Il valore di un terreno boschivo al mq in Italia non è fisso, ma dipende da vari fattori come superficie, localizzazione, vincoli ambientali e destinazione d’uso. In media, le indagini di mercato stimano un prezzo compreso tra 22.000 e 25.500 euro per ettaro, pari a circa 2,20–2,55 €/mq. Il bosco ceduo ha valori simili (circa 25.000 €/ha), mentre il bosco misto o ad alto fusto può avere lievi differenze.
In sintesi:
Se desideri calcolare il valore terreno boschivo al mq, in questa breve guida scoprirai come procedere e quali elementi considerare per effettuare la stima del suo valore.
Per terreno boschivo si intende un appezzamento di suolo coperto da vegetazione forestale, naturale o artificiale, costituita da alberi, arbusti e sottobosco.
Dal punto di vista catastale e fiscale, il terreno boschivo rientra nella più ampia categoria dei terreni agricoli, in quanto destinato a un uso rurale e produttivo, anche se disciplinato da norme specifiche legate alla tutela ambientale, paesaggistica e idrogeologica.
In altre parole, il terreno boschivo può essere considerato una particolare tipologia di terreno agricolo, caratterizzata però da vincoli e regole di gestione proprie, che lo distinguono da seminativi, pascoli o colture specializzate.
A proposito della destinazione d’uso del terreno boschivo, è importante citare quanto dice la legge a tal proposito:
La trasformazione del bosco è vietata (art. 19, comma 2 della l.r. 4/2009), fatte salve le autorizzazioni rilasciate dalle amministrazioni competenti ai sensi dell'art. 146 del d.lgs. 42/2004 e dell’art. 1 della l.r. 45/1989, compatibilmente con la conservazione della biodiversità, con la stabilità dei terreni, con il regime delle acque, con la difesa dalle valanghe e dalla caduta dei massi, con la tutela del paesaggio, con l'azione frangivento e di igiene ambientale locale.
Sono a carico del soggetto che intende operare la trasformazione del bosco la compensazione della superficie forestale trasformata (art. 19, comma 4 della l.r. 4/2009) e l’eventuale mitigazione degli impatti sul paesaggio (art. 146 del d.lgs. 42/2004).
Gli interventi di mitigazione sono integrativi e non sostitutivi degli interventi di compensazione (art. 19, comma 5 della l.r. 4/2009).
Quando si desidera conoscere il valore di un terreno, è opportuno chiarire la sua tipologia. I concetti di terreno boschivo e bosco ceduo vengono sovrapposti. In realtà presentano delle differenze che evidenziamo nella seguente tabella.
| Aspetto | Bosco ceduo | Terreno boschivo |
|---|---|---|
| Definizione | Tipo di bosco gestito con taglio periodico alla base del ceppo. | Suolo classificato come bosco, indipendentemente dal metodo di gestione. |
| Gestione | Colturale, con cicli di taglio e ricrescita (10–30 anni). | Non implica un sistema specifico: può essere ceduo, fustaia, incolto. |
| Funzione | Produttiva: legna da ardere, paleria, talvolta legname da opera. | Giuridica e urbanistica: definisce la destinazione e i vincoli del terreno. |
| Aspetto legale | Rientra nelle tipologie di bosco. | Categoria catastale e soggetta a vincoli (idrogeologico, paesaggistico). |
| Relazione | Una delle forme possibili di gestione del terreno boschivo. | Concetto più ampio che include il bosco ceduo. |
Per calcolare il valore di un terreno boschivo al mq si devono seguire alcune precise procedure. In particolare, è necessario documentarsi approfonditamente sugli aspetti più importanti che vanno ad inficiare sul prezzo (ne discuteremo nel prossimo paragrafo).
In ogni caso, si può svolgere una valutazione sia affidandosi ad un esperto immobiliare, sia da soli gratuitamente online. In quest’ultimo caso vi suggeriamo RealAdvisor, che vi consente di elaborare un calcolo del valore del terreno immobiliare in piena autonomia e gratuitamente, ricevendo un prezzo indicativo in meno di 3 minuti e un report dettagliato via email.
RealAdvisor sfrutta strumenti avanzati come l’intelligenza artificiale e la regressione statistica la quale, a partire dall’inserimento di tutti i dettagli richiesti, svolge un calcolo e diversi confronti in tempo reale con il mercato immobiliare, restituendo un valore affidabile.
Puoi usare il seguente calcolatore per stimare in autonomia il valore al mq o per ettaro del tuo terreno boschivo, partendo dai valori medi nazionali.
Valori base medi nazionali: ceduo 25.000 €/ha, misto 25.500 €/ha, alto fusto 22.000 €/ha. Personalizzali secondo VAM o perizia.
| Tipologia | — |
|---|---|
| Superficie | — |
| Prezzo base (€/ha) | — |
| Aggiustamenti | — |
| Moltiplicatore | — |
Quali sono gli elementi per effettuare il calcolo del valore di un terreno boschivo al mq?
