Tra gli immobili più diffusi nella compravendita del mercato immobiliare ci sono le abitazioni, e in particolare gli appartamenti. Grazie alle dimensioni più contenute, al minor numero di stanze e ad altri fattori risultano più economici, e dunque possono accogliere un bacino di utenza interessata potenzialmente molto più alto. Vediamo in questo articolo il processo da implementare per la valutazione di un appartamento da ristrutturare. Scopriremo altresì come calcolare il valore immobiliare di un appartamento, come si effettua autonomamente la stima di un immobile e con quali strumenti.
Cominciamo dalle basi, ossia rispondiamo alla domanda: come si effettua la stima di un appartamento da ristrutturare? Come in tutto il resto del mercato immobiliare, vi sono diversi fattori da tenere in considerazione. Non si può effettuare una stima a occhio, bensì bisogna seguire alcune procedure ben precise e tenere in considerazione fattori di diverso tipo.
In linea di massima, bisogna cominciare analizzando l’immobile nel suo complesso, ossia valutando dettagli come:
Vanno poi considerati i cosiddetti coefficienti di merito, che si riferiscono a fattori che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, e i coefficienti correttivi, che incidono sul valore dell’immobile.
All’importo va detratto il costo da sostenere per la ristrutturazione, la cui stima è opportuno che arrivi da una fonte autorevole, come un perito o un professionista competente e qualificato. Così facendo, viene stimato un valore di mercato equo, che tenga conto dei pregi e difetti dell’unità immobiliare in questione.
Considerando questi dati, si può arrivare alla stima immobiliare di un appartamento da ristrutturare, uno step soltanto appena precedente al calcolo vero e proprio del valore dell’appartamento. Una stima rappresenta infatti un valore ancora non raffinato, grezzo e da limare con ulteriori osservazioni.
Arrivando invece al calcolo vero e proprio, ecco come si procede per calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare:
A conclusione dell’iter è opportuno affidarsi a un esperto per richiedere ulteriori pareri sull’appartamento ed elaborare un prezzo il più possibile preciso.
Supponiamo di avere un appartamento di 80 metri quadri a Verona, che necessita di un intervento di ristrutturazione delle due stanze da bagno. Si procede così:
Considerando che l’appartamento necessita di un intervento di ristrutturazione di 40.000 euro, è opportuno sottrarre tale valore al prezzo suggerito per la vendita. Si ottiene, pertanto, un prezzo di 150.000 euro.
I prezzi al metro quadro di appartamenti da ristrutturare variano di molto in base ai fattori che abbiamo menzionato prima. Le variabili più importanti sono:
Non è quindi possibile dare un valore univoco, in quanto tutto dipende anche dalla posizione e dal luogo su cui si trova l’appartamento.
In linea generale, il prezzo medio al metro quadro in Italia è di 1800 euro. Ovviamente la situazione è diversa da regione a regione.
I prezzi più alti, per esempio, si possono trovare in Liguria, con un prezzo medio al metro quadro pari a 2495 euro. In Valle d’Aosta e in Toscana i prezzi medi si attestano rispettivamente su 2603 euro e 2351 euro al metro quadro. In Molise il prezzo medio è pari a 873 euro al metro quadro. In Veneto, invece, il prezzo medio è di 1643 euro.
Per fare una buona stima di un appartamento da ristrutturare si possono seguire diverse procedure. Il primo passo è calcolare in autonomia il valore di mercato dell’immobile con un valutatore immobiliare online.
Solo in questo modo si arriva ad una buona valutazione della casa da ristrutturare, che tenga conto di ogni dettaglio e che consenta quindi di elaborare un prezzo accurato. Ciò vale tanto per i venditori, quanto per gli acquirenti.
È senz’altro possibile trattare il prezzo di un appartamento da ristrutturare. Nel caso di questi edifici è possibile proporre sconti un po’ più ampi rispetto ad appartamenti già ristrutturati, dato che spesso sono edifici in condizioni strutturali parzialmente o ampiamente da rivedere. In ogni caso, tutto dipende dalla predisposizione del venditore nonché dalla posizione dell’immobile e dal prestigio che ne deriva. La valutazione di un appartamento da ristrutturare va sempre condotta seguendo ogni minimo dettaglio dell’immobile.
Fermo restando che i prezzi variano in base alla zona, allo stato di conservazione e ad altri fattori, in Italia il prezzo medio al metro quadro delle case è di 1800 euro.
