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Conviene dare mandato (incarico) a un’agenzia immobiliare quando vuoi massimizzare esposizione e “sicurezza operativa” (selezione acquirenti, trattativa, gestione documentale) accettando il costo della provvigione; la vendita privata conviene quando hai tempo/competenze per gestire tutto e vuoi risparmiare sulle commissioni, assumendoti però più rischi (prezzo, negoziazione, verifiche e adempimenti).
Sintesi
In questo articolo rispondiamo a tutte le domande più comuni circa le differenze tra mandato all'agenzia immobiliare e vendita privata. Scopri quali sono i pro e contro delle due modalità di vendita immobiliare, prima di effettuare la tua scelta.
Nel linguaggio comune si parla di “mandato”, ma nella pratica è spesso un incarico di mediazione: l’agenzia (mediatore) si impegna a mettere in contatto venditore e potenziali acquirenti e a gestire attività come promozione, visite e trattativa.
Di solito l’incarico indica prezzo richiesto, durata, eventuale esclusiva, provvigione e condizioni su spese/penali. La provvigione matura quando l’affare si conclude per effetto dell’intervento dell’agenzia (es. proposta accettata o preliminare, a seconda dei casi).
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaIn questa tabella menzioniamo i principali vantaggi e svantaggi delle due modalità di vendita.
| Opzione | Pro | Contro |
|---|---|---|
| Vendita con incarico a un’agenzia | Più visibilità e canali; filtro contatti e visite; supporto nella trattativa e nella documentazione | Provvigione; possibili vincoli (esclusiva, penali); qualità variabile tra agenzie |
| Vendita privata | Risparmio sulla provvigione; pieno controllo su prezzo, visite e trattativa | Più tempo e gestione; rischio di errori su prezzo/negoziazione; più oneri su verifiche, documenti e adempimenti |
In genere si parte con la firma dell’incarico (spesso “incarico di mediazione”), dove si fissano: prezzo, strategia di vendita, durata, eventuale esclusiva e condizioni economiche (provvigione, spese, penali).
L’agenzia poi prepara materiale marketing (foto/annuncio), organizza visite, raccoglie proposte e segue la negoziazione fino all’accordo (proposta accettata o preliminare).
È importante che nell’incarico siano chiari: quando matura la provvigione, a quanto ammonta, e quali documenti devono essere forniti dal venditore (titolo di proprietà, planimetrie, APE, conformità, ecc.).
Agenzia (mediatore): deve comportarsi con correttezza e, soprattutto, comunicare alle parti le circostanze note che incidono su valutazione e sicurezza dell’affare (es. informazioni rilevanti sull’immobile o sulla trattativa).
Venditore (mandante): deve collaborare fornendo informazioni veritiere e documenti disponibili; se l’affare si conclude per effetto dell’intervento del mediatore, può essere dovuta la provvigione.
Le spese: salvo patti diversi, può essere previsto anche un rimborso spese se indicato nell’accordo (tema da leggere con attenzione nell’incarico).
A incarico scaduto, in linea generale cessa l’esclusiva e puoi vendere anche con altri canali. Tuttavia, può restare dovuta la provvigione se l’affare si conclude con un soggetto messo in relazione dall’agenzia durante l’incarico, e c’è un nesso causale tra attività svolta e conclusione.
Molti incarichi prevedono una “clausola di coda” (un periodo limitato dopo la scadenza) per tutelare l’agenzia sulle trattative avviate: attenzione però a clausole sproporzionate o prive di un limite temporale ragionevole: in determinate configurazioni possono essere considerate vessatorie/abusive e quindi contestabili, soprattutto se predisposte unilateralmente e non adeguatamente approvate.
Le “penali” non sono automatiche: esistono solo se previste nell’incarico (clausola penale). In pratica possono scattare, ad esempio, quando:
La clausola penale serve a quantificare in anticipo il danno: va letta bene per capire importo, condizioni di applicazione e limiti.
La disdetta è la comunicazione con cui eviti il rinnovo (se l’incarico prevede rinnovo automatico) o confermi che alla scadenza non intendi proseguire.
