Valutazione appartamento da ristrutturare: la guida dell'esperto 

Tra gli immobili più diffusi nella compravendita del mercato immobiliare vi sono le abitazioni, e in particolare gli appartamenti. Essi, infatti, grazie alle dimensioni più contenute, al minor numero di stanze e ad altri fattori risultano più economici, e dunque possono accogliere un bacino di utenza interessata potenzialmente molto più alto.

Vediamo in questo articolo il processo da implementare pero valutazione di un appartamento da ristrutturare.

Vedremo come trovare il valore immobiliare di un appartamento da ristrutturare e, in generale, come si calcola la stima di un appartamento da ristrutturare in maniera precisa, attraverso alcuni strumenti molto utili.

Come si effettua la stima di un appartamento da ristrutturare?

Cominciamo dalle “basi”, ossia rispondiamo alla domanda: come si effettua la stima di un appartamento da ristrutturare? Come in tutto il resto del mercato immobiliare, vi sono diversi fattori da tenere in considerazione. Non si può effettuare una stima “ad occhio”, bensì bisogna seguire alcune procedure ben precise e tenere in considerazione fattori di diverso tipo.

In linea di massima, bisogna cominciare analizzando l’immobile nel suo complesso, ossia valutando dettagli come:

• Il numero di stanze, forse la caratteristica di punta da osservare;
• L’eventuale disponibilità di un garage privato, fattore che molti tengono in considerazione;
• La vicinanza a servizi, come scuole, stazioni ferroviarie o per autobus, negozi, supermercati;
• L’anno di costruzione e il livello di intervento necessario in fase di ristrutturazione.

Presi questi dettagli, si può arrivare ad una stima immobiliare di un appartamento da ristrutturare, uno step soltanto appena precedente al calcolo vero e proprio del valore dell’appartamento. Una stima rappresenta infatti un valore ancora non raffinato, “grezzo” e da limare con ulteriori osservazioni.

Calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare

Arrivando invece al calcolo vero e proprio, ecco come si procede per calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare:

1. In primo luogo, si procede alla raccolta dei dati che vi abbiamo appena illustrato, pervenendo ad una prima stima generica;
2. Si procede ad una valutazione online, mediante ad esempio il servizio gratuito di RealAdvisor, il quale mette a disposizione un tool professionale senza la necessità di alcun esborso economico. Tale strumento, infatti, a partire da un modello di IA chiamato “regressione statistica” consente di effettuare un calcolo del valore dell’appartamento a partire dal semplice inserimento di tutti i dettagli dell’abitazione, senza il bisogno di un intervento umano e con una precisione altissima. Il tutto soltanto in tre minuti o poco meno;
3. Si può quindi procedere ad un affinamento del prezzo ricevuto tramite il calcolo del prezzo al metro quadro, reperibile facilmente attraverso portali della propria Regione o del proprio Comune;
4. A conclusione dell’iter ci si può affidare ad un esperto, sul posto oppure online, per richiedere ulteriori pareri sull’appartamento ed elaborare un prezzo il più possibile preciso.

Esempio valutazione di appartamento da ristrutturare

Portiamo un esempio pratico: un appartamento di 30 metri quadri nella zona di Verona città, ovviamente da ristrutturare. Si procede così:

1. Calcolo tramite RealAdvisor il prezzo potenziale di vendita, inserendo tutti i dati richiesti (numero di stanze, vicinanza a servizi…) e mi viene proposto un prezzo di 120.000€;
2. Calcolo il valore al metro quadro, che nel caso di Verona è pari in media a 2300€. Ne estrapolo un prezzo di 69.000€ circa;
3. Tramite un esperto ricevo una valutazione complessiva che si avvicina ai 115.000€, che sarà il prezzo di vendita finale.

Quanto vale al mq un appartamento da ristrutturare?

I prezzi al metro quadro per gli appartamenti da ristrutturare variano di molto in base a tutti i fattori che abbiamo menzionato prima. Le variabili più importanti sono pur sempre:

• La superficie complessiva;
• La qualità complessiva dell’immobile, e il conseguente lavoro che sarà necessario per ristrutturare, così come l’anno di costruzione;
• La vicinanza a servizi.

Non è quindi possibile dare un valore univoco, in quanto tutto dipende anche dalla posizione e dal luogo su cui si trova l’appartamento.

Quanto si può trattare il prezzo di un appartamento da ristrutturare?

È senz’altro possibile trattare il prezzo di un appartamento da ristrutturare. Nel caso di questi edifici è possibile proporre sconti un po’ più ampi rispetto ad appartamenti già ristrutturati, dato che spesso sono edifici in condizioni strutturali parzialmente o ampiamente da rivedere. In ogni caso, tutto dipende dalla predisposizione del venditore, e soprattutto dalla locazione dell’immobile (e dunque dal potenziale prestigio che ne deriva), e la valutazione appartamento da ristrutturare va sempre condotta seguendo ogni minimo dettaglio dell’immobile.

Quanto vale un appartamento usato in media?

Anche in questo caso i costi variano da zona a zona, e da appartamento ad appartamento. Il prezzo medio al metro quadro, secondo gli esperti, è pari a circa 1800€ ad inizio estate 2022. A partire da questo valore si può effettuare un calcolo del valore di un appartamento da ristrutturare in maniera più precisa.

Prezzi medi al mq (metro quadro) degli appartamenti usati in Italia

Abbiamo appena menzionato il prezzo medio di 1800€, che è un prezzo valido in generale per tutta l’Italia. Ovviamente la situazione è diversa da Regione a Regione.

I prezzi più alti ad esempio si possono trovare in Liguria, con un prezzo medio al mq pari a 2495€, in Valle d’Aosta e in Toscana, con prezzi medi rispettivamente pari a 2603€ e 2351€ al mq. In Molise il prezzo medio è pari a soli 873€ al mq, mentre in Regioni come il Veneto troviamo valori intermedi: qui il prezzo medio al mq è pari a 1643€.

Come stabilire il prezzo di un appartamento da ristrutturare

Per fare una buona stima dell'appartamento da ristrutturare, quindi, si possono seguire diverse procedure, e il nostro consiglio è di sfruttare tutti i metodi che vi abbiamo elencato in questo articolo. Solo in questo modo si arriva ad una buona valutazione della casa da ristrutturare, che tenga conto di ogni dettaglio e che consenta quindi di elaborare un prezzo accurato. Ciò vale tanto per i venditori, quanto per gli acquirenti.