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La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è il documento che oggi ha sostituito il vecchio certificato di abitabilità/agibilità e serve ad attestare che un immobile, o una sua porzione, rispetti i requisiti di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico e conformità al progetto edilizio. Non è più il comune a “rilasciarla” come avveniva in passato: viene presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia con asseverazione di un tecnico abilitato.
Sintesi
Sapevi che i certificati di agibilità e abitabilità che venivano rilasciati dal comune sono stati sostituiti dalla cosiddetta segnalazione certificata di agibilità (SCA)? Scopriamo che cos'è questo importante documento, tuttora comunemente chiamato certificato di agibilità, quando serve e cos'è cambiato con gli interventi normativi degli ultimi anni.
La segnalazione certificata di agibilità, che sostituisce il certificato di abitabilità e di agibilità, attesta che un determinato immobile sia conforme alle norme tecniche vigenti in termini di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. In sostanza, il documento certifica la regolarità di un edificio appena costruito o ristrutturato e degli impianti tecnici nello stesso installati.
La segnalazione certificata può riguardare singole unità immobiliari, singoli edifici o singole porzioni di una costruzione.
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Fino al 2016 i documenti in merito erano due:
I due certificati furono introdotti dal regio decreto numero 1265 del 27 luglio 1934 e sottoposti a varie modifiche nel corso degli anni con:
Con il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 è stata introdotta la segnalazione certificata di agibilità (SCA) che, di fatto, unifica i due certificati. In sostanza, i concetti di agibilità e abitabilità sono stati accorpati e il documento attesta che un immobile rispetti i requisiti di legge necessari per garantire alle persone di viverci o lavorarci in totale sicurezza.
Il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 ha notevolmente semplificato anche le procedure con cui la SCA deve essere presentata, che illustreremo dettagliatamente nei paragrafi successivi.
La dicitura normativa di riferimento è SCA, cioè segnalazione certificata di agibilità; nella modulistica e nella prassi tecnica, però, si incontrano anche le forme SCAg o SCAGI, usate come abbreviazioni della stessa procedura. Per evitare ambiguità nell’articolo, conviene usare SCA come sigla principale e richiamare SCAGI come variante lessicale diffusa, soprattutto online e in alcuni portali comunali.
Non sono da confondere con lo SCIA.
Non proprio, almeno sotto il profilo formale. Il certificato di abitabilità era il documento previsto dalla disciplina precedente per gli immobili residenziali, mentre oggi il riferimento normativo è la segnalazione certificata di agibilità (SCA), che dal 2016 ha sostituito sia il certificato di abitabilità sia il certificato di agibilità, unificandone la funzione. In termini sostanziali, però, i due strumenti perseguono lo stesso obiettivo: attestare che l’immobile possieda i requisiti necessari per essere utilizzato in condizioni di sicurezza, salubrità, igiene ed efficienza energetica.
La segnalazione certificata di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
Il documento attesta che l’edificio in questione sia idoneo ad accogliere persone tutelandone l’incolumità, in conformità con la normativa vigente in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, a prescindere dalla sua destinazione d’uso.
Il documento assicura altresì che le opere siano state realizzate attenendosi scrupolosamente al progetto depositato e che l’agibilità sia stata verificata con un’approfondita valutazione.
`La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, nei casi previsti dall’articolo 24 del d.P.R. 380/2001, cioè per:
In generale, la certificazione SCA agibilità è richiesta per gli interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico degli stessi.
segnalazione certificata di agibilità
La disponibilità della SCA è particolarmente rilevante quando si intende utilizzare o immettere sul mercato l’immobile, ad esempio in caso di vendita, locazione o utilizzo per attività compatibili con la sua destinazione d’uso. La sua assenza, però, non equivale automaticamente all’impossibilità di stipulare un atto di compravendita, fermo restando l’obbligo di corretta informazione tra le parti e la necessità di verificare il caso concreto.
Nessuna specifica disposizione normativa indica la segnalazione certificata di agibilità come un requisito necessario per la commerciabilità dell'immobile. Tuttavia, in mancanza della stessa, è opportuno che il proprietario informi l’acquirente o l’affittuario con una dichiarazione firmata.
Gli interventi normativi degli ultimi anni, come accennato, hanno contribuito alla semplificazione della produzione di quello che comunemente viene ancora chiamato certificato di agibilità.
Nello specifico, il decreto legislativo n. 222 del 25 novembre 2016 ha sostituito il vecchio procedimento di rilascio con una segnalazione certificata presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia dal soggetto legittimato e corredata dall’asseverazione tecnica prevista dalla legge.
Pertanto, oggi il comune non rilascia più un certificato di agibilità: l’agibilità è attestata mediante segnalazione certificata, asseverata dal direttore dei lavori o, se non nominato, da un professionista abilitato, ferma restando la possibilità per il comune di effettuare i controlli successivi previsti dalla legge.