Di solito va inviata per iscritto (PEC o raccomandata A/R) rispettando un eventuale preavviso indicato nel contratto. Se l’incarico non prevede rinnovo automatico, spesso basta lasciar scadere il termine (restando però attenti alle clausole su “coda” e provvigione).
I vantaggi tipici dell’agenzia sono:
La revoca va richiesta per iscritto, citando i riferimenti dell’incarico e la data di decorrenza. Prima di inviarla:
Operativamente: invia PEC o raccomandata A/R, e chiedi conferma di ricezione e chiusura della pratica (inclusa eventuale lista nominativa dei soggetti presentati, se prevista).
La durata è contrattuale: spesso varia (es. pochi mesi), con possibilità di rinnovo o proroga.
La scelta della durata dipende da tipologia di immobile e mercato: un periodo troppo breve può non consentire una promozione efficace; uno troppo lungo può legarti se il servizio non ti soddisfa. In ogni caso, durata, rinnovo, esclusiva e “coda” vanno sempre letti insieme perché incidono sui tuoi margini di manovra.
Il recesso dal mandato (o incarico) con l’agenzia immobiliare è la scelta del venditore di interrompere prima della scadenza il rapporto con l’agenzia. Nella pratica, più che di “recesso” in senso tecnico, si parla spesso di revoca anticipata dell’incarico: l’effetto è che l’agenzia cessa di promuovere l’immobile e non può più operare in tuo nome, salvo quanto già pattuito nel contratto.
Per funzionare correttamente, va fatto per iscritto (di norma PEC o raccomandata A/R), indicando i riferimenti dell’incarico e la data da cui l’incarico è da intendersi terminato. Prima di inviarlo conviene verificare tre punti: (1) se l’incarico è in esclusiva e per quanto tempo, (2) se sono previste penali o rimborsi spese in caso di interruzione anticipata, (3) se esiste una clausola di “coda” (cioè l’obbligo di provvigione se vendi, entro un certo periodo, a persone presentate dall’agenzia durante l’incarico).
Se recedi/revochi senza giusta causa, e il contratto lo prevede, potresti dover pagare una penale o rimborsare spese documentate; se invece ci sono inadempimenti gravi dell’agenzia (es. violazioni degli obblighi informativi, comportamento scorretto, mancanza di attività promessa), la revoca può essere motivata per giusta causa, riducendo il rischio di costi e contestazioni (dipende sempre da contratto e circostanze).
Secondo l’articolo 1755 del codice civile, salvo patto contrario, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Nella pratica, però, chi paga (una o entrambe le parti) e in quale misura dipende dagli accordi contrattuali, dagli usi locali e da quanto viene pattuito con l’agenzia.
Scegliendo di non rivolgersi a un’agenzia immobiliare si rischia più facilmente di trascurare verifiche tecniche e documentali (ad esempio su stato manutentivo, dichiarazioni e documenti necessari). In ogni caso, l’articolo 1490 del codice civile stabilisce che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Se hai già firmato un incarico con un’agenzia, in caso di ripensamento la prima cosa da fare è rileggere durata, eventuale esclusiva, modalità di disdetta/revoca e clausole su penali o rimborso spese: in molti casi puoi semplicemente attendere la scadenza e comunicare per iscritto che non intendi rinnovare, evitando rinnovi automatici. Se invece vuoi interrompere subito, puoi chiedere la revoca anticipata (meglio con PEC o raccomandata A/R), sapendo che potrebbero esserci costi se previsti dal contratto; se l’agenzia non ha rispettato gli obblighi o ha avuto condotte scorrette, valuta di motivare la revoca per “giusta causa”. Se avevi già accettato una proposta o firmato un preliminare, fermarsi può esporre a richieste di risarcimento o alla perdita della caparra, quindi in quel caso è prudente farti assistere (notaio o legale) prima di comunicare il recesso. Se stavi vendendo da privato senza accordi firmati con terzi, puoi ritirare l’annuncio e comunicare ai contatti che l’immobile non è più disponibile, prestando attenzione a non aver assunto impegni già vincolanti con un acquirente.
