Nel nostro Paese si può costruire su terreni di cui non si è proprietari, sottoscrivendo un contratto che prevede un particolare diritto reale di godimento, che prende il nome di diritto di superficie. Di cosa si tratta nello specifico? Cosa prevede la legge in merito? Scopriamo che cos’è e come si calcola il valore del diritto di superficie, come funziona e quali articoli del codice civile disciplinano la materia.
È l’articolo 952 del codice civile a descrivere che cos'è il diritto di superficie. Si tratta di un diritto reale di godimento che attribuisce a un soggetto, detto superficiario, la facoltà di costruire su un terreno di proprietà altrui.
Il proprietario di un terreno può concedere a terzi la possibilità di realizzare opere al di sopra o al di sotto del suolo. Chi costruisce diventa proprietario delle opere edificate ma non del terreno, che rimane al proprietario originario.
In altre parole, il diritto di superficie comporta che un soggetto consenta a un secondo soggetto di costruire al di sopra o al di sotto del terreno che possiede e gli garantisca la proprietà superficiaria su quello specifico immobile. Acquisire il diritto di superficie significa, quindi, entrare in possesso dell’opera che si erige, ma non del terreno. Oggetto del diritto di superficie possono essere solo beni immobili.
Il codice civile disciplina il diritto di superficie negli articoli 952, 953, 954 e 955. Vediamoli nello specifico.
Come accennato, l’articolo 952 del codice civile stabilisce che il proprietario di un terreno possa consentire a un altro soggetto di costruirvi e di acquisire la proprietà della costruzione ma non del terreno.
L’articolo 953 del codice civile stabilisce che la durata del diritto di superficie possa essere indeterminata o determinata. In quest’ultimo caso, il diritto di superficie può essere costituito per un periodo che può variare da un minimo di 10 anni a un massimo di 99 anni.
L’articolo 953 del codice civile stabilisce che, se il diritto di superficie è a tempo determinato, alla scadenza dello stesso il proprietario del terreno diviene automaticamente proprietario anche dell’immobile. In alternativa, il proprietario dell’immobile può comprare anche il terreno.
L’articolo 954 del codice civile elenca le cause di estinzione del diritto di superficie:
Secondo quanto indicato nell’articolo 954 del codice civile, se il titolare del diritto di superficie non costruisce alcunché sul terreno in questione per 20 anni, perde il diritto di costruirvi.
L'estinzione del diritto di superficie comporta la cessazione dei diritti e delle obbligazioni tra il superficiario e il proprietario del terreno. In altre parole, il titolare del diritto perde la facoltà di utilizzare il terreno e il proprietario ne riprende il pieno controllo.
L’articolo 955 del codice civile stabilisce che il diritto di superficie riguardi anche le opere realizzate nel sottosuolo.
Il sopraindicato articolo 952 del codice civile fa distinzione tra due differenti tipologie di diritto di superficie, che illustriamo di seguito:
Nel secondo caso, la proprietà in questione viene acquistata separatamente rispetto al terreno.
Illustriamo di seguito le modalità di costituzione del diritto:
Chi desidera beneficiare di una proprietà superficiaria deve acquisire il diritto di superficie con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da un notaio, in cui si stabiliscono gli accordi tra proprietario del terreno e superficiario.
Talvolta il diritto di superficie può essere costituito attraverso un provvedimento amministrativo, come nel caso della concessione edilizia. In linea generale, la costituzione del diritto di superficie deve essere formalizzata per iscritto e resa pubblica presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
Come abbiamo visto, il proprietario del terreno può trasferire il diritto di superficie al di sopra e al di sotto del suolo. Il diritto si estende sia allo spazio al di sopra sia a quello al di sotto del terreno in questione. Le opzioni che riguardano la cessione del diritto di superficie possono, pertanto, variare. La più classica consiste nella divisione dei due spazi e l’assegnazione dei rispettivi diritti a due soggetti differenti.
Il proprietario può cedere il diritto di superficie di un immobile edificato sul terreno di sua proprietà a un soggetto e la proprietà di autorimesse o altre strutture realizzate nel sottosuolo a un terzo. In tal caso i due interessati diventerebbero egualmente superficiari.
Nella prassi, sono spesso le aziende ad avere necessità di costruire edifici per ampliare le proprie attività senza, però, dover necessariamente acquistare anche la proprietà del terreno. Altrettanto spesso le aziende acquisiscono costruzioni preesistenti su terreni di proprietà altrui.
Il diritto di superficie è costituibile anche su terreni in comproprietà. In questo caso l’unica condizione necessaria a costruirvi è il consenso di tutti i proprietari.
È possibile acquistare il terreno prima dei 99 anni con il riscatto. Procedendo in questo modo, il terreno diventa piena proprietà del titolare del diritto di superficie. In sostanza, non si gode più del diritto di superficie e si diventa completamente proprietari del terreno.
Occorre presentare la pratica di riscatto all’ufficio urbanistico del comune in cui si trova l’immobile. I tempi possono variare indicativamente da qualche mese a un anno.
Il costo può variare sensibilmente da comune a comune. Alcuni contratti prevedono una clausola che stabilisce il prezzo di riscatto, mentre altri possono richiedere una valutazione immobiliare delle costruzioni e una stima del valore del terreno per determinare il costo del riscatto.
Il valore del diritto di superficie corrisponde alla somma di denaro che il titolare dello stesso deve corrispondere periodicamente al proprietario del terreno. L’importo viene stabilito in base a:
In genere, il valore è rivalutato ciclicamente nel corso della durata del diritto di superficie.
Supponiamo di essere proprietari di un terreno su cui vorremmo costruire una casa, ma non disponiamo dei mezzi finanziari sufficienti per poterlo fare. Decidiamo di concedere il diritto di superficie a un costruttore. Questi otterrà il diritto di costruire e possedere l’immobile edificato sulla nostra proprietà per un periodo di, diciamo, 99 anni. Durante questo periodo, il costruttore ha il diritto di possedere, utilizzare e disporre della casa, ma la proprietà del terreno rimane nostra. Alla fine del periodo di 99 anni, la casa edificata sul nostro terreno diventa anch’essa di nostra piena proprietà.
In genere il diritto di superficie può essere trasferito a terzi ma può essere richiesto il consenso del proprietario del terreno per procedere con il trasferimento.
Il diritto di superficie e di proprietà sono due concetti giuridicamente differenti. Il diritto di superficie è il diritto reale di godimento che rimane comunque parziario e limitato. Permette, come abbiamo visto, a un soggetto di edificare o coltivare su terreni che non gli appartengono per un determinato periodo di tempo e di acquisirne la proprietà superficiaria. Il diritto di proprietà è, invece, il diritto di godimento pieno assoluto su un bene immobile, che comporta la piena disponibilità e la possibilità di disporre del terreno in qualsiasi modo si desideri.
Sì, è possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà. Il superficiario diventa pieno proprietario del terreno su cui ha edificato. L’operazione comporta l’estinzione del diritto di superficie e la costituzione del diritto di proprietà.
