Quando si vende o si acquista un garage è importante saperne stimare correttamente il valore di mercato, al fine di poter condurre una buona trattativa. Scopriamo, quindi, come si esegue la valutazione di un garage e quali sono i fattori da considerare per calcolarne il valore di mercato, una stima fondamentale sia per l’acquisto che per la vendita o la locazione.
Un garage è un locale chiuso destinato all’alloggio di veicoli. Si tratta di uno spazio progettato e costruito con la specifica finalità di custodire e proteggere una o più automobili o altri veicoli da intemperie, furti, danni e atti vandalici, offrendo al contempo uno spazio extra in cui riporre attrezzature di vario genere, utensili, biciclette, attrezzi da giardinaggio e altri oggetti di uso domestico.
Un garage può essere parte integrante di un’abitazione, come nel caso di ville singole o bifamiliari, occupando in genere il pian terreno o il primo piano interrato. Quando il garage è comunicante direttamente con l’abitazione principale, viene considerato come di pertinenza della stessa e di conseguenza non è vendibile separatamente e non è sottoposto a specifica imposizione fiscale.
Se, invece, è compreso in un complesso condominiale ospitante più unità immobiliari residenziali, il garage è in genere separato dalle abitazioni, ha un accesso autonomo da strada e si trova in un’area condominiale apposita. In questo caso l’immobile, censibile, come vedremo nei prossimi paragrafi, nella categoria catastale C6, è economicamente indipendente e vendibile separatamente.
Spesso utilizzati come sinonimi, i termini garage e box auto in realtà si riferiscono a due strutture leggermente differenti.
Il box auto è un vano chiuso, destinato al parcheggio di una o più auto. Fornisce una copertura sicura e protetta a uno o più veicoli, a seconda delle dimensioni, proteggendoli da pioggia, grandine, neve, brina, sole e altre intemperie. La copertura aiuta a preservare la carrozzeria e i componenti del veicolo nel tempo. I box auto si possono vendere o offrire in locazione. Molto spesso rientrano nel contratto di vendita dell’immobile a cui appartengono.
Un garage, invece, è un immobile che può comprendere al suo interno più box auto.
Le dimensioni, la forma e le caratteristiche di un garage possono variare a seconda del numero e della tipologia di veicoli che è destinato a custodire. Solitamente, un garage è dotato di una porta basculante, una saracinesca in metallo o una porta sezionale con apertura manuale, automatica o motorizzata, per consentire agevolmente l'introduzione e l'uscita dei veicoli. Alcuni garage possono essere dotati anche di finestre, pareti isolanti e sistemi di sicurezza per scongiurare il rischio di furti ed effrazioni.
Le porte basculanti in lamiera possono essere snodate, debordanti o non debordanti. Le porte sezionali con apertura a scomparsa hanno, come suggerisce il nome, una struttura suddivisa in sezioni orizzontali. Un meccanismo su guide permette alla porta di piegarsi e allinearsi al soffitto, senza occupare spazio né all’interno né all’esterno del garage.
Garage e box auto appartengono, come accennato, alla categoria catastale C6, che comprende anche:
Come accade per altre categorie catastali, anche per la C6 ci sono specifici requisiti che devono essere soddisfatti per potervi appartenere. La destinazione d’uso del garage deve essere quella dell’alloggio di veicoli. Il garage non può essere utilizzato con diverse finalità a scopo di lucro, secondo quanto sancito dall’articolo 10 della legge numero 1249 dell’11 agosto 1939. In altre parole, nel garage non può essere allestita un’attività commerciale, a meno che venga formalmente data comunicazione in tal senso.
Calcolare il valore di un garage a partire dalla rendita catastale è un’operazione di per sé molto semplice, ma che richiede di seguire una procedura precisa e di reperire una serie di dati specifici. Illustriamo dettagliatamente di seguito i vari step.
La rendita catastale del garage è un dato reperibile consultando una visura catastale, un documento rilasciato dal catasto dell’Agenzia delle Entrate. Per richiederla occorre rivolgersi agli Uffici del Territorio che, dando attuazione a quanto disposto dall'articolo 59 comma 7-bis del codice dell'amministrazione digitale emanato con il decreto legislativo numero 82 del 7 marzo 2005, consentono l'accesso alle banche dati immobiliari, catastali e ipotecarie ai cittadini e alle pubbliche amministrazioni.
