• Rendita lorda = canone annuo / valore immobile × 100
• Rendita netta = (canone – spese annue – mesi sfitti) / costo complessivo × 100
• Cap rate = NOI (reddito operativo netto) / valore immobile × 100 (per confronti tra asset)
• Considera IMU, manutenzioni, assicurazione, agenzia, condominio, vacancy.
• Dati e stime: OMI e Agenzia Entrate + studi di mercato Real Advisor.
In questo articolo spieghiamo come calcolare il rendimento dell'investimento immobiliare in generale e come effettuare il calcolo della rendita dell'affitto di un immobile.
Rendita immobiliare è il reddito generato da un immobile, solitamente tramite affitto o uso economico del bene. Qui di seguito, le sue principali tipologie:
Desideri ottenere una rendita dagli affitti o dalle transazioni immobiliari? La prima cosa su cui focalizzarsi è la determinazione della redditività dell'immobile. Il tasso di redditività è essenziale sia per analizzare varie proprietà sia per confrontare gli investimenti nel settore immobiliare con altre opportunità di investimento.
Qui di seguito vediamo quali sono i valori di cui dovrai tenere conto per il calcolo.
In primo luogo, dovresti stimare le entrate totali: ciò può essere fatto guardando l'importo medio degli affitti nell'area, tenendo conto delle specifiche della proprietà (come la presenza di un garage, uno spazio esterno e simili).
Per arrivare al reddito netto, dovrai detrarre i costi di gestione, che possono includere interventi di manutenzione speciale, polizze assicurative, imposte e spese legate all'agenzia o ad altri servizi professionali. Questo ti fornirà le entrate nette della proprietà.
A questo punto, per stabilire il tasso di redditività, dovrai semplicemente dividere il reddito netto per il prezzo totale di acquisto dell'immobile. Ricorda di includere anche le spese legate all'acquisto, come quelle notarili.
Il calcolo del rendimento immobiliare potrebbe apparire complicato, ma seguendo alcuni passaggi si può ottenere una stima precisa. Ecco le formule che vengono generalmente utilizzate per calcolare il rendimento da affitto e quello totale:
Come puoi vedere, la formula del calcolo del rendimento da affitto ti consente di comprendere quanto ti renderà l’immobile acquistato nel caso decidessi di darlo in affitto.
Il rendimento totale, invece, ti consente di avere un’idea sul risultato dell’operazione d’investimento nel caso decidessi di venderlo.
Compila i campi. I risultati si aggiornano in tempo reale. Valute e percentuali sono formattate in it-IT.
Note veloci: rendita lorda = canone / valore; rendita netta = NOI / costo complessivo; cap rate = NOI / valore. La rata del mutuo non entra nel NOI.
I valori sono stime e non sostituiscono una perizia o consulenza fiscale.
La rendita da affitto rappresenta il rapporto tra quanto si incassa ogni anno dall’affitto di un immobile e quanto vale l’immobile stesso. È uno strumento utile per confrontare diverse opportunità d’investimento.
Il calcolo della rendita lorda è semplice: si prende il canone annuo percepito e lo si divide per il valore di mercato dell’immobile, poi si moltiplica per 100 per ottenere la percentuale.
Formula:
📌 Rendita lorda (%) = (Canone annuo / Valore immobile) × 100
Ad esempio, un appartamento che vale 200.000€ e genera 10.000€ l’anno di affitto ha una rendita lorda del 5%. Questa misura, però, non considera le spese a carico del proprietario.
La rendita netta tiene conto delle spese annuali sostenute dal proprietario, come IMU, manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazioni e imposte.
È una misura più realistica della redditività, perché riflette il guadagno effettivo. Il calcolo segue la stessa logica della rendita lorda, ma al numeratore si considera il reddito netto.
Formula:
📌 Rendita netta (%) = [(Canone annuo – Spese annue) / Valore immobile] × 100
Questa rendita varia molto in base alla fiscalità locale e alla tipologia d’immobile. Ad esempio, immobili residenziali godono spesso di agevolazioni IMU se affittati a canone concordato.
Il rendimento reale dipende anche dai periodi in cui l’immobile resta sfitto e dal rischio di mancati pagamenti. Per stimarlo in modo corretto usa il reddito operativo netto (NOI), che esclude la rata del mutuo:
NOI = Canone annuo × (1 – tasso di vacancy) – Spese operative – Perdite per morosità attese.
