Quali sono le differenze nella valutazione di una casa di nuova costruzione, recente costruzione o ristrutturata? Nel seguente articolo andremo ad approfondire in dettaglio la definizione normativa di "nuova" e "recente" costruzione, e vedremo quali sono le differenze nella valutazione con una casa ristrutturata.
Nel glossario fornito dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) viene fornita la definizione di “vetustà” di un immobile e la sua classificazione, con un elenco delle tre tipologie di vetustà da considerare nella valutazione. Andiamo qui a fornire una tabella in base alle linee definite dall'OMI.
| Tipologia abitativa | Età dell'immobile |
|---|---|
| Nuova costruzione | da 0 a 5 anni |
| Recente costruzione | da 5 a 30 anni |
| Vecchia costruzione | oltre i 30 anni |
Da tale definizione si evince, quindi, che per casa di nuova costruzione si intende un immobile che abbia da 0 a 5 anni di età, mentre per "recente costruzione" si fa riferimento alle case edificate tra 5 e 30 anni fa. In questo secondo caso, diventano fondamentali i dettagli sullo stato di conservazione, sulla qualità dei materiali utilizzati, e sulla presenza di tecnologie impiantistiche aggiornate.
Per valutare una casa nuova in modo corretto è utile partire dalle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), pubblicate periodicamente dall’Agenzia delle Entrate. Queste quotazioni forniscono un valore medio al metro quadro per zona, differenziato in base allo stato conservativo dell’immobile e alla sua destinazione d’uso.
Il valore OMI rappresenta una forbice di prezzo per le compravendite registrate in una determinata area, ma non tiene conto di tutti i fattori specifici di un singolo immobile. Tuttavia, è uno strumento fondamentale per avere un punto di partenza oggettivo nella stima del valore, soprattutto per le case di nuova costruzione situate in zone a forte espansione o in prossimità dei grandi capoluoghi di provincia.
Per comprendere concretamente come si effettua la valutazione di una casa di nuova costruzione, consideriamo un esempio pratico basato sui dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Valore finale stimato dell’immobile: €524.700
Questo esempio evidenzia come il valore di una casa di nuova costruzione possa superare ampiamente la media della zona se sono presenti dotazioni moderne, tecnologie edilizie avanzate e una classe energetica elevata. L’utilizzo dei dati OMI, integrati con coefficienti di merito, consente una valutazione professionale e coerente con l’andamento reale del mercato. Se la zona è in espansione urbana o oggetto di progetti di riqualificazione, come spesso avviene nell’hinterland delle grandi città, i valori possono registrare ulteriori incrementi nel medio termine.
Le quotazioni OMI si basano su una raccolta sistematica dei dati reali di compravendita e locazione, derivanti dagli atti notarili e da altre fonti ufficiali. Gli immobili vengono classificati per:
Nel caso delle nuove abitazioni, l’OMI considera anche il valore aggiunto dato dalla presenza di un impianto fotovoltaico, dalla classe energetica alta (A o superiore), e da dotazioni aggiuntive come posti auto, cantine e spazi verdi.
La banca dati OMI (talvolta chiamata erroneamente "borsino immobiliare") viene aggiornata due volte l’anno: una volta nel primo semestre, e una nel secondo semestre.
Questo permette di rilevare con una certa tempestività l’andamento del mercato e i suoi eventuali incrementi o flessioni, soprattutto in zone dinamiche come l’hinterland delle grandi città o in contesti urbani ad alta densità abitativa come Milano o Firenze.
Una casa di nuova costruzione tende a perdere parte del suo valore nei primi 10-15 anni, soprattutto se non viene mantenuta in buone condizioni. In media, la svalutazione può aggirarsi intorno all’1-2% annuo, ma la cifra può variare sensibilmente in base alla zona, alla crescente richiesta locale, al contesto condominiale e alla presenza o meno di tecnologie di ultima generazione.
Dopo 30 anni, l’immobile entra nella categoria delle vecchie costruzioni, subendo una svalutazione più significativa se non sono stati effettuati lavori di ristrutturazione.
Per valutare una casa costruita da più di 5 anni ma meno di 30, è indispensabile considerare:
Una valutazione immobiliare professionale in questi casi tiene conto di tutti questi elementi e può essere arricchita attraverso l’uso di strumenti online gratuiti, integrati con le banche dati OMI.
Le tabelle dei coefficienti di deprezzamento sono uno strumento utile per adeguare il valore base al metro quadro alle caratteristiche effettive dell’immobile. Tali coefficienti tengono conto di elementi come:
Nel caso di case nuove o ristrutturate, i coefficienti possono addirittura aumentare il valore rispetto a quello medio della zona, soprattutto se l’immobile si presenta in ottimo stato e con materiali di qualità.
Una casa ristrutturata può essere molto vicina, in termini di valore, a una nuova costruzione, a condizione che i lavori siano recenti e certificati. Anche in questo caso, la valutazione deve tener conto di:
Le ristrutturazioni conformi e ben documentate sono spesso premiate dal mercato, anche in fase di rivendita. Tuttavia, problemi di conformità urbanistica o catastale possono compromettere notevolmente il valore dell’immobile.
Sì, è possibile vendere un immobile in fase di costruzione tramite il cosiddetto contratto preliminare di compravendita. Tuttavia, in questi casi è fondamentale la presenza di garanzie fideiussorie e assicurative previste dal Codice Civile a tutela dell’acquirente.
Per una valutazione accurata servono: planimetria catastale aggiornata, visura catastale, certificato di agibilità, attestato di prestazione energetica (APE), elenco dei materiali utilizzati e documentazione relativa agli impianti.
La classe energetica può incidere anche per un +5% o più sul valore dell’immobile. Le case in classe A o superiore sono particolarmente richieste, soprattutto in ottica di risparmio energetico e di incentivi fiscali.
No, le detrazioni fiscali spettano al soggetto che ha sostenuto le spese e non aumentano direttamente il valore di mercato dell’immobile. Tuttavia, interventi ben eseguiti e documentati possono migliorare la classe energetica e lo stato generale, contribuendo a una valutazione più alta.
