Valutazione Appartamento Da Ristrutturare: la Guida Dell'esperto

Tra gli immobili più diffusi nella compravendita del mercato immobiliare ci sono le abitazioni, e in particolare gli appartamenti. Grazie alle dimensioni più contenute, al minor numero di stanze e ad altri fattori risultano più economici, e dunque possono accogliere un bacino di utenza interessata potenzialmente molto più alto. Vediamo in questo articolo il processo da implementare per la valutazione di un appartamento da ristrutturare. Scopriremo altresì come calcolare il valore immobiliare di un appartamento, come si effettua autonomamente la stima di un immobile e con quali strumenti.

Valutazione appartamento da ristrutturare: come si esegue?

Cominciamo dalle basi, ossia rispondiamo alla domanda: come si effettua la stima di un appartamento da ristrutturare? Come in tutto il resto del mercato immobiliare, vi sono diversi fattori da tenere in considerazione. Non si può effettuare una stima a occhio, bensì bisogna seguire alcune procedure ben precise e tenere in considerazione fattori di diverso tipo.

In linea di massima, bisogna cominciare analizzando l’immobile nel suo complesso, ossia valutando dettagli come:

• numero di stanze, forse la caratteristica di punta da osservare;
• disponibilità di un garage privato, fattore che molti tengono in considerazione;
• vicinanza a servizi, come scuole, supermercati, negozi, stazioni ferroviarie e fermate di autobus;
• anno di costruzione e il livello di intervento necessario in fase di ristrutturazione.

Vanno poi considerati i cosiddetti coefficienti di merito, che si riferiscono a fattori che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, e i coefficienti correttivi, che incidono sul valore dell’immobile. 

All’importo va detratto il costo da sostenere per la ristrutturazione, la cui stima è opportuno che arrivi da una fonte autorevole, come un perito o un professionista competente e qualificato. Così facendo, viene stimato un valore di mercato equo, che tenga conto dei pregi e difetti dell’unità immobiliare in questione. 

Considerando questi dati, si può arrivare alla stima immobiliare di un appartamento da ristrutturare, uno step soltanto appena precedente al calcolo vero e proprio del valore dell’appartamento. Una stima rappresenta infatti un valore ancora non raffinato, grezzo e da limare con ulteriori osservazioni.

Come calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare

Arrivando invece al calcolo vero e proprio, ecco come si procede per calcolare il valore di un appartamento da ristrutturare:

1. In primo luogo, si procede alla raccolta dei dati che vi abbiamo appena illustrato, pervenendo a una prima stima generica.
2. Si procede con una valutazione online, per esempio con il servizio gratuito di RealAdvisor, che mette gratuitamente a disposizione un tool professionale. Tale strumento, basato su un modello di IA chiamato “regressione statistica”, consente di calcolare in pochi minuti il valore dell’appartamento a partire dai dettagli dello stesso, come la metratura, l’anno di costruzione e il numero di stanze, bagni e parcheggi, senza il bisogno di un intervento umano e con una precisione altissima.
3. Si può procedere a un affinamento del prezzo ricevuto tramite il calcolo del prezzo al metro quadro, reperibile attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate o il portale della propria regione o del proprio comune. 

A conclusione dell’iter è opportuno affidarsi a un esperto per richiedere ulteriori pareri sull’appartamento ed elaborare un prezzo il più possibile preciso.

Esempio di valutazione appartamento da ristrutturare

Supponiamo di avere un appartamento di 80 metri quadri a Verona, che necessita di un intervento di ristrutturazione delle due stanze da bagno. Si procede così:

1. Stima online del prezzo potenziale di vendita, inserendo tutti i dati richiesti, come la metratura, il numero di stanze, l’anno di costruzione e via dicendo.
2. Ricezione di un report di valutazione, con un intervallo di prezzo indicativo calcolato elaborando criteri quantitativi e qualitativi relativi alle caratteristiche e alla posizione della proprietà, nonché prezzo al metro quadro, valore locativo mensile e rendimento locativo annuo lordo. Il prezzo di vendita che viene suggerito è di 200.000 euro.
3. Calcolo del valore al metro quadro, che nel caso di Verona è pari a 2300 euro. Ne estrapolo un prezzo di 184.000 euro.
4. Visita in loco di un esperto, che effettua una valutazione approfondita dell’immobile, ne valuta le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche e stabilisce che un buon prezzo di vendita finale potrebbe essere 190.000 euro.  

Considerando che l’appartamento necessita di un intervento di ristrutturazione di 40.000 euro, è opportuno sottrarre tale valore al prezzo suggerito per la vendita. Si ottiene, pertanto, un prezzo di 150.000 euro.

Quanto vale al metro quadro un appartamento da ristrutturare?

I prezzi al metro quadro di appartamenti da ristrutturare variano di molto in base ai fattori che abbiamo menzionato prima. Le variabili più importanti sono:

• qualità complessiva dell’immobile e il conseguente lavoro che sarà necessario per ristrutturare;
• superficie complessiva;
• anno di costruzione; 
• vicinanza a servizi.

Non è quindi possibile dare un valore univoco, in quanto tutto dipende anche dalla posizione e dal luogo su cui si trova l’appartamento.

Prezzi medi al metro quadro degli appartamenti da ristrutturare in Italia

In linea generale, il prezzo medio al metro quadro in Italia è di 1800 euro. Ovviamente la situazione è diversa da regione a regione. 

I prezzi più alti, per esempio, si possono trovare in Liguria, con un prezzo medio al metro quadro pari a 2495 euro. In Valle d’Aosta e in Toscana i prezzi medi si attestano rispettivamente su 2603 euro e 2351 euro al metro quadro. In Molise il prezzo medio è pari a 873 euro al metro quadro. In Veneto, invece, il prezzo medio è di 1643 euro.

Come stabilire il prezzo di un appartamento da ristrutturare

Per fare una buona stima di un appartamento da ristrutturare si possono seguire diverse procedure. Il primo passo è calcolare in autonomia il valore di mercato dell’immobile con un valutatore immobiliare online. 

Solo in questo modo si arriva ad una buona valutazione della casa da ristrutturare, che tenga conto di ogni dettaglio e che consenta quindi di elaborare un prezzo accurato. Ciò vale tanto per i venditori, quanto per gli acquirenti.

Fonti

• Agenzia delle Entrate: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/