La perizia immobiliare per il mutuo è una valutazione tecnica e indipendente svolta da un professionista certificato (UNI 11558) secondo standard estimativi (UNI 11612 e Linee Guida ABI). Serve alla banca per determinare l’importo finanziabile e al compratore per avere un riscontro oggettivo sul valore e sulle conformità dell’immobile.
Sintesi
Quando si desidera fare un mutuo per acquistare una casa, occorre che questa venga valutata e in questo la perizia immobiliare per il mutuo gioca un ruolo chiave. In questo articolo scoprirai cos’è, come richiederla e quanto costa.
La perizia immobiliare per un mutuo per l'acquisto è una valutazione svolta da un professionista certificato che stabilisce il valore di un determinato immobile per il quale si desidera richiedere un mutuo.
Prima di effettuare un mutuo la perizia immobiliare è obbligatoria, oltre che una prassi, poiché occorre che la somma di denaro sia coerente con il valore dell’immobile e con l’operazione di acquisto.
A proposito del valutatore, la certificazione UNI 11558 è lo standard promosso dal sistema bancario (Linee Guida ABI) e dai certificatori accreditati, ma non è un obbligo di legge generalizzato nel TUB; è spesso richiesta/valorizzata dalle banche per garantire indipendenza e competenza. Quindi si può utilizzare, volendo un professionista di fiducia.
Se invece ti occorre calcolare la rata del mutuo, consulta il nostro articolo sul calcolo della rata del mutuo ipotecario con la simulazione del mutuo.
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Consiglio: avere tutta la documentazione pronta (titoli edilizi, planimetrie, APE, visure) riduce richieste di integrazione e secondi sopralluoghi.
Consiglio: confronta 2–3 offerte perché perizia e istruttoria possono cambiare molto tra banche e campagne commerciali.
Metti in conto 1–2 settimane per la perizia e 2–4 settimane per la delibera. Per la perizia prevedi circa 180–350 € (salvo promo), sapendo che istruttoria e notaio pesano spesso più del costo del perito.
La perizia immobiliare è richiesta perché la banca deve verificare il valore e l’idoneità a garanzia dell’immobile prima di deliberare il mutuo: sulla base del valore riconosciuto in perizia (spesso il minore tra prezzo e valore peritale) calcola il LTV e quindi l’importo massimo finanziabile.
Serve anche all’acquirente, perché fornisce un riscontro tecnico e indipendente su valore, conformità urbanistica/catastale e stato manutentivo, evidenziando eventuali criticità che possono incidere su prezzo, tempi e rischi.
La perizia è svolta da un professionista indipendente secondo standard estimativi (es. UNI 11612 e Linee Guida ABI; valutatore conforme a UNI 11558 quando richiesto).
Se il valore stimato risulta inferiore al prezzo, l’importo erogabile diminuisce; si può aumentare l’anticipo, rinegoziare il prezzo, richiedere una seconda valutazione o regolarizzare le difformità.
L'esito della perizia non modifica le quotazioni di mercato, ma fissa il riferimento oggettivo su cui la banca decide se e quanto finanziare.
La perizia immobiliare per un mutuo può essere svolta da un valutatore immobiliare certificato ai sensi della norma UNI 11558. Il 6 novembre 2014, è stata introdotta tale relativa ai periti immobiliari, intitolata "Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenze, abilità e competenza".
Questa regolamentazione, UNI 11558, specifica in modo dettagliato i requisiti in termini di conoscenza, abilità e competenza necessari per un perito immobiliare, con l'intento di garantire una stima accurata del valore degli immobili. Questo è fondamentale per proteggere le decisioni dei consumatori, assicurare la trasparenza del mercato e mantenere un alto livello di professionalità tra gli operatori del settore.
Per diventare un valutatore immobiliare, un individuo deve avere accumulato almeno tre anni di esperienza nel campo. Gli si richiedono competenze in valutazione immobiliare, principi economici e di mercato immobiliare, gestione del sistema catastale, fiscalità relativa agli immobili, certificazione ambientale e, in termini più ampi, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, scienza e tecnica delle costruzioni.