Il tasso di vacancy può essere espresso in mesi (es. 1 mese su 12 = 8,33%) o in percentuale. Le perdite per morosità si stimano in base alla storia della zona/gestione (anche un valore prudenziale dell’1–2% del canone annuo aiuta a non sovrastimare il rendimento). Il NOI così calcolato è la base per rendita netta, cap rate e per confronti tra immobili.
Finanziamento: cash-on-cash & leverage
Il cash-on-cash misura il rendimento annuo sull’equity effettivamente investita dopo aver pagato interessi e quota capitale del mutuo. È la metrica più utile quando utilizzi leva finanziaria, perché ti dice quanto rende davvero l’operazione “in tasca”.
Formula essenziale: cash-on-cash (%) = (flusso di cassa annuo dopo debito) / equity investita × 100.
Il flusso di cassa annuo dopo debito è dato dal NOI meno il servizio del debito (rate annue e altri costi finanziari). L’equity investita corrisponde al costo complessivo (prezzo più oneri) meno l’importo finanziato, più eventuali costi iniziali non finanziati.
Esempio rapido
Costo complessivo 208.000 €, mutuo 140.000 € al 4% per 25 anni: la rata annua stimata è circa 8.868 €. Con un NOI pari a 10.500 €, il flusso di cassa dopo debito è 10.500 – 8.868 = 1.632 €. L’equity investita è 208.000 – 140.000 = 68.000 €. Il cash-on-cash è quindi 1.632 / 68.000 × 100 ≈ 2,40%. Il rapporto DSCR, definito come NOI / rata annua, è circa 1,18: più è alto, maggiore è il margine di copertura del debito.
Come interpretarlo
Se il cap rate dell’immobile è superiore al costo effettivo del debito, la leva tende ad aumentare il rendimento sull’equity; se è inferiore, la leva lo riduce. Prima di decidere, testa sempre l’impatto di vacancy, spese e tassi con scenari prudenziali.
Micro-FAQ
Il mutuo entra nel NOI? No: il NOI è una metrica operativa. Il mutuo si considera nel cash-on-cash e nel flusso di cassa.
Oltre a valutare quanto rende un immobile, è possibile anche stimarne il valore partendo dalla rendita, tramite il cosiddetto metodo reddituale. Si divide il reddito annuo per un tasso di rendimento atteso (detto “tasso di capitalizzazione”).
Questo metodo è spesso usato da investitori e perizie professionali.
Formula inversa:
📌 Valore = Canone annuo / Tasso di capitalizzazione
Le differenze tra immobili residenziali e commerciali sono rilevanti:
Comprendere queste dinamiche è fondamentale per scegliere il tipo di investimento più adatto al proprio profilo di rischio.
Oggi esistono delle potenti piattaforme e software che ti possono aiutare a calcolare il rendimento immobiliare, offrendo simulazioni basate su variabili come l'ubicazione, il tipo di immobile e le condizioni del mercato.
Il primo passo è quello di valutare il valore della casa al fine di acquistarla. Clicca sul link qui sotto per ottenere con pochi passaggi una valutazione istantanea, accurata e gratuita della casa o dell’appartamento che ti interessa, in tutta Italia.
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Se desideri affinare ulteriormente questa stima iniziale, prendendo in considerazione criteri aggiuntivi, ti proponiamo una valutazione gratuita sul posto da parte di uno dei nostri esperti immobiliari locali.
Per calcolare il rendimento di un immobile si parte dal canone lordo annuo (senza costi). Sottraendo spese e vacancy si ottiene il reddito operativo netto (NOI), base per rendita netta/cap rate.
A questo punto, per il rendimento immobiliare il calcolo si ottiene con la seguente formula:
Tasso di Redditività = (Reddito Netto / Costo complessivo dell’immobile) x 100.
Quindi, se ad esempio vuoi acquistare un immobile per 200.000 euro e ti frutta un reddito lordo annuo di 15.000 euro, che tolti costi di gestione e tasse arriva a 10.500 (reddito netto), il tasso di rendimento di un immobile sarà pari a (10.500€ / 200.000€) x 100 ovvero al 5,25%.
Prezzo €200.000; oneri d’acquisto €8.000 → costo complessivo €208.000. Canone annuo lordo €15.000. Vacancy 1 mese: perdita €1.250. Spese operative (IMU, assicurazione, manutenzioni, condominio, gestione) €3.250. Morosità attesa 1% del canone: €150.
NOI = 15.000 – 1.250 – 3.250 – 150 = €10.350.