Una volta ottenuta la rendita catastale, per calcolare il valore del garage si applica uno specifico coefficiente catastale che varia a seconda della tipologia di immobile. Per un garage appartenente alla categoria C6, il coefficiente da applicare è 126.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che la rendita catastale del garage sia pari a 500 euro. Procediamo con il calcolo:
500 × 126 = 63.000
Quindi, il valore catastale del garage sarebbe 63.000 euro. Questo valore è importante per il calcolo delle imposte relative all'acquisto e al possesso dell'immobile, tra cui l’imposta municipale unica (IMU). L’Agenzia delle Entrate specifica, infatti, che le autorimesse con accesso autonomo dalla pubblica via costituiscano unità immobiliari a sé stanti e, pertanto, debitamente sottoposte a tassazione.
La valutazione e la stima del valore di mercato di un garage dipendono da una serie di parametri, che illustriamo dettagliatamente qui di seguito.
L’ubicazione del garage può incidere significativamente sul suo valore. Gli immobili situati in aree centrali, ben servite o in zone ad alta domanda potrebbero valere molto di più rispetto a quelli che si trovano in aree periferiche, isolate o difficilmente accessibili.
La superficie occupata dal garage è un fattore chiave nella valutazione e nella stima del prezzo dell’immobile.
In base alle dimensioni e alla disponibilità di spazio interno, è possibile individuare diverse tipologie di garage. Ci sono i box singoli, i più comuni, progettati per una singola auto, e i cosiddetti box doppi, di dimensioni tali da poter ospitare più veicoli contemporaneamente.
La forma tipica di un garage singolo è rettangolare, con una larghezza di 5 metri e una profondità di 2,7 metri, lo spazio sufficiente per parcheggiare un’autovettura. I box doppi devono essere di almeno 5 x 5 metri o 10 x 2,70 e si trovano in genere nei complessi condominiali di pregio e nei condomini di stampo signorile. Come accennato, solitamente i garage offrono anche degli spazi aggiuntivi per riporre attrezzature, utensili e oggetti di vario genere.
I garage più ampi o con spazi aggiuntivi per il deposito di utensili hanno in genere un valore più elevato rispetto a quelli di metratura contenuta.
Le caratteristiche strutturali, lo stato di conservazione e le condizioni manutentive del garage determinano il suo valore. Un garage in buone condizioni interne avrà, come facilmente intuibile, un valore superiore rispetto a uno datato, danneggiato e che versa in evidente stato di abbandono e che richiede, pertanto, urgenti lavori di riparazione o ristrutturazione.
La facilità di accesso, la vicinanza a strade principali e la comodità d'uso del garage possono determinarne un notevole aumento del valore. Per esempio, un garage in un complesso residenziale di pregio, con accesso agevole, una buona illuminazione, eccellenti servizi di sicurezza e ampi spazi che garantiscono il massimo comfort nel manovrare l'auto avrà un valore di mercato sicuramente alto.
I garage in genere sono costruiti utilizzando vari materiali, come cemento, metallo o combinazioni di essi. La qualità dei materiali usati per la costruzione, le finiture e le fondamenta, nonché il sistema scelto per l’isolamento e la presenza di impianti specifici possono incidere sul valore di mercato di un garage.
Alcuni garage sono dotati di sistemi di sicurezza come allarmi, telecamere di sorveglianza e strumenti di chiusura automatici per tutelare i veicoli e il contenuto del garage da furti e danneggiamenti.
Nella valutazione di un box, oltre alle caratteristiche proprie dell’immobile in questione, è opportuno anche considerare l’andamento del mercato immobiliare locale e la domanda attuale in quella zona specifica. In presenza di una forte richiesta di box auto nella zona, il valore potrebbe aumentare. In linea generale, tendenze, rivalutazioni e ribassi del mercato immobiliare possono influenzare il valore del box nel tempo.
