Vano Catastale

Andrea Lazzo
03.04.2024, 06:42
5 min

Vano Catastale: Definizione e Calcolo della Superficie

In questo articolo forniamo una definizione di vano catastale secondo la normativa oggi in vigore e l’uso comune. Si tratta di un concetto molto importante poiché spesso vi è molta confusione sull’argomento. Andiamo quindi a chiarire cosa significa, quali sono i vani catastali e in che modo va considerata la loro superficie minima e massima. 

Cos'è un vano catastale

Vano Catastale: definizione

Un vano catastale è un locale che viene considerato ai fini fiscali. Il conteggio dei vani catastali consente di stabilire la rendita catastale e l’importo delle tasse da pagare. 

Il conteggio dei vani catastali per gli immobili della categoria A (residenziali) viene effettuato tenendo conto di quattro categorie di locali: vani principali, accessori diretti, accessori indiretti e dipendenze.

Vani principali (vani utili o vani catastali utili)

Un vano principale, detto anche vano utile o vano utile catastale, è uno spazio chiuso da muri o pareti che sia esposto a luce diretta e che presenti una superficie libera sufficiente relativamente alla classe e alla categoria dell’unità immobiliare. 

Come si può notare, affinché uno spazio possa essere considerato vano catastale o vano utile, deve soddisfare due requisiti:

  • Luce diretta: una qualsiasi apertura di comunicazione tra un ambiente e l’esterno (porta, finestra, finestrino, lucernario ecc.). 
  • Ampiezza: è variabile a seconda della categoria dell’unità immobiliare e dalla destinazione d’uso. Per “ampiezza” si intende la superficie libera interna al vano, racchiusa tra muri o pareti. 

Accessori diretti

Gli spazi accessori diretti sono necessari per i servizi della casa, tali che un eventuale distacco comporterebbe una variazione nella struttura di quest’ultima. Negli accessori diretti rientrano bagni, ingressi, corridoi, ripostigli e altri locali in cui non entra luce diretta.

Ai fini del computo dei vani, ogni accessorio diretto conta quanto un terzo di un vano.

Accessori indiretti (complementari)

Gli spazi accessori complementari non hanno una diretta utilità per i servizi della casa, ma ne fanno parte. Negli accessori complementari rientrano cantine, lavatoi, soffitte, stenditoi, sgomberi, acquai, sottoscala e altri accessori.

Ai fini del computo dei vani, ogni accessorio complementare conta quanto un quarto di un vano.

Dipendenze

Una dipendenza è una superficie libera che si presenta complementare ma comunque al servizio della casa. Nelle dipendenze vanno inclusi balconi, portici e terrazzi.

Ai fini del computo dei vani occorre applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa sino al 10%.

Il ruolo del contesto nell’individuazione del vano utile

Uno dei requisiti che deve avere un vano per essere definito “utile” è la luce diretta. Tuttavia, il contesto che vale per l’ampiezza vale anche per la luce diretta

Infatti, nelle località in cui, per una determinata categoria e classe catastale, sia normale considerare vani principali i locali privi di luce, i vani utili devono contare anche questi ultimi, purché di superficie non inferiore alla superficie minima di un vano normale. 

Se prendiamo la Legge Regionale della Regione Marche, infatti, possiamo notare che per vano utile si intende l'ambiente o locale che riceve aria e luce direttamente dall'esterno mediante finestra, porta o altra apertura ed abbia superficie non inferiore a mq 9.

Appare evidente che non vi è una totale rigidità nell’individuazione di un vano utile. Quando si parla di “normalità” a proposito della superficie che un vano dovrebbe presentare, occorre considerare il contesto. 

Differenza tra locale e vano utile

Un vano catastale è un locale che ha importanza ai fini catastali e perciò una casa con 5 locali in realtà potrebbe avere solo 3 vani catastali, nel caso in cui vi fossero dei locali che non presentassero i requisiti necessari per poter essere definiti vani catastali. 

Il bagno è un vano catastale?

Quella dei bagni è una questione molto discussa, ma per questo ci viene in aiuto la Circolare n.134/41.

In base a tale circolare, possiamo affermare che i bagni sono da considerare vani utili nel caso presentino luce diretta e una superficie non inferiore a quella minima stabilita per i vani catastali utili della classe a cui appartiene l’unità immobiliare.

Cosa s'intende per vano catastale

Superficie minima e massima del vano catastale

Quali sono i requisiti minimi di superficie affinché uno spazio di un’unità immobiliare possa essere considerato vano catastale utile?

In genere, secondo l’Agenzia delle Entrate, un vano catastale deve presentare una superficie minima di 9 mq e massima di 20-30 mq. Questi valori tuttavia possono variare a seconda del contesto.

