Il diritto di superficie ti permette di costruire o possedere un fabbricato su suolo altrui. Il suo valore si stima in base alla durata residua, ai canoni pattuiti e/o al valore del terreno (spesso secondo criteri fissati dal Comune). L’immobile in diritto di superficie vale meno della piena proprietà se permangono vincoli (es. prezzo massimo di cessione), ma può riallinearsi dopo riscatto/affrancazione. IMU la paga il superficiario; per gli atti costitutivi e le cessioni si applicano regole fiscali specifiche (IVA/registro e imposte dirette secondo i casi).
Sintesi
Nel nostro Paese si può costruire su terreni di cui non si è proprietari, sottoscrivendo un contratto che prevede un particolare diritto reale di godimento, che prende il nome di diritto di superficie. Di cosa si tratta nello specifico? Cosa prevede la legge in merito? Scopriamo che cos’è e come si calcola il valore del diritto di superficie, come funziona e quali articoli del codice civile disciplinano la materia.
È l’articolo 952 del codice civile a descrivere che cos'è il diritto di superficie. Si tratta di un diritto reale di godimento che attribuisce a un soggetto, detto superficiario, la facoltà di costruire su un terreno di proprietà altrui.
Il proprietario di un terreno può concedere a terzi la possibilità di realizzare opere al di sopra o al di sotto del suolo. Chi costruisce diventa proprietario delle opere edificate ma non del terreno, che rimane al proprietario originario.
Supponiamo di essere proprietari di un terreno su cui vorremmo costruire una casa, ma non disponiamo dei mezzi finanziari sufficienti per poterlo fare. Decidiamo di concedere il diritto di superficie a un costruttore. Questi otterrà il diritto di costruire e possedere l’immobile edificato sulla nostra proprietà per un periodo di, diciamo, 99 anni. Durante questo periodo, il costruttore ha il diritto di possedere, utilizzare e disporre della casa, ma la proprietà del terreno rimane nostra. Alla fine del periodo di 99 anni, la casa edificata sul nostro terreno diventa anch’essa di nostra piena proprietà.
Il codice civile disciplina il diritto di superficie negli articoli 952, 953, 954 e 955. Vediamoli nello specifico.
Il sopraindicato articolo 952 del codice civile fa distinzione tra due differenti tipologie di diritto di superficie, che illustriamo di seguito:
Nel secondo caso, la proprietà in questione viene acquistata separatamente rispetto al terreno.
Calcolo del valore del diritto di superficie
Scegli il metodo in uso nella tua pratica (canoni attualizzati oppure percentuale del valore dell’area). Il calcolo ha finalità divulgative/estimative.
Metodo operativo (usato in pratica estimativa e nei regolamenti comunali):
In sintesi: Valore diritto = PV(canoni residui) ± aggiustamenti oppure percentuale del valore dell’area in base a durata/vincoli comunali.
Per un appartamento o capannone edificato in diritto di superficie:
Illustriamo di seguito le modalità di costituzione del diritto:
Chi desidera beneficiare di una proprietà superficiaria deve acquisire il diritto di superficie con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da un notaio, in cui si stabiliscono gli accordi tra proprietario del terreno e superficiario.
Nell'ambito PEEP (edilizia convenzionata), il diritto di superficie nasce mediante convenzione con il Comune ex art. 35, L. 22 ottobre 1971, n. 865 (o altro atto dell’ente proprietario dell’area), formalizzato con atto pubblico e trascritto nei registri immobiliari. Il permesso di costruire non costituisce di per sé un diritto reale. Rimane ferma la pubblicità immobiliare presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
La regola generale è che il diritto di superficie è alienabile; eventuali limiti o la necessità del consenso del proprietario del suolo non derivano dal codice civile in via generale, ma dalla convenzione (es. PEEP) o da patti contrattuali indicati nell’atto.
Come abbiamo visto, il proprietario del terreno può trasferire il diritto di superficie al di sopra e al di sotto del suolo. Il diritto si estende sia allo spazio al di sopra sia a quello al di sotto del terreno in questione. Le opzioni che riguardano la cessione del diritto di superficie possono, pertanto, variare. La più classica consiste nella divisione dei due spazi e l’assegnazione dei rispettivi diritti a due soggetti differenti.
Il proprietario può cedere il diritto di superficie di un immobile edificato sul terreno di sua proprietà a un soggetto e la proprietà di autorimesse o altre strutture realizzate nel sottosuolo a un terzo. In tal caso i due interessati diventerebbero egualmente superficiari.
Nella prassi, sono spesso le aziende ad avere necessità di costruire edifici per ampliare le proprie attività senza, però, dover necessariamente acquistare anche la proprietà del terreno. Altrettanto spesso le aziende acquisiscono costruzioni preesistenti su terreni di proprietà altrui.
Il diritto di superficie è costituibile anche su terreni in comproprietà. In questo caso l’unica condizione necessaria a costruirvi è il consenso di tutti i proprietari.
È possibile acquistare il terreno prima dei 99 anni con il riscatto. Procedendo in questo modo, il terreno diventa piena proprietà del titolare del diritto di superficie. In sostanza, non si gode più del diritto di superficie e si diventa completamente proprietari del terreno.
Occorre presentare la pratica di riscatto all’ufficio urbanistico del comune in cui si trova l’immobile. I tempi possono variare indicativamente da qualche mese a un anno.
Il costo può variare sensibilmente da comune a comune. Alcuni contratti prevedono una clausola che stabilisce il prezzo di riscatto, mentre altri possono richiedere una valutazione immobiliare delle costruzioni e una stima del valore del terreno per determinare il costo del riscatto.
Il valore del diritto di superficie corrisponde alla somma di denaro che il titolare dello stesso deve corrispondere periodicamente al proprietario del terreno. L’importo viene stabilito in base a:
In genere, il valore è rivalutato ciclicamente nel corso della durata del diritto di superficie.
Il riscatto/trasformazione avviene pagando al Comune un corrispettivo calcolato da regolamenti e delibere (di norma basato sul valore venale dell’area, con percentuali e abbattimenti; spesso è prevista anche la separata affrancazione dei vincoli di prezzo).
Con l’atto notarile e la trascrizione, l’unità diventa piena proprietà e decadono i vincoli connessi al diritto di superficie (salvo diverse pattuizioni o vincoli urbanistici residui).
Nota: la disciplina fiscale ha ricevuto chiarimenti recenti (risposte/risoluzioni AE). Per gli atti specifici conviene verificare regime IVA/registro e inquadramento ai fini delle imposte dirette con il notaio o il consulente, alla luce dell’ultima prassi.
In genere il diritto di superficie può essere trasferito a terzi ma può essere richiesto il consenso del proprietario del terreno per procedere con il trasferimento.
Il diritto di superficie e di proprietà sono due concetti giuridicamente differenti. Il diritto di superficie è il diritto reale di godimento che rimane comunque parziario e limitato. Permette, come abbiamo visto, a un soggetto di edificare o coltivare su terreni che non gli appartengono per un determinato periodo di tempo e di acquisirne la proprietà superficiaria. Il diritto di proprietà è, invece, il diritto di godimento pieno assoluto su un bene immobile, che comporta la piena disponibilità e la possibilità di disporre del terreno in qualsiasi modo si desideri.
Sì, è possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà. Il superficiario diventa pieno proprietario del terreno su cui ha edificato. L’operazione comporta l’estinzione del diritto di superficie e la costituzione del diritto di proprietà.