Proprio per questo per determinare il valore dell’immobile è opportuno affidarsi a un professionista dell’estimo che esegua, innanzitutto, un’accurata valutazione immobiliare e usi come riferimento i prezzi di vendita recenti o i canoni di locazione per garage simili nella stessa zona.
Per valutare un garage esiste una precisa formula, che indichiamo di seguito:
Valore di mercato = superficie x quotazione al metro quadro x coefficienti di differenziazione
La superficie è lo spazio calpestabile del bene. La quotazione al metro quadro si può ottenere tramite le apposite banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), consultabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Per calcolare il valore di mercato di un garage occorre anche considerare i cosiddetti coefficienti di differenziazione, che si riferiscono ad aspetti che possono rendere la fruizione del bene più o meno comoda e confortevole, come per esempio l'altezza del piano, lo stato manutentivo, l’esposizione e le aree annesse.
Supponiamo di avere un garage con una superficie di 20 metri quadri, facilmente accessibile, in buono stato manutentivo e in un’ottima posizione in un comune dove la quotazione al metro quadro risulta essere di 1000 euro.
I coefficienti di differenziazione per questo particolare garage sono:
Il calcolo del valore di mercato del garage può essere eseguito come segue.
Superficie x quotazione al metro quadro = 20 mq x 1000 euro/mq = 20.000 euro
Quotazione di base x (1 + somma dei coefficienti /100)
Eseguiamo quindi il calcolo.
20.000 euro x (1 + (10% + 5% + 8%) / 100) = 20,000 euro x (1 + 0.23) = 20.000 euro x 1.23 = 24.600 euro
Il valore di mercato del nostro garage, considerando questi parametri specifici, ammonta a 24.600 euro.
Il prezzo medio al metro quadro di garage e box auto in Italia presenta forti oscillazioni da regione a regione e da zona a zona.
Valutare un garage al metro quadro implica che si consideri una vasta pluralità di fattori che vanno oltre le caratteristiche dell’immobile in sé. Si consiglia, pertanto, di rivolgersi a un valutatore immobiliare certificato per ottenere una stima precisa, tenendo conto del prezzo a cui vengono venduti o affittati immobili di simile metratura nella stessa zona.
La valutazione può anche essere basata sul costo di costruzione o sul reddito potenziale derivante dall’uso del bene.
Mediamente, in aree centrali o semicentrali di centri urbani di dimensioni medio-grandi, un box singolo ha un prezzo medio di 3000 euro al metro quadro. Nelle aree periferiche e nei piccoli comuni questo valore si riduce considerevolmente, scendendo in media a 1000 euro al metro quadro.
Sì, mettere in affitto un garage permette di ottenere una buona resa. Quasi il 50% degli acquisti di box auto avviene proprio per investimento. Si tratta, infatti, di investimenti meno gravosi e complessi rispetto all’acquisto di un’abitazione.
Se si tratta di un immobile particolarmente datato, prima di procedere con l’acquisto è doveroso effettuare un sopralluogo di persona e controllare, oltre alle condizioni manutentive, le effettive dimensioni del vano. Ricordiamo, infatti, che i box più datati erano pensati per veicoli di dimensioni molto più contenute rispetto a quelli a cui siamo abituati ora. Si pensi, per esempio, alla Fiat 500 lanciata nel 1957, con due soli sedili e una panchetta posteriore. Accertati che le condizioni del vano corrispondano a quelle dichiarate nell’annuncio di vendita. Durante il sopralluogo, osserva con attenzione il soffitto, le pareti e la pavimentazione del garage. La presenza di aloni, muffa e macchie di umidità potrebbe segnalare problematiche legate a perdite e infiltrazioni, che è opportuno affrontare prima di procedere con l’acquisto.
Mediamente, la stima del valore di un box singolo in una metropoli o un centro urbano di grandi dimensioni è di almeno 40.000 euro. Nelle aree periferiche e nei piccoli centri il prezzo scende a suppergiù 15.000 euro.
Mediamente i prezzi dei box auto a Milano sono compresi tra un minimo di 20.000 euro e circa 60.000-65.000 euro. Ci sono casi isolati di box auto venduti a oltre 100.000 euro.
