Nel novero delle documentazioni da predisporre ai fini della compravendita di un appartamento c’è la liberatoria condominiale, un importante certificato che attesta l’avvenuto saldo delle spettanze a carico del proprietario e segnala eventuali debiti con il condominio. Vediamo nello specifico di cosa si tratta e a cosa serve la liberatoria di vendita di un immobile appartenente a un complesso condominiale.
Nel linguaggio giuridico, la liberatoria è una dichiarazione che libera da un vincolo o un'obbligazione. Si tratta di un documento scritto con cui un soggetto dichiara di voler liberare un altro soggetto da uno specifico vincolo contrattuale.
La liberatoria di vendita di un immobile è un documento sottoscritto e certificato dall’amministratore di condominio, che certifica la situazione debitoria e creditoria di un soggetto, attestando, nello specifico:
La liberatoria in genere riporta anche informazioni su eventuali spese già deliberate, relative a lavori straordinari approvati dall’assemblea prima del passaggio di proprietà, ma non ancora avviati.
In previsione di una compravendita immobiliare, prima del rogito l’acquirente richiede in genere di essere informato circa la situazione debitoria e creditoria del condomino cedente e, a tal fine, può essere fornita la liberatoria di vendita.
Con la liberatoria, il venditore può dimostrare di essere in regola con i pagamenti e di non avere pendenze verso il condominio. L'acquirente, dal canto suo, può avere una visione completa dello stato finanziario e legale dell’unità immobiliare che si accinge ad acquistare e conoscere eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio.
La liberatoria tutela, quindi, ambo le parti da possibili controversie future riguardanti debiti condominiali.
Il rilascio della liberatoria condominiale non è obbligatorio ai sensi di legge. È, comunque, opportuno richiederla per verificare lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali effettuati fino a quel momento, a maggior ragione in previsione di:
Secondo quanto indicato al quarto comma dell’articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi sia all'anno in cui avviene la vendita che ai dodici mesi precedenti. In altre parole, sia il venditore che l’acquirente sono responsabili per il pagamento delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente alla vendita. Pertanto, qualora il venditore non provvedesse al pagamento di tutte le spettanze a suo carico, il nuovo proprietario sarebbe chiamato a saldare il debito.
Con la liberatoria, l’acquirente può farsi un’idea degli oneri che potrebbe essere chiamato a saldare per conto del venditore in seguito all’acquisto del bene.
L'articolo 1130 del codice civile, introdotto in seguito alla riforma del condominio attuata con la legge numero 220 dell’11 dicembre 2012, stabilisce che l'amministratore di condominio sia tenuto a fornire ai condomini che ne facciano richiesta un’attestazione relativa a:
L'amministratore non può opporsi per alcun motivo al rilascio della liberatoria, pena la revoca giudiziale del suo incarico, come stabilito dall’articolo 1129 del codice civile. La liberatoria deve essere predisposta e consegnata ai richiedenti senza ritardi, entro tempistiche ragionevoli.
Indichiamo i vari step, dalla presentazione della richiesta all’amministratore di condominio alla consegna del documento al notaio rogante.
Il proprietario dell’immobile deve inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) una formale richiesta all’amministratore del condominio, indicando i motivi per cui necessita della liberatoria. È possibile richiedere anche una sorta di panoramica completa dello stato dei conti del condominio.
È opportuno richiedere il documento con largo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito, per non rischiare di rallentare lo svolgimento della transazione immobiliare.
Una volta ricevuta la richiesta, l’amministratore di condominio verifica la situazione contabile del condomino, prestando particolare attenzione ai debiti e crediti relativi all'anno corrente e precedente, allo stato dei pagamenti e a eventuali controversie legali con altri condomini.
L’amministratore di condominio rilascia la liberatoria. La legge gli lascia ampia discrezionalità per quanto riguarda la forma del documento.
Prima del rogito, la parte venditrice consegna al notaio la liberatoria, il regolamento condominiale e l’ultimo verbale di assemblea, unitamente a:
Una volta ricevuta la documentazione, il notaio esamina il materiale al fine di appurare che l’immobile oggetto di vendita sia conforme alla normativa vigente.
La liberatoria non ha valore legale assoluto. Il suo valore è limitato alle somme a cui si riferisce e non a ulteriori crediti che potrebbero emergere dopo la redazione del bilancio. Al momento del rilascio del documento, l’amministratore potrebbe non avere accesso al bilancio completo dell’anno in corso.
Benché offra garanzie sulle spese ordinarie e straordinarie pregresse, la liberatoria non esclude possibili conguagli futuri e spese che potrebbero presentarsi in seguito al suo rilascio. In altre parole, il venditore potrebbe non avere debiti al momento del rilascio della liberatoria, ma non si può escludere che ne contragga in seguito. Il documento, dunque, non solleva da responsabilità finanziarie riguardanti il passato o il futuro.
Riportiamo di seguito il modello fac simile da cui prendere spunto per la redazione della richiesta da presentare all’amministratore di condominio affinché rilasci la liberatoria relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Luogo, data ______________
Il/la sottoscritto/a ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, proprietario/a dell’appartamento ____ ubicato al piano____ del condominio ____ sito a ____, via/piazza ____, chiede ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1130 del codice civile il rilascio di attestazione relativa allo stato attuale dei pagamenti degli oneri condominiali di pertinenza di detto immobile ed eventuali liti attualmente in corso, entro il termine di ____ giorni dal ricevimento della presente richiesta.
L’attestazione dovrà essere allegata al rogito notarile di compravendita del sopraindicato immobile.
Cordialmente,
Firma del richiedente ______________
In seguito alla conclusione di una compravendita, il notaio rogante rilascia un certificato di avvenuto passaggio di proprietà da consegnare all’amministratore di condominio. Tale certificato indica il cambio di nominativo del proprietario dell’unità abitativa.
La legge prevede che sia la parte venditrice a dare comunicazione all’amministratore della vendita dell’immobile, affinché l'amministratore di condominio possa:
In caso di mancata comunicazione dell’avvenuto passaggio di proprietà, l’amministrazione potrebbe seguitare a richiedere i pagamenti al precedente proprietario.
La legge non si pronuncia in merito alla gratuità dell’erogazione del servizio o la sua subordinazione al pagamento di uno specifico corrispettivo. In genere l’amministratore di condominio richiede un compenso per la stesura di tale documento.
Salvo diverso accordo tra le parti, la responsabilità del pagamento delle spese ricade sul soggetto che risultava essere proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione dei lavori straordinari, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 15547 del 22 giugno 2017. Se il nuovo proprietario provvede al pagamento di tali spese, può legittimamente richiedere il rimborso all’ex proprietario.
La mancata comunicazione determina un grave inadempimento contrattuale da parte del venditore, che ti legittima a citarlo in giudizio e a richiedere il risarcimento di eventuali somme versate.
