Il mutuo è un impegno finanziario importante e di lunga durata. Prima di richiederlo è opportuno calcolare l’importo della rata e valutare se si è effettivamente in grado di sostenerne il peso finanziario nel lungo termine. In questo articolo illustreremo la formula per il calcolo della rata del mutuo ipotecario, in modo che, prima ancora di confrontare le proposte dei vari istituti di credito, potrai valutare se si tratta di un esborso effettivamente sostenibile considerando il tuo reddito complessivo e la disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.
Normativamente descritto dall’articolo 1813 del codice civile, il mutuo è un contratto che coinvolge un soggetto creditore, che eroga una somma di denaro a un soggetto debitore, che si impegna a restituirla secondo un piano di ammortamento debitamente convenuto. Il mutuo ipotecario è comunemente considerato il prototipo della generale categoria dei contratti di finanziamento di medio e lungo termine. È definito ipotecario poiché assistito da un’ipoteca sull’immobile a garanzia della restituzione della somma erogata.
Affinché i richiedenti possano farsi un’idea di quanto dovranno pagare negli anni a venire, è possibile calcolare la rata del mutuo con una specifica formula matematica.
Il calcolo della rata di un mutuo ipotecario si basa principalmente su tre fattori:
La formula comunemente utilizzata per calcolare la rata del mutuo ipotecario è la seguente:
Illustriamo di seguito i fattori che compongono la formula per calcolare la rata del mutuo:
Facciamo un esempio pratico del calcolo della rata del mutuo ipotecario. Supponiamo di voler calcolare la rata mensile per un mutuo ipotecario di 200.000 euro, con un tasso d'interesse annuo del 3% e una durata di 20 anni.
In questo caso:
Sostituiamo i valori nella formula e procediamo con i calcoli. La rata mensile per un mutuo ipotecario di 200.000 euro con durata ventennale e un tasso d'interesse annuo del 3% risulta essere di 1109,20 euro.
Per valutare obiettivamente la sostenibilità del mutuo rispetto al proprio reddito, il calcolo delle rate è il primo step. In linea generale, l’importo di ogni rata non dovrebbe essere superiore al 30% del reddito disponibile del richiedente.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di percepire uno stipendio di 1500 euro mensili. In questo caso, la rata del mutuo non dovrebbe superare i 500 euro. In genere, non vengono concessi finanziamenti con rata di importo superiore al 30% del reddito del richiedente.
Per calcolare l’importo massimo della rata mensile che il richiedente può sostenere occorre moltiplicare tale percentuale per il reddito e dividere il risultato ottenuto per 12 mensilità.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di avere un reddito di 35.000 euro annui. Moltiplichiamo il reddito annuo per il 30%:
35.000 * 0,30 = 10.500 euro
Dividiamo ora il risultato per 12 mensilità:
10.500 / 12 = 875 euro
Ne evinciamo che saremo in grado di sostenere una rata massima di 875 euro al mese.
In caso di mutuo cointestato normalmente si tiene conto della somma dei redditi dei richiedenti. La rata del mutuo, in questo caso, non dovrebbe essere superiore a un terzo della somma delle entrate mensili dei titolari del finanziamento. Facciamo un esempio. Se un richiedente guadagna 1000 euro al mese e l’altro 2000, la rata mensile non può superare i 1000 euro mensili, ossia un terzo della somma delle due retribuzioni.
Se vogliamo calcolare quante possibilità ci sono che la banca conceda effettivamente il prestito di cui necessitiamo per l’acquisto dell’immobile, dovremo svolgere il seguente calcolo:
Facciamo un esempio. Supponiamo di avere un reddito di 30.000 euro annui e ipotizziamo una rata del mutuo di 700 euro. Il calcolo è il seguente:
700 * 12 = 8.400
8.400 / 30.000 = 0,28
0,28 * 100 = 28%
Trattandosi di una percentuale inferiore al 30%, ci sono buone probabilità che la banca ci conceda il mutuo.
L’ammontare della rata del mutuo dipende da una serie di parametri, che illustriamo di seguito.
Il valore dell’immobile determinato da un’accurata valutazione immobiliare eseguita da un professionista dell'estimo incide sulla rata del mutuo.
A seconda che si tratti di un mutuo prima casa, seconda casa o ristrutturazione, variano i tassi e le agevolazioni applicati.
In linea generale, maggiore è l’importo erogato a titolo di mutuo, più alta sarà la rata.
La durata del rimborso incide sulla rata del mutuo. In genere, più estesa è la durata, più l'importo della rata si riduce ma, al contempo, aumentano gli interessi totali.
Concorre alla definizione della rata del mutuo anche il numero di rate che si vogliono pagare annualmente, ossia 12 se mensili, 4 se trimestrali e 2 se semestrali.
Occorre anche considerare il tasso d’interesse, che si ottiene sommando lo spread richiesto dalla banca e l’indice di riferimento, ossia l’Euribor in caso si scelga un mutuo a tasso variabile, o l’Eurirs se il finanziamento è a tasso fisso.
Sì, esistono software online, simulatori e calcolatori di rata mutuo ipotecario che consentono di stimare in pochi istanti l’importo da versare. In genere è richiesto di indicare il capitale finanziato, il tasso di interesse, il numero di rate annue e la durata del finanziamento per ottenere un’indicazione di massima dell’importo della rata.
Sì, oltre alla rata del mutuo ci sono altri costi da considerare quando si acquista un immobile, come le spese di istruttoria, le spese di perizia dell'immobile, le imposte e le spese notarili.
Se non si riesce a pagare le rate del mutuo, si rischia il pignoramento dell'immobile ipotecato e la perdita della proprietà. Qualora subentrassero difficoltà che rischiano di compromettere la possibilità di riuscire a pagare le rate del mutuo è consigliabile cercare soluzioni alternative con la banca, come la riorganizzazione del debito e la rinegoziazione del mutuo.