Gli elementi per effettuare il calcolo del valore di un terreno boschivo al mq sono diversi:
A questi tre elementi dovremmo aggiungerne altri che potrebbero accrescere il valore del terreno boschivo. Ad esempio, bisogna considerare se in un terreno boschivo sono già presenti coltivazioni attive, o se è stato già predisposto l’avvio di attività produttive.
È chiaro che ogni elemento che potrebbe accrescere il valore di un immobile come un terreno boschivo va tenuto in considerazione in fase di calcolo.
Nel caso del bosco ceduo, oltre agli elementi sopra citati, il calcolo del valore tiene conto anche di aspetti colturali e produttivi, quali:
In pratica, mentre per il terreno boschivo si valuta soprattutto in base a superficie, localizzazione e destinazione d’uso, mentre per il bosco ceduo diventa fondamentale la capacità di produrre reddito tramite i cicli di taglio e la qualità del legname.
La domanda sorge lecita: cosa è possibile fare in un terreno boschivo? Rispondiamo finalmente a questa domanda riprendendo quanto già detto in precedenza: la destinazione d’uso di un terreno boschivo non è modificabile e dunque partiamo dal presupposto che non è possibile edificare abitazioni, tranne nei casi previsti dalla legge.
Un terreno boschivo è l’equivalente di un terreno agricolo, dunque si possono svolgere attività di queste tipologie:
Un terreno boschivo, se ben sfruttato, può portare guadagni e gratificazioni. Rientrando nelle regole, quindi, è possibile sfruttare un terreno boschivo in diversi modi interessanti.
Il valore di un terreno boschivo al mq in Italia non può essere determinato secondo un valore medio e standard per tutti. Molto dipende dalla zona in cui si trova e da tutti gli altri fattori contingenti che abbiamo già menzionato.
In ogni caso, indagini di mercato riportano che un terreno boschivo in Italia mediamente valga:
Il valore di un terreno boschivo varia sensibilmente rispetto a quello di un terreno agricolo coltivato. In generale, i boschi cedui o ad alto fusto hanno prezzi più bassi, perché la loro redditività dipende soprattutto dalla produzione di legna e dai vincoli ambientali. Al contrario, i terreni agricoli coltivati (seminativi, vigneti, frutteti, uliveti) hanno valori molto più elevati, poiché garantiscono una resa economica costante e, in alcune zone, anche un forte interesse speculativo.
Mediamente, secondo le nostre indagini di mercato, mentre un terreno boschivo si colloca tra 2,20 €/mq e 2,55 €/mq (22.000–25.500 €/ha), i terreni agricoli coltivati possono arrivare anche oltre 8–10 €/mq a seconda della regione e della coltura.
Qui di seguito presentiamo una tabella con la valutazione del terreno agricolo in varie regioni italiane.
| Regione | Valore medio terreno agricolo (€/ha) | Valore medio al mq (€/mq) |
|---|---|---|
| Lombardia | ~49.200 €/ha | ~4,92 €/mq |
| Emilia Romagna | ~34.200 €/ha | ~3,42 €/mq |
| Liguria | ~15.800 €/ha | ~1,58 €/mq |
| Piemonte | ~26.000 €/ha | ~2,60 €/mq |
| Toscana | ~18.300 €/ha | ~1,83 €/mq |
| Calabria | ~13.200 €/ha | ~1,32 €/mq |
| Campania | ~23.600 €/ha | ~2,36 €/mq |
In aree con forte vocazione naturalistica, come le zone boscate, l'edificabilità e quindi il valore venale possono essere significativamente ridotti.
Secondo la legge, un'area viene considerata edificabile solo se riconosciuta come tale da uno strumento urbanistico. In aree boschive, l'edificabilità è spesso limitata e funzionale alle esigenze del parco, rendendo incompatibile l'uso per edilizia civile. Le restrizioni legali connesse alla natura boschiva dell'area precludono il riconoscimento dell'edificabilità.
La realizzazione di manufatti all'interno della fascia di rispetto di un bosco, dove l'edificazione è vietata, è illegittima. La presenza di una fascia di rispetto boschivo, che implica il divieto di nuova edificazione, è coerente con la normativa nazionale e regionale che tutela le aree boschive e le loro caratteristiche.
Secondo molte indagini di mercato un ettaro di bosco ceduo può produrre in media 4–10 tonnellate di legna all’anno, a seconda della specie e del turno di taglio. Il rendimento economico varia molto, ma generalmente oscilla da qualche migliaio fino a oltre 10.000 euro a turno, al netto dei costi di gestione.
