Risposta rapida
I millesimi indicano il valore proporzionale di un appartamento rispetto all’intero condominio, considerato pari a 1.000. Servono soprattutto per ripartire le spese e determinare il peso nelle decisioni assembleari.
Punti chiave
- Calcolo: si basa su superficie o volume, corretti con coefficienti relativi alle caratteristiche dell’immobile.
- Utilizzo: incidono sulla ripartizione delle spese condominiali e sulle maggioranze assembleari.
- Modifica: le tabelle possono essere rettificate in caso di errori o variazioni rilevanti dell’edificio, secondo quanto previsto dalla normativa.
Perché nelle documentazioni riguardanti gli appartamenti nei condomini si fa riferimento ai millesimi? Cosa sono e soprattutto come si calcolano? In questo articolo, facciamo chiarezza su tutto ciò che riguarda i millesimi di un appartamento, in modo semplice e professionale.
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Cosa sono i millesimi di un appartamento?
I millesimi di un appartamento esprimono il valore proporzionale dell’unità immobiliare rispetto all’intero edificio condominiale, convenzionalmente considerato pari a 1.000. La quota attribuita a ciascuna proprietà viene quindi espressa in millesimi.
Si parla di “millesimi” poiché si considera il valore dell’intero condominio pari a 1000 e le rispettive proprietà come frazioni. Essendo l’intera proprietà pari a 1000, ciascuna singola proprietà sarà espressa in millesimi.
Il tema dei millesimi interessa una parte molto ampia del patrimonio abitativo italiano. Secondo i dati Istat, nel 2021 circa 23,5 milioni di abitazioni si trovavano in edifici residenziali con tre o più interni, su un totale nazionale di 35,3 milioni di abitazioni: circa il 66,7%. Il dato non coincide con il numero dei condomìni in senso giuridico, ma mostra quanto siano diffusi gli edifici composti da più unità immobiliari. (ISTAT)
A cosa serve calcolare i millesimi di un appartamento?
Calcolare i millesimi degli appartamenti di un condominio serve a ripartire le spese tra i vari condòmini. Infatti, nei casi in cui è prevista la ripartizione delle spese in base ai millesimi, ciascun condòmino paga le spese condominiali in base alle caratteristiche della sua proprietà (dimensione, piano, affacci, luminosità ecc.).
Quali tipi di tabelle millesimali esistono?
Non tutte le tabelle millesimali hanno la stessa funzione. La principale è la tabella dei millesimi di proprietà, che esprime il valore proporzionale delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio e viene utilizzata, tra l’altro, per determinare il peso dei condòmini nelle deliberazioni assembleari.
Accanto alla tabella generale possono essere predisposte tabelle millesimali d’uso o di gestione, riferite a specifiche parti o servizi comuni, come scale e ascensore. Queste servono a ripartire determinate spese tenendo conto dei criteri previsti dalla legge e dell’utilità che il bene o il servizio comune offre ai diversi condòmini.
Di conseguenza, non tutte le spese condominiali vengono necessariamente suddivise utilizzando i millesimi della tabella generale di proprietà. Per esempio, per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori l’art. 1124 c.c. prevede uno specifico criterio che considera per metà il valore delle unità immobiliari e per metà l’altezza di ciascun piano dal suolo.
Come si calcolano i millesimi di un appartamento?
Per calcolare i millesimi di un appartamento si determina il valore proporzionale dell’unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Nella pratica tecnica si parte generalmente dalla superficie reale dei diversi ambienti, alla quale vengono applicati appositi coefficienti correttivi per ottenere una superficie virtuale. In presenza di particolari differenze nelle altezze interne possono essere adottati ulteriori criteri correttivi che tengano conto anche del volume.
Nel calcolo possono essere considerate anche le superfici accessorie di proprietà esclusiva, come balconi, terrazzi, giardini e, quando pertinenti, lastrici solari. Tali superfici non vengono generalmente equiparate integralmente alla superficie interna dell’abitazione, ma sono ponderate mediante coefficienti che tengono conto della loro destinazione e delle loro caratteristiche.
Nella determinazione delle tabelle millesimali occorre considerare sia gli elementi intrinseci degli immobili, sia le pertinenze, come ad esempio il giardino, o qualunque altro elemento che contribuisca ad accrescere il valore patrimoniale della proprietà.
