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Il passaggio di proprietà di un immobile avviene quando la titolarità giuridica della casa, del terreno o di un altro bene immobiliare viene trasferita da un soggetto a un altro. Può avvenire tramite compravendita, donazione, successione ereditaria o vendita all’asta e, nella maggior parte dei casi, richiede l’intervento del notaio, il pagamento delle imposte dovute e la trascrizione nei registri immobiliari.
Sintesi
Che cos’è e quando avviene, in termini giuridici, il passaggio di proprietà di un immobile? È un’operazione che comporta dei costi? Scopriamolo in questa guida di approfondimento.
Con l’espressione passaggio di proprietà di un immobile ci si riferisce a un atto che trasferisce la titolarità di un bene immobile da un soggetto, detto cedente, a un altro, detto cessionario, sia che ciò dipenda da un atto a titolo oneroso o gratuito. Il passaggio di proprietà di un immobile comporta, quindi, che il proprietario ne perda la titolarità in favore di un altro soggetto.
Per trasferire la proprietà di un immobile è necessario un atto scritto idoneo, che può assumere forme diverse a seconda del tipo di trasferimento. Nella compravendita immobiliare si ricorre normalmente al rogito notarile o a una scrittura privata autenticata, mentre la donazione richiede l’atto pubblico notarile. La trascrizione nei registri immobiliari può essere eseguita in forza di un atto pubblico, di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, oppure di un provvedimento giudiziale nei casi previsti dalla legge.
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Il passaggio di proprietà di una casa funziona attraverso un atto idoneo a trasferire il diritto di proprietà da un soggetto a un altro. Nella prassi, l’operazione più comune è la compravendita immobiliare, ma il trasferimento può avvenire anche mediante donazione, successione ereditaria o vendita all’asta.
Nel caso della compravendita, le parti concordano il prezzo, le modalità di pagamento e le condizioni del trasferimento. Prima del rogito, il notaio effettua le verifiche necessarie sull’immobile, come la titolarità del bene, la presenza di eventuali ipoteche o vincoli, la conformità catastale e la continuità delle trascrizioni.
Il trasferimento della proprietà si perfeziona con la sottoscrizione dell’atto notarile, salvo che le parti abbiano previsto condizioni particolari. Successivamente, il notaio provvede alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate, alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale, cioè all’aggiornamento dell’intestazione dell’immobile al nuovo proprietario.
La trascrizione è un passaggio fondamentale perché rende il trasferimento opponibile ai terzi. In altre parole, permette di rendere pubblica la nuova titolarità dell’immobile e di tutelare l’acquirente o il beneficiario del trasferimento.
Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari può avvenire in diversi modi, a seconda dell’obiettivo delle parti. Le soluzioni più frequenti sono la compravendita, la donazione e la successione ereditaria.
La compravendita tra familiari è possibile quando il trasferimento avviene dietro pagamento di un prezzo reale. Anche in questo caso serve un atto notarile e sono dovute le imposte previste per l’acquisto dell’immobile, con eventuale applicazione delle agevolazioni prima casa se ne ricorrono i requisiti.
La donazione, invece, è la soluzione tipica quando il trasferimento avviene gratuitamente, per esempio da un genitore a un figlio. In questo caso non viene pagato un prezzo, ma il passaggio di proprietà deve comunque essere formalizzato con atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni.
Quando si trasferisce un immobile tra familiari è importante valutare anche gli effetti successori. Una donazione, infatti, può incidere sui diritti degli eredi legittimari e, in alcuni casi, può rendere più complessa una futura vendita dell’immobile donato. Per questo motivo è opportuno valutare con il notaio la soluzione più adatta al caso concreto.
Sì, la donazione di una casa a un figlio comporta dei costi. Anche se il trasferimento avviene gratuitamente e il figlio non paga un prezzo al genitore, l’atto di donazione richiede l’intervento del notaio e il versamento delle imposte previste dalla legge.
