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Sì, si può trasferire la residenza in una casa vacanze in Italia solo se quell’immobile diventa davvero la dimora abituale, cioè il luogo in cui si vive stabilmente e continuativamente. Non è invece lecito spostare la residenza in una seconda casa o in una casa vacanze solo per ottenere l’esenzione IMU o altri vantaggi fiscali. L’esenzione IMU per abitazione principale richiede infatti residenza anagrafica e dimora abituale effettiva.
Sintesi
Un lettore ci chiede se, per beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU), possa trasferire la residenza nella casa vacanze. Facciamo luce su questo argomento, da non prendere alla leggera perché potrebbe implicare conseguenze non indifferenti dal punto di vista fiscale, amministrativo e penale.
Ogni cittadino, secondo quanto sancito dalla legge numero 1228 del 24 dicembre 1954, ha l’obbligo legale di registrare la propria residenza presso l’ufficio dell’anagrafe del comune in cui vive abitualmente per la maggior parte del proprio tempo.
Il secondo comma dell’articolo 43 del codice civile precisa che il luogo in cui un soggetto stabilisce la propria residenza anagrafica debba necessariamente corrispondere alla dimora abituale e volontaria, ossia il luogo in cui abbia deciso di vivere stabilmente, con la volontà e l’intenzione di permanervi a lungo in modo continuativo, permanente e duraturo.
Pertanto, la legge non consente di avere una residenza di comodo per ottenere benefici fiscali e agevolazioni sociali, tra cui l’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU).
Stabilire la propria residenza nella casa vacanze al solo scopo di farla risultare abitazione principale ed evitare il pagamento dell’IMU non è lecito. È invece possibile trasferirvi la residenza se quell’immobile diventa realmente la dimora abituale del soggetto e ricorrono i requisiti previsti dalla legge per l’abitazione principale.
Per poter fissare la propria residenza nella casa vacanze è necessario che il richiedente risieda effettivamente in loco. Non si può, quindi, stabilire la propria residenza in un secondo immobile di proprietà se non vi si dimora stabilmente, proprio perché, così facendo, si verrebbe a creare un’incongruenza tra la residenza anagrafica, ossia il dato che risulta dal registro dell’anagrafe civile, e la dimora abituale, ossia il luogo ove materialmente si vive.
Con l’ordinanza numero 13241 del 28 maggio 2018, la Corte di Cassazione ha ribadito che un cittadino non possa richiedere l’iscrizione all’anagrafe del comune in cui si trova il suo secondo immobile di proprietà adibito ad alloggio in cui trascorrere periodi di villeggiatura, proprio perché non si tratta dell’abitazione in cui dimora effettivamente.
Come indicato dal suddetto articolo 43 del codice civile e dall’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica numero 223 del 30 maggio 1989, per poter fissare la propria residenza in un determinato luogo è necessario rispettare i seguenti requisiti.
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Gli ufficiali dell’anagrafe sono autorizzati a effettuare in qualsiasi momento accertamenti e sopralluoghi per verificare la veridicità e la sussistenza del requisito della dimora abituale e stabile permanenza di chi risulta essere residente in quello specifico comune.
Tali accertamenti sono solitamente effettuati con la collaborazione dei corpi di polizia municipale o di altro personale comunale debitamente autorizzato.
Se, a seguito di ripetuti sopralluoghi opportunamente intervallati, un residente risulta sempre irreperibile e assente dall’abitazione indicata come luogo di residenza, può essere emesso un provvedimento di cancellazione del suo nominativo dai registri dell’anagrafe, con esortazione a aggiornare la residenza e spostarla nell’abitazione in cui realmente risiede.
L’irreperibilità e l’assenza del soggetto possono essere dimostrate anche da infruttuosi tentativi dell’amministratore di condominio di recapitare comunicazioni brevi manu all’interessato, alla cassetta della posta che non viene svuotata con regolarità e dalle raccomandate che puntualmente tornano al mittente per compiuta giacenza.
Al fine di verificare se un immobile sia effettivamente abitato con continuità, gli ufficiali dell’anagrafe sono legittimati a richiedere copia delle bollette relative a energia elettrica, acqua e gas naturale agli enti fornitori di utenze domestiche. Consumi sporadici o irrisori dimostrerebbero che l’immobile non sia effettivamente adibito a dimora abituale.
Nel caso in cui non risulti un effettivo radicamento del cittadino nel territorio del comune, la residenza può essere revocata.
Se, quindi, il soggetto non fruisce in alcun modo dei servizi offerti dal comune in cui risulta essere residente, come, per esempio, il medico di base, l’ufficio postale, la biblioteca e la piattaforma ecologica comunale, e se, nonostante l’iscrizione alla lista elettorale, non si rechi mai alle urne, si evince che di fatto non viva abitualmente nel luogo dichiarato come residenza.
