gli accessori diretti si considerano come frazione (spesso 1/3 di vano). Tuttavia, se un accessorio a servizio diretto (es. bagno, ingresso) presenta luce diretta e superficie non inferiore alla minima prevista per la classe/categoria dell’unità, può essere computato come vano utile secondo i criteri catastali.
Accessori indiretti (complementari)
Gli spazi accessori complementari non hanno una diretta utilità per i servizi della casa, ma ne fanno parte. Negli accessori complementari rientrano cantine, lavatoi, soffitte, stenditoi, sgomberi, acquai, sottoscala e altri accessori.
Ai fini del computo dei vani, gli accessori indiretti/complementari si considerano come frazione di vano (spesso 1/4; in alcune prassi si distingue anche tra accessorio comunicante e non comunicante, applicando frazioni diverse).
Dipendenze
Una dipendenza è una superficie libera che si presenta complementare ma comunque al servizio della casa. Nelle dipendenze vanno inclusi balconi, portici e terrazzi.
Ai fini del computo dei vani occorre applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa sino al 10%.
Vani in mq: come effettuare il conteggio dei vani catastali e la misurazione
Il Catasto non “trasforma” automaticamente i metri quadri in vani con una regola unica e universale: per le abitazioni (gruppo A) la consistenza resta in vani, e la superficie è un dato diverso.
Per orientarsi correttamente:
Misurazione (mq): serve a capire la dimensione reale dei singoli ambienti e a verificare eventuali eccedenze rispetto alle superfici “normali” previste dalla prassi catastale per la specifica tipologia/contesto (da qui il tuo esempio di vano “oltre soglia” che pesa più di 1).
Conteggio (vani): è il risultato del calcolo catastale (vani principali + quote accessori + incidenza dipendenze).
“Superficie catastale in visura (mq): dal 9 novembre 2015 l’Agenzia delle Entrate rende disponibile in visura anche la superficie catastale (per le unità dei gruppi A, B e C, quando presente la planimetria), dato distinto dalla consistenza in vani.
Come si contano i vani per il catasto?
In linea generale, il conteggio si fa così:
si individuano i vani principali (quota “piena” e gestione dell’eventuale eccedenza in mq rispetto alla superficie massima “normale”);
si sommano gli accessori diretti applicando la quota prevista (in prassi spesso frazioni di vano);
si aggiungono gli accessori indiretti/complementari con la loro quota ridotta;
si applica la maggiorazione percentuale per le dipendenze (balconi, terrazzi, portici) entro i limiti normalmente ammessi.
Il calcolo puntuale viene normalmente redatto dal tecnico anche in sede di dichiarazione/variazione catastale (procedura DOCFA) quando necessario.
I balconi sono considerati vani catastali?
No: balconi, terrazzi e portici rientrano nelle dipendenze. Non si contano come “vani” autonomi (come una camera o un soggiorno), ma incidono con una maggiorazione percentuale sulla consistenza complessiva calcolata su vani principali e accessori, secondo i criteri adottati nella prassi.
Tradotto: il balcone “pesa” sul totale, ma di regola non viene registrato come un vano pieno.
Il ruolo del contesto nell’individuazione del vano utile
Uno dei requisiti che deve avere un vano per essere definito “utile” è la luce diretta. Tuttavia, il contesto che vale per l’ampiezza vale anche per la luce diretta.
Infatti, nelle località in cui, per una determinata categoria e classe catastale, sia normale considerare vani principali i locali privi di luce, i vani utili devono contare anche questi ultimi, purché di superficie non inferiore alla superficie minima di un vano normale.
Se prendiamo la Legge Regionale della Regione Marche, infatti, possiamo notare che per vano utile si intende l'ambiente o locale che riceve aria e luce direttamente dall'esterno mediante finestra, porta o altra apertura ed abbia superficie non inferiore a mq 9.
Appare evidente che non vi è una totale rigidità nell’individuazione di un vano utile. Quando si parla di “normalità” a proposito della superficie che un vano dovrebbe presentare, occorre considerare il contesto.
Differenza tra locale e vano utile
Un vano catastale è un locale che ha importanza ai fini catastali e perciò una casa con 5 locali in realtà potrebbe avere solo 3 vani catastali, nel caso in cui vi fossero dei locali che non presentassero i requisiti necessari per poter essere definiti vani catastali.
