Perché nelle documentazioni riguardanti gli appartamenti nei condomini si fa riferimento ai millesimi? Cosa sono e soprattutto come si calcolano? In questo articolo, facciamo chiarezza su tutto ciò che riguarda i millesimi di un appartamento, in modo semplice e professionale.
I millesimi di un appartamento costituiscono l'unità di misura dell’unità immobiliare all’interno di un condominio e sono rappresentati da una quota direttamente proporzionale al valore dell’immobile.
Si parla di “millesimi” poiché si considera il valore dell’intero condominio pari a 1000 e le rispettive proprietà come frazioni. Essendo l’intera proprietà pari a 1000, ciascuna singola proprietà sarà espressa in millesimi.
Calcolare i millesimi degli appartamenti di un condominio serve a ripartire le spese tra i vari condòmini. Infatti, nei casi in cui è prevista la ripartizione delle spese in base ai millesimi, ciascun condòmino paga le spese condominiali in base alle caratteristiche della sua proprietà (dimensione, piano, affacci, luminosità ecc.).
Per calcolare i millesimi di un appartamento si parte dalla superficie dell’unità abitativa. A tal proposito, è bene evidenziare che questa può essere espressa sia in metri quadri che in metri cubi, poiché in alcuni casi viene vista come un valore più realistico della grandezza di un appartamento, ad esempio nel caso in cui vi fossero soffitti più alti (con o senza soppalchi) oppure mansarde dal tetto più basso.
Nel calcolo dei millesimi vanno contati anche i balconi, la cui superficie tuttavia viene calcolata considerando l’affaccio (e quindi l’utilizzo). In questo rientrano anche i terrazzi e i lastrici solari (ma solamente quelli ad uso esclusivo).
Nella determinazione delle tabelle millesimali occorre considerare sia gli elementi intrinseci degli immobili, sia le pertinenze, come ad esempio il giardino, o qualunque altro elemento che contribuisca ad accrescere il valore patrimoniale della proprietà.
Nel calcolo dei millesimi di un appartamento si applicano dei coefficienti, che andiamo qui ad elencare:
Supponiamo di avere un condominio con tre appartamenti, A, B e C. Dobbiamo calcolare i millesimi per ciascun appartamento. Consideriamo i seguenti dati e coefficienti:
Superficie in metri quadrati (mq):
Altezza del piano (coefficiente):
Orientamento (coefficiente):
Luminosità (coefficiente):
Iniziamo il calcolo con il calcolo della superficie ponderata, che si ottiene moltiplicando la superficie dell'appartamento per i coefficienti.
Superficie Ponderata = Superficie (mq) x Coeff Altezza x Coeff Orientamento x Coeff Luminosità
Questa formula, applicata ai tre appartamenti, restituisce i seguenti risultati:
Sommiamo le superfici ponderate per avere il totale delle superfici:
80 + 174,24 + 158,4 = 412,64
A questo punto non ci resta che calcolare i millesimi. Occorre considerare che per la logica dei millesimi, il totale equivale a mille e le unità immobiliari rappresentano delle frazioni, perciò si dovrà calcolare la quantità di superficie proporzionata al totale di 1000.
Per calcolare i millesimi, dividiamo la superficie ponderata di ciascun appartamento per la somma delle superfici ponderate e lo moltiplichiamo per 1000.
Millesimi appartamento A: (80/412,64) x 1000 = 193,87
Millesimi appartamento B: (174,24/412,64) x 1000 = 422,15
Millesimi appartamento C: (158,4/412,64) x 1000 = 384,98
Questi millesimi rappresentano la quota di partecipazione alle spese comuni del condominio per ciascun appartamento.
È bene sapere che le tabelle millesimali non presentano regole uguali per tutte i condomini. Anzi, esse dipendono dal regolamento condominiale e non sono neanche obbligatorie per quegli edifici con meno di dieci condòmini.
Le tabelle possono essere approvate dall’assemblea condominiale (tabelle assembleari) oppure possono essere redatte dal costruttore o ancora dall’originario proprietario (tabelle contrattuali).
Se le tabelle rispettano il principio di partecipazione delle spese in base ai millesimi, per approvarle occorre il 50% + 1 dei presenti e della metà dei millesimi.
Nel caso in cui i condomini riscontrassero degli errori nelle tabelle, oppure avvenissero dei lavori che cambiassero l’assetto delle disposizioni o le dimensioni delle unità immobiliari, le tabelle possono essere modificate con l’approvazione dell’assemblea (maggioranza di almeno 500 millesimi). Nel caso in cui l’assemblea non procedesse, si potrebbe avviare un procedimento giudiziario chiamando in causa l’amministratore in quanto rappresentante del condominio.
I millesimi di una singola unità immobiliare si calcolano moltiplicando la superficie dell'appartamento per alcuni coefficienti tra cui i più utilizzati sono altezza, orientamento e luminosità. Si divide poi questo valore per la somma delle superfici ponderate di tutti gli appartamenti e si moltiplica per 1000.
I coefficienti che influenzano maggiormente il calcolo dei millesimi di un appartamento sono quelli relativi all'altezza del piano, all'orientamento e alla luminosità dell’unità immobiliare. Questi fattori riflettono le caratteristiche specifiche dell'immobile.
I millesimi determinano la quota di partecipazione alle spese condominiali e il peso del voto nelle assemblee. Conoscere i millesimi aiuta a capire quanto si deve contribuire economicamente alle parti comuni.
