In questo articolo forniamo una definizione di vano catastale secondo la normativa oggi in vigore e l’uso comune. Si tratta di un concetto molto importante poiché spesso vi è molta confusione sull’argomento. Andiamo quindi a chiarire cosa significa, quali sono i vani catastali e in che modo va considerata la loro superficie minima e massima.
Un vano catastale è un locale che viene considerato ai fini fiscali. Il conteggio dei vani catastali consente di stabilire la rendita catastale e l’importo delle tasse da pagare.
Il conteggio dei vani catastali per gli immobili della categoria A (residenziali) viene effettuato tenendo conto di quattro categorie di locali: vani principali, accessori diretti, accessori indiretti e dipendenze.
Un vano principale, detto anche vano utile o vano utile catastale, è uno spazio chiuso da muri o pareti che sia esposto a luce diretta e che presenti una superficie libera sufficiente relativamente alla classe e alla categoria dell’unità immobiliare.
Come si può notare, affinché uno spazio possa essere considerato vano catastale o vano utile, deve soddisfare due requisiti:
Gli spazi accessori diretti sono necessari per i servizi della casa, tali che un eventuale distacco comporterebbe una variazione nella struttura di quest’ultima. Negli accessori diretti rientrano bagni, ingressi, corridoi, ripostigli e altri locali in cui non entra luce diretta.
Ai fini del computo dei vani, ogni accessorio diretto conta quanto un terzo di un vano.
Gli spazi accessori complementari non hanno una diretta utilità per i servizi della casa, ma ne fanno parte. Negli accessori complementari rientrano cantine, lavatoi, soffitte, stenditoi, sgomberi, acquai, sottoscala e altri accessori.
Ai fini del computo dei vani, ogni accessorio complementare conta quanto un quarto di un vano.
Una dipendenza è una superficie libera che si presenta complementare ma comunque al servizio della casa. Nelle dipendenze vanno inclusi balconi, portici e terrazzi.
Ai fini del computo dei vani occorre applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa sino al 10%.
Uno dei requisiti che deve avere un vano per essere definito “utile” è la luce diretta. Tuttavia, il contesto che vale per l’ampiezza vale anche per la luce diretta.
Infatti, nelle località in cui, per una determinata categoria e classe catastale, sia normale considerare vani principali i locali privi di luce, i vani utili devono contare anche questi ultimi, purché di superficie non inferiore alla superficie minima di un vano normale.
Se prendiamo la Legge Regionale della Regione Marche, infatti, possiamo notare che per vano utile si intende l'ambiente o locale che riceve aria e luce direttamente dall'esterno mediante finestra, porta o altra apertura ed abbia superficie non inferiore a mq 9.
Appare evidente che non vi è una totale rigidità nell’individuazione di un vano utile. Quando si parla di “normalità” a proposito della superficie che un vano dovrebbe presentare, occorre considerare il contesto.
Un vano catastale è un locale che ha importanza ai fini catastali e perciò una casa con 5 locali in realtà potrebbe avere solo 3 vani catastali, nel caso in cui vi fossero dei locali che non presentassero i requisiti necessari per poter essere definiti vani catastali.
Quella dei bagni è una questione molto discussa, ma per questo ci viene in aiuto la Circolare n.134/41.
In base a tale circolare, possiamo affermare che i bagni sono da considerare vani utili nel caso presentino luce diretta e una superficie non inferiore a quella minima stabilita per i vani catastali utili della classe a cui appartiene l’unità immobiliare.
Quali sono i requisiti minimi di superficie affinché uno spazio di un’unità immobiliare possa essere considerato vano catastale utile?
In genere, secondo l’Agenzia delle Entrate, un vano catastale deve presentare una superficie minima di 9 mq e massima di 20-30 mq. Questi valori tuttavia possono variare a seconda del contesto.