Il bagno è un vano catastale?
Quella dei bagni è una questione molto discussa, ma per questo ci viene in aiuto la Circolare n.134/41.
In base a tale circolare, possiamo affermare che i bagni sono da considerare vani utili nel caso presentino luce diretta e una superficie non inferiore a quella minima stabilita per i vani catastali utili della classe a cui appartiene l’unità immobiliare.
Superficie minima e massima del vano catastale
Quali sono i requisiti minimi di superficie affinché uno spazio di un’unità immobiliare possa essere considerato vano catastale utile?
Non esiste un valore unico e nazionale (tipo “9 mq”) valido per ogni immobile e in ogni comune. Nei criteri catastali tradizionali, il vano utile è legato al concetto di vano “normale”: la superficie minima/ordinaria e la soglia oltre la quale si valuta l’eccedenza dipendono dalla categoria e classe dell’unità e dal contesto locale (prassi/normalità del luogo). Di conseguenza, quando un vano principale supera la superficie ritenuta “normale” per quella tipologia, il Catasto considera l’eccedenza secondo i criteri applicati dal tecnico in sede di classamento/Docfa.
Nella seguente tabella (valori INDICATIVI) illustriamo la superficie massima a seconda della tipologia di abitazione.
Tipo di abitazione
Metri quadri
Abitazioni signorili
27
Abitazioni civili
21
Abitazioni economiche
20
Abitazioni popolari
21
Abitazioni ultrapopolari
21
Abitazioni rurali
23
Villino
23
Villa
30
Castelli e palazzi
32
Uffici e studi privati
23
Abitazioni tipiche
20
Il concetto di superficie massima può creare confusione, poiché un vano di 25 mq è sempre un vano, tuttavia per il catasto va effettuato un conteggio dell’eccedenza. L’eccedenza viene calcolata e valutata in base alla superficie massima consentita.
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Esempio di calcolo del numero di vani catastali
Per comprendere meglio il computo e il concetto di eccedenza, presentiamo un esempio pratico.
Consideriamo un appartamento composto da:
1 salone di 25 m²
3 camere da letto
1 cucina di 18 m²
1 bagno
1 ripostiglio
1 terrazzo
Le categorie dei vani rimangono le stesse:
Vani principali: salone, camere da letto, cucina
Accessori diretti: bagno, ripostiglio
Dipendenze: terrazzo
Stabilendo:
che il limite per un vano utile sia 18 m²;
che il terrazzo aggiunga il 10% dei vani (calcolato sul totale dei vani principali + accessori diretti),
procediamo con i calcoli.
1) Calcolo della quota dei vani principali e accessori diretti
Formula per un vano principale eccedente 18 m² Quota vano = 18Superficie−18+1
Salone 25 m²: 1825−18+1=187+1=1,388... → 1,39
3 camere da letto:3,00
Cucina 18 m²: 1818−18+1=0+1 → 1,00
Accessori diretti (ipotesi coerente con quanto indicato nel testo):
Bagno:1/3 → 0,33
Ripostiglio:1/3 → 0,33
Totale prima delle dipendenze (pre-calcolo): 1,39+3,00+1,00+0,33+0,33=6,05... → 6,06
2) Contributo del terrazzo (dipendenza)
Il terrazzo contribuisce con il 10% del totale pre-calcolo:
Terrazzo: 10%×6,06=0,606 → 0,61
3) Totale complessivo
Totale vani catastali: 6,06+0,61=6,67 (più precisamente 6,666...) → 6,66
Nota: in molte prassi di classamento la consistenza viene poi arrotondata al mezzo vano. In tal caso: 6,66 → 6,5 vani (salvo criteri specifici adottati dall’ufficio/contesto).
Vani di un edificio
Quando si parla di “vani di un edificio” è facile confondersi, perché il Catasto ragiona per unità immobiliari, non “a edificio” in modo indistinto.
Se l’edificio è composto da più appartamenti, ogni appartamento ha la propria consistenza (in vani, se gruppo A) e la propria rendita.