Nel calcolo dei millesimi di un appartamento si applicano dei coefficienti, che andiamo qui ad elencare:
- Coefficiente di destinazione: tiene conto della funzione dei diversi ambienti e delle superfici accessorie, distinguendo, ad esempio, vani principali, balconi, terrazzi, cantine e giardini.
- Coefficiente di piano: considera i vantaggi e gli svantaggi derivanti dalla posizione dell’unità immobiliare ai diversi piani dell’edificio, come accessibilità, panoramicità e presenza o assenza dell’ascensore.
- Coefficiente di orientamento: tiene conto dell’esposizione dei diversi ambienti rispetto ai punti cardinali.
- Coefficiente di luminosità: considera la quantità di luce naturale ricevuta dagli ambienti, valutata anche in rapporto alla superficie delle aperture e a quella dei locali.
- Coefficiente di prospetto: considera le caratteristiche dell’affaccio, ad esempio verso una strada, un cortile, un giardino o una veduta panoramica.
- Coefficiente di funzionalità globale: può essere utilizzato in casi particolari per tenere conto di differenze significative nella distribuzione e nella funzionalità complessiva dell’alloggio.
Quali elementi non incidono sul calcolo dei millesimi?
Nel determinare il valore millesimale non devono essere considerate tutte le caratteristiche che possono influire sul valore commerciale dell’appartamento. L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce infatti che non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti apportati alla singola unità immobiliare e del suo stato di manutenzione.
Una ristrutturazione particolarmente pregiata o uno stato di conservazione migliore rispetto agli altri appartamenti, quindi, non comportano automaticamente un aumento dei millesimi. Il calcolo riguarda il valore proporzionale dell’unità all’interno dell’edificio secondo criteri oggettivi e non il suo prezzo di mercato in un determinato momento.
Esempio di calcolo dei millesimi di un appartamento
Il seguente è un esempio semplificato, utile a illustrare il procedimento matematico: nella redazione effettiva di una tabella millesimale i coefficienti e i criteri devono essere scelti dal tecnico in relazione alle caratteristiche concrete dell’edificio.
Supponiamo di avere un condominio con tre appartamenti, A, B e C. Dobbiamo calcolare i millesimi per ciascun appartamento. Consideriamo i seguenti dati e coefficienti:
Superficie in metri quadrati (mq):
- Appartamento A: 80 mq
- Appartamento B: 120 mq
- Appartamento C: 100 mq
Altezza del piano (coefficiente):
- Appartamento A: 1.0 (piano terra)
- Appartamento B: 1.2 (primo piano)
- Appartamento C: 1.2 (secondo piano)
Orientamento (coefficiente):
- Appartamento A: 1.0
- Appartamento B: 1.1
- Appartamento C: 1.2
Luminosità (coefficiente):
- Appartamento A: 1.0
- Appartamento B: 1.1
- Appartamento C: 1.1
Iniziamo il calcolo con il calcolo della superficie ponderata, che si ottiene moltiplicando la superficie dell'appartamento per i coefficienti.
Superficie Ponderata = Superficie (mq) x Coeff Altezza x Coeff Orientamento x Coeff Luminosità
Questa formula, applicata ai tre appartamenti, restituisce i seguenti risultati:
- A = 80
- B = 174,24
- C = 158,4
Sommiamo le superfici ponderate per avere il totale delle superfici:
80 + 174,24 + 158,4 = 412,64
A questo punto non ci resta che calcolare i millesimi. Occorre considerare che per la logica dei millesimi, il totale equivale a mille e le unità immobiliari rappresentano delle frazioni, perciò si dovrà calcolare la quantità di superficie proporzionata al totale di 1000.
Per calcolare i millesimi, dividiamo la superficie ponderata di ciascun appartamento per la somma delle superfici ponderate e lo moltiplichiamo per 1000.
Millesimi appartamento A: (80/412,64) x 1000 = 193,87
Millesimi appartamento B: (174,24/412,64) x 1000 = 422,26
Millesimi appartamento C: (158,4/412,64) x 1000 = 383,87
Questi millesimi rappresentano la quota di partecipazione alle spese comuni del condominio per ciascun appartamento.
