Il prezzo di vendita è la somma effettivamente pattuita tra venditore e acquirente e riportata nel rogito; per definirlo in modo realistico si parte dalla valutazione del valore di mercato (comparabili, OMI, stato e caratteristiche dell’immobile) e lo si affina con la negoziazione.
Sintesi
In questo articolo spieghiamo cosa significa e come si calcola il prezzo di vendita di un immobile.
Il prezzo di vendita di un immobile è il prezzo al quale esso viene venduto. Si tratta cioè del prezzo che l’acquirente e il venditore hanno pattuito e che hanno sottoscritto nel rogito, ovvero nel contratto finale di compravendita.
Il prezzo di vendita non va confuso con il valore dell’immobile o valore di mercato, poiché il prezzo potrebbe essere stato pattuito in base ad accordi specifici tra i contraenti.
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Precisato che il prezzo di vendita di un immobile è definito dalla somma per cui due parti si accordano, per arrivare al prezzo di vendita si deve passare necessariamente dalla valutazione del valore dell’immobile.
Per calcolare il valore di un immobile, che probabilmente diverrà anche il suo prezzo di vendita, occorre tenere presenti i seguenti fattori:
Oltre al calcolo con la formula superficie x mq x coefficiente per definire il potenziale prezzo di vendita di un immobile, occorre tenere presenti anche altri tre metodi o approcci di valutazione immobiliare:
In ambito residenziale la base è quasi sempre l’approccio comparativo, perché riflette i prezzi effettivi delle vendite recenti di immobili simili nella stessa zona; le quotazioni OMI servono solo come contesto.
L’approccio del reddito è indicato quando l’immobile è locato o destinato a investimento, così da ancorare il valore ai canoni attesi e ai rendimenti di mercato.
L’approccio del costo si usa per immobili nuovi, particolari o quando mancano comparabili attendibili, stimando il costo di ricostruzione al netto dei deprezzamenti.
Nelle perizie professionali i metodi possono essere usati insieme e “riconciliati”, attribuendo maggior peso a quello meglio supportato dai dati (di norma il comparativo per abitazioni in mercati liquidi).
Il borsino OMI dell’Agenzia delle Entrate consente di consultare, per ciascuna zona OMI, una forchetta di quotazioni €/mq per tipologia immobiliare e stato conservativo. Per usarlo in modo pratico:
Leggi anche il nostro articolo sulla valutazione con l'Agenzia delle Entrate.
Le quotazioni OMI o valori OMI sono intervalli €/mq elaborati dall’Agenzia delle Entrate che descrivono i valori di scambio prevalenti in una determinata zona OMI per specifiche tipologie (residenziale, commerciale, ecc.) e stati conservativi. Servono per:
Le quotazioni OMI presentano dei limiti: non incorporano tutte le caratteristiche del singolo immobile e non sostituiscono dati transattivi o una stima professionale.
Il prezzo unitario di vendita è il prezzo per metro quadrato (€/mq) ottenuto dividendo il prezzo totale per la superficie commerciale.
La superficie commerciale si calcola sommando:
Determinare il prezzo di vendita corretto richiede un'analisi di diversi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, le condizioni attuali del mercato immobiliare nella tua zona, le caratteristiche specifiche della proprietà (come metratura, numero di stanze, e dotazioni speciali), e i prezzi di vendita recenti di immobili simili nella tua zona. Consigliamo di consultare un agente immobiliare professionista per una valutazione accurata.
Le ristrutturazioni e i miglioramenti possono incrementare il valore dell'immobile, rendendolo più attraente per i potenziali acquirenti. Tuttavia, non tutti i miglioramenti portano a un aumento proporzionale del prezzo di vendita. È importante valutare il costo dei lavori rispetto all'incremento di valore previsto e concentrarsi su ristrutturazioni che sono più attrattive per i compratori nella tua zona.
La posizione è uno dei fattori più critici nel determinare il prezzo di vendita di un immobile. Immobili situati in zone desiderabili (come quelle vicine a scuole rinomate, centri commerciali, e con facile accesso ai mezzi di trasporto) tendono ad avere un valore di mercato superiore rispetto a quelli in zone meno richieste. Inoltre, la tranquillità del quartiere, la presenza di aree verdi e la vicinanza a servizi e infrastrutture essenziali possono influenzare notevolmente il prezzo di vendita.
No: il valore catastale non esprime il valore di mercato. È un importo fiscale ricavato dalla rendita catastale rivalutata e dai moltiplicatori di legge, usato per imposte (IMU, registro con “prezzo-valore” quando ne ricorrono i requisiti). In genere è inferiore ai prezzi reali e non coglie posizione, stato, efficienza energetica, domanda locale. Per stimare il prezzo di vendita serve una valutazione di mercato basata su comparabili recenti, quotazioni OMI come riferimento di zona e l’analisi tecnica dell’immobile.