Dal punto di vista dell’imposta di donazione, i trasferimenti a favore dei figli beneficiano di una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Questo significa che l’imposta di donazione del 4% si applica solo sulla parte di valore che supera tale soglia.
Restano però dovute le imposte ipotecaria e catastale. In linea generale, per la donazione di un immobile si applicano l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1%. Se il beneficiario possiede i requisiti per le agevolazioni prima casa, queste imposte possono essere applicate in misura fissa.
A questi importi si aggiungono l’onorario notarile, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e gli altri tributi collegati alla registrazione, trascrizione e voltura dell’atto.
Il costo della donazione di un immobile dipende dal valore del bene, dal rapporto di parentela tra donante e beneficiario, dall’eventuale applicazione delle agevolazioni prima casa e dall’onorario del notaio.
In generale, per la donazione di un immobile sono dovute:
Le aliquote dell’imposta di donazione variano in base al rapporto tra donante e beneficiario. Per coniuge e parenti in linea retta, come genitori e figli, l’aliquota è del 4% sulla parte che supera la franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Per fratelli e sorelle, l’aliquota è del 6% sulla parte che supera la franchigia di 100.000 euro.
Se chi riceve l’immobile ha i requisiti per l’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale possono essere dovute in misura fissa, riducendo in modo significativo il costo fiscale dell’operazione.
Il passaggio di proprietà di un immobile può essere effettuato in varie modalità, che illustriamo approfonditamente di seguito.
La compravendita immobiliare è l’operazione con cui una parte, detta venditrice, trasferisce a un’altra, detta acquirente, la proprietà di un bene immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Con la compravendita, o cessione a titolo oneroso, il passaggio di proprietà dell’immobile è, quindi, subordinato al pagamento di un prezzo.
Il contratto di compravendita ha per oggetto il trasferimento della proprietà dell’immobile. Con la sottoscrizione del contratto di compravendita viene formalizzato il passaggio di proprietà del bene, che passa definitivamente e consensualmente dal venditore all’acquirente. Pagandone il prezzo con le modalità pattuite, il compratore diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.
Come indicato dall’articolo 769 del codice civile, la donazione di un immobile , o cessione a titolo gratuito, è un atto di trasferimento volontario da una persona a un’altra, che non prevede alcun corrispettivo in cambio. Il trasferimento della proprietà avviene senza ricevere alcun compenso in denaro.
Il passaggio di proprietà di un immobile per donazione deve essere eseguito dinanzi a un notaio alla presenza di due testimoni, attraverso il cosiddetto atto donativo.
In seguito alla stipula dell’atto donativo, il notaio si occupa della voltura catastale, della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate nonché della trascrizione dello stesso nei pubblici registri immobiliari.
Nel caso della successione ereditaria, gli immobili del defunto entrano nell’asse ereditario e l’acquisto da parte degli eredi si perfeziona con l’accettazione dell’eredità, espressa o tacita, con effetto che risale al momento dell’apertura della successione ereditaria. La dichiarazione di successione, invece, è un adempimento fiscale che deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate, di regola, entro 12 mesi dal decesso.
Con la dichiarazione di successione gli eredi comunicano all’Agenzia delle Entrate i beni e i diritti compresi nell’eredità e consentono il calcolo delle imposte dovute. La dichiarazione non va confusa con l’accettazione dell’eredità, che è l’atto o il comportamento da cui deriva l’acquisto della qualità di erede.
In caso di vendita all’asta, dopo l’aggiudicazione e il versamento del prezzo, il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile. Con il decreto viene trasferita la proprietà all’aggiudicatario e viene ordinata la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie nei limiti previsti dalla legge; non tutti i vincoli o le formalità eventualmente presenti sull’immobile sono necessariamente cancellati in automatico.
Con l’emissione del decreto di trasferimento avviene il passaggio di proprietà dell’immobile dal debitore all’aggiudicatario, che ne diventa il legittimo proprietario. Il decreto di trasferimento, oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e trascrizione nei pubblici registri immobiliari, produce i medesimi effetti di una tradizionale compravendita eseguita con atto notarile.