Nella seguente tabella illustriamo la superficie massima a seconda della tipologia di abitazione.
| Tipo di abitazione | Metri quadri |
| Abitazioni signorili | 27 |
| Abitazioni civili | 21 |
| Abitazioni economiche | 20 |
| Abitazioni popolari | 21 |
| Abitazioni ultrapopolari | 21 |
| Abitazioni rurali | 23 |
| Villino | 23 |
| Villa | 30 |
| Castelli e palazzi | 32 |
| Uffici e studi privati | 23 |
| Abitazioni tipiche | 20 |
Il concetto di superficie massima può creare confusione, poiché un vano di 25 mq è sempre un vano, tuttavia per il catasto va effettuato un conteggio dell’eccedenza. L’eccedenza viene calcolata e valutata in base alla superficie massima consentita.
Per meglio comprendere il computo e il concetto di eccedenza, presentiamo qui un esempio pratico.
Consideriamo un appartamento composto da: 1 salone di 25 metri quadri, 3 camere da letto, 1 cucina di 18 metri quadri, 1 bagno, 1 ripostiglio, 1 terrazzo.
Le categorie dei vani rimangono le stesse:
- Il salone, le camere da letto e la cucina sono vani principali.
- Il bagno e il ripostiglio sono accessori diretti.
- Il terrazzo è una dipendenza.
Stabilendo che il limite per un vano utile sia di 18 metri quadri e che il terrazzo aggiunga un 10% di vani, procediamo con i nuovi calcoli.
Vano Quota corrispondente:
- 1 salone di 25 metri quadri: 1,35 \((25-18)/18+1\)
- 3 camere da letto: 3
- 1 cucina di 18 metri quadri: 1 \((18-18)/18+1\)
- 1 bagno: 0,5 \((1/2)\)
- 1 ripostiglio: 0,25 \((1/4)\)
Per calcolare il contributo del terrazzo, sommiamo prima i valori dei vani principali, accessori diretti e complementari, poi applichiamo il 10% a questa somma per il terrazzo.
Procediamo con il calcolo.
Basandoci sui nuovi dati, il calcolo risulta così:
- 1 salone di 25 metri quadri: 1,35 \( (25-18)/18+1 \)
- 3 camere da letto: 3
- 1 cucina di 18 metri quadri: 1 \( (18-18)/18+1 \)
- 1 bagno: 0,5 \( (1/2) \)
- 1 ripostiglio: 0,25 \( (1/4) \)
Totale pre-calcolo delle dipendenze: 6,1
Il terrazzo, aggiungendo un 10% di vani, contribuisce con: 0,61 \(10\% di 6,1\)
Totale complessivo: 6,71 (arrotondato a 7 se necessario per convenzioni di arrotondamento).
Dunque, l'appartamento riformulato ha un totale di circa 7 vani, considerando l'arrotondamento standard.
La metratura di un vano è fondamentale per la sua classificazione catastale poiché determina la sua utilità e categoria. Un vano di dimensioni superiori a un certo limite può essere considerato utile e influenzare la categoria catastale dell'immobile, aumentandone potenzialmente il valore. La differenza di metratura tra vani principali, accessori e dipendenze è essenziale per calcolare la superficie totale utile ai fini fiscali.
Balconi e terrazzi sono considerati dipendenze e contribuiscono al calcolo dei vani catastali in modo percentuale rispetto alla superficie totale utile dell'immobile. La loro metratura non viene aggiunta direttamente ma influisce attraverso un coefficiente che aumenta il totale dei vani, riflettendo l'incremento di valore che tali spazi esterni apportano all'immobile.
Sì, possono esserci discrepanze tra la metratura reale di un immobile e quella registrata in catasto, spesso dovute a ristrutturazioni non denunciate o errori di misurazione. Queste discrepanze possono influenzare la classificazione catastale e il valore dell'immobile, sia in termini fiscali sia di mercato. È consigliabile verificare e, se necessario, aggiornare i dati catastali per riflettere fedelmente la realtà dell'immobile.