Di regola, no. La locazione breve, disciplinata dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017, è per definizione un contratto di durata non superiore a 30 giorni, pensato per esigenze transitorie e non per stabilire la dimora abituale del conduttore. Proprio per questo, un soggiorno regolato da un affitto breve o turistico non è normalmente compatibile con la residenza anagrafica, che presuppone invece stabile permanenza, continuità abitativa e volontà di radicarsi in quel luogo.
Ciò non toglie che, in concreto, il Comune debba sempre valutare la situazione reale dell’immobile e della persona che vi abita. Se però il titolo di godimento nasce come locazione turistica o breve, e l’uso dell’alloggio resta temporaneo, occasionale o legato a finalità di soggiorno, manca il presupposto essenziale della dimora abituale. In altre parole, non basta avere la disponibilità materiale dell’immobile per chiedere la residenza: occorre abitarvi davvero come casa principale.
Se il proprietario utilizza l’immobile come abitazione principale e vi dimora abitualmente, può mantenervi la residenza solo finché l’uso dell’immobile resta concretamente compatibile con tale situazione. Se invece la casa viene destinata in modo prevalente o continuativo ad affitti brevi o turistici, e il proprietario di fatto non vi vive più stabilmente, la residenza non può essere conservata in modo meramente formale. Anche ai fini IMU, l’agevolazione per abitazione principale richiede che nell’immobile il possessore risieda anagraficamente e dimori abitualmente.
Diverso può essere il caso in cui il proprietario conceda in affitto breve soltanto l’immobile in alcuni periodi limitati, continuando però a viverci realmente per la maggior parte del tempo, oppure loca solo una porzione della casa senza perdere la disponibilità e l’uso abituale del resto dell’abitazione. In simili ipotesi, ciò che conta non è la formula contrattuale in sé, ma la prova concreta che l’immobile continui a essere il centro stabile della vita quotidiana del proprietario. Se questa prova manca, il rischio è la revoca della residenza e il recupero dell’IMU eventualmente non versata.
Essere proprietari di più immobili non significa che si sia liberi di scegliere a proprio piacimento dove fissare la residenza. In presenza di più immobili accatastati separatamente, solo uno potrà essere considerato dimora abituale. La residenza, come abbiamo visto, deve obbligatoriamente corrispondere all’abitazione principale, dove davvero si vive in modo continuativo, stabile, costante e permanente.
Non è consentito fissare la propria residenza in una casa in cui ci si reca solo per qualche settimana di villeggiatura durante le ferie estive e che nel resto dell’anno rimane costantemente disabitata perché materialmente si abita altrove.
Se dagli accertamenti risulta che il cittadino non dimora abitualmente nel luogo dichiarato, il Comune può annullare la dichiarazione di residenza o avviare i procedimenti anagrafici conseguenti, compresa, nei casi previsti, la cancellazione per irreperibilità. Se l’annullamento interviene nel procedimento di cambio di residenza, l’indirizzo anagrafico torna a quello precedente.
La legge, come abbiamo visto, non ammette la possibilità di avere una falsa residenza per ottenere benefici fiscali.
Dal punto di vista prettamente tributario, il comune può pretendere il pagamento dell’IMU non versata dal contribuente nell’ultimo quinquennio.
E c’è di più. Fissare la propria residenza in un luogo che non corrisponde alla dimora abituale costituisce un reato di falso in atto pubblico, dacché deliberatamente si è dichiarato il falso all’ufficiale dell’anagrafe.
Dichiarando all’ufficio dell’anagrafe un dato non corrispondente al vero al fine di risultare residenti in un luogo in cui, nei fatti, non si dimora abitualmente, si può integrare il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico, in particolare ai sensi dell’articolo 483 del codice penale, oltre alle conseguenze amministrative e tributarie del caso.
L’orientamento giurisprudenziale è divenuto più rigido in tal senso rispetto al passato.
Supponiamo di acquistare un bilocale sito all’interno di un residence in una località di villeggiatura. Il venditore o l’impresa costruttrice non possono impedirci di stabilire la nostra residenza nell’immobile che ci accingiamo ad acquistare, a prescindere dal fatto che si tratti di una proprietà ubicata in uno stabile realizzato con l’obiettivo di fungere da casa vacanze.
Se siamo intenzionati a trasferirci in tale località con l’intenzione di abitarci stabilmente, dobbiamo presentare la dichiarazione di residenza al Comune in cui ci trasferiamo, anche tramite ANPR. La comunicazione al Comune di provenienza avviene poi automaticamente attraverso il sistema anagrafico.
Abbiamo, quindi, pienamente diritto di adibire ad abitazione principale e dimora abituale l’immobile che abbiamo acquistato e di fissarvi la residenza anagrafica se risiediamo stabilmente in loco, a prescindere dal fatto che l’immobile in questione fosse stato costruito per fungere da casa vacanze.