Nel momento in cui si effettua il passaggio di proprietà di un immobile possono essere dovute imposte, tributi e spese professionali, ma i costi cambiano in base alla modalità del trasferimento. Nella compravendita e nella donazione è normalmente necessario l’intervento del notaio, mentre nelle vendite giudiziarie il trasferimento avviene tramite decreto del giudice e, nella successione, la dichiarazione di successione è un adempimento fiscale che può non richiedere necessariamente un atto notarile.
Nello specifico, le spese da sostenere dipendono dalla modalità con cui avviene il passaggio di proprietà. Approfondiamo insieme.
L’atto di vendita, comunemente detto rogito notarile, prevede il pagamento di:
Tra i costi da sostenere in caso di compravendita immobiliare ci sono anche le eventuali spese derivanti dal mandato conferito a un’agenzia immobiliare per la gestione dell’iter di compravendita.
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Il passaggio di proprietà di un immobile con atto donativo implica una serie di oneri, che elenchiamo di seguito:
È altresì previsto il pagamento della cosiddetta tassa ipotecaria del valore di 90 euro, di cui 35 euro per la trascrizione e 55 euro per le volture catastali.
La donazione di un immobile tra fratelli comporta costi generalmente più elevati rispetto alla donazione da genitore a figlio, perché cambia il trattamento dell’imposta di donazione.
Per i trasferimenti tra fratelli e sorelle, l’imposta di donazione si applica con aliquota del 6% sul valore che supera la franchigia di 100.000 euro per ciascun beneficiario. Se, quindi, il valore della quota o dell’immobile donato non supera tale franchigia, l’imposta di donazione non è dovuta; se la supera, il 6% si applica solo sulla parte eccedente.
Restano comunque dovute le altre imposte collegate alla donazione immobiliare, come l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi catastali. Anche in questo caso, se il beneficiario ha i requisiti per l’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale possono essere applicate in misura fissa.
Oltre agli aspetti fiscali, la donazione tra fratelli va valutata con attenzione anche sul piano successorio e patrimoniale, soprattutto se l’immobile proviene da precedenti donazioni o se può incidere sui diritti di altri eredi.
In caso di successione ereditaria possono essere dovute l’imposta di successione, calcolata con aliquote e franchigie diverse in base al rapporto di parentela con il defunto, e le imposte ipotecaria e catastale sugli immobili, oltre agli eventuali tributi collegati alla presentazione della dichiarazione e alla voltura catastale. Le spese notarili sono dovute solo se ci si rivolge a un notaio o se sono necessari atti notarili specifici.
In caso di vendita all’asta, occorre innanzitutto che l’aggiudicatario versi, nei termini e nelle modalità indicati nell’ordinanza di vendita, il saldo prezzo, ossia la parte rimanente da pagare sottraendo l’anticipo versato per poter partecipare all’asta medesima.
Inoltre, sono previste le spese di registrazione del decreto di trasferimento che sancisce a tutti gli effetti il passaggio di proprietà. Tali spese comprendono:
Occorre altresì pagare il compenso del professionista delegato alla vendita.
I tempi dipendono dal tipo di trasferimento e dalla complessità delle verifiche. In una compravendita ordinaria, il passaggio di proprietà si perfeziona al momento del rogito notarile, mentre registrazione, trascrizione e voltura catastale vengono curate successivamente dal notaio nei termini previsti.
Nella maggior parte dei casi no. Per trasferire la proprietà di un immobile tramite compravendita o donazione serve un atto notarile, necessario anche per la trascrizione nei registri immobiliari. Fanno eccezione alcune ipotesi particolari, come il decreto di trasferimento nelle vendite giudiziarie.
La voltura catastale aggiorna l’intestazione dell’immobile negli archivi catastali, mentre la trascrizione immobiliare rende pubblico il trasferimento nei registri immobiliari. La trascrizione è particolarmente importante perché tutela il nuovo proprietario e rende il passaggio di proprietà opponibile ai terzi.
