Quando la proprietà di un immobile è condivisa tra più comproprietari, può accadere che tra i soggetti coinvolti vi siano delle divergenze sulla destinazione del bene. Infatti, spesso capita che vi siano comproprietari che desiderano vendere casa per ottenere liquidità e altri che preferirebbero mantenere la proprietà per utilizzarla come abitazione o per affittarla. Le casistiche possibili sono numerose ma ciò che desideriamo chiarire in questo articolo è questo: si può obbligare un comproprietario a vendere?
Qui di seguito spieghiamo cosa prevede la legge al fine di tutelare tutte le parti interessate.
Partiamo da due presupposti importantissimi:
Se si è comproprietari di un immobile, può capitare che non tutti condividano il desiderio di vendere e tale desiderio è assolutamente lecito.
Per risolvere la situazione, occorre procedere per vie legali, affinché ciascun singolo proprietario possa far valere il proprio diritto, anche contro la volontà degli altri comproprietari. Questa soluzione legale è stata concepita per evitare che un soggetto rimanga bloccato in una comproprietà indesiderata o che comunque non soddisfi i propri bisogni.
Per approfondire leggi anche l’articolo su come vendere la quota di casa ereditata o l’articolo sulla vendita di un immobile ereditato.
Siamo giunti al momento di rispondere alla domanda “si può obbligare un comproprietario a vendere?”. La risposta è sì, ma solo seguendo le procedure legali e solo se si parla dell’intero immobile e non della sua sola quota.
In pratica, se un comproprietario disponesse lecitamente della quota di una proprietà immobiliare, nessun giudice potrà mai obbligarlo a vendere la propria quota ad un altro dei comproprietari. In tribunale si può richiedere la vendita dell’immobile, che comprende tutte le quote, inclusa quella di chi non vuole vendere.
Per procedere con la vendita di un'intera proprietà ereditata, è indispensabile ottenere il consenso di tutti i coeredi. Secondo l'articolo 1108, comma 3 del codice civile, per gli atti di disposizione di un bene comune, come la vendita, è richiesto l'accordo unanime di tutti coloro che hanno una quota di proprietà.
In questa situazione, il giudice è tenuto a valutare la possibilità di una mediazione tra i coeredi come primo passo. Se la mediazione non porta a un accordo, si procederà con la divisione giudiziale dell'immobile.
Per approfondire leggi il nostro articolo su come comportarsi in caso di comproprietà tra fratelli.
Se un comproprietario non vuole vendere la propria quota di un immobile e questo rifiuto causa danni materiali o economici all'altro comproprietario, si potrebbe valutare la possibilità di richiedere un risarcimento danni. Tuttavia, è importante analizzare la situazione caso per caso, poiché non tutti i rifiuti comportano una responsabilità risarcitoria.
Il risarcimento può essere richiesto se il rifiuto del comproprietario:
Se il comportamento del comproprietario causa un danno dimostrabile, come la perdita di una vendita vantaggiosa, puoi agire in giudizio per ottenere un risarcimento. Per farlo, è necessario:
Il primo tentativo da fare sarà sempre quello della vendita amichevole, per la quale i comproprietari si accordano sul da farsi, senza arrivare davanti a un giudice.
Un esempio di accordo potrebbe essere quello in cui il comproprietario che non vuole vendere acquisti le quote di coloro che invece desiderano farlo, nelle modalità che essi preferiscono. Tale richiesta potrebbe essere proposta sia dagli altri comproprietari ma anche dallo stesso giudice.
Per fare questo servirebbe e sarebbe di grande aiuto una valutazione immobiliare, per comprendere il valore dell’immobile. A tal proposito, ricordiamo che sul nostro sito è possibile effettuare una valutazione immobiliare online gratuita, con un report completo inviato per email.
Nel caso in cui non si trovasse un accordo, i comproprietari che desiderano vendere possono effettuare un’azione legale contro chi non vuole vendere. Tale azione legale si chiama “azione di divisione”.
