Per ottenere il valore catastale a partire dalla rendita (quello che serve per imposte come IMU o per il regime “prezzo-valore” in compravendita) si prende la rendita catastale, la si rivaluta del 5% e poi si applica il moltiplicatore previsto per la categoria dell’immobile. Questo valore non coincide con il valore di mercato (prezzo a cui venderesti o compreresti): è una base fiscale. La rendita la recuperi con una visura/consultazione sul portale dell’Agenzia delle Entrate, mentre per una stima di mercato puoi usare le quotazioni OMI come riferimento di contesto e, se serve, una perizia o strumenti di valutazione dedicati. Ricorda inoltre che la rendita catastale non è il canone d’affitto.
Sintesi
In questo articolo vedremo come calcolare il valore dell'immobile dalla rendita catastale. Offriremo una guida completa partendo proprio dalla definizione di rendita catastale e di valore catastale, da non confondere né con la rendita catastale, né con il valore dell'immobile che potrebbe comprendere anche il valore commerciale dell'immobile.
Partiamo quindi dalla definizione dei tre termini e delle loro differenze, che vediamo bene in questa tabella.
| Concetto | Definizione | Calcolo | Utilizzo |
|---|---|---|---|
| Valore Immobiliare | Il valore di mercato, ovvero il prezzo effettivo a cui un immobile può essere comprato o venduto sul mercato. | Determinato da fattori come posizione, condizioni, metratura, domanda e offerta, servizi e infrastrutture. | Transazioni di compravendita, valutazione per mutui e prestiti ipotecari, assicurazioni immobiliari. |
| Rendita Catastale | Valutazione economica attribuita a un immobile per calcolare alcune imposte. | Basata su criteri per categorie e classi di immobili, considerando dimensione, posizione e uso. | Calcolo dell'IMU e altre tasse, come l'IRPEF sugli immobili locati. |
| Valore Catastale | Valore economico derivato dalla rendita catastale per calcolare imposte in caso di compravendita, donazione, o successione. | Moltiplicazione della rendita catastale per coefficienti specifici in base al tipo di immobile. | Calcolo delle imposte in caso di compravendita, donazione o successione. |
Come possiamo vedere, si tratta di tre concetti diversi ma tra loro interconnessi. Il valore immobiliare interessa chi desidera vendere casa o acquistarla, mentre la rendita catastale riguarda più questioni fiscali. Il valore catastale, invece, diviene importante ai fini fiscali nel momento in cui l’immobile passa di proprietà.
Veniamo ora al punto che probabilmente interessa maggiormente a chi sta leggendo questo articolo. Si può calcolare il valore di un immobile in base alla rendita catastale?
Innanzitutto, occorre precisare che il calcolo del valore di un immobile da rendita catastale significa calcolare il valore fiscale della proprietà (un’operazione necessaria per individuare le imposte da pagare, come ad esempio l’IMU).
Detto ciò, la formula è la seguente:
Rendita Catastale Rivalutata * Coefficiente Catastale in base alla categoria dell’immobile
Andiamo a vedere in dettaglio i fattori che compongono questa operazione.
Il primo fattore è la rendita catastale. La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate associa all’immobile al fine di quantificare il reddito da esso generato. Per calcolare la rendita catastale si considerano:
Il valore della rendita catastale sarà quindi dato dal prodotto di questi due fattori.
Per consultare il valore della rendita catastale si può procedere tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, che consente di accedere ai dati di rendita su qualsiasi immobile presente sul territorio nazionale. Per farlo occorre indicare la provincia di ubicazione dell’immobile e gli identificativi catastali (comune, sezione, foglio, particella).
Il secondo fattore è il coefficiente catastale. I coefficienti catastali sono valori numerici fissi e vengono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale:
| Categoria catastale | Moltiplicatore IMU |
|---|---|
| A (tutte tranne A/10) | 160 |
| C/2, C/6, C/7 | 160 |
| B | 140 |
| C/3, C/4, C/5 | 140 |
| A/10, D/5 | 80 |
| D (tranne D/5) | 65 |
| C/1 | 55 |
La formula di base resta: Valore = Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore. Attenzione: la rendita catastale non è il canone d’affitto.
Caso A — IMU (seconda casa, cat. A/2, rendita 500 €)
Rendita rivalutata: 500 × 1,05 = 525
Moltiplicatore IMU per A/2: 160
Base imponibile IMU: 525 × 160 = 84.000 €
Caso B — Prezzo-valore (imposta di registro sull’acquisto)
In sintesi: per l’IMU si applicano i moltiplicatori IMU (es. 160 per A/2); per il prezzo-valore si usano i moltiplicatori dedicati al registro (110 per “prima casa”, 120 per altre abitazioni A e pertinenze C/2–C/6–C/7, ecc.).
La rendita catastale di un immobile è un dato essenziale, soprattutto per calcolare l’IMU, la TASI e altre imposte legate alla proprietà immobiliare. Ecco come puoi trovarla.
Puoi ottenere la rendita catastale tramite una visura catastale online sul sito dell'Agenzia delle Entrate. È possibile richiederla gratuitamente se hai il codice fiscale del proprietario e i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno).
