Stai pensando di vendere o di acquistare casa? Ecco la guida completa al valore di mercato con definizione, metodo di calcolo ed eccezioni a cui fare attenzione.
Il valore di mercato di un immobile rappresenta la quotazione dell’immobile sul mercato libero. Esso costituisce il punto di partenza per le trattative al momento della vendita, per le trattative con acquirenti ed agenti immobiliari.
L'ammontare del valore di mercato dipende da molteplici fattori, che vengono considerati nella valutazione che viene effettuata da strumenti automatici o esperti del settore quali agenti immobiliari o periti.
I periti tecnici sono le figure professionali che assegnano un valore agli immobili. Tra questi ci sono architetti, ingegneri e geometri che visitano la casa o il terreno per poi fare una valutazione accurata. Tra i parametri che influiscono sul valore di mercato ci sono:
Tutti questi elementi (e molti altri) influiscono sul valore di un immobile. Un altro parametro importante è il valore al metro quadro, che permette di fare una stima del valore della superficie commerciale dell’immobile. Questo valore viene fornito dall’OMI tramite l’Agenzia delle Entrate, per cui è facile da controllare anche per i cittadini privati. Altri parametri che influiscono sul calcolo finale sono:
Vediamoli nel dettaglio.
Iniziamo da quelle interne, che hanno dei valori definiti in percentuale e dettagli a cui prestare attenzione come le altezze e le finiture.
| Tipo di superficie | Percentuale o valore | Parametri |
| Netta calpestabile | inclusa al 100% | |
| Mura perimetrali | 100% | Fino a uno spessore massimo di 50cm |
| Mura perimetrali in comunione | 50% | Fino a spessore massimo di 25cm |
| Soppalchi | 240cm | 80% se più alto di 240cm, 15% se più basso di 240 cm. |
| Verande | 60-80% | 80% con finiture, 60% senza finiture |
| Taverne e seminterrati | 60% | |
| Mansarda | 35-75% | 75% con un’altezza minima di 240cm, 35% con un’altezza inferiore a 240cm. |
Una volta calcolate queste superfici, le altre due categorie da considerare sono:
Dove si trova l’immobile in vendita? Ha un attico? Tutti questi dettagli influiscono sulla quotazione dell’abitazione:
| Tipo di superficie | Valore % | Eccezioni |
| Seminterrato | -25% | con o senza ascensore |
| Piano terra | -10% con giardino | -20% senza giardino |
| Primo piano | -10% | con o senza ascensore |
| Secondo piano | -3% con ascensore | -15% senza |
| Terzo piano | 0% con ascensore | -20% senza |
| Altri piani superiori | +5% con ascensore | -30% senza |
| Ultimo piano | +10% con ascensore | -30% senza |
| Attico | +205% con ascensore | -20% senza |
Altri coefficienti di merito rappresentano l’età dell’immobile, il suo stato, l’esposizione e l’impianto di riscaldamento. Nello specifico:
Il processo di valutazione per un immobile può essere complicato. Per questo una stima dettagliata da parte di un professionista è la scelta consigliata, soprattutto per garantire una valutazione corretta ai possibili acquirenti.
Se il valore di mercato di un immobile indica il prezzo per la compravendita, il valore catastale indica il suo valore a fini tributari. Il valore catastale indica quante e quali tasse dovranno essere versate dagli utenti. Invece il valore di mercato rappresenta quanto vale l’immobile.
Quindi, il valore catastale e il valore di mercato rappresentano due importi diversi. Entrambi sono fondamentali quando si vende o si acquista un casa o terreno, ma per motivi diversi. Per scoprire di più sul valore catastale, non perdere la nostra guida per gli utenti.
La legge non indica importi massimi, minimi e non indica come calcolare il valore di un immobile. Il punto 76 del Regolamento 575/2013/UE definisce questo termine come:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni.”
Quindi, questo valore rappresenta l’incontro tra la domanda e l’offerta ed è il risultato di trattative e di negoziazioni.
L’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate indica questo valore, che viene aggiornato ogni semestre. Questo aiuta a stabilire la stima del valore di un immobile.
L’età dell’immobile è fondamentale per capire se la casa ha bisogno di ristrutturazioni. Ad esempio, il valore di un’immobile da ristrutturare diminuisce del 10%, mentre il valore di un’abitazione ristrutturata aumenta del 10%.
La stima è la quotazione di un immobile per ragioni commerciali, cioè di compravendita. Sono i periti tecnici a farla basandosi su parametri come andamento del mercato locale, valore della ristrutturazione (se applicabile) e classe energetica.
