Quanto vale la mia casa?
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★★★★★ Gratuita · Senza impegnoL'Agenzia delle Entrate svolge un ruolo chiave in materia fiscale e immobiliare, in Italia. In questo articolo spieghiamo quali strumenti offre per la valutazione immobiliare, le quotazioni OMI e la differenza col borsino immobiliare.
L’Agenzia delle Entrate è un’agenzia fiscale della Pubblica Amministrazione Italiana, che dipende dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Si tratta di un ente pubblico che svolge delle funzioni relative a controlli fiscali, accertamenti e gestione dei tributi.
Per chi vende casa è importante poiché l’Agenzia delle Entrate offre servizi riguardanti il mercato immobiliare e utili soprattutto ai proprietari degli immobili, come la valutazione degli immobili e la consultazione del catasto.
Le quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, comunemente chiamate Valori OMI, sono dati elaborati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e servono a fornire un’indicazione dei valori di mercato degli immobili nelle diverse zone del territorio italiano.
Il territorio di ogni Comune viene suddiviso in zone OMI, cioè aree considerate relativamente omogenee dal punto di vista immobiliare. Per ciascuna zona vengono pubblicati degli intervalli di valore, espressi generalmente in €/m², distinti in base alla tipologia dell’immobile, come abitazioni civili, abitazioni signorili, ville, negozi, uffici, box e capannoni.
Le quotazioni riportano normalmente:
I Valori OMI sono quindi un utile punto di riferimento per comprendere il livello medio dei prezzi immobiliari di una determinata area, ma non rappresentano automaticamente il valore di mercato di uno specifico immobile. Due abitazioni situate nella stessa zona possono infatti avere prezzi molto diversi in funzione di superficie, piano, stato di manutenzione, esposizione, presenza di ascensore, pertinenze, qualità dell’edificio e numerose altre caratteristiche.
Per questo motivo le quotazioni OMI sono particolarmente utili per effettuare una prima analisi del mercato immobiliare, mentre per ottenere una valutazione più precisa è necessario considerare anche le caratteristiche concrete dell'immobile e confrontarlo con proprietà simili effettivamente presenti o vendute nella stessa zona.
Per ottenere la valutazione della tua casa, puoi procedere con lo strumento qui sotto.
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La valutazione di un immobile con l’Agenzia delle Entrate è un’operazione che richiede pochi passaggi e che può fornire una stima in base alla tipologia e alla posizione. Se desideri vendere casa e avere un’idea del suo valore, puoi procedere tramite la ricerca sulla banca dati delle quotazioni immobiliari. Sul nostro sito offriamo una guida per la valutazione degli immobili con l’Agenzia delle Entrate step by step.
Tuttavia, è bene sapere che le valutazioni OMI rappresentano degli intervalli e non delle quotazioni puntuali, così come evidenziato dalla stessa Agenzia.
Una volta individuata la zona OMI in cui si trova l'immobile, bisogna selezionare la tipologia più adatta, ad esempio abitazione civile, abitazione economica, villa o villino, e verificare l'intervallo di prezzo al metro quadrato indicato per le compravendite.
A questo punto è possibile effettuare un calcolo indicativo:
Valore dell'immobile = superficie × quotazione OMI al m²
Supponiamo, ad esempio, di voler stimare un appartamento di 90 m² situato nella zona Pigneto e classificabile come abitazione civile in stato conservativo normale.
Per questa tipologia, le quotazioni OMI indicate sono comprese tra 2.950 e 4.100 €/m² per la compravendita.
Il valore indicativo dell'immobile può quindi essere calcolato applicando l'intervallo OMI alla superficie:
In base alle quotazioni OMI considerate, l'appartamento potrebbe quindi collocarsi in una fascia indicativa compresa tra 265.500 e 369.000 €.
Si tratta però di un intervallo piuttosto ampio, che non consente da solo di determinare il prezzo corretto di vendita. Un immobile ristrutturato, luminoso, situato a un piano alto e dotato di ascensore potrebbe collocarsi verso la parte superiore della fascia, mentre un appartamento da ristrutturare o con caratteristiche meno favorevoli potrebbe avvicinarsi ai valori inferiori.
È inoltre importante notare che, nei dati considerati, la superficie è indicata come L, cioè lorda. Il calcolo deve quindi essere effettuato utilizzando una superficie coerente con quella presa a riferimento dalla quotazione OMI.
Qui sotto vediamo un esempio del risultato ottenuto cercando Roma, quindi la zona Pigneto.
| Tipologia | Stato conservativo | Valori Compravendita (€/mq) | Superficie (L/N) | Valori Locazione (€/mq x mese) | Superficie (L/N) | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Min | Max | Min | Max | ||||
| Abitazioni civili | NORMALE | 2950 | 4100 | L | 11,5 | 16,5 | L |
| Abitazioni di tipo economico | NORMALE | 2700 | 3800 | L | 11,3 | 15,8 | L |
| Box | NORMALE | 1500 | 2200 | L | 7,5 | 10,5 | L |
| Posti auto coperti | NORMALE | 1150 | 1700 | L | 6,3 | 8,8 | L |
| Posti auto scoperti | NORMALE | 700 | 1000 | L | 4 | 5,5 | L |
Sì, quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e Borsino immobiliare non sono la stessa cosa, anche se entrambi possono essere utilizzati come riferimento per conoscere i prezzi degli immobili in una determinata zona.