Chi calcola i millesimi e dove si trovano le tabelle millesimali?
La redazione delle tabelle millesimali richiede rilievi delle unità immobiliari, misurazioni delle superfici e l'applicazione di coefficienti correttivi. Per questo motivo, nella pratica il calcolo viene normalmente affidato a un tecnico con competenze in materia edilizia ed estimativa, come un geometra, un architetto o un ingegnere.
Una volta predisposte e approvate, le tabelle millesimali sono normalmente allegate al regolamento di condominio, nei casi previsti dall’art. 68 disp. att. c.c. Il proprietario che vuole conoscere i millesimi attribuiti al proprio appartamento può quindi verificare il regolamento e la documentazione condominiale oppure richiederne copia all’amministratore.
Le tabelle millesimali vanno approvate
L’art. 68 disp. att. c.c. prevede che la tabella millesimale sia allegata al regolamento di condominio, mentre l’art. 1138 c.c. rende obbligatoria la formazione del regolamento quando i condòmini sono più di dieci. Nei condomìni con dieci o meno condòmini il regolamento non è obbligatorio, anche se le quote proporzionali restano comunque rilevanti per la ripartizione delle spese e per il funzionamento dell’assemblea.
Le tabelle possono essere approvate dall’assemblea condominiale oppure essere predisposte dall’originario proprietario o dal costruttore e successivamente accettate dagli acquirenti. La provenienza dal costruttore, tuttavia, non rende automaticamente la tabella “contrattuale”: assumono natura propriamente convenzionale le disposizioni con cui tutti i condòmini intendono derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese.
Se le tabelle rispettano il principio di partecipazione delle spese in base ai millesimi, per approvarle occorre il 50% + 1 dei presenti e della metà dei millesimi.
I valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere modificati all’unanimità. È tuttavia sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio quando le tabelle risultano conseguenza di un errore oppure quando, a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o aumento o diminuzione delle unità immobiliari, sia stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità. In quest’ultimo caso il costo della revisione è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai fini della revisione giudiziale può essere convenuto in giudizio il condominio, nella persona dell’amministratore.
Le questioni condominiali rappresentano inoltre una parte rilevante delle controversie sottoposte a mediazione. Nel 2025 il Ministero della Giustizia ha registrato 23.763 procedimenti di mediazione in materia di condominio, pari al 14,5% delle 163.473 mediazioni complessivamente iscritte nell’anno. Nelle mediazioni condominiali l’aderente è comparso nel 64% dei procedimenti considerati. I dati riguardano il contenzioso condominiale nel suo complesso e non esclusivamente le controversie sulle tabelle millesimali. (Ministero della Giustizia)
Fonti
- Valori delle unità immobiliari e tabelle millesimali, art. 68 disp. att. c.c.: brocardi.it
- Rettifica e modifica delle tabelle millesimali, art. 69 disp. att. c.c.: brocardi.it
- Ripartizione delle spese condominiali, art. 1123 c.c.: ratiolegis.it
- Riforma della disciplina del condominio, Legge 11 dicembre 2012 n. 220: parlamento.it
Domande frequenti
Come si calcolano i millesimi per un singolo appartamento?
I millesimi di una singola unità immobiliare si calcolano moltiplicando la superficie dell'appartamento per alcuni coefficienti tra cui i più utilizzati sono altezza, orientamento e luminosità. Si divide poi questo valore per la somma delle superfici ponderate di tutti gli appartamenti e si moltiplica per 1000.
Quali coefficienti influenzano il calcolo dei millesimi?
Nel calcolo possono essere utilizzati diversi coefficienti correttivi, tra cui quelli di destinazione, piano, orientamento, prospetto e luminosità. La loro incidenza dipende dalle caratteristiche concrete dell’edificio e dell’unità immobiliare e non esiste una gerarchia valida in assoluto.
Perché è importante conoscere i millesimi del proprio appartamento?
I millesimi determinano la quota di partecipazione alle spese condominiali e il peso del voto nelle assemblee. Conoscere i millesimi aiuta a capire quanto si deve contribuire economicamente alle parti comuni.
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