L’acquisto di una seconda casa comporta una serie di importanti oneri fiscali, tra le imposte relative alla compravendita e i tributi ricorrenti per il mantenimento dell’immobile. Adottando specifiche strategie è possibile alleggerire non di poco le spese e il carico fiscale, muovendosi nell’ambito dell’assoluta legalità e trasparenza. Illustriamo di seguito i vari escamotage per l’acquisto della seconda casa a cui potrebbe essere utile, vantaggioso e conveniente ricorrere.
Offriamo di seguito una panoramica completa di quelle che sono le spese associate all’acquisto e al mantenimento di un immobile aggiuntivo a quello principale.
L’acquisto di una seconda casa comporta oneri fiscali più pesanti rispetto all’abitazione principale, con tasse più elevate e la pressoché totale assenza di esenzioni e agevolazioni. La pressione fiscale è maggiore rispetto all’acquisto della prima casa, perché l’ordinamento giuridico italiano considera gli immobili di proprietà aggiuntivi come beni extra, non strettamente necessari per chi li acquista.
In termini di importo, le tasse sulla seconda casa variano a seconda che l’acquisto avvenga da un privato o direttamente dal costruttore.
1.Acquisto seconda casa da privato
Qualora l’acquisto avvenisse tra privati, è previsto il versamento di:
Come si evince, la differenza in termini di imposte rispetto all'acquisto della prima casa è molto marcata.
2.Acquisto seconda casa da costruttore
Se l’acquisto della seconda casa avviene da un’impresa costruttrice entro 5 anni dall’edificazione, le imposte ipotecarie, catastali e di registro salgono a 200 euro l’una e occorre calcolare anche l’IVA del 10% sul prezzo di acquisto. Qualora la seconda casa fosse un immobile di lusso, appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9, la percentuale sale al 22%.
I costi di mantenimento di una seconda casa includono il pagamento di:
Inoltre, i beni immobili di proprietà vanno a sommarsi al reddito imponibile del proprietario e, pertanto, concorrono alla tassazione IRPEF. Il possesso di una seconda casa va indicato in sede di dichiarazione dei redditi e potrebbe comportare uno scatto verso l'aliquota IRPEF successiva.
Ci sono accorgimenti, strategie ed escamotage che consentono, muovendosi nell’ambito della legalità, di alleggerire le spese e risparmiare sulle imposte previste per l’acquisto e il mantenimento di un secondo immobile di proprietà. Li illustriamo approfonditamente di seguito.
Una soluzione che merita sicuramente di essere presa in considerazione se si prevede di adibire il secondo immobile di proprietà a casa vacanze in cui trascorrere periodi di villeggiatura è l’acquisto in regime di multiproprietà, formalmente disciplinato dall’articolo 69 del codice del consumo e dal codice del turismo.
Con una soluzione abitativa in multiproprietà più soggetti sono, in sostanza, proprietari dello stesso immobile, di cui ciascuno, a turno, fruisce ciclicamente per un periodo determinato. A rotazione, non contemporaneamente, ognuno può disporre in modo esclusivo dell’abitazione nel periodo di tempo che gli è stato assegnato. La multiproprietà permette, quindi, a più persone di usufruire di un bene immobile, sostenendo congiuntamente le spese e gli oneri.
Acquistare un immobile da costruire o in corso di costruzione è una soluzione che può rivelarsi vantaggiosa su vari fronti.
Innanzitutto, il prezzo di vendita di un immobile da costruire o non ancora ultimato è nettamente inferiore di quello di un’unità abitativa già completa, rifinita e pronta per essere abitata.
L’acquisto di un immobile ancora in fase di costruzione offre vantaggi anche in termini di tutele. L’impresa costruttrice è tenuta a fornire:
Tale polizza copre eventuali difetti di costruzione, danni e vizi dell’immobile emersi in seguito alla sottoscrizione dell’atto di vendita definitivo.
Qualora, per qualsiasi motivo, il primo immobile di proprietà non fosse più idoneo a essere utilizzato come abitazione principale, la seconda casa può essere acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2565 del 2 febbraio 2018.
L’inidoneità del primo immobile di proprietà deve essere dimostrata da fatti di natura oggettiva e soggettiva. Facciamo un esempio. Supponiamo che un’abitazione sia resa inagibile da un terremoto. Si tratta di un fatto di natura oggettiva, che autorizza il proprietario ad acquistare una seconda casa in cui stabilirsi, avvalendosi delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Ipotizziamo, invece, che un appartamento sito all’ultimo piano di uno stabile sprovvisto di ascensore non risulti più adeguato a causa della sopravvenuta invalidità del proprietario. Questi potrà acquistare un nuovo immobile adatto alle sue esigenze usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Per risparmiare sull’acquisto della seconda casa, si può anche valutare di attribuire la titolarità dell’immobile a un altro soggetto affinché risulti come prima casa dello stesso. Intestando l’immobile, per esempio, a un congiunto in modo che risulti come sua prima abitazione di proprietà, è teoricamente possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, ottenendo un notevole alleggerimento del carico fiscale.
Per chi sceglie di agire in questo modo, un utile strumento può essere il contratto a favore di terzi, che, in sostanza, consente di intestare l’immobile a un altro soggetto senza che questi debba sostenere spese e oneri.
L’acquisto di un secondo immobile di proprietà comporta il pagamento della parcella del notaio che provvede alla stesura del contratto di compravendita, alla voltura catastale e alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Le spese notarili rappresentano un’altra sostanziosa voce di spesa da sostenere quando si acquista una seconda casa.
Ebbene, chi acquista da un privato una seconda casa da non adibire ad abitazione principale può chiedere al notaio dinanzi a cui viene sottoscritto il contratto di compravendita di applicare il prezzo valore dell’immobile. Così facendo, si riesce a ottenere un taglio di circa il 30% sull’onorario del notaio rogante.
Il prezzo valore dell’immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente stabilito dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991, pari in questo caso a 126. Tale coefficiente catastale si applica ad abitazioni appartenenti alla categoria catastale A, che include beni acquistati senza usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa.
Per alleggerire il carico fiscale, una soluzione da considerare è quella di stabilire la propria residenza presso la seconda casa, sicché diventi l'abitazione principale in cui dimorare stabilmente. Così facendo, le imposte applicate agli immobili di proprietà aggiuntivi, come l’imposta municipale unica (IMU), non si pagano.
Per beneficiare di agevolazioni ed esenzioni di imposta è necessario che la proprietà in questione:
Inoltre, è necessario che il cambio di residenza presso il secondo immobile sia comprovato dall’effettiva reperibilità presso lo stesso per gran parte dell’anno. Qualora ciò non fosse possibile, non si potrà stabilire la propria residenza presso la seconda casa.
L’onorario del notaio che si occupa della redazione dell’atto pubblico di vendita viene stabilito in modo autonomo e può variare anche in base alla regione, provincia e località in cui opera il professionista. La cifra varia orientativamente da un minimo di 1500 a oltre 3000 euro.
Per l'acquisto di un secondo immobile di proprietà non sono previste specifiche detrazioni e agevolazioni fiscali come per la prima casa. In caso di acquisto da privato, per alleggerire le spese si può ricorrere all'applicazione del valore catastale, calcolato moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per il coefficiente di legge, pari in questo caso a 126.
L’importo da versare si calcola moltiplicando la rendita catastale della proprietà maggiorata del 5% per il coefficiente che viene assegnato a seconda della tipologia di immobile.
Sì, se effettui un cambio di residenza e ti trasferisci in un'altra abitazione, la prima casa perde tale status e, dal punto di vista fiscale, diventa una seconda casa.