Le quotazioni OMI sono pubblicate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Per ogni zona territoriale individuano degli intervalli minimi e massimi di valore, generalmente espressi in €/m², suddivisi per tipologia immobiliare e, quando previsto, per stato conservativo. Si tratta quindi di dati istituzionali, elaborati secondo una metodologia uniforme sul territorio nazionale.
Con l'espressione Borsino immobiliare, invece, si fa generalmente riferimento a banche dati o rilevazioni dei prezzi immobiliari realizzate da soggetti privati, associazioni di categoria, camere di commercio, portali immobiliari o altri operatori del settore. Metodologia, frequenza degli aggiornamenti e fonti utilizzate possono quindi cambiare da un borsino all'altro.
La differenza principale riguarda dunque la fonte e il metodo di rilevazione. I dati OMI provengono da un organismo pubblico e indicano valori riferiti a zone omogenee, mentre un borsino immobiliare può utilizzare anche annunci, rilevazioni di agenzie, transazioni osservate o altre informazioni di mercato.
Per valutare un immobile, nessuno dei due strumenti dovrebbe essere utilizzato in modo automatico. Entrambi possono fornire una base di confronto, ma il valore effettivo dipende dalle caratteristiche specifiche dell'immobile e dalle condizioni del mercato locale.
I servizi dell’Agenzia delle Entrate per i cittadini sono suddivisi nelle seguenti categorie:
Come si può notare, la sezione denominata “Fabbricati e Terreni” è decisamente utile per chi cerca informazioni utili in fase di vendita o valutazione di un immobile. La consultazione dei valori immobiliari con l’Agenzia delle Entrate è una prassi per chi desidera vendere casa.
Per ottenere una visura catastale dal portale dell’Agenzia delle Entrate puoi seguire due strade principali:
Se invece richiedi la visura presso uno sportello, possono applicarsi i tributi previsti per le consultazioni su immobili per cui non risulti titolare.
La rendita catastale non si “calcola” inserendo i metri quadri: in pratica si consulta il valore attribuito in Catasto (e, quando serve, si usa quel valore per altri calcoli fiscali).
Per procedere in modo semplice:
Per consultare il catasto con l’Agenzia delle Entrate occorre accedere alla pagina dedicata alla Consultazione Dati Catastali e Ipotecari del sito ufficiale. Qui è possibile consultare diverse tipologie di sottosezioni dedicate al catasto tra cui:
In particolare, con la consultazione personale si può consultare gratuitamente e senza alcun tributo, la banca dati catastale e ipotecaria relativa agli immobili di cui si è titolari del diritto di proprietà o dei diritti reali di godimento, anche per quota.
Dalla pagina “ Consultazione Personale ” è possibile acquisire:
Per effettuare la registrazione dei contratti con l’Agenzia delle Entrate occorre prima aver chiaro il tipo di contratto che si desidera registrare. Fatto ciò, si può scegliere tra le seguenti tipologie di registrazione:
Per ciascuna di queste soluzioni, sul portale dell’Agenzia delle Entrate è disponibile una pagina informativa dedicata con tutti i modelli da scaricare e le istruzioni da seguire.
Per registrare un contratto di locazione con l’Agenzia delle Entrate occorre adottare una delle seguenti modalità:
Se desideri contattare l’Agenzia delle Entrate l’assistenza è disponibile tramite telefono, email e uffici. Se desideri prenotare un appuntamento ti basta cliccare sul link “Contatti e Assistenza” situato in alto a destra sul portale dell’Agenzia e quindi, nella pagina che si apre, scegliere “Prenota un appuntamento”.
Si può ottenere assistenza catastale e ipotecaria, assistenza ai servizi telematici, assistenza fiscale ma anche effettuare reclami e suggerimenti. Per ulteriori informazioni consulta anche la nostra guida su cosa è l'ipoteca.
Le commissioni censuarie si occupano di esaminare e approvare i quadri tariffari oltre che monitorare le funzioni statistiche per il sistema estimativo del catasto. Ad essi spetta l’esame dei ricorsi contro le decisioni delle commissioni censuarie locali e la sostituzione delle commissioni locali in caso di inerzia. Inoltre, alle commissioni censuarie spettano i pareri su questioni concernenti il catasto.
Tramite il sito dell’Agenzia si possono consultare le quotazioni pubblicate dall’OMI. Queste sono delle stime di valutazioni per tipologie di immobile in una determinata zona, inclusive dei valori di mercato per acquisto e locazione. Sono dati molto utili se si desidera vendere casa.
Per registrare un contratto di locazione si può procedere tramite i servizi telematici (ovvero online), recandosi all’ufficio (con preferibile richiesta di appuntamento), oppure incaricando un intermediario o un delegato.
Prima di vendere casa sarebbe sempre meglio consultare i valori OMI per una stima della valutazione dell’immobile, sempre che non sia eccessivamente pregiato o degradato. Ciò consente di farsi un’idea del valore di mercato e quindi calcolare di conseguenza un ipotetico valore di vendita. Questa operazione si può affinare con strumenti specializzati e con esperti sul luogo.
Puoi consultare online la banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia delle Entrate e cercare il tuo Comune/zona: otterrai un intervallo di valori al mq (minimo e massimo) per tipologia e stato dell’immobile; moltiplicando quel range per la superficie puoi farti un’idea indicativa del valore, ricordando che non è una quotazione puntuale del singolo appartamento.
Valutazione gratuita in 3 minuti, ricalcolata automaticamente ogni mese.
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