Le parti comuni condominiali (scale, androne, corridoi comuni, ecc.) non si sommano come “vani dell’edificio” dentro la consistenza di ciascun appartamento: di norma non entrano nel conteggio dei vani della singola unità, salvo casi in cui esistano come unità censite a parte o con specifiche destinazioni.
Per alcune destinazioni non residenziali, la consistenza può essere espressa in m² (es. molte categorie C) o seguire criteri differenti per categorie speciali/particolari.
In sintesi: è più corretto parlare di vani dell’unità immobiliare (appartamento/ufficio) che di “vani dell’edificio” nel suo complesso.
Cos'è la consistenza catastale e cosa c'entra con i vani
La consistenza catastale è la “dimensione” dell’unità immobiliare registrata in Catasto e riportata in visura. A seconda della categoria catastale, la consistenza cambia unità di misura:
per abitazioni e uffici del gruppo A, è espressa in vani;
per varie unità del gruppo C, è spesso espressa in metri quadri;
per categorie speciali/particolari possono applicarsi criteri differenti (es. stima diretta).
Per questo i vani sono centrali: per il residenziale, la consistenza in vani è uno dei dati-chiave del classamento e, indirettamente, della rendita e della fiscalità collegata.
Calcolo della consistenza catastale
Il calcolo della consistenza, per le unità del gruppo A, deriva dall’inquadramento degli ambienti (vani principali, accessori diretti/indiretti, dipendenze) e dall’applicazione dei criteri catastali e della prassi tecnica (incluse eventuali regole locali di “normalità” su ampiezza e luce).
Operativamente, nei casi di nuova costruzione o variazione (frazionamenti, ampliamenti, diversa distribuzione interna con effetti catastali), la consistenza viene proposta/aggiornata tramite dichiarazione catastale con procedura DOCFA, sulla base di planimetrie e dati tecnici redatti da un professionista abilitato.
Fonti
Esempio di contestualizzazione nella legislazione regionale: Gazzetta Ufficiale
Consistenza in visura (vani per gruppo A; altre unità di misura per altre categorie), Agenzia delle Entrate
Normativa quadro sul Catasto Edilizio Urbano (contesto su consistenza/classamento), Normattiva
Procedura e prassi tecnica per dichiarazioni/variazioni catastali (DOCFA), Agenzia delle Entrate
FAQ
Come influisce la metratura di un vano sulla sua classificazione catastale?
La metratura di un vano è fondamentale per la sua classificazione catastale poiché determina la sua utilità e categoria. Un vano di dimensioni superiori a un certo limite può essere considerato utile e influenzare la categoria catastale dell'immobile, aumentandone potenzialmente il valore. La differenza di metratura tra vani principali, accessori e dipendenze è essenziale per calcolare la superficie totale utile ai fini fiscali.
In che modo un balcone o terrazzo contribuisce al calcolo dei vani catastali?
Balconi e terrazzi rientrano tra le dipendenze: non si conteggiano come vani autonomi, ma incidono con una maggiorazione percentuale applicata alla consistenza complessiva (in vani) già calcolata sommando vani principali (conteggiati “pieni”, con eventuale eccedenza se molto grandi) e accessori diretti e indiretti, conteggiati come frazioni di vano secondo la prassi.
Una volta ottenuto questo totale “base”, si applica una maggiorazione per le dipendenze (balconi/terrazzi/portici) entro un limite generalmente contenuto (spesso fino al 10% come ordine di grandezza nella prassi). In pratica: il balcone/terrazzo aumenta il totale dei vani, ma non compare come “1 vano” in visura.
Possono esistere discrepanze tra la metratura reale di un immobile e quella registrata in catasto?
Sì, possono esserci discrepanze tra la metratura reale di un immobile e quella registrata in catasto, spesso dovute a ristrutturazioni non denunciate o errori di misurazione. Queste discrepanze possono influenzare la classificazione catastale e il valore dell'immobile, sia in termini fiscali sia di mercato. È consigliabile verificare e, se necessario, aggiornare i dati catastali per riflettere fedelmente la realtà dell'immobile.
Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 lavora nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel settore del real estate in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, estimo e normative vigenti riguardanti le tematiche più richieste da chi desidera vendere e acquistare casa. Il suo obiettivo è di creare un contenuto realmente utile per l'utente, con un linguaggio il più ampiamente comprensibile anche per i temi più tecnici e burocratici.