La normativa prevede che la segnalazione certificata di agibilità debba essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori presso lo Sportello Unico dell'Edilizia del comune dove si trova l’immobile in questione.
A presentare l’agibilità SCA possono essere il proprietario dell'immobile, il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività.
Per la presentazione della SCA è stato predisposto un modulo unico per l’intero territorio nazionale, realizzato in seguito alla Conferenza Unificata del 4 maggio 2017, con cui governo, regioni ed enti locali si sono accordati per l’adozione di una modulistica unificata per le procedure edilizie. In tale modulo, disponibile in tutti i comuni o comodamente scaricabile da internet in formato PDF, è necessario indicare:
Al modulo occorre allegare l’attestazione del direttore dei lavori oppure, qualora non sia stato nominato, di un professionista abilitato, che asseveri la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
Inoltre, è necessario allegare ulteriore documentazione tecnica afferente a plurimi profili, che solitamente varia a seconda del tipo di intervento e delle caratteristiche dell'immobile. In genere si tratta di documentazione relativa a:
Occorre inoltre indicare gli estremi dell’avvenuto aggiornamento catastale e allegare, nei casi previsti, il certificato di collaudo statico oppure la dichiarazione di regolare esecuzione, nonché la documentazione sulla conformità degli impianti e quella relativa all’accessibilità e al superamento delle barriere architettoniche.
Dopodiché, l’ufficio comunale preposto ha 30 giorni per controllare la documentazione ed eventualmente richiedere chiarimenti o integrazioni.
In passato l’agibilità era collegata a un procedimento di rilascio del certificato da parte del comune. Oggi, invece, il meccanismo è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, che produce effetti dalla data di presentazione corredata dalla documentazione prevista dalla legge, ferma restando la possibilità per il comune di svolgere i controlli successivi nei termini e con le modalità previste dalla disciplina generale della SCIA edilizia.
La mancata presentazione della segnalazione certificata comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa.
Nei casi in cui la SCA è dovuta, la sua mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa pecuniaria; inoltre l’immobile può risultare privo dell’attestazione necessaria a dimostrare formalmente la sussistenza dei requisiti di agibilità, con possibili conseguenze pratiche e contrattuali da valutare caso per caso.
Inoltre, se si dovesse fare richiesta per eseguire interventi edili su una struttura che non rispetta appieno le norme tecniche aggiornate, può essere richiesto dal comune di eseguire le opere necessarie per rendere l’edificio a norma.
Oggi parlare di “SCA con silenzio assenso” non è del tutto preciso. Il silenzio assenso riguardava il vecchio procedimento di rilascio del certificato di agibilità da parte del comune; con la riforma introdotta dal decreto legislativo n. 222/2016, invece, l’agibilità si fonda su una segnalazione certificata presentata dal privato con asseverazione tecnica, che produce effetti fin dal deposito. Il comune non rilascia più un certificato, ma può svolgere controlli successivi entro i termini previsti dalla legge e adottare eventuali provvedimenti se riscontra irregolarità. Per questo, più che di silenzio assenso, oggi si dovrebbe parlare di efficacia immediata della SCA, salvo verifica dell’amministrazione.
Più che di revoca della SCA, è più corretto parlare di controlli del comune, di eventuali provvedimenti inibitori o di autotutela e, nei casi in cui vengano meno le condizioni di sicurezza o salubrità, di possibile dichiarazione di inagibilità dell’immobile, ad esempio dopo gravi danni strutturali.
Sì, il costo della SCA comprende i diritti di segreteria, il cui importo tende a variare da comune a comune. Bisogna altresì considerare la parcella dei professionisti abilitati che certificano l’agibilità ed effettuano i collaudi delle strutture.
La segnalazione certificata di agibilità rientra nel novero delle documentazioni relative alla proprietà che il venditore dovrebbe fornire all’acquirente qualora ne fosse in possesso. La compravendita può avvenire anche in assenza di tale documento, ma la mancanza della SCA o del vecchio certificato di agibilità deve essere valutata con attenzione sul piano contrattuale e informativo, perché può incidere sui rapporti tra venditore e acquirente. È tuttavia opportuno che la situazione dell’agibilità sia chiarita espressamente tra le parti prima del rogito, con l’assistenza del notaio e degli eventuali tecnici incaricati.
Per ottenere la segnalazione certificata di agibilità non ci si deve più rivolgere al comune come nel caso del certificato di agibilità, ma a un professionista abilitato, come un architetto, un geometra o un ingegnere.
Per verificarlo, bisogna controllare se esiste una SCA già presentata oppure, per gli immobili più datati, un vecchio certificato di abitabilità o agibilità. In pratica si può chiedere copia della documentazione al proprietario, al venditore o al tecnico incaricato, Oppure fare un accesso agli atti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del comune competente.