Accedendo all'area riservata dei Servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (con SPID, CIE, o CNS), puoi consultare gratuitamente i dati catastali e la rendita degli immobili di tua proprietà.
Se preferisci, puoi andare di persona presso gli uffici del Catasto o dell’Agenzia delle Entrate della tua zona. Porta con te il codice fiscale e i dati dell'immobile per richiedere la visura.
Esistono anche portali privati che offrono servizi di visura catastale online. Solitamente, questo servizio è a pagamento.
Se possiedi l'atto di acquisto o l'atto di successione, troverai indicata la rendita catastale, anche se potrebbe essere necessario aggiornare i valori consultando il Catasto.
Il valore immobiliare e il valore catastale sonodue modi diversi di valutare un immobile, ciascuno con un proprio scopo e metodo di calcolo.
Il valore immobiliare rappresenta il prezzo effettivo di mercato di un immobile, ossia quanto effettivamente un acquirente pagherebbe per comprarlo. Questo valore è influenzato da numerosi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, le sue condizioni, le dimensioni, l'offerta e la domanda nel mercato immobiliare locale, e altre caratteristiche uniche dell'immobile. Questo valore può variare notevolmente nel tempo, a seconda delle condizioni del mercato immobiliare.
Il valore catastale, o valutazione catastale, è una valutazione fiscale dell'immobile, usata per calcolare le tasse come l'IMU o l'IRPEF su immobili locati. È determinato sulla base della rendita catastale dell'immobile, che è a sua volta calcolata in base a criteri standard stabiliti dallo stato, come la categoria catastale, la zona, la metratura e l'uso dell'immobile. Il valore catastale tende ad essere più stabile nel tempo e spesso è inferiore al valore di mercato dell'immobile.
“Seconda casa” non è una categoria catastale: indica un immobile non adibito ad abitazione principale. Per evitare confusione, distinguiamo IMU (base imponibile patrimoniale) da Registro/Prezzo-valore (base imponibile per l’imposta di registro in compravendita).
A) IMU (seconda casa)
Formula: Valore catastale IMU = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore IMU.
Moltiplicatori IMU (principali): 160 per A (tranne A/10) e C/2–C/6–C/7; 140 per B e C/3–C/4–C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per D (tranne D/5); 55 per C/1.
Esempio (A/2, rendita 500 €): 500 × 1,05 = 525 → 525 × 160 = 84.000 € (base imponibile IMU).
B) Registro (Prezzo-valore) in caso di acquisto di seconda casa
Formula: Valore catastale registro = rendita catastale × 1,05 × coefficiente prezzo-valore.
Coefficienti prezzo-valore (principali): 110 per “prima casa” (agevolazioni); 120 per altre abitazioni A e pertinenze C/2–C/6–C/7; 140 per B; 60 per A/10 e D; 40,8 per C/1 ed E.
Esempio (acquisto seconda casa A/2, rendita 500 €): 500 × 1,05 × 120 = 63.000 € (base imponibile registro).
Note utili
Se desideri calcolare il valore di un immobile per vendere la tua casa esistono varie alternative tra cui gli strumenti di valutazione online e la valutazione tramite agenzia, da parte di un esperto.
Gli strumenti disponibili online non sono tutti uguali. Ad esempio, il nostro strumento si basa su 70 criteri relativi alle caratteristiche della tua proprietà e alla qualità della posizione della tua proprietà. La cosa interessante è che per la valutazione ti bastano solo 3 minuti e ricevi un rapporto dettagliato via e-mail.
Tramite la stessa e-mail, oltre al report completo della valutazione, ti arrivano anche le istruzioni per poter approfittare di una valutazione gratuita di un esperto immobiliare, di un’agenzia immobiliare partner nella tua zona. In questo modo avrai la sicurezza di poter definire al meglio il valore del tuo immobile.
Un’altra opzione è rappresentata dalla valutazione immobiliare con l’Agenzia delle Entrate, detta anche valutazione immobiliare OMI perché utilizza i valori OMI, ovvero le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Puoi consultarla tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, fornendo i dati catastali relativi al tuo immobile.
Il valore catastale dell’immobile è generalmente più basso del valore di mercato, che invece è il valore al quale potresti vendere l’immobile. Il valore catastale è generalmente calcolato a fini fiscali.
Dipende dalla categoria alla quale essa appartiene. Per la prima casa che viene usate come abitazione principale non di lusso il coefficiente è di 115,5, mentre per la seconda casa o una casa di lusso è 126.
La base imponibile IMU si calcola come rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore. I moltiplicatori sono: 160 per A (tranne A/10) e C/2–C/6–C/7; 140 per B e C/3–C/4–C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per D (tranne D/5); 55 per C/1.
La base imponibile registro si calcola come rendita catastale × 1,05 × coefficiente: 110 per “prima casa”; 120 per altre abitazioni A e pertinenze C/2–C/6–C/7; 140 per B; 60 per A/10 e D; 40,8 per C/1 ed E.
No, l’abitazione principale non di lusso è esente (categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 con pertinenze tipiche); l’IMU è dovuta per le categorie di lusso A/1, A/8, A/9 e per le seconde case.
