Un concetto molto importante nel mondo del real estate è quello della rendita catastale, un dato che consente, da un lato, di calcolare correttamente le imposte derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari e, dall’altro, di ricavare il valore catastale di un immobile nel caso in cui si desideri metterlo in vendita. Vediamo, quindi, nello specifico che cos’è, a cosa serve e come si calcola la rendita catastale di un bene immobile.
Con il termine rendita catastale si intende il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni bene immobile registrato al catasto che sia in grado di produrre, appunto, un reddito, debitamente sottoposto a tassazione. In altre parole, ogni bene immobile registrato al catasto ha un valore fiscale ben preciso, che prende il nome di rendita catastale.
La rendita catastale consente di:
Come facilmente intuibile, più alta risulta essere la rendita di un immobile, più imposte saranno dovute al fisco.
Il valore della rendita catastale si ottiene combinando diversi fattori, tra cui le dimensioni dell’immobile e una serie di coefficienti stabiliti dal fisco.
Per la maggior parte delle tipologie di immobili, per ottenere la rendita catastale occorre moltiplicare questi due fattori:
Questi dati sono reperibili nelle tabelle di estimo, consultabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o sul portale Tariffecatastali.it, una raccolta di tutte le tariffe di estimo delle unità immobiliari sul territorio nazionale.
Supponiamo di avere un appartamento signorile con una superficie totale di 100 metri quadri nel comune di Pessano con Bornago, in provincia di Milano. Consultando le tabelle di estimo, scopriamo che l’Agenzia delle Entrate ha stabilito una tariffa di estimo di 80,05 euro al metro quadro per questa zona in particolare.
Per calcolare la rendita catastale, moltiplichiamo la superficie totale dell'immobile per la tariffa di estimo:
Superficie dell'immobile = 100 metri quadri
Tariffa di estimo = 80,05 euro al metro quadro
100 metri quadri x 80,05 euro al metro quadro = 8005 euro
Quindi, la rendita del nostro appartamento di Pessano con Bornago sarebbe di 8005 euro.
Oltre a eseguire la semplice operazione matematica descritta sopra, che comprende le dimensioni dell’immobile e la tariffa di estimo stabilita dall’Agenzia delle Entrate, è opportuno operare una rivalutazione della rendita catastale per calcolare il valore corretto della stessa.
A tal fine occorre moltiplicare la rendita catastale per le aliquote fissate in base alla categoria di appartenenza e, successivamente, moltiplicarla per i singoli coefficienti di imposta.
Per chiarire questo concetto, riprendiamo l’esempio dell’appartamento di Pessano con Bornago in provincia di Milano, con una rendita che era risultata essere di 8005 euro. Illustriamo la procedura passo passo:
1: Applichiamo l’aliquota in base alla categoria di appartenenza. L’aliquota di base per l'abitazione principale classificata nella categoria catastale A/1 è dello 0,5%. Moltiplichiamo, quindi, la rendita per questa percentuale:
Rendita catastale = 8005 euro
Aliquota di categoria A/1 = 0,5%
8005 euro x 0,5% = 40,02 euro
2: Moltiplichiamo il risultato ottenuto per il coefficiente di imposta. Per esempio, il coefficiente di imposta per l’IMU è 1,60. Moltiplichiamo pertanto la rendita rivalutata per questo coefficiente:
Rendita rivalutata = 40,02 euro
Coefficiente di imposta IMU = 1,60
40,02 euro x 1,60 = 64,03 euro
Dopo aver applicato l’aliquota e il coefficiente di imposta, la rendita rivalutata risulta essere di 64,03 euro.
Spesso utilizzati come sinonimi, la rendita catastale e il valore catastale sono in realtà due concetti distinti, con finalità diverse e modalità di calcolo altrettanto differenti.
Il valore catastale di un immobile viene determinato per calcolare l’ammontare delle tasse sulle successioni e sulle donazioni, dei tributi catastali e ipotecari e dell’imposta di registro. Per ottenere questo valore occorre conoscere la rendita catastale, da moltiplicare per i coefficienti catastali stabiliti in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria a cui lo stesso sia ascrivibile. Il risultato rappresenta la base imponibile su cui calcolare le tasse.
Le rendite catastali, invece, come abbiamo visto, rappresentano il reddito dell’immobile individuato in base a due parametri, ossia le sue dimensioni e la tariffa di estimo stabilita dall’Agenzia delle Entrate. Calcolare la rendita catastale è, pertanto, funzionale alla ricerca del valore catastale di un immobile.
Sul portale dell’Agenzia delle Entrate è possibile consultare i dati relativi al catasto, sia per quanto concerne i fabbricati che i terreni. L’Agenzia delle Entrate offre un comodo servizio di consultazione rendite catastali.
Esistono diverse modalità per ottenere il valore necessario alla determinazione delle imposte derivanti dall’acquisto e possesso di proprietà immobiliari tramite la consultazione delle rendite catastali, che illustriamo qui di seguito:
Per richiedere la consultazione delle rendite catastali all’Agenzia delle Entrate in genere è necessario indicare la provincia in cui si trova il bene e gli identificativi catastali, quali comune, sezione, foglio e particella. Prima di effettuare la richiesta, suggeriamo di verificare, innanzitutto, quali dati specifici siano richiesti e di preparare la documentazione in anticipo.
Per rendita catastale presunta si intende il valore attribuito ai fini fiscali ad un immobile che non è mai stato dichiarato in Catasto, oppure che non è mai stato accatastato in modo corretto. La rendita catastale si dice "presunta" perché viene determinata in via provvisoria, in attesa che venga determinata "definitiva".
Il contribuente è tenuto a dichiarare la rendita catastale presunta fino al momento in cui il Catasto non provvede ad eseguire l'attribuzione della rendita definitiva. È importante notare che nei casi in cui la rendita definitiva presenti delle rettifiche rispetto a quella presunta, il nuovo valore fiscale dell'immobile ha effetti retroattivi sul rapporto tributario: a deciderlo è stata una sentenza della Corte di Cassazione (Corte di Cassazione, sez. Trib., sentenza n. 21313/2011, Corte di Cassazione, Sez. Unite, sentenza n. 3160/2011, Corte di Cassazione, sez. Trib., sentenza n. 4310/2005).
La rendita catastale non è direttamente correlata al valore di mercato di un immobile. Rappresenta un reddito teorico che l'immobile potrebbe generare secondo i parametri fiscali stabiliti, mentre il valore di mercato dipende da vari fattori che influenzano la domanda e l'offerta nel mercato immobiliare, come la posizione dell'immobile, le condizioni strutturali, la dimensione, la disposizione interna, il numero di locali e la vicinanza a servizi pubblici, trasporti, scuole e zone commerciali.
Quando la rendita catastale risulta essere particolarmente alta potrebbe indicare che il valore non sia stato aggiornato dal catasto e si stia facendo riferimento a una rendita catastale non rivalutata. È possibile richiedere la rivalutazione della rendita catastale tramite apposita istanza da inviare nel caso in cui il proprietario avesse cambiato la destinazione d’uso dell’immobile. Può essere utile richiedere la rivalutazione della rendita catastale anche nel caso in cui l’immobile in questione versi in stato di degrado o abbandono.
È consigliabile affidarsi a figure professionali che abbiano competenze specifiche nel settore immobiliare e fiscale, dal momento che, come abbiamo visto, il valore della rendita catastale determina le imposte da pagare sugli immobili. Possono offrire assistenza nel calcolo della rendita catastale gli esperti del settore immobiliare, come geometri, periti e ingegneri, e i professionisti del settore fiscale, come commercialisti e consulenti fiscali.