Con l’azione di divisione si richiede l’intervento di un giudice che procederà a determinare le condizioni di vendita e la conseguente divisione del ricavato tra i comproprietari dell’immobile, in base alle rispettive quote.
La vendita forzata è una procedura regolata dal diritto civile, che produce la divisione giudiziale dell’immobile tramite la quale ciascun comproprietario riuscirà a vendere la propria quota o l’intero bene tramite un’asta giudiziaria.
L’asta giudiziaria è la soluzione sicuramente più efficace, anche se in molti casi non consente ai rispettivi comproprietari di ottenere somme che potrebbero ottenere tramite una vendita tradizionale, con tutti i benefici del marketing e dei prezzi del mercato immobiliare. Le aste, infatti, sono conosciute per consentire ai compratori di acquisire proprietà a prezzi mediamente più bassi rispetto al mercato.
Inoltre, ci sono da considerare anche i costi relativi a tale soluzione, con le commissioni d’asta che potrebbero variare tra l’1 e il 5% del prezzo di aggiudicazione, senza contare le spese legali, le spese amministrative e le imposte.
Se vuoi vendere la tua metà dell’immobile a una persona estranea, devi considerare che l’acquirente diventerà comproprietario con l’altro titolare. Questo comporta la necessità di condividere l’uso e la gestione della casa, una situazione che non sempre è facile o desiderabile. Inoltre, l'altro comproprietario ha il diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare la tua quota alle stesse condizioni offerte al potenziale acquirente esterno.
Se l’altro proprietario è disposto a comprare, questa è spesso la soluzione più semplice. In questo caso, la casa passerebbe interamente a una sola persona, eliminando la situazione di comproprietà e le relative complicazioni. Questa strada riduce anche i rischi di conflitti futuri.
Se l’immobile lo consente, un’alternativa è dividerlo in due unità separate, ciascuna con ingressi e servizi autonomi. Una volta completata la divisione, la tua metà potrà essere venduta come unità indipendente. Questa opzione, però, richiede lavori edilizi, costi potenzialmente significativi e il rispetto delle normative urbanistiche locali.
Qualsiasi opzione richiede di affrontare questioni fiscali e burocratiche. La vendita di una quota di proprietà può comportare imposte e spese notarili, che vanno calcolate per valutare la convenienza dell’operazione. Inoltre, è fondamentale coinvolgere un notaio o un avvocato esperto per garantire che la transazione avvenga in conformità con la normativa vigente.
La proprietà indivisa si verifica quando un bene, come un immobile, è di proprietà congiunta di più persone senza che siano definite porzioni fisiche di esclusiva pertinenza di ciascun comproprietario. In pratica, ogni comproprietario detiene una quota astratta del bene, ma non una parte fisica specifica di esso.
Quando i comproprietari non desiderano più mantenere il bene in comune, è possibile:
Se le trattative amichevoli falliscono e la comproprietà diventa insostenibile, è possibile rivolgersi al tribunale per chiedere la divisione giudiziale dell’immobile. Questo procedimento permette di risolvere la comproprietà in modo definitivo.
Per uscire da una comproprietà tra fratelli si può procedere come segue, a seconda della situazione:
Per liberarti della tua quota, puoi procedere in questi modi:
Sì, se i comproprietari non raggiungono un accordo, un comproprietario può richiedere al tribunale di indire una vendita all'asta giudiziaria dell'intero immobile.
Il comproprietario che desidera vendere può avviare una procedura legale per la divisione della cosa comune. Se il bene non è divisibile senza deprezzarlo, il giudice può ordinare la vendita all'asta dell'intero immobile.
I costi includono spese legali, tasse giudiziarie e, eventualmente, le spese per un perito nominato dal tribunale. Le spese possono variare significativamente a seconda della complessità del caso e della durata del processo legale.