Nella seguente tabella illustriamo la superficie massima a seconda della tipologia di abitazione

Tipo di abitazioneMetri quadri
Abitazioni signorili27
Abitazioni civili21
Abitazioni economiche20
Abitazioni popolari21
Abitazioni ultrapopolari21
Abitazioni rurali23
Villino23
Villa30
Castelli e palazzi32
Uffici e studi privati23
Abitazioni tipiche20

Il concetto di superficie massima può creare confusione, poiché un vano di 25 mq è sempre un vano, tuttavia per il catasto va effettuato un conteggio dell’eccedenza. L’eccedenza viene calcolata e valutata in base alla superficie massima consentita. 

Esempio di calcolo del numero di vani catastali

Per meglio comprendere il computo e il concetto di eccedenza, presentiamo qui un esempio pratico. 

Consideriamo un appartamento composto da: 1 salone di 25 metri quadri, 3 camere da letto, 1 cucina di 18 metri quadri, 1 bagno, 1 ripostiglio, 1 terrazzo.

Le categorie dei vani rimangono le stesse:

- Il salone, le camere da letto e la cucina sono vani principali.

- Il bagno e il ripostiglio sono accessori diretti.

- Il terrazzo è una dipendenza.

Stabilendo che il limite per un vano utile sia di 18 metri quadri e che il terrazzo aggiunga un 10% di vani, procediamo con i nuovi calcoli.

Vano Quota corrispondente:

- 1 salone di 25 metri quadri: 1,35 \((25-18)/18+1\)

- 3 camere da letto: 3

- 1 cucina di 18 metri quadri: 1 \((18-18)/18+1\)

- 1 bagno: 0,5 \((1/2)\)

- 1 ripostiglio: 0,25 \((1/4)\)

Per calcolare il contributo del terrazzo, sommiamo prima i valori dei vani principali, accessori diretti e complementari, poi applichiamo il 10% a questa somma per il terrazzo.

Procediamo con il calcolo.

Basandoci sui nuovi dati, il calcolo risulta così:

- 1 salone di 25 metri quadri: 1,35 \( (25-18)/18+1 \)

- 3 camere da letto: 3

- 1 cucina di 18 metri quadri: 1 \( (18-18)/18+1 \)

- 1 bagno: 0,5 \( (1/2) \)

- 1 ripostiglio: 0,25 \( (1/4) \)

Totale pre-calcolo delle dipendenze: 6,1

Il terrazzo, aggiungendo un 10% di vani, contribuisce con: 0,61 \(10\% di 6,1\)

Totale complessivo: 6,71 (arrotondato a 7 se necessario per convenzioni di arrotondamento).

Dunque, l'appartamento riformulato ha un totale di circa 7 vani, considerando l'arrotondamento standard.

3 Punti Chiave
  • Un vano catastale è un vano conteggiato ai fini fiscali per il registro catastale.
  • Il computo dei vani catastali considera i vani principali e parte degli accessori diretti, indiretti e delle dipendenze.
  • I requisiti di un vano catastale utile variano in base al contesto.

Fonti

Categorizzazioni dei vani: https://www.predeion.it

FAQ

Come influisce la metratura di un vano sulla sua classificazione catastale?

La metratura di un vano è fondamentale per la sua classificazione catastale poiché determina la sua utilità e categoria. Un vano di dimensioni superiori a un certo limite può essere considerato utile e influenzare la categoria catastale dell'immobile, aumentandone potenzialmente il valore. La differenza di metratura tra vani principali, accessori e dipendenze è essenziale per calcolare la superficie totale utile ai fini fiscali.

In che modo un balcone o terrazzo contribuisce al calcolo dei vani catastali?

Balconi e terrazzi sono considerati dipendenze e contribuiscono al calcolo dei vani catastali in modo percentuale rispetto alla superficie totale utile dell'immobile. La loro metratura non viene aggiunta direttamente ma influisce attraverso un coefficiente che aumenta il totale dei vani, riflettendo l'incremento di valore che tali spazi esterni apportano all'immobile.

Possono esistere discrepanze tra la metratura reale di un immobile e quella registrata in catasto?

Sì, possono esserci discrepanze tra la metratura reale di un immobile e quella registrata in catasto, spesso dovute a ristrutturazioni non denunciate o errori di misurazione. Queste discrepanze possono influenzare la classificazione catastale e il valore dell'immobile, sia in termini fiscali sia di mercato. È consigliabile verificare e, se necessario, aggiornare i dati catastali per riflettere fedelmente la realtà dell'immobile.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.