Tra i professionisti che possono esercitare come valutatori immobiliari figurano: iscritti agli ordini professionali di ingegneri, architetti, geometri, periti industriali e agronomi; società specializzate in valutazione immobiliare; agenti immobiliari; esperti valutatori presso le camere di commercio; e gruppi associati di professionisti.
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La stima immobiliare è il giudizio finale: il valore di mercato attribuito a un immobile partendo da metodi riconosciuti (comparativo, costo, reddituale) e da un set di ipotesi e dati di confronto. Serve a orientare prezzo e negoziazione o a supportare decisioni interne, e di solito si presenta come un valore motivato in modo sintetico.
La perizia immobiliare ai fini mutuo è invece un vero e proprio atto tecnico. Contiene la stima, ma la incardina dentro una relazione formale, tracciabile e indipendente. Il perito effettua sopralluogo, verifica documenti, controlla conformità urbanistiche e catastali, raccoglie fotografie e planimetrie, analizza il contesto di mercato e dichiara eventuali condizioni o limitazioni. È redatta da un valutatore certificato secondo gli standard (ad es. UNI 11558 e UNI 11612, in coerenza con le Linee Guida ABI) e deve essere idonea all’uso bancario.
Quindi in pratica ogni perizia include una stima, ma non ogni stima è una perizia; la perizia aggiunge forma, responsabilità e verifiche che la banca richiede per deliberare il finanziamento.
L'esito della perizia non sposta le quotazioni di mercato della zona, né modifica le banche dati ufficiali: quelle dipendono da domanda e offerta e dalle transazioni rilevate. Quello che cambia, però, è l’effetto pratico sulla pratica di mutuo.
Se il valore peritale risulta più basso del prezzo richiesto, la banca calcola il rapporto loan-to-value su quel valore e può ridurre l’importo erogabile; se emergono difformità urbanistiche o catastali, il valore può essere rettificato o la pratica sospesa finché non si regolarizza.
In questo senso l'esito della perizia può incidere anche sulla trattativa con il venditore, perché porta alla luce elementi tecnici (stato manutentivo, lavori necessari, assenza di agibilità) che aiutano a rinegoziare.
Va distinta, quindi, l’idea di “valore riconosciuto dalla banca” — quello risultante dalla perizia e dalle sue policy interne — dal “valore di mercato” percepito o stimato in modo informale: possono divergere, ma la perizia non “deprezza” l’immobile sul mercato in generale, semplicemente stabilisce il riferimento su cui l’istituto decide quanto finanziare.
La valutazione nella perizia immobiliare tiene conto delle condizioni attuali del mercato, inclusi i prezzi di vendita degli immobili simili, la domanda e l'offerta nella zona, e le tendenze economiche generali. Un mercato in crescita può portare a una valutazione più alta, mentre un mercato in calo potrebbe ridurre il valore stimato dell'immobile. Il perito analizza questi fattori per fornire una stima che rifletta il più fedelmente possibile il valore di mercato corrente.
Se la perizia valuta l'immobile a un prezzo inferiore rispetto al prezzo di acquisto concordato, la banca potrebbe ridurre l'importo del mutuo offerto. In questo caso, l'acquirente potrebbe dover aumentare il proprio anticipo per coprire la differenza o rinegoziare il prezzo di acquisto con il venditore. In alternativa, l'acquirente può richiedere una seconda perizia o consultare diverse banche per vedere se offrono condizioni di mutuo più favorevoli basate su una valutazione diversa.
Elementi cruciali includono la posizione dell'immobile, la sua dimensione, condizione, e qualità delle finiture. Anche caratteristiche come la presenza di un giardino, una terrazza, un garage, o una vista panoramica possono influenzare significativamente il valore. Inoltre, aspetti legali e urbanistici, come la regolarità delle licenze edilizie e la conformità con i regolamenti locali, sono valutati attentamente per assicurare che il valore stimato sia preciso e affidabile.
