Che cos’è e quando avviene, in termini giuridici, il passaggio di proprietà di un immobile? È un’operazione che comporta dei costi? Scopriamolo in questa guida di approfondimento.
Con l’espressione passaggio di proprietà di un immobile ci si riferisce a un atto che trasferisce la titolarità di un bene immobile da un soggetto, detto cedente, a un altro, detto cessionario, sia che ciò dipenda da un atto a titolo oneroso o gratuito. Il passaggio di proprietà di un immobile comporta, quindi, che il proprietario ne perda la titolarità in favore di un altro soggetto.
Per trasferire la proprietà di un immobile è necessario un atto pubblico redatto da un notaio. Solo così è possibile trascrivere il passaggio di proprietà nei pubblici registri immobiliari, adempimento necessario per eventualmente poi cedere, a propria volta, l’immobile a terzi.
Il passaggio di proprietà di un immobile può essere effettuato in varie modalità, che illustriamo approfonditamente di seguito.
La compravendita immobiliare è l’operazione con cui una parte, detta venditrice, trasferisce a un’altra, detta acquirente, la proprietà di un bene immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Con la compravendita, o cessione a titolo oneroso, il passaggio di proprietà dell’immobile è, quindi, subordinato al pagamento di un prezzo.
Il contratto di compravendita ha per oggetto il trasferimento della proprietà dell’immobile. Con la sottoscrizione del contratto di compravendita viene formalizzato il passaggio di proprietà del bene, che passa definitivamente e consensualmente dal venditore all’acquirente. Pagandone il prezzo con le modalità pattuite, il compratore diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.
Come indicato dall’articolo 769 del codice civile, la donazione di un immobile, o cessione a titolo gratuito, è un atto di trasferimento volontario da una persona a un’altra, che non prevede alcun corrispettivo in cambio. Il trasferimento della proprietà avviene senza ricevere alcun compenso in denaro.
Il passaggio di proprietà di un immobile per donazione deve essere eseguito dinanzi a un notaio alla presenza di due testimoni, attraverso il cosiddetto atto donativo.
In seguito alla stipula dell’atto donativo, il notaio si occupa della voltura catastale, della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate nonché della trascrizione dello stesso nei pubblici registri immobiliari.
Il passaggio di proprietà degli immobili appartenuti a una persona venuta a mancare ai suoi eredi non è immediato e automatico. Il decreto legislativo numero 346 del 31 ottobre 1990 stabilisce che, affinché avvenga il passaggio di proprietà, gli eredi debbano presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione entro 12 mesi dal decesso del proprietario dei beni immobili.
Con la dichiarazione di successione ereditaria gli eredi di un defunto comunicano ufficialmente all’Agenzia delle Entrate il passaggio di proprietà dei beni immobili appartenuti allo stesso.
In caso di vendita all’asta, in seguito all’aggiudicazione il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile, come sancito dall’articolo 586 del codice di procedura civile, che cancella pignoramenti, ipoteche e vincoli che gravavano sul bene.
Con l’emissione del decreto di trasferimento avviene il passaggio di proprietà dell’immobile dal debitore all’aggiudicatario, che ne diventa il legittimo proprietario. Il decreto di trasferimento, oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e trascrizione nei pubblici registri immobiliari, produce i medesimi effetti di una tradizionale compravendita eseguita con atto notarile.
Nel momento in cui si effettua il passaggio di proprietà di un immobile a un’altra persona è sempre necessario pagare le tasse allo Stato e l’onorario al notaio il cui intervento, come accennato, è obbligatorio.
Nello specifico, le spese da sostenere dipendono dalla modalità con cui avviene il passaggio di proprietà. Approfondiamo insieme.
L’atto di vendita, comunemente detto rogito notarile, prevede il pagamento di:
Tra i costi da sostenere in caso di compravendita immobiliare ci sono anche le eventuali spese derivanti dal mandato conferito a un’agenzia immobiliare per la gestione dell’iter di compravendita.
Il passaggio di proprietà di un immobile con atto donativo implica una serie di oneri, che elenchiamo di seguito:
È altresì previsto il pagamento della cosiddetta tassa ipotecaria del valore di 90 euro, di cui 35 euro per la trascrizione e 55 euro per le volture catastali.
In caso di passaggio di proprietà di un immobile per successione ereditaria è previsto il pagamento della tassa di successione, versata in una percentuale differente a seconda del rapporto di parentela con il defunto, nonché, anche in questo caso, delle spese notarili e dell’imposta catastale, ipotecaria e di bollo.
In caso di vendita all’asta, occorre innanzitutto che l’aggiudicatario versi, nei termini e nelle modalità indicati nell’ordinanza di vendita, il saldo prezzo, ossia la parte rimanente da pagare sottraendo l’anticipo versato per poter partecipare all’asta medesima.
Inoltre, sono previste le spese di registrazione del decreto di trasferimento che sancisce a tutti gli effetti il passaggio di proprietà. Tali spese comprendono:
Occorre altresì pagare il compenso del professionista delegato alla vendita.
Con una visura catastale storica puoi prendere visione di tutti i cambi di proprietà che una specifica unità immobiliare abbia subito nel tempo. Si tratta di un utile documento rilasciato dal catasto, in cui è raccolto lo storico di un immobile.
No, non ha alcun valore la scrittura privata con cui una persona dichiara di cedere una proprietà a un terzo. Affinché il passaggio di proprietà sia giuridicamente valido, l’operazione deve assumere la forma dell’atto pubblico.
Sì, con l’usucapione e la donazione indiretta in teoria è possibile intestare un immobile a un’altra persona senza doversi necessariamente rivolgere a un notaio.