Cap rate = 10.350 / 200.000 × 100 = 5,18%.
Rendita netta su costo = 10.350 / 208.000 × 100 = 4,98%.
La rata del mutuo non entra nel NOI: usala per calcolare il cash flow e il cash-on-cash se finanzi l’acquisto.
Il mercato immobiliare è influenzato da diversi fattori, che influenzano di conseguenza anche il rendimento dell’investimento immobiliare. Qui di seguito, vediamo i più importanti:
Sebbene il calcolo del rendimento dell’investimento immobiliare fornisca una buona indicazione sulla convenienza di un investimento, non è l'unico fattore da considerare. Il mercato immobiliare è soggetto a cicli e volatilità, quindi è essenziale avere una visione a lungo termine e considerare anche altri fattori, come il potenziale di crescita dell'area.
Ad esempio, quando per un’area urbana sono previsti dei lavori volti al miglioramento della qualità della vita, oppure la costruzione di una nuova fermata della metro, il valore dell’immobile può salire di colpo. In questo senso, valgono molto lo sviluppo di zone commerciali, come l’apertura di nuovi negozi che aumentino la comodità di abitare in un determinato luogo.
Il calcolo del rendimento immobiliare, quindi, dovrebbe tenere conto anche di dinamiche esterne dal semplice calcolo numerico e considerare fattori che possano nel corso degli anni aggiungere o togliere valore ad un determinato rendimento.
Per analizzare efficacemente il mercato immobiliare è fondamentale avvalersi di diversi strumenti complementari, ad esempio ottenendo una panoramica generale tramite gli articoli specialistici dei quotidiani economici.
Se si cercano dei dati specifici, l’Osservatorio del mercato immobiliare, gestito dall'Agenzia delle Entrate, fornisce dati dettagliati a livello regionale per tipologia di immobile, mentre le società immobiliari offrono interessanti studi di settore.
Per scoprire le potenzialità del mercato immobiliare ed effettuare il calcolo della rendita di un immobile è bene focalizzarsi sull'area geografica di interesse, considerando non solo la città, ma anche specifici quartieri, e valutare gli eventuali sviluppi urbanistici futuri.
La decisione di investimento immobiliare potrebbe essere guidata da una strategia predefinita o dalla caratteristica dell'area, come nel caso degli investimenti turistici estivi o invernali. Infine, è essenziale bilanciare costi e potenziali entrate, tenendo conto dei fattori economici esterni che potrebbero influenzare la redditività dell'investimento.
Parti dal canone annuo e sottrai le spese ricorrenti a carico del proprietario (IMU, manutenzioni, assicurazione, quote condominiali, agenzia) e l’eventuale perdita per mesi sfitti o morosità: il risultato è il reddito operativo netto (NOI). Se vuoi capire quanto ti rende rispetto all’investimento fatto, rapporta quel netto al costo complessivo dell’immobile (acquisto più oneri); se ti interessa un confronto “di mercato”, rapportalo invece al valore di mercato dell’immobile.
Il reddito si calcola come canone annuo meno spese e vacancy; questo netto misura la performance reale dell’immobile e, se diviso per costo o valore, ti dà il rendimento percentuale. Quanto “dovrebbe” rendere dipende da città, rischio, tipologia e gestione: definisci un obiettivo coerente con il tuo costo del capitale e confrontalo con i rendimenti osservati su immobili simili nella stessa zona; se il rendimento netto atteso, a parità di rischio, è inferiore alle alternative disponibili, l’investimento va rinegoziato o scartato.
Tra i fattori che possono influenzare la valutazione di un immobile vi sono l’ubicazione, la tipologia di immobile, il mercato contestuale, la gestione e la fiscalità. In tal senso è sempre bene valutare il possibile sviluppo urbanistico futuro.
La rendita netta misura quanto rende l’immobile a te investitore rispetto al costo complessivo sostenuto, calcolando canone meno spese e vacancy; il cap rate, invece, usa il NOI diviso per il valore di mercato per confrontare immobili o stimarne il valore. La rata del mutuo non rientra in NOI/cap rate: serve solo per valutare il cash-on-cash.
La cedolare secca sostituisce IRPEF e addizionali sui canoni, mentre per i contratti a canone concordato l’IMU è ridotta al 75% a livello nazionale, con aliquote e dettagli operativi stabiliti dal singolo Comune. È sempre opportuno verificare ogni anno sul sito dell’Agenzia delle Entrate e sulla pagina IMU del proprio Comune.