Se, al contrario, l’abitazione viene utilizzata solo occasionalmente per brevi periodi di villeggiatura o viene concessa in locazione, stabilirvi la residenza non è consentito perché la residenza non corrisponderebbe alla dimora abituale.
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaSì, in linea teorica si può chiedere la residenza anche come ospite all’interno di un residence, ma solo se quell’alloggio costituisce davvero la dimora abituale del richiedente. Non basta, quindi, essere semplicemente autorizzati a soggiornarvi o avere l’assenso del proprietario o del gestore: occorre che la permanenza sia stabile, continuativa e reale, e che il Comune possa verificarla con gli ordinari accertamenti anagrafici. La documentazione relativa all’ospitalità può servire a giustificare il titolo di occupazione dell’immobile, ma non sostituisce il requisito sostanziale della dimora abituale.
Ne consegue che non è corretto parlare di “residenza da ospite” come di una scorciatoia: se il residence viene usato solo saltuariamente, per vacanza, per brevi soggiorni o senza un vero radicamento nel territorio comunale, la residenza non può essere legittimamente riconosciuta. Diverso è il caso di chi viva lì in modo effettivo e stabile, facendone il centro della propria vita quotidiana: in tale ipotesi, la circostanza di essere ospite non esclude di per sé la possibilità di iscrizione anagrafica.
Di regola, no. Il bed and breakfast è una struttura ricettiva destinata a ospitalità temporanea e non, normalmente, a soddisfare un’esigenza abitativa stabile del cliente o dell’ospite. Proprio per questo, soggiornare in un b&b, anche per un periodo non brevissimo, non equivale automaticamente ad avervi fissato la dimora abituale richiesta dalla legge per la residenza anagrafica.
Perché la residenza possa essere riconosciuta, non conta il nome commerciale della struttura ma la situazione concreta: bisogna verificare se l’immobile sia realmente utilizzato come abitazione principale del richiedente e se vi sia un titolo idoneo di occupazione, oltre alla stabile permanenza. Se, invece, si tratta di una normale permanenza da ospite in una struttura ricettiva aperta al pubblico, l’utilizzo resta tipicamente transitorio e incompatibile con la nozione di residenza.
Sì, la residenza può essere richiesta anche come ospite presso l’abitazione dei genitori, di altri familiari o persino di una persona non parente, purché il richiedente viva davvero in quell’immobile in modo abituale e stabile. In questi casi, sotto il profilo anagrafico, ciò che rileva non è il vincolo di parentela, ma l’effettività della coabitazione e la regolarità del titolo di occupazione dell’immobile.
Sul piano pratico, il Comune può richiedere la dichiarazione di assenso del proprietario o dell’affittuario già residente nell’immobile. Tuttavia, anche in presenza di tale consenso, la domanda può essere respinta o successivamente annullata se dagli accertamenti emerge che il richiedente non abita davvero lì oppure utilizza quell’indirizzo soltanto formalmente per ottenere vantaggi fiscali o amministrativi. In altre parole, l’ospitalità è compatibile con la residenza solo quando coincide con una convivenza effettiva e con una dimora abituale reale.
Spostare la propria residenza in un luogo in cui effettivamente non si abita non è consentito. Fornire una falsa dichiarazione è un illecito che implica pesanti sanzioni.
Il proprietario può conservare la propria residenza in un’abitazione che ha concesso in locazione solo se la locazione riguarda una porzione dell’immobile e se continua a viverci realmente in modo abituale, mantenendo la disponibilità e l’uso effettivo della parte non locata.
Se si possiede un immobile in una località di interesse storico-culturale, archeologico, naturalistico e turistico, lo si può destinare ai brevi affitti turistici, regolamentati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017, e fruirne personalmente negli eventuali periodi di sfitto. Convertire una proprietà in una residenza per soggiorni turistici di breve-media durata implica che ci si debba occupare di prenotazioni, consegna delle chiavi agli ospiti, igienizzazione e sopralluoghi pre e post-soggiorno. Se pensi che sia un impegno troppo gravoso, puoi affidare la gestione dell’immobile a un’agenzia specializzata.
Le locazioni brevi possono essere gestite senza partita IVA solo entro i limiti previsti dalla normativa vigente. Dal 2026, la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale scatta quando, nell’anno, vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti; oltre tale soglia occorre verificare gli adempimenti propri dell’attività d’impresa.
La residenza come ospite in un residence non ha una durata prestabilita: può durare finché l’ospitalità è reale e l’alloggio rimane la dimora abituale del soggetto. Se però l’ospitalità cessa oppure il residente non vive più stabilmente in quell’immobile, il Comune può avviare gli accertamenti e disporre la cancellazione anagrafica.
Sì, si può avere la residenza in una casa presa in affitto, purché quell’immobile sia la dimora abituale effettiva dell’inquilino. La residenza non dipende dal fatto di essere proprietari, ma dal vivere stabilmente in quell’abitazione e dal poter dimostrare un titolo legittimo di occupazione, come il contratto di locazione.
