In questo articolo forniamo indicazioni esaustive ed efficaci per effettuare la valutazione di un garage in autonomia, partendo da dati pubblcii e reperibili dal catasto, anche online.
Per calcolare il valore di un garage a partire dalla rendita catastale procedi come segue:
1. Individua la rendita catastale
Per conoscere la rendita catastale del garage, è necessario ottenere una visura catastale, un documento ufficiale rilasciato dal Catasto (gestito dall’Agenzia delle Entrate). La visura può essere richiesta online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso gli sportelli fisici dell’Ufficio Provinciale – Territorio. Nella visura catastale troverai indicati:
2. Applica i coefficienti di valutazione catastale
Una volta ottenuta la rendita catastale, è possibile calcolare il valore catastale del garage applicando un coefficiente moltiplicatore, che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Per i garage appartenenti alla categoria catastale C/6, il coefficiente attualmente in vigore è 126 (in caso di acquisto da privato con imposta di registro).
Supponiamo che la rendita catastale del garage sia pari a 500 euro. Considerando che il coefficiente da applicare è 126 (come visto sopra), il calcolo del valore catastale sarà il seguente:
500 × 126 = 63.000 euro
Il valore catastale del garage, in questo caso, è pari a 63.000 euro.
La valutazione e la stima del valore di mercato di un garage dipendono da una serie di fattori, che analizziamo di seguito nel dettaglio.
L’ubicazione incide in modo significativo sul valore del garage. Gli immobili situati in zone centrali, ben collegate, con alta densità abitativa o in aree con carenza di parcheggi, tendono ad avere un valore di mercato più elevato rispetto a quelli ubicati in zone periferiche, isolate o meno servite.
La superficie del garage è uno dei principali parametri per determinarne il valore. In base alle dimensioni e alla disponibilità di spazio interno, possiamo distinguere tra:
Spazi aggiuntivi all’interno del box, utilizzabili come ripostiglio o area deposito, aumentano ulteriormente il valore.
Le condizioni strutturali e manutentive del garage influiscono direttamente sul suo valore.
Un box ben tenuto, con pareti e pavimentazione in buono stato, impianti funzionanti e nessun segno evidente di umidità o degrado, sarà più appetibile sul mercato rispetto a uno vecchio, danneggiato o trascurato, che necessita di lavori di ristrutturazione.
Anche la facilità di accesso è un elemento chiave nella valutazione.
Un garage facilmente raggiungibile, dotato di ingresso comodo, buona illuminazione e spazio sufficiente per manovrare l’auto in sicurezza, avrà un valore più alto.
L’accesso diretto dalla strada o la presenza di sistemi automatizzati (come porte elettriche) rappresentano ulteriori punti a favore.
La qualità dei materiali utilizzati per la costruzione influisce sulla durabilità e sul valore dell'immobile. I garage realizzati con cemento armato, metallo di qualità o materiali isolanti, dotati di fondamenta solide e finiture curate, tendono ad avere un valore superiore rispetto a quelli costruiti con materiali più economici o obsoleti.
La presenza di sistemi di sicurezza integrati – come allarmi, videosorveglianza, serrature rinforzate o chiusure automatizzate – rappresenta un importante elemento di valutazione. Questi dispositivi aumentano la protezione di veicoli e oggetti custoditi nel box, incrementandone il valore.
Oltre alle caratteristiche intrinseche del garage, è fondamentale analizzare anche:
In presenza di una domanda elevata e di un'offerta limitata, il valore del box potrebbe aumentare in modo significativo. Al contrario, in contesti con ampia disponibilità di parcheggi, il valore potrebbe essere più contenuto.
Per una stima attendibile, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista abilitato (come un perito, un geometra o un agente immobiliare esperto nella zona), il quale potrà:
Per stimare correttamente il valore di mercato di un garage, è possibile utilizzare una formula standard basata sui dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate:
Valore di mercato = superficie × quotazione al mq × coefficienti di differenziazione
Dove:
Supponiamo di voler valutare un garage con le seguenti caratteristiche:
Step 1 – Calcolo della quotazione di base:
20 mq × 1.000 €/mq = 20.000 euro
Step 2 – Applicazione dei coefficienti di differenziazione
Somma dei coefficienti: 10% + 5% + 8% = 23%
Valore finale = 20.000 × (1 + 23/100) = 20.000 × 1,23 = 24.600 euro
Risultato della valutazione: il valore di mercato stimato del garage, considerando tutti i parametri sopra indicati, è pari a 24.600 euro.
Il valore al metro quadro di un immobile può variare sensibilmente in base alla zona geografica, alla tipologia dell’edificio e alle sue caratteristiche accessorie, come la presenza di un garage o box auto. In Italia, i prezzi oscillano da poche centinaia a diverse migliaia di euro al metro quadro, a seconda che ci si trovi in un centro urbano, in periferia o in aree rurali.
Per calcolare una stima attendibile del valore di una casa con garage, è utile considerare:
Se un appartamento in zona ha una quotazione di 2.000 €/mq e il garage annesso è di 20 mq, si può stimare il suo valore così:
20 mq × 1.000 €/mq (valore ridotto del 50%) = 20.000 euro
Il garage, se accatastato come pertinenza, viene considerato nel computo del valore complessivo dell'immobile, ma con un'incidenza ridotta rispetto all’unità principale.
Per una stima professionale e valida ai fini fiscali o notarili, si consiglia di rivolgersi a un valutatore immobiliare certificato o a un geometra, che potrà integrare anche altri parametri come lo stato di manutenzione, le finiture, la presenza di balconi o giardini e il piano. In alternativa, puoi rivolgerti a un agente esperto della zona, che ti potrà indicare il valore di mercato.
Sì, soprattutto se è accatastato come pertinenza dell’abitazione principale (cat. C/6). In zone con carenza di parcheggi, la presenza di un garage può incrementare sensibilmente il valore complessivo dell’immobile, anche in fase di rivendita.
No, l’APE non è obbligatorio per la vendita di autorimesse, box o posti auto non dotati di impianti termici. L’obbligo vale solo per unità immobiliari riscaldate.
Per stimare il canone d’affitto mensile, si può usare la formula Valore di mercato × rendimento medio atteso / 12. Ad esempio, con un valore stimato di 25.000 € e un rendimento atteso del 5%, il canone sarà circa 104 €/mese.
