Sapevi che i certificati di agibilità e abitabilità che venivano rilasciati dal comune sono stati sostituiti dalla cosiddetta segnalazione certificata di agibilità (SCA)? Scopriamo che cos'è questo importante documento, tuttora comunemente chiamato certificato di agibilità, quando serve e cos'è cambiato con gli interventi normativi degli ultimi anni.
La segnalazione certificata di agibilità, che sostituisce il certificato di abitabilità e di agibilità, attesta che un determinato immobile sia conforme alle norme tecniche vigenti in termini di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. In sostanza, il documento certifica la regolarità di un edificio appena costruito o ristrutturato e degli impianti tecnici nello stesso installati.
La segnalazione certificata può riguardare singole unità immobiliari, singoli edifici o singole porzioni di una costruzione.
Fino al 2016 i documenti in merito erano due:
I due certificati furono introdotti dal regio decreto numero 1265 del 27 luglio 1934 e sottoposti a varie modifiche nel corso degli anni con:
Con il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 è stata introdotta la segnalazione certificata di agibilità (SCA) che, di fatto, unifica i due certificati. In sostanza, i concetti di agibilità e abitabilità sono stati accorpati e il documento attesta che un immobile rispetti i requisiti di legge necessari per garantire alle persone di viverci o lavorarci in totale sicurezza.
Il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 ha notevolmente semplificato anche le procedure con cui la SCA deve essere presentata, che illustreremo dettagliatamente nei paragrafi successivi.
La segnalazione certificata di agibilità garantisce che un edificio e gli impianti nello stesso installati siano sicuri, conformi alla normativa vigente e liberi da abusi edilizi e irregolarità edilizio-urbanistiche.
Il documento attesta che l’edificio in questione sia idoneo ad accogliere persone tutelandone l’incolumità, in conformità con la normativa vigente in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, a prescindere dalla sua destinazione d’uso.
Il documento assicura altresì che le opere siano state realizzate attenendosi scrupolosamente al progetto depositato e che l’agibilità sia stata verificata con un’approfondita valutazione.
La segnalazione certificata per l'agibilità deve essere presentata in caso di interventi edili soggetti a presentazione del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività, ossia in caso di:
In generale, la certificazione SCA agibilità è richiesta per gli interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico degli stessi.
È opportuno disporre della SCA (segnalazione certificata di agibilità) che attesti ufficialmente che l’edificio sia a norma di legge quando si desidera:
Nessuna specifica disposizione normativa indica la segnalazione certificata di agibilità come un requisito necessario per la commerciabilità dell'immobile. Tuttavia, in mancanza della stessa, è opportuno che il proprietario informi l’acquirente o l’affittuario con una dichiarazione firmata.
Gli interventi normativi degli ultimi anni, come accennato, hanno contribuito alla semplificazione della produzione di quello che comunemente viene ancora chiamato certificato di agibilità.
Nello specifico, il sopraindicato decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 ne consente la produzione da parte di un professionista abilitato, che dichiari la sussistenza dei requisiti di legge necessari per garantire alle persone di vivere o lavorare in sicurezza nell’immobile in questione, assumendosi la responsabilità penale per le dichiarazioni contenute nel documento.
Pertanto, oggi a stabilire se un edificio possa essere considerato agibile non è più un tecnico comunale bensì un professionista abilitato, come per esempio un architetto, un geometra o un ingegnere, previa verifica della sussistenza dei requisiti.
La normativa prevede che la segnalazione certificata di agibilità debba essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori presso lo Sportello Unico dell'Edilizia del comune dove si trova l’immobile in questione.
A presentare l’agibilità SCA possono essere il proprietario dell'immobile, il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività.
Per la presentazione della SCA è stato predisposto un modulo unico per l’intero territorio nazionale, realizzato in seguito alla Conferenza Unificata del 4 maggio 2017, con cui governo, regioni ed enti locali si sono accordati per l’adozione di una modulistica unificata per le procedure edilizie. In tale modulo, disponibile in tutti i comuni o comodamente scaricabile da internet in formato PDF, è necessario indicare:
Al modulo occorre allegare un attestato redatto da un professionista abilitato o, se disponibile, dal direttore dei lavori, che confermi le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico e conformità con il progetto presentato.
Inoltre, è necessario allegare ulteriore documentazione tecnica afferente a plurimi profili, che solitamente varia a seconda del tipo di intervento e delle caratteristiche dell'immobile. In genere si tratta di documentazione relativa a:
È altresì necessario fornire la documentazione catastale, il certificato di collaudo statico, l’attestato di prestazione energetica e la relazione tecnica di asseverazione e agibilità.
Dopodiché, l’ufficio comunale preposto ha 30 giorni per controllare la documentazione ed eventualmente richiedere chiarimenti o integrazioni.
In passato, il comune aveva 60 giorni per dare riscontro, trascorsi i quali l'agibilità veniva concessa con il silenzio assenso. Tale principio è stato revocato dal sopraindicato decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 che, come accennato, ha snellito la procedura, attribuendo maggiori responsabilità sia al proprietario dell'immobile che al professionista incaricato di verificare e dichiarare la conformità degli interventi.
La mancata presentazione della segnalazione certificata comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa. Qualora venisse costruito un edificio ex-novo o venissero realizzati interventi massicci su fabbricati esistenti, in assenza della SCA tali immobili non potrebbero essere utilizzati.
Inoltre, se si dovesse fare richiesta per eseguire interventi edili su una struttura che non rispetta appieno le norme tecniche aggiornate, può essere richiesto dal comune di eseguire le opere necessarie per rendere l’edificio a norma.
La segnalazione certificata di agibilità può essere revocata nel caso il cui l’edificio subisca danni strutturali tali da comprometterne la stabilità, come per esempio un terremoto.
Sì, il costo della SCA comprende i diritti di segreteria, il cui importo tende a variare da comune a comune. Bisogna altresì considerare la parcella dei professionisti abilitati che certificano l’agibilità ed effettuano i collaudi delle strutture.
La segnalazione certificata di agibilità rientra nel novero delle documentazioni relative alla proprietà che il venditore dovrebbe fornire all’acquirente qualora ne fosse in possesso. La compravendita può avvenire anche in assenza di tale documento, come indicato nell’articolo 1418 del codice civile. È tuttavia opportuno che durante il rogito il notaio esorti il venditore a procurarsi la segnalazione certificata di agibilità.
Per ottenere la segnalazione certificata di agibilità non ci si deve più rivolgere al comune come nel caso del certificato di agibilità, ma a un professionista abilitato, come un architetto, un geometra o un ingegnere